Гражданский кодекс часть 1

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волжанка»

с участием представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности,

от ответчика – ФИО3, по доверенности,

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ – ФИО4, по доверенности,

от третьего лица ООО «Агрофирма «Волжанка» – не явился, извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственной артели «Шайра Кундем» (далее – СПК СА «Шайра Кундем»), о государственной регистрации перехода от СПК СА «Шайра Кундем» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 8 мая 2007 года следующие объекты недвижимости: 1) здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 701,7 кв.м., инв. № 88:204:001:000062190, литер В, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер: 12:15:0000000:234:88:204:001:000062190; 2) здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 673 кв.м., инв. № 88:204:001:000062210, литер Г, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер: 12:15:0000000:234:88:204:001:000062210; 3) здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 557,6 кв.м., инв. № 88:204:001:000062230, литер Е, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер: 12:15:0000000:234:88:204:001:000062230; 4) здание кормокухни, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 478,2 кв.м., инв. № 88:204:001:000062220, литер Д, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер: 12:15:0000000:234:88:204:001:000062220; 5) здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 505,2 кв.м., инв. № 88:204:001:000062240, литер Ж, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер: 12:15:0000000:234:88:204:001:000062240; 6) здание арочного склада, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 521,1 кв.м., инв. № 88:204:001:000062110, литер Б, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер: 12:15:0000000:234:88:204:001:000062110; 7) здание дома животноводов, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0) общей площадью 70,5 кв.м., инв. № 88:204:001:000062040, литер А, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер: 12:15:0000000:234:88:204:001:000062040.

В исковом заявлении и в дополнении к нему изложены доводы о том, что 08.05.2007 истцом и СПК СА «Шайра Кундем» подписан договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества, по условиям которого предприниматель приобрел семь объектов недвижимости, а также один объект движимого имущества (летний лагерь) Шарембальской фермы. Во исполнение сделки ее участниками также подписан акт приема-передачи. Имущество списано с баланса СПК СА «Шайра Кундем» по причине его отчуждения.

По утверждению истца, начиная с 08.05.2007 и по день обращения в арбитражный суд, имущество находится в его фактическом владении и пользовании, он несет бремя содержания имущества, осуществляет охрану, производит текущий ремонт, уборку территории.

Истцом отмечено, что для целей государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю СПК СА «Шайра Кундем» в период с мая по июнь 2007 года оформило на проданные объекты соответствующую техническую документацию. По результатам технического учета и инвентаризации объектам присвоены соответствующие инвентарные и кадастровые номера, определена площадь и иные характеристики, присвоен почтовый адрес и уточнены названия объектов.

По объяснению истца, с целью уточнения наименований и технических характеристик объектов, а также с целью уточнения их стоимости с СПК СА «Шайра Кундем» им был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости от 28.06.2007, по условиям которого ответчик обязался произвести государственную регистрацию права собственности на семь объектов недвижимости. Поэтому наименования и характеристики объектов недвижимости возможно идентифицировать применительно к подписанному 08.05.2007 договору купли-продажи.

Также истец считает, что исполнил надлежащим образом обязательство по оплате стоимости объектов недвижимости путем внесения в кассу продавца 264 297 руб. 17 коп. и по договору уступки прав требования от 08.06.2007 приобрел право денежного требования в сумме 250 000 руб. При этом по договоренности с бывшим руководителем СПК СА «Шайра Кундем» 450 901 руб. внесен за 7 объектов недвижимости, а 63 369 руб. 17 коп. - за летный лагерь. В последующем в отношении летнего лагеря заключен отдельный договор купли-продажи от 08.06.2007.

Истцом указано, что 06.08.2008 осуществлена государственная регистрация права собственности продавца на спорные объекты недвижимости. 18.08.2008 во исполнение обязательств по предварительному договору от 28.06.2007 был подписан еще один договор купли-продажи объектов недвижимости. При этом участники этого договора обращались в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Однако 18.10.2008 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности, в связи с нарушением продавцом Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» об условиях и порядке продажи имущества организации-банкрота. Предприниматель ФИО1 обращался в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на имущество и о признании недействительным зарегистрированного права собственности за СПК СА «Шайра Кундем». Однако в удовлетворении требований было отказано.

Также 13.12.2010 истец направил ответчику письмо с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Указанные обстоятельства, по мнению истца, подтверждают уклонение ответчика от участия в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Требования истца обоснованы ссылкой на статью 551 Гражданского кодекса РФ (т.1, л.д. 9-13, т.6, л.д. 7-9).

В судебных заседаниях истец поддержал требования в полном объеме и дополнительно сообщил, что в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 08.05.2007 не обращался. С требованием о государственной регистрации перехода права собственности истец обращался к ответчику в устной форме, однако письменные доказательства такого обращения отсутствуют. Также истец не заявлял ответчику о зачете против денежного требования продавца по договору продажи имущества от 08.05.2007 своего денежного требования, которое перешло к ФИО1 по договору цессии от 08.06.2007. Истец признал, что договор купли-продажи от 08.05.2007 не содержит сведений о почтовом адресе, земельном участке на котором находятся объекты недвижимости, так как на тот момент указанных сведений не было.

Также на момент подписания договора от 08.05.2007 не была произведена техническая инвентаризация недвижимости, поэтому в договоре отсутствуют технические характеристики объектов и не совпадает их наименование с объектами, право собственности на которые впоследствии было зарегистрировано за СПК СА «Шайра Кундем» (т.5, л.д. 155, т.6, л.д. 73-74).

Ответчик, сельскохозяйственный производственный кооператив сельскохозяйственная артель «Шайра Кундем», в письменном отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему требования истца не признал в полном объеме и указал, что договор купли-продажи от 08.05.2007 не может служить основанием приобретения ФИО1 права собственности на объекты недвижимого имущества, зарегистрированные за СПК СА «Шайра Кундем», так как договор вопреки требованиям статьи 554 ГК РФ не содержит сведений о местонахождении объектов недвижимости на земельном участке. Поэтому договор купли-продажи от 08.05.2007 следует считать незаключенным.

Также ответчик отметил, что имущество по договору купли-продажи от 08.05.2007 оплачено покупателем частично в сумме 264 297 руб. 17 коп. Зачет денежного требования ФИО1, которое перешло к нему по договору цессии от 8.06.2007, против денежного требования по договору купли-продажи имущества от 08.05.2007 не произведен.

По утверждению ответчика, стороны не обращались в регистрирующий орган в целях государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора от 08.05.2007. Регистрация прекращения права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости не осуществлена, поскольку судебным актом регистрирующему органу запрещены действия, связанные с изменением, прекращением или переходом права собственности к третьим лицам (т.2, л.д. 33-35, т.6, л.д. 67).

В судебных заседаниях ответчик дополнительно сообщил, что право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ним на основании решений третейского суда. Иных документов, кроме решений третейского суда, подтверждающих право собственности СПК СА «Шайра Кундем» на объекты недвижимости, в настоящее время ответчик не имеет. При этом указанные решения третейского суда отменены арбитражным судом, поэтому регистрация права собственности на спорные объекты недвижимости за ответчиком является незаконной.

Как указал ответчик, независимо от наличия акта приема-передачи имущества, договор купли-продажи от 08.05.2007, подписанный между СПК СА «Шайра Кундем» и предпринимателем ФИО1, является порочным и не может выступать в качестве основания для регистрации перехода права собственности. Ответчик не смог пояснить, какое именно имущество передавалось истцу по договору купли-продажи от 08.05.2007.

Ответчик сообщил, что в ходе конкурсного производства СПК СА «Шайра Кундем» спорные объекты недвижимости проданы по договору от 09.07.2010 ООО «Агрофирма «Волжанка». Этот договор сторонами исполнен – имущество передано по акту покупателю, он оплатил его по указанной в договоре цене. В отношении двух объектов недвижимости - здания дома животноводов и задания арочного склада в Управление Росреестра по РМЭ поданы документы для государственной регистрации права собственности за покупателем.

Однако регистрация приостановлена в связи принятием обеспечительных мер по настоящему делу. На момент подписания договора от 08.05.2007 право собственности СПК СА «Шайра Кундем» не было зарегистрировано в установленном порядке, что свидетельствует о недействительности договора.

Ответчик отметил, что фактически спорным имуществом владеет ООО «Агрофирма «Волжанка». Право собственности на земельный участок под объектами недвижимости зарегистрировано за СПК СА «Шайра Кундем», который является и собственником недвижимости на основании акта приема-передачи, составленного при реорганизации КДП «Шайра Кундем» в СПК СА «Шайра Кундем» (т.5, л.д. 104-105, 119-120, 142, т.6, л.д. 73-74).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (т.1, л.д. 1-6) и общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волжанка» (т.5, л.д. 106-109).

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (в дальнейшем – Управление Росреестра по РМЭ, регистрирующий орган) в письменном отзыве на исковое заявление, в дополнении к нему и в судебных заседаниях указало, что право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решений Третейского суда при Торгово-промышленной палате Республики Марий Эл. При этом регистрирующим органом приняты решения об отказе в удовлетворении заявлений предпринимателя ФИО1 о регистрации прекращений права собственности СПК СА «Шайра Кундем» на недвижимое имущество, основанных на определениях Арбитражного суда Республики Марий Эл об отмене решений третейского суда, в связи с тем, что с заявлениями обратилось ненадлежащее лицо.

По мнению третьего лица, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо провести государственную регистрацию ранее возникшего права у СПК СА «Шайра Кундем» с учетом вступивших в законную силу определений Арбитражного суда Республики Марий Эл от 06.08.2009 по делам № А38-2474/2009, № А38-2475/2009, № А38-2476/2009, № А38-2477/2009, № А38-2478/2009, № A38-2479/2009, № A38-2480/2009, на основании которых решения постоянно действующего Третейского суда при Торгово-промышленной палате Республики Марий Эл отменены. И только после регистрации ранее возникшего права возможна государственная регистрация права собственности истца (т.2, л.д. 38-41, т.5, л.д. 104-105, 115-117, 119-120, т.6, л.д. 73-74).

Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волжанка» (в дальнейшем – ООО «Агрофирма «Волжанка», общество), надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось. Учитывая мнение лиц, участвующих в деле, руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ, арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие общества по имеющимся в материалах дела доказательствам.

ООО «Агрофирма «Волжанка» представило письменный отзыв на исковое заявление и сообщило, что спорные объекты недвижимости приобретены им у СПК СА «Шайра Кундем» по договору купли-продажи № 1/10 от 09.07.2010. При этом договор купли-продажи от 08.05.2007 не содержит необходимых и предусмотренных статьей 554 ГК РФ сведений о местонахождении спорных объектов, о земельном участке и о технических характеристиках недвижимости и является незаключенным. В настоящее время объекты недвижимости находятся в фактическом владении ООО «Агрофирма «Волжанка» (т.5, л.д. 133-135).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца, ответчика и третьего лица, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении искового заявления по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 08.05.2007 СПК СА «Шайра Кундем» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) подписан договор продажи имущества, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель приобрести в собственность следующее имущество: 1) свинарник, 1979 года постройки, стоимостью 101 049 руб., 2) свинарник, 1980 года постройки, стоимостью 98 590 руб., 3) свинарник, 1985 года постройки, стоимостью 160 953 руб., 4) кормокухня, 1983 года постройки, стоимостью 9 500 руб. 58 коп., 5) склад <...> года постройки, стоимостью 18 240 руб. 69 коп., 6) арочный склад, 1992 года постройки, стоимостью 35 000 руб., 7) дом животновода, 1981 года постройки, стоимостью 27 568 руб. 62 коп., 8) летний лагерь, 1992 года постройки, стоимостью 104 356 руб. 01 коп., 9) скважина, 1969 года постройки, без указания цены, 10) силосная траншея, 1983 года постройки, без указания цены (т.1, л.д. 36-37). Вместе с договором был подписан акт приема-передачи (т.1, л.д. 38).

Общая стоимость семи объектов, поименованных в договоре (свинарник, 1979 года постройки, свинарник, 1980 года постройки, свинарник, 1985 года постройки, кормокухня, 1983 года постройки, склад <...> года постройки, арочный склад, 1992 года постройки, дом животновода, 1981 года постройки), составила 450 901 руб. 89 коп. В силу пункта 2 договора оплата стоимости имущества должна быть произведена в 10-дневный срок с момента подписания договора. В качестве доказательства оплаты имущества истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру от 8.07.2007 №21, от 18.07.2007 №27, от 9.08.2007 №33, от 17.10.2007 №48, от 18.07.2007 №49 на общую сумму 264 297 руб. 17 коп. (т.1, л.д. 39-40), а также договор уступки права требования (цессии) от 08.06.2007 между Республиканским сельскохозяйственным потребительским кредитным кооперативом «Марийский кредит» (цедентом) и ФИО1 (цессионарием), по условиям которого предприниматель приобрел право требования денежного долга с СПК СА «Шайра Кундем» на общую сумму 250 000 руб., возникшего на основании договора займа №37 от 27.03.2006, заключенного цедентом с должником (т.1, л.д. 41-42).

Однако из-за неопределенности данных об объектах недвижимости в договоре 08.05.2007 СПК СА «Шайра Кундем» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) 28.06.2007 подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости.

По его условиям стороны обязались заключить договор купли-продажи следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...>) здание дома животноводов, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0) общей площадью 70,5 кв.м., литер А; 2) здание арочного склада, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 521,1 кв.м., литер Б; 3) здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 701,7 кв.м., литер В; 4) здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 673 кв.м., литер Г; 5) здание кормокухни, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 478,2 кв.м., литер Д; 6) здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 557,6 кв.м., литер Е; 7) здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 505,2 кв.м., литер Ж (т.1, л.д. 46).

Право собственности СПК СА «Шайра Кундем» на спорные объекты недвижимости зарегистрировано 06.08.2008 (т.1, л.д. 29-35). В качестве основания возникновения права собственности использованы решения Постоянно действующего Третейского суда при Торгово-промышленной палате РМЭ от 18.12.2007 (т.2, л.д. 86-89, т.4, л.д. 25-28, 65-68, 105-108, 149-152, т.5, л.д. 37-40, 74-77).

На основании указанного предварительного договора купли-продажи 18.08.2008 сторонами подписан другой договор купли-продажи указанных в предварительном договоре объектов недвижимости (т.1, л.д. 47). При этом на объекты недвижимости были изготовлены технические и кадастровые паспорта (т.2, л.д. 82-83, т.3, л.д. 85-138, т.4, л.д. 21-22, 61-62, 101-102, 153-154, т.5, л.д. 33-34, 72-73).

Стороны обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода от СПК СА «Шайра Кундем» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 права собственности на указанные в договоре от 18.08.2008 объекты недвижимости, представив предварительный договор купли-продажи недвижимости от 28.06.2007и договор купли-продажи недвижимости от 18.08.2008 (т.2, л.д. 90-94, т.4, л.д. 29-33, 69-73, 109-112, т.5, л.д. 1-4, 41-45, 80-84). Тем самым ими был использован другой договор, представлялись документы по его исполнению, а договор продажи имущества от 08.05.2007 СПК СА «Шайра Кундем» и ФИО1 не считали заключенным и на государственную регистрацию не представляли.

Между тем 18.10.2008 регистрирующий орган отказал в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю в связи с нарушением сторонами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (т.1, л.д. 48-54). Отказы регистрирующего органа были оспорены ФИО1 в судебном порядке. Однако решениями Волжского городского суда Республики Марий Эл от 26.01.2009 отказы регистрирующего органа признаны законными, в удовлетворении заявлений ФИО1 отказано (т.2, л.д. 97-98, т.4, л.д. 36-37, 76-77, 115-116, т.5, л.д. 7-8, 48-49, 87-88, т.6, л.д. 11-37).

Таким образом, имеет преюдициальное значение вывод суда общей юрисдикции о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 18.08.2008.

В дальнейшем определениями Арбитражного суда Республики Марий Эл от 06.08.2009 решения Постоянно действующего Третейского суда при Торгово-промышленной палате РМЭ от 18.12.2007, ставшие основанием для государственной регистрации права собственности СПК СА «Шайра Кундем», отменены полностью (т.1, л.д. 55-82). Между тем в реестре прав на недвижимое имущество на день судебного разбирательства сохранена запись о праве собственности ответчика на объекты недвижимости (т.2, л.д. 15-21). При этом ответчик является собственником земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

Более того, им совершена сделка по отчуждению недвижимости в пользу третьего лица. 09.07.2010 СПК СА «Шайра Кундем» (продавцом) и ООО «Агрофирма «Волжанка» (покупателем) заключен договор купли-продажи № 1/10, по условиям которого спорное имущество передано покупателю в момент подписания договора (пункт 5), а оплата цены приобретаемого покупателем имущества осуществлена в полном объеме до подписания договора (пункты 3 и 4) (т.2, л.д. 142-145). Стороны договора 15.07.2010 обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (т.2, л.д. 36-37, 110-141). Между тем в связи с наличием судебного запрета регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости от СПК СА «Шайра Кундем» к ООО «Агрофирма «Волжанка» приостановлена на неопределенный срок (т.2, л.д. 109).

Ссылаясь на пункт 3 статьи 551 ГК РФ и на заключение договора купли-продажи имущества от 08.05.2007 и уклонение вопреки его условиям СПК СА «Шайра Кундем» от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, индивидуальный предприниматель ФИО1 требует зарегистрировать по решению арбитражного суда переход права собственности на каждый из семи объектов недвижимости. По мнению истца, договор исполнен, акт приема-передачи имущества подписан, документы об оплате стоимости объектов представлены.

Напротив, ответчик считает договор купли-продажи имущества от 08.05.2007 незаключенным и неисполненным, поскольку он не содержит сведений об индивидуально-определенных признаках каждого объекта недвижимости, их расположении на земельном участке, плата в сумме 250 000 рублей не внесена, имущество фактически находится у третьего лица – ООО «Агрофирма «Волжанка» по договору купли-продажи от 09.07.2010.

Позиция ответчика соответствует нормам гражданского права и документальным доказательствам, основания для регистрации права собственности на объекты недвижимости за индивидуальным предпринимателем ФИО1 отсутствуют.

Так, согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество могут быть договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Тем самым право собственности покупателя на объект недвижимости может возникнуть с момента государственной регистрации лишь при условии заключения сторонами законного и действительного договора, содержащего все существенные условия об индивидуально-определенных признаках недвижимости и земельного участка.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем договор продажи имущества от 08.05.2007 не соответствует императивным требованиям статьи 554 ГК РФ.

В нем отсутствуют указания на данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В исковом заявлении изложено требование о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, <...>) здание дома животноводов, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0) общей площадью 70,5 кв.м., литер А; 2) здание арочного склада, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 521,1 кв.м., литер Б; 3) здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 701,7 кв.м., литер В; 4) здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 673 кв.м., литер Г; 5) здание кормокухни, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 478,2 кв.м., литер Д; 6) здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 557,6 кв.м., литер Е; 7) здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 505,2 кв.м., литер Ж. Однако в договоре продажи имущества от 08.05.2007 указанные объекты не названы . В этом договоре поименованы иные объекты: свинарник, 1979 года постройки, свинарник, 1980 года постройки, свинарник, 1985 года постройки, кормокухня, 1983 года постройки, склад <...> года постройки, арочный склад, 1992 года постройки, дом животновода, 1981 года постройки.

При этом юридически ошибочен довод истца о необходимости применения индивидуально-определенных признаков проданных по договору от 08.05.2007 объектов на основании предварительного договора купли-продажи от 28.06.2007. Между тем поздний по дате подписания предварительный договор никак не связан с этим договором, на его основании подписан иной договор – договор купли-продажи от 18.08.2008, что прямо указано во вводной части этого договора. Поэтому предварительный договор купли-продажи от 28.06.2007 не имеет правового отношения к договору продажи имущества от 08.05.2007 и к предмету спора.

Вопреки требованию статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания истцом не представлены документы технической инвентаризации и кадастрового учета, позволяющие установить действительное существование и индивидуально-определенные характеристики объектов, проданных по договору от 08.05.2007. Ответчик как сторона по договору считает перечень объектов неопределенным и в судебном заседании не смог пояснить, какие именно объекты были проданы по договору от 08.05.2007. Также в судебном заседании истец признал, что договор купли-продажи от 08.05.2007 не содержит сведений о почтовом адресе, земельном участке на котором находятся объекты недвижимости, не была произведена техническая инвентаризация недвижимости, поэтому в договоре отсутствуют технические характеристики объектов и не совпадает их наименование с объектами, право собственности на которые впоследствии было зарегистрировано за СПК СА «Шайра Кундем».

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор продажи имущества от 08.05.2007 не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество , подлежащее передаче покупателю.

Кроме того, в договоре продажи имущества от 08.05.2007 отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке . В нем нет каких-либо указаний на земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости.

Таким образом, на основании статьи 554 ГК РФ арбитражный суд признает договор продажи имущества от 08.05.2007 незаключенным в связи с его беспредметностью. Следовательно, он не может быть законным основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от СПК СА «Шайра Кундем» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 Требования истца подлежат отклонению.

Арбитражным судом дополнительно оценен довод ответчика об отсутствии объектов недвижимости в фактическом владении истца.

Истец утверждает, что спорное имущество находится в его фактическом владении, начиная с 08.05.2007 и по день обращения в арбитражный суд. Им указано, что он нес бремя содержания имущества, осуществлял охрану имущества, производил текущий ремонт, уборку территории.

Однако вопреки правилам статьи 65 АПК РФ истцом не представлены достоверные и убедительные доказательства, подтверждающие его фактическое владение и пользование спорным имуществом на день судебного заседания.

Напротив, в ходе конкурсного производства СПК СА «Шайра Кундем» спорные объекты недвижимости проданы по договору от 09.07.2010 ООО «Агрофирма «Волжанка». Этот договор сторонами исполнен – имущество передано по акту покупателю, который оплатил его по согласованной в договоре цене. В отношении двух объектов недвижимости - здания дома животноводов и задания арочного склада в Управление Росреестра по РМЭ поданы документы для государственной регистрации права собственности за покупателем. Однако регистрация приостановлена в связи принятием обеспечительных мер по настоящему делу. Поэтому арбитражный суд признает доказанным, что спорным имуществом фактически владеет ООО «Агрофирма «Волжанка». Третье лицо, ООО «Агрофирма «Волжанка», подтвердило, что объекты недвижимости находятся в его фактическом владении и представило договор купли-продажи № 1/10, по условиям которого спорное имущество передано покупателю в момент подписания договора (пункт 5).

Иных документов о передаче имущества другим лицам, включая истца, не имеется.

В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества . Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость . Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ . Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, поскольку индивидуальный предприниматель ФИО1 не доказал фактическое владение спорным имуществом, требование об исполнении обязанности продавца передать недвижимость им не заявлено, то иск о государственной регистрации перехода права собственности не подлежит удовлетворению. Арбитражный суд принимает решение о полном отказе в иске.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.07.2010 удовлетворено заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл производить государственную регистрацию возникновения, прекращения, ограничения (обременения), перехода права, а также любых сделок в отношении спорных объектов недвижимости (т.2, л.д. 23-26).

По правилам части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.

Поэтому в связи с отказом в удовлетворении иска обеспечительные меры подлежат отмене после вступления в законную силу настоящего решения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, не в пользу которого принят судебный акт, и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении искового заявления к ответчику, сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственной артели «Шайра Кундем», о государственной регистрации перехода от СПК СА «Шайра Кундем» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 08 мая 2007 года объекты недвижимости:

· здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 701,7 кв.м., литер В, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>,

· здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 673 кв.м., литер Г, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>,

· здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 557,6 кв.м., литер Е, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>,

· здание кормокухни, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 478,2 кв.м., литер Д, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>,

·здание маточника, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 505,2 кв.м., литер Ж, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>,

· здание арочного склада, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 521,1 кв.м., литер Б, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>,

· здание дома животноводов, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 70,5 кв.м., литер А, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>.

2. Отменить меры по обеспечению иска, принятые по определению арбитражного суда от 30.07.2010, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл производить государственную регистрацию возникновения, прекращения, ограничения (обременения) перехода права собственности, а также любых сделок в отношении следующих объектов недвижимости:

·здание откормочника, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 701,7 кв.м., литер В, адрес объекта: Республика Марий Эл, <...>,

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин