Гражданский кодекс часть 1

муниципального образования «Городское поселение «Советский» Советского муниципального района Республики Марий Эл» в лице Советской городской администрации

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании основного долга и неустойки

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от ответчика – ФИО2 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Городское поселение «Советский» Советского муниципального района Республики Марий Эл» в лице Советской городской администрации обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1, о взыскании основного долга по денежному обязательству, возникшему из договора аренды земельного участка от 28.05.2019 № 4гп, за период с 25.08.2019 по 13.02.2020 в сумме 379 562 руб. 47 коп. и договорной неустойки за период с 27.08.2019 по 24.02.2021 в размере 207 315 руб. 05 коп.

В исковом заявлении изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий названного договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы. В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании предусмотренной условиями договора неустойки.

Иск обоснован правовыми ссылками на статьи 307, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, а также на статьи 22, 42, 65 Земельного Кодекса РФ (т. 1, л.д. 6-7, 78-79, 119, т. 2, л.д. 1-2, 17).

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного процесса, представителя в арбитражный суд не направил. Дело рассмотрено без его участия по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик в отзыве, дополнении к нему и в судебном заседании требования муниципального образования не признал, указал, что предоставленный по договору аренды земельный участок имеет вид разрешенного использования «предпринимательство», что подразумевает расположение на нем объектов капитального строительства. При этом для возведения таких объектов необходима вырубка произрастающих на земельном участке деревьев, однако, совершение названных действий оказалось невозможным по причине отсутствия на территории муниципального образования «Советский муниципальный район Республики Марий Эл» нормативного акта, регулирующего порядок вырубки зеленых насаждений и возмещения их стоимости. Названные обстоятельства привели к расторжению договора аренды по инициативе арендатора. Тем самым ответчик указал, что был лишен права пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, что освобождает его от внесения арендной платы, поэтому просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме (т. 1, л.д. 99-101, т. 2, л.д. 45-47).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения ответчика, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 28.05.2019 по результатам открытого аукциона администрацией муниципального образования «Городское поселение «Советский» Советского муниципального района Республики Марий Эл (далее – администрация), действовавшей от имени названного муниципального образования, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 4гп (далее – спорный договор аренды), в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:08:1200123:51, общей площадью 4500 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Советский район, пгт. Советский, ул. Шоссейная, с видом разрешенного использования «предпринимательство», а арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (т. 1, л.д. 15-16).

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Стороны предусмотрели, что договор № 4гп от 28.05.2019 одновременно является актом приема-передачи земельного участка (пункт 6.5 договора).

Договор аренды заключен сроком на 3 года и зарегистрирован в установленном законом порядке на основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ (т. 1, л.д. 17).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенные договором. Размер и сроки уплаты арендной платы предусмотрены сторонами в разделе 2 договора № 4гп от 28.05.2019.

13.02.2020 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора по инициативе арендатора земельного участка (т. 2, л.д. 15, 16, т. 1, л.д. 111).

По мнению администрации, у предпринимателя имеется обязанность по уплате арендной платы за период с 25.08.2019 по 13.02.2020, поскольку препятствий для использования земельного участка в целях осуществления предпринимательской деятельности не имелось.

Между тем довод администрации о возможности использования спорного земельного участка в заявленный период в соответствии с видом его разрешенного использования не нашел своего подтверждения в материалах дела.

Так, в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Тем самым основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 12:08:1200123:51, общей площадью 4500 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Советский район, пгт. Советский, ул. Шоссейная (далее – спорный земельный участок), имеет вид разрешенного использования «предпринимательство» (т. 2, л.д. 55-57).

Согласно действовавшему на момент проведения аукциона и заключения спорного договора аренды Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, такой вид разрешенного использования земельного участка, как предпринимательство (4.0) предполагает единственный вид деятельности – размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли при осуществлении предпринимательской деятельности. Иных видов деятельности данный вид разрешенного использования не содержит.

На основании изложенного довод администрации о возможности использования земельного участка для любой предпринимательской деятельности является необоснованным. Тем самым арендодатель при организации аукциона и в последующем при заключении договора аренды знал или должен был знать, что земельный участок предоставляется исключительно для строительства и размещения объекта недвижимости.

Зона возможного размещения объекта капитального строительства на спорном земельном участке отмечена на чертеже градостроительного плана (т. 2, л.д. 48-54). Как следует из акта обследования земельного участка от 11.05.2021, составленного с участием представителей администрации, и условного расположения зеленых насаждений на нем, во всей зоне возможного расположения объектов недвижимости на земельном участке произрастают деревья (т. 1, л.д. 125-126). Тем самым строительство любого объекта на спорном земельном участке невозможно без вырубки указанных зеленых насаждений, что было известно как истцу, так и ответчику еще на стадии назначения и проведения аукциона.

В июне 2019 года предпринимателем была разработана проектная документация на строительство магазина на арендуемом земельном участке (т. 1, л.д. 128-135).

В соответствии с подпунктом «з» пункта 4.2 спорного договора арендатор обязан производить снос зеленых насаждений на земельном участке после предварительной посадки компенсирующих зеленых насаждений, объемы, породный состав и месторасположение которых он обязан согласовать с соответствующими уполномоченными органами.

08.07.2019 и 05.08.2019 арендатор обратился к арендодателю с заявлениями о получении разрешений на вырубку деревьев (т. 1, л.д. 108, 109), в ответ на которые администрация сообщила, что такое разрешение будет выдано после принятия регламента с последующим начислением компенсационной выплаты (т. 1, л.д. 123, 124).

Однако, учитывая длительное отсутствие на территории городского поселения «Советский» нормативного акта, регулирующего вырубку зеленых насаждений, и, как следствие, невозможность целевого использования земельного участка, предприниматель 10.02.2020 направил арендодателю заявление об отказе от договора аренды (т. 2, л.д. 15). Постановлением Советской городской администрации № 39 от 13.02.2020 право аренды ответчика прекращено, 13.02.2020 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, имеющее силу акта приема-передачи земельного участка (т. 2, л.д. 16, т. 1, л.д. 111).

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что спорный земельный участок не мог быть использован ответчиком по его назначению, при этом причины, по которым такое использование было невозможно, от арендатора не зависели. Администрация, назначая аукцион и заключая спорный договор аренды, не могла не знать о невозможности использования земельного участка в соответствии с установленным видом его разрешенного использования ввиду отсутствия на территории муниципального образования «Городское поселение Советский» нормативного акта, регулирующего порядок вырубки зеленых насаждений. Предпринимателю был передан в аренду земельный участок, непригодный для его использования в целях, для которых он был предоставлен, соответственно, обязанности по внесению арендной платы у ответчика не возникло.

Представленное администрацией в материалы дела Положение об использовании и охране зеленых насаждений, сухостойных деревьев и кустарников на территории муниципального образования «Городское поселение «Советский», утвержденное решением Собрания депутатов городского поселения «Советский» Советского муниципального района Республики Марий Эл № 37 от 30.12.2019 (т. 2, л.д. 18-44), не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку названный нормативный акт принят только через семь месяцев после проведения аукциона и заключения спорного договора аренды.

Также арбитражный суд критически относится к представленной истцом копии акта обследования деревьев от 28.08.2019, согласно которому комиссия из состава должностных лиц администрации рекомендует предпринимателю валку деревьев на спорном земельном участке в количестве 31 штуки (т. 1, л.д. 120). Доказательств направления названного акта предпринимателю в материалы дела не представлено, при этом ответчик получение такого документа отрицает. Кроме того, содержание акта противоречит другому письму администрации № 1207 от 29.08.2019, в котором истец в ответ на заявление предпринимателя о получении разрешения на вырубку деревьев сообщает о возможности выдачи такого разрешения после принятия регламента (т. 1, л.д. 124). Более того, по состоянию на 28.08.2019 на территории муниципального образования «Городское поселение Советский» отсутствовал нормативный акт, регулирующий порядок вырубки зеленых насаждений, поэтому осуществление очистки земельного участка от деревьев на тот момент было юридически невозможно. Тем самым, оценив представленное доказательство по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает, что акт обследования деревьев от 28.08.2019 не является достаточным и достоверным доказательством, подтверждающим возможность использования ответчиком земельного участка по назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у сданного в аренду имущества недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, включают также предусмотренное частью 3 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право потребовать досрочного расторжения договора, что предпринимателем и было выполнено.

При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся следующие разъяснения – арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

О невозможности взыскания арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество, указано также в определении Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735 и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Тем самым у арбитражного суда не имеется оснований для взыскания с ответчика арендной платы, и, соответственно, неустойки за просрочку исполнения обязательства за период, в который предприниматель лишен возможности пользоваться земельным участком по независящим от него обстоятельствам. На основании изложенного арбитражный суд отказывает в удовлетворении требований администрации в полном объеме.

При этом сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды при доказанности оснований гражданско-правовой ответственности может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при рассмотрении в арбитражных судах дел подобной категории на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, поэтому вопрос о ее взыскании не рассматривается.

При объявлении резолютивной части в результате опечатки арбитражным судом неверно указано наименование истца по спору. Согласно части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении, описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения их содержания. Поэтому опечатка подлежит устранению по правилам статьи 179 АПК РФ при изготовлении текста решения в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать муниципальному образованию «Городское поселение «Советский» Советского муниципального района Республики Марий Эл в лице Советской городской администрации в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова