Гражданский кодекс часть 1

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, ОАО Акционерный коммерческий банк «Спурт»

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл – не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие,

от третьего лица ОАО Акционерного коммерческого банка «Спурт» - не явился, извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Новая Медицина» (ОГРН <***>), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>), в котором просил вынести решение о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 15 марта 2011 года, подписанного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Новая Медицина», в отношении следующего недвижимого имущества:

- нежилое помещение, этаж-1, номера на поэтажном плане – 1, 2, 3, 4, 4/, 5, 6, 7, 8, 9, 10, назначение – торговое, площадь – 134,1 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 12:16:0402004:0014:88:405:001:002482150:0100:20001,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общая площадь 260 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 12:16:0402004:14.

В исковом заявлении и в дополнении к нему указано, что 15.03.2011 ООО «Новая медицина» (арендатором) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) подписан договор аренды недвижимого имущества и земельного участка. При этом нежилое помещение и земельный участок переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2011. Срок аренды помещений и земельного участка составляет 5 лет, поэтому договор аренды в силу пункта 2 статей 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации.

По утверждению истца, в момент подписания договора стороны устно оговорили, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган должна была обратиться индивидуальный предприниматель ФИО1 28.03.2011 она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Однако на основании заявления ФИО1 26.05.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл государственная регистрация договора аренды была приостановлена до 23.08.2011. При этом индивидуальный предприниматель не обращалась в банк с заявлением для получения согласия залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду. 25.07.2011 она обратилась в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения регистрации, что, по мнению истца, свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации договора аренды от 15.03.2011.

Вместе с тем ООО «Новая медицина» сообщило, что за пользование арендованным имуществом с момента подписания договора аренды от 15.03.2011 оно вносит арендные платежи и оплачивает коммунальные услуги.

В качестве правового обоснования иска общество сослалось на пункт 3 статьи 165, пункт 2 статьи 346, пункт 1 статьи 432, пункт 2 статьи 434, пункты 1, 2 статьи 651, пункт 3 статьи 607, пункт 1 статьи 654 ГК РФ, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (т.1, л.д. 12-14, 41-42).

В судебных заседаниях истец дополнительно сообщил, что ему не было известно о нахождении помещения и земельного участка в залоге у банка. При этом он согласился с тем, что в силу прямого указания закона для регистрации договора аренды имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя. Общество подтвердило, что ФИО4 занимает должность заместителя директора ООО «Новая Медицина», а также является одним из учредителей общества (т.2, л.д. 120-121, 150-151).

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях сообщил, что 07.06.2010 между ОАО Акционерным коммерческим банком «Спурт» (залогодержателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (залогодателем) заключен договор залога нежилых помещений и земельного участка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному теми же сторонами на срок до 12.12.2012. В последующем ООО «Новая медицина» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 подписан договор аренды от 15.03.2011 имущества, являющегося предметом залога.

Дополнительно ответчик указал, что после обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды ему стало известно о том, что ОАО Акционерный коммерческий банк «Спурт» возражает против передачи заложенного имущества в аренду. Кроме того, генеральный директор ООО «Новая медицина», подписавший договор аренды от 15.03.2011, согласно пункту 8.17 устава общества не имел права действовать от имени общества и совершать сделки без доверенности. Доверенность, подтверждающая полномочия ФИО5, не была представлена при подписании договора аренды. Других доказательств одобрения обществом договора аренды от 15.03.2011 также не было представлено. В связи с этим ответчиком 25.07.2011 подано заявление в регистрирующий орган о прекращении государственной регистрации.

Также индивидуальный предприниматель указал, что возражает против государственной регистрации договора аренды. Общество не вносит арендные платежи с августа 2011 года. Сумма основного долга по кредитному договору на день судебного заседания составляет 2 100 000 руб.

ООО «Новая Медицина» знало о нахождении нежилых помещений и земельного участка в залоге у банка, так как ФИО4, являющийся заместителем директора ООО «Новая Медицина», выступал поручителем по кредитному договору от 11.03.2010 (т.1, л.д. 48-50, т. 2, л.д. 40, 120-121, 142, 150-151).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление, регистрирующий орган), ОАО Акционерный коммерческий банк «Спурт» (далее - банк) (т.1, л.д. 1-7).

Управление в судебное заседание не явилось, заявило о рассмотрении спора без его участия (т.2, л.д. 130, 147). В соответствии с частями 2, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.

В отзыве третье лицо указало, что в отношении нежилого помещения и земельного участка 15.07.2010 зарегистрировано обременение в виде ипотеки на основании договора залога от 07.06.2010 с Акционерным коммерческим Банком «Спурт». Абзацем 9 пункта 8 договора залога от 07.06.2010 предусмотрена обязанность залогодателя имущества получать согласие залогодержателя при сдаче имущества в аренду. Таким образом, для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества необходимо представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, письменного согласия залогодержателя на его заключение (т.1, л.д. 58-60).

Третье лицо, ОАО Акционерный коммерческий банк «Спурт», в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом по правилам части 1 статьи 123 АПК РФ (т.2, л.д. 129). В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.

В отзыве и в дополнении к нему третье лицо указало, что залогодатель ФИО1 в АКБ «Спурт» за согласием на передачу в аренду заложенных помещений не обращалась. В настоящее время кредитный договор от 11.03.2010, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор залога недвижимого имущества, заемщиком не оплачен. Договор залога является действующим, сторонами не расторгнут, не прекращен. При этом банк указал, что возражает против передачи заложенного имущества в аренду (т.2, л.д. 1-2, 69).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым отказать ООО «Новая медицина» в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 15.12.2006 № 17, акта приема-передачи от 20.12.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение, этаж-1, номера на поэтажном плане – 1, 2, 3, 4, 4/, 5, 6, 7, 8, 9, 10, назначение – торговое, площадь – 134,1 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 12:16:0402004:0014:88:405:001:002482150:0100:20001, что подтверждается свидетельством о регистрации права (т.1, л.д. 57, 121-122, 123). В отношении помещения изготовлен технический паспорт (т.1, л.д. 134-144, т.2, л.д. 42-47).

Также на основании постановления от 16.02.2009 № 149 Администрации городского округа «Город Волжск», договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2009 № 12/2009, акта приема-передачи земельного участка от 24.02.2009 № 12/2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок, кадастровый номер 12:16:0402004:14, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 260 кв.м., адрес объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о регистрации права (т.1, л.д. 56, 77-78, 79-80, 81).

11.03.2010 между ОАО Акционерный коммерческий банк «Спурт» (кредитором) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (заемщиком) заключен кредитный договор № 8-МСБ.009/10 (т.2, л.д. 71-76). Согласно пункту 1.1. договора срок его действия установлен до 12.12.2012. На день рассмотрения дела этот договор исполнен частично (т.2, л.д. 48-66). Остаток ссудной задолженности по нему составляет 1 575 000 руб. (т.2, л.д. 146).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору теми же лицами 07.06.2010 заключен договор залога № 8-МСБ.009/10-ЗН-1, согласно пунктам 2.1.1. и 2.2.1. которого в залог ОАО Акционерному коммерческому банку «Спурт» переданы принадлежащие залогодателю нежилое помещение и земельный участок. При этом пунктом 8 договора залога установлена обязанность залогодателя не передавать заложенное имущество, а также права на него, любым способом (продавать, дарить, передавать в траст и в аренду и пр.) без согласия залогодержателя (т.1, л.д. 51-55).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2010 в отношении нежилого помещения и земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки на основании договора залога от 07.06.2010 №8-МСБ.009/10-ЗН-1, что подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2011 №02/026/2011-303 и №02/026/2011-304 (т.1, л.д. 20, 21).

Однако 15.03.2011 ООО «Новая медицина» (арендатором) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) подписан договор аренды, по условиям которого подлежали передаче в аренду указанные нежилое помещение и земельный участок (т.1, л.д. 15-18). Срок действия договора определен в пункте 5.1 договора и равняется 5 годам. Во исполнение этого договора сторонами 15.03.2011 также подписан акт приема-передачи нежилого помещения и земельного участка (т.1, л.д. 19).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Договор аренды помещения и земельного участка от 15.03.2011 составлен в письменной форме путем составления одного документа, подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

При этом арбитражный суд отклоняет довод ответчика об отсутствии у генерального директора ООО «Новая медицина» ФИО5 полномочий на подписание договора аренды из-за отсутствия доверенности с указанием полномочий на подписание такого договора (т.1, л.д. 23-24, т.2, л.д. 20-39, 89, 90-92, 93). Так, в силу пункта 1 части 3 статьи 40 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. Эта норма является императивной, поэтому устав общества и иные соглашения, противоречащие требованиям закона, не подлежат применению. Следовательно, генеральный директор ООО «Новая медицина» ФИО5 была вправе подписать договор аренды от 15.03.2011.

В соответствии с частью 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Также в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №53 от 01.06.2000 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды от 15.03.2011 подлежит обязательной государственной регистрации.

ООО «Новая медицина» требует принять решение о государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на уклонение индивидуального предпринимателя ФИО1 от государственной регистрации договора аренды от 15.03.2011.

Однако требование истца противоречит нормам гражданского права.

Так, согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Стороны не согласовали в договоре порядок его государственной регистрации. Однако арендодатель принимал меры к государственной регистрации договора аренды. Индивидуальный предприниматель ФИО1 28.03.2011 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (т.1, л.д. 151, 152, 153). Между тем регистрирующий орган 25.04.2011 приостановил государственную регистрацию договора аренды до 25.05.2011 в связи с отсутствием документа, подтверждающего согласие залогодержателя недвижимого имущества на заключение договора аренды (т.1, л.д. 156). Тем самым регистрирующий орган не усмотрел оснований для государственной регистрации договора аренды.

26.05.2011 от индивидуального предпринимателя в Управление поступило заявление о приостановлении государственной регистрации на срок до трех месяцев для сбора недостающих документов (т.1, л.д. 154). На основании указанного заявления регистрирующий орган 26.05.2011 приостановил государственную регистрацию до 23.08.2011 (т.1, л.д. 157).

До истечения указанного срока 25.07.2011 от индивидуального предпринимателя ФИО1 в Управление поступило заявление о прекращении государственной регистрации и о возврате представленных документов (т.1, л.д. 155). Таким образом, арендодатель согласился с невозможностью государственной регистрации договора аренды в отношении недвижимого имущества и земельного участка, являющихся предметом залога, без согласия залогодержателя.

В связи с поданным заявлением 25.07.2011 Управление на основании пункта 4 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прекратило регистрацию договора аренды и вернуло предпринимателю документы (т.1, л.д. 163, т.2, л.д. 41).

По утверждению истца, договор аренды от 15.03.2011 подлежит государственной регистрации независимо от отсутствия согласия залогодержателя - ОАО Акционерный коммерческий банк «Спурт». Это утверждение истца противоречит нормам гражданского права и законодательству о регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним.

Так, в силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства либо имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

По смыслу приведенной нормы, при заключении договора аренды недвижимого имущества на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, является обязательным получение письменного согласия залогодержателя на совершение сделки, если такое условие установлено договором об ипотеке. Пунктом 8 договора залога от 07.06.2011 залогодателю запрещено передавать заложенное имущество, а также права на него, любым способом (продавать, дарить, передавать в траст и в аренду и пр.) без согласия залогодержателя.

При этом общество должно было знать об обременении права собственности на нежилое помещение и земельный участок ипотекой, поскольку должностные лица общества выступали поручителями по кредитному договору (т.2, л.д. 143-145).

Таким образом, до представления договора аренды на государственную регистрацию арендодатель должен был получить согласие банка на его заключение. Отсутствие такого согласия залогодержателя недвижимого имущества препятствует заключению договора аренды и исключает его государственную регистрацию. Поэтому исковое заявление подлежит отклонению.

Арбитражным судом дополнительно исследованы иные доводы истца.

ООО «Новая медицина» ссылается на получение имущества во владение и внесение арендных и иных платежей, что, по его мнению, свидетельствует об исполнении договора аренды и о его законности (т.1, л.д. 43-46, т.2, л.д. 96-100, 102-117, 137-141).Между тем в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. По правилам пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В связи с этим действия, предшествовавшие заключению договора, являются неправомерными и не могут служить причиной для его государственной регистрации.

Также необоснованной является ссылка истца на пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», поскольку разъяснения высшей судебной инстанции не имеют непосредственного отношения к предмету спора.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, не в пользу которого принят судебный акт, и возмещению не подлежат.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 ноября 2011 года. Решение в полном объеме изготовлено 29 ноября 2011 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Новая Медицина» (ОГРН <***>) в удовлетворении искового заявления к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>) о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 15 марта 2011 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин