Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительной государственной регистрации права собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения

третьи лица Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ, Республиканское государственное учреждение «Марийское управление сельскими лесами», ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Филиал по Республике Марий Эл Йошкар-Олинское отделение

с участием представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 09.01.2008 № 3,

от ответчика ООО «Марийскмежхозлескорм» – директор ФИО3, протокол от 10.04.2008,

от ответчика индивидуальныйпредприниматель ФИО1, паспорт,

от третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по РМЭ – ФИО4, по доверенности от 29.12.2008 № 72,

от третьего лица Республиканского государственного учреждения «Марийское управление сельскими лесами» – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ, заявил о рассмотрении дела в отсутствие представителя,

от третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Филиал по Республике Марий Эл Йошкар-Олинское отделение – не явился, извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл к ответчикам, ООО «Марийскмежхозлескорм» и индивидуальному предпринимателю ФИО1, с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором изложил следующие требования:

1) признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2007, заключенный между Марийским республиканским производственным объединением сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» и ФИО1; 2) признать недействительным зарегистрированное за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество - котельную с подсобными помещениями и лабораторией, кадастровый номер 12:00:0000000:0000:88:401:002:000001640:0100, литер – А, А2, этажность – 2, назначение – нежилое, общая площадь – 466,9 кв.м., расположенное по адресу: РМЭ, <...>) обязать ФИО1 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл недвижимое имущество: нежилые помещения позиции 1-8, 15, 18 литер А, 2 этаж, позиция 18 литер А2, 1 этаж, находящиеся в здании котельной с подсобными помещениями и лабораторией, расположенном по адресу: <...> (т.2, л.д. 17).

В исковом заявлении и в дополнениях к нему истец изложил доводы о том, что Советом Марийского республиканского производственного объединения сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» было принято решение о безвозмездной передаче в собственность ФГУ «Марисельлес» части административного здания № 51 по ул. Маяковского г. Йошкар-Олы площадью 242 кв.м., что подтверждается протоколом № 5 от 12.11.2002 и актом приема-передачи от 18.12.2002. Впоследствии ФГУ «Марисельлес» по постановлению Правительства РФ № 362 от 08.06.2005 было передано в собственность Республики Марий Эл. На этом основании указанная часть административного здания была внесена в реестр государственной собственности Республики Марий Эл.

По мнению истца, право собственности Республики Марий Эл на недвижимое имущество площадью 242 кв.м. по адресу: <...> возникло на основании части 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ, постановления Правительства РФ от 08.06.2005 № 362 и акта приема-передачи федеральных государственных учреждений.

В иске отмечено, что по оспариваемому договору купли-продажи от 22.11.2007 было неправомерно продано имущество государственной собственности Республики Марий Эл, поэтому договор является ничтожной сделкой, зарегистрированное на основании ничтожной сделки за покупателем ФИО1 право собственности также является недействительным.

По мнению участника спора, при указанных обстоятельствах недвижимое имущество выбыло из владения Республики Марий Эл помимо ее воли, что дает истцу право истребовать это имущество из чужого незаконного владения ответчика ФИО1 по правилам статьи 301 ГК РФ (т. 1, л.д. 13-18, 66-67, 118-120, т. 2, л.д. 17).

Ответчик, ООО «Марийскмежхозлескорм», в письменном отзыве на иск и в судебном заседании требования истца не признал полностью и указал, что общество является полным правопреемником Марийского республиканского производственного объединения сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм». Спорное недвижимое имущество-котельная с подсобными помещениями и лабораторией, литер – А, А2, общей площадью 466,9 кв.м., находящееся по адресу: <...>, принадлежало на праве собственности Марийскому республиканскому производственному объединению сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.01.2006.

Ответчик указал, что помещения общей площадью 242 кв.м. были переданы ФГУ «Марисельлес» не в собственность, а в безвозмездное пользование. Поэтому оспариваемый договор является законным, исполнен сторонами, переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке (т.1, л.д. 90-92, 121).

Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО1, в письменном отзыве на иск и в судебном заседании требования истца не признал и сообщил, что 22.11.2007 приобрел по договору купли-продажи недвижимое имущество: котельную с подсобными помещениями и лабораторией, литер – А, А2, общей площадью 466,9 кв.м., находящуюся по адресу: <...>.

По мнению ответчика, заключенный договор является законным, сторонами исполнен, имущество оплачено полностью (т.1, л.д. 133-134).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ, Республиканское государственное учреждение «Марийское управление сельскими лесами», ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Филиал по Республике Марий Эл Йошкар-Олинское отделение.

Третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ, в отзыве на иск и в судебном заседании пояснило, что на основании архивной справки № Т-107 от 12.12.2005, выданной ГУ «Государственный архив Республики Марий Эл», 11.01.2006 за Марийским республиканским производственным объединением сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: котельная с подсобными помещениями и лабораторией, литер – А, А2, общей площадью 466,9 кв.м., находящаяся по адресу: <...>, выдано свидетельство о государственной регистрации права. 17.12.2007 на основании договора купли-продажи указанного недвижимого имущества от 22.11.2007 за покупателем ФИО1 было зарегистрировано право собственности, поскольку на момент продажи данное имущество принадлежало продавцу на праве собственности без каких-либо ограничений. Кроме того, право собственности Республики Марий Эл на отдельные помещения в здании котельной с лабораторией не может быть зарегистрировано, поскольку зарегистрировано право собственности ФИО1 на весь объект недвижимости площадью 466,9 кв.м. (т.1, л.д. 97-98).

Третье лицо, Республиканское государственное учреждение «Марийское управление сельскими лесами», в отзыве на иск указало, что переданное ему Марийским республиканским производственным объединением сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» безвозмездно в собственность недвижимое имущество площадью 242 кв.м., находящееся по адресу: <...>, было закреплено за ФГУ «Марисельлес» актом приема-передачи основных средств в бюджетных учреждениях от 18.12.2002 и актом приема-передачи площадей административного здания от 18.12.2002. С 2003 года данное имущество учитывалось на балансе учреждения. На момент регистрации права собственности Марийского республиканского производственного объединения сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» на спорный объект недвижимости РГУ «Марисельлес» фактически размещалось в переданных ему помещениях по адресу: <...> «а», производило оплату коммунальных услуг за его обслуживание, осуществляло начисление и уплату налога на имущество (т.1, л.д. 99-100).

Третье лицо, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в отзыве на иск указало, что официально имеется единственный почтовый адрес: <...>. Адреса <...> «а» не существует. Здание № 51 по ул. Маяковского г. Йошкар-Олы поставлено на технический учет. В техническом паспорте 1977 года его владельцем был указан Марийский республиканский союз сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм». Последняя техническая инвентаризация осуществлена в 2005 году. Обособить (выделить) помещения общей площадью 242 кв.м. в здании № 51 по ул. Маяковского технически невозможно, так как в эту площадь входят площадь коридоров, проходов, лестничных маршей (т.2, л.д. 1).

В судебное заседание представители Республиканского государственного учреждения «Марийское управление сельскими лесами», а также ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Филиал по Республике Марий Эл Йошкар-Олинское отделение не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ. От Республиканского государственного учреждения «Марийское управление сельскими лесами» поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. При указанных обстоятельствах дело рассмотрено в их отсутствие по правилам частей 2 и 5 статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 11.01.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № 12-12-01/144/2005-412 о праве собственности Марийского республиканского производственного объединения сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» на недвижимое имущество – котельную с подсобными помещениями и лабораторией, инвентарный номер 88:401:002:000001640:0100, литер – А, А2, этажность – 2, назначение – нежилое, общая площадь – 466,9 кв.м., кадастровый номер 12:00:0000000:0000:88:401:002:000001640:0100, расположенную по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством от 17.01.2006 (т.1, л.д. 125). Тем самым применительно к статье 130 ГК РФ здание котельной отнесено к отдельному объекту недвижимости и в документах о государственной регистрации отражены его индивидуально- определенные признаки.

22.11.2007 между Марийским республиканским производственным объединением сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» (продавцом) и гражданином ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: котельной с подсобными помещениями и лабораторией, инвентарный номер 88:401:002:000001640:0100, литер – А, А2, этажность – 2, назначение – нежилое, общая площадь – 466,9 кв.м., кадастровый номер 12:00:0000000:0000:88:401:002:000001640:0100, расположенной по адресу: <...> (т.1, л.д. 26). Договор купли-продажи исполнен сторонами: недвижимое имущество передано покупателю в момент подписания договора, денежные средства в размере 837 093 руб. уплачены продавцу 22.11.2007. Переход права собственности к ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке 30.01.2008 (т. 1, л.д. 135, 137). Гражданин ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и использует приобретенное по договору купли-продажи от 22.11.2007 недвижимое имущество в предпринимательской деятельности (т.1, л.д. 77-78).

По утверждению истца, часть здания котельной в виде отдельных помещений общей площадью 242 кв.м. принадлежит Республике Марий Эл на праве собственности, поэтому договор и государственная регистрация права собственности на имя индивидуального предпринимателя являются недействительными.

Позиция истца противоречит нормам гражданского права и опровергается документальными доказательствами.

По смыслу статьи 209 ГК РФ объектом права собственности может быть только индивидуально – определенное имущество. Истец не мог приобрести право государственной собственности на часть здания, поскольку к недвижимому имуществу относятся здания (статья 130 ГК РФ).

Согласно акту приема-передачи от 18.12.2002 ФГУ «Марисельлес» была передана часть административного здания площадью 242 кв.м., включающая в себя отдельные помещения: кабинет начальника - 26,1 кв.м., приемная - 9,8 кв.м., кабинет зам. начальника - 13,4 кв.м., кабинет ксерокопирования - 7,7 кв.м., кабинет отд. лесного хозяйства - 16,8 кв.м., бухгалтерия - 10,2 кв.м., кабинет главного бухгалтера - 11,4 кв.м., кабинет главного экономиста - 20,4 кв.м., кабинет главного лесничего - 14,0 кв.м., комната отдыха водителей - 3,0 кв.м., архив - 2,7 кв.м., гараж - 27,0 кв.м. При этом в акте приема-передачи указано, что площади коридоров, проходов, лестничных маршей, санузлов, помещения приема пищи остаются в совместном пользовании. Тем самым безвозмездная передача ФГУ «Марисельлес» лишь части здания, состоящей из нескольких помещений, а также мест общего пользования не соответствовала нормам ГК РФ. Поэтому неверно суждение истца о том, что только на основании передаточных актов часть административного здания площадью 242 кв.м. с 2002 года стала федеральной собственностью, а впоследствии после передачи ФГУ «Марисельлес» - государственной собственностью Республики Марий Эл.

Кроме того, существенным условием сделки по передаче недвижимого имущества является согласование ее предмета. Им может быть только объект, отвечающий признакам индивидуально-определенной и обособленной вещи, право собственности на которую зарегистрировано отчуждателем в установленном законодательством порядке. Напротив, имущество, не наделенное такими правовыми и техническими признаками, в том числе и часть вещи, не является самостоятельным объектом гражданских прав, и сделки по его отчуждению следует считать беспредметными и лишенными юридической силы.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Юридически ошибочен довод Министерства государственного имущества Республики Марий Эл о возникновении права государственной собственности в результате исполнения различных актов о передаче части помещений.

В протоколе № 5 от 12.11. 2002 Совета Марийского республиканского производственного объединения сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» имеется запись о принятии постановления о безвозмездной передаче в собственность ФГУ «Марисельлес» части административного здания общей площадью 242 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а». При этом коридоры, места общего пользования, прилегающая к зданию территория остаются в совместной собственности (т. 1, л.д. 22, 23).

Тем самым часть административного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 242 кв.м., передано ФГУ «Марисельлес» Марийским республиканским производственным объединением сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» без какого-либо правового основания и безвозмездно. Данный вид передачи недвижимого имущества в собственность от одной организации другой не предусмотрен действующим гражданским законодательством. Какой-либо гражданско-правовой договор между указанными юридическими лицами по поводу спорного имущества не заключался. Акт приема-передачи, подписанный сторонами 18.12.2002, сам по себе не может рассматриваться как основание перехода права собственности на часть административного здания к ФГУ «Марисельлес».

При этом поименованные в протоколе № 5 от 12.11.2002 Совета объединения «Марийскмежхозлескорм» и акте приема-передачи от 18.12.2002 отдельные помещения не обособлялись в качестве объектов недвижимости и не регистрировались в установленном законом порядке, чем в силу юридической неопределенности исключается их самостоятельная передача в собственность как части одной вещи.

Более того, в протоколе № 5 от 12.11.2002 и акте приема-передачи от 18.12.2002 надлежащим образом не указаны и не могли быть указаны из-за отсутствия государственной регистрации точные данные об индивидуально-определенных признаках подлежащего передаче объекта недвижимости: наименование, местоположение, литер, площадь, этажность, назначение, кадастровый номер объекта, инвентарный номер помещения. При этом до настоящего времени истец не имеет как документов о государственной регистрации права государственной собственности Республики Марий Эл на отдельные помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, так и доказательств их технической инвентаризации - технический паспорт на часть административного здания, в соответствии с которым объекту учета в установленном порядке должен быть присвоен инвентарный и кадастровый номера.

Таким образом, часть административного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 242 кв.м. безвозмездно была передана ФГУ «Марисельлес» без ее индивидуализации в виде конкретного и самостоятельного объекта недвижимости. Произвольное отчуждение необособленной части объекта недвижимости противоречит понятию недвижимого имущества, не регулируется и не допускается гражданским законодательством.

Федеральное государственное учреждение «Марийское управление сельскими лесами» (ФГУ «Марисельлес») передано в государственную собственность Республики Марий Эл (т. 1, л.д. 43-45). Согласно постановлению Правительства Республики Марий Эл «О передаче федерального государственного учреждения «Марийское управление сельскими лесами» от 01.08.2005 № 189 учреждение принято в собственность Республики Марий Эл и на его основе образовано Республиканское государственное учреждение «Марийское управление сельскими лесами» (РГУ «Марисельлес») - т.1, л.д. 46-48. Учреждение включено в реестр государственного имущества собственности Республики Марий Эл. Часть административного здания площадью 242 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а», закреплена в его оперативном управлении (т. 1, л.д. 53, 64). Постановлением Правительства Республики Марий Эл «О ликвидации республиканского государственного учреждения «Марийское управление сельскими лесами» от 02.02.2007 № 26 было принято решение о ликвидации РГУ «Марисельлес» (т.1, л.д.101).

Сама по себе ликвидация учреждения как юридического лица не могла создать правовые последствия по возникновению права собственности Республики Марий Эл на помещения площадью 242 кв.м., находящиеся по адресу: <...>.

Доказательства государственной регистрации права федеральной собственности либо государственной собственности Республики Марий Эл на спорные помещения в здании в материалах дела отсутствуют. Между тем согласно статье 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Право собственности продавца по оспариваемому истцом договору купли-продажи недвижимости от 22.11.2007, объединения «Марийскмежхозлескорм», было зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено и недействительным не признано. Марийским республиканским производственным объединением сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» было зарегистрировано право собственности на индивидуально-определенное недвижимое имущество – котельную с подсобными помещениями и лабораторией, инвентарный номер – 88:401:002:000001640:0100, литер – А, А2, этажность – 2, назначение – нежилое, общая площадь – 466,9 кв.м. Зарегистрированное право собственности не было оспорено истцом в установленном порядке, недействительным не признано. Следовательно, Марийское республиканское производственное объединение сельхозкооперативов по лесному хозяйству и кормопроизводству «Марийскмежхозлескорм» являлось собственником указанного здания и обладало правомочиями владения, пользования и распоряжения этим имуществом согласно статье 209 ГК РФ и законно совершило сделку по продаже здания.

Поэтому отсутствуют правовые основания для признания названного договора недействительной (ничтожной) сделкой, а также для признания недействительным зарегистрированного на основании данной сделки право собственности ответчика ФИО1 на здание котельной с подсобными помещениями и лабораторией.

Истцом заявлено также виндикационное требование обязать ФИО1 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл имущество: нежилые помещения - позиция 1-8, 15, 18 - литер А, 2 этаж, позиция 18 – литер А2, 1 этаж, находящиеся в здании котельной с подсобными помещениями и лабораторией, расположенные по адресу: <...>. Оно обосновано правовой ссылкой на статью 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Между тем иск предъявлен лицом, у которого отсутствует право собственности. В силу пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, заявленных лицами, титул собственника которых основан на ничтожной сделке или акте государственного органа либо органа муниципального самоуправления, противоречащем законодательству, арбитражный суд вправе дать оценку такой сделке или соответственно не применять акт указанного органа (абзац 12 статьи 12 ГК РФ) независимо от того, предъявлялись ли требования о признании сделки или акта недействительными. Если истец приобрел право собственности на основании ничтожной сделки или акта органа, не соответствующих требованиям законодательства, у него не имеется правовых оснований для истребования имущества.

Субъектом виндикации является собственник или иной законный владелец вещи. Однако право собственности Республики Марий Эл на спорный объект недвижимого имущества при рассмотрении данного дела не доказано. Поэтому иск об истребовании части здания подлежит отклонению.

Кроме того, объектом виндикации может быть только индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре. Поскольку помещения площадью 242 кв.м., переданные ФГУ «Марисельлес» 12.11.2002, не обособлены, они не могут быть истребованы по виндикации.

На основании изложенного, арбитражный суд принимает решение о полном отказе в удовлетворении всех исковых требований.

При распределении судебных расходов на основании статьи 110 АПК РФ арбитражный суд относит государственную пошлину на истца, не в пользу которого принят судебный акт. При этом истцом является публично-правовое образование – Республика Марий Эл, от имени которой в судебном заседании участвует орган, осуществляющий управление государственной собственностью Республики Марий Эл. По требованиям, вытекающим из гражданских правоотношений, публично-правовое образование является плательщиком государственной пошлины при предъявлении иска в арбитражный суд, что следует из п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

Истцом заявлено три самостоятельных требования, два из которых (о признании сделки недействительной и о признании недействительным зарегистрированного права) являются неимущественными и оплачиваются госпошлиной в размере 2000 руб. за каждое требование. Госпошлина за указанные требования уплачена истцом по платежному поручению от 27.11.2008 № 1520 (т.1, л.д.21). Требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения по своей правовой природе является имущественным. Однако в силу того, что истцом предлагалось истребовать часть объекта недвижимости, которая самостоятельной вещью не является, определить ее стоимость не представляется возможным. При таких обстоятельствах арбитражный суд принимает решение о взыскании за счет казны Республики Марий Эл в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13.04.2009. Полный текст решения изготовлен 16.04.2009, что в соответствии со статьей 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

2. Взыскать за счет казны Республики Марий Эл в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Первый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.И. Суслопарова