Гражданский кодекс часть 1

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "НДН-агро" Шишкарева Александра Владимировича, общества с ограниченной ответственностью "НДН-агро",

при участии:

от истца: Лукьянова А.А., представителя по доверенности №01-24/347 от 19.09.2017., Исайкина Д.М., представителя по доверенности от 24.11.2017, №2,

от ответчика – Билютина Б.С., представителя по доверенности №178 от 27.03.2017,

от ответчика – комитета: Федотовой Ю.А., представителя по доверенности №4 от 10.01.2017 г., Паньковой Ю.В., представителя по доверенности № 6 от 12.01.2017,

от третьих лиц: не явились,

у с т а н о в и л:

Министерство культуры и национальной политики Республики Мордовия обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Госкомимущество РМ), акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк», Банк) о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В ходе судебного разбирательства на основании Указа Главы Республики Мордовия от 21 сентября 2017 г. №212-УГ Министерство культуры и национальной политики Республики Мордовия переименовано в Министерство культуры, национальной политики, туризма и архивного дела Республики Мордовия (запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица №2171326191420 от 19 октября 2017 г.).

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования.

Представитель Госкомимущества оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель Банка в судебном заседании, в письменном отзыве и дополнении к нему указал на необоснованность заявленных требований. Просил в удовлетворении иска отказать.

Временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "НДН-агро" Шишкарев А.В., представитель общества с ограниченной ответственностью "НДН-агро" в судебное заседание не явились, отзыва на исковое заявление не представили, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

В соответствии с распоряжением Правительства Республики Мордовия от 21 сентября 2009 г. №391-Р подлежит передаче в залог государственное имущество Республики Мордовия стоимостью не более 500000000 (пятьсот миллионов) рублей для обеспечения обязательств ООО «Игнатово» (Большеигнатовский муниципальный район) по договору об открытии кредитной линии с ОАО «Россельхозбанк» на срок не более 10 лет с процентной ставкой 17 процентов годовых для строительства комплекса по откорму быков на 5000 голов в Большеигнатовском муниципальном районе Республики Мордовия, приобретения сельскохозяйственной техники и оборудования (пункт 1 распоряжения).

В пункте 2 распоряжения указывалось на необходимость Госкомимуществу Республики Мордовия определить перечень имущества, указанного в пункте 1 распоряжения, и осуществить в установленном порядке его передачу в залог.

Распоряжением Правительства Республики Мордовия от 23 ноября 2009 г. №511-Р увеличена стоимость передаваемого в залог государственного имущества Республики Мордовия до 610000000 (шестьсот десять миллионов) рублей.

Приказом Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия от 25 ноября 2009 г. №437-У утвержден перечень недвижимого имущества, являющегося государственной казной Республики Мордовия, согласно приложению, передаваемого в залог для обеспечения обязательств ООО «Игнатово». В Приложении к приказу содержится перечень недвижимого имущества, передаваемого в залог, а именно, административное здание, назначение: административное здание, 6-этажный (подземных гаражей – 1), общая площадь 8351,9 кв.м., инв. №13066, лит.А, рыночной стоимостью 598000000 рублей, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, площадью 6706 кв.м., рыночной стоимостью 11630000 рублей, расположенные по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Ленинский район, ул.Советская, д.26.

31 мая 2010 года между открытым акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк», в настоящее время именуемый АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и Госкомимущество РМ (залогодатель) заключен договор №102018/0007-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого Госкомимущество РМ, обеспечивая исполнение обязательств по договору №102018/0007 об открытии кредитной линии и договору №102018/0008 об открытии кредитной линии, заключенным 31 мая 2010 года между АО «Россельхозбанк» и обществом с ограниченной ответственностью «Игнатово» (правопредшественник ООО «НДН-агро, передало АО «Россельхозбанк» в залог объекты недвижимости, а именно: административное здание, общей площадью 8351,9 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 13:23:0901195:3, с расположенным на нем зданием, находящиеся по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Ленинский район, ул.Советская, д.26.

Право государственной собственности Республики Мордовия на заложенные по договору объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке на момент заключения договора об ипотеке.

Договор об ипотеке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 4 июня 2010 г.

Министерство культуры, посчитав, что поскольку в договоре об ипотеке отсутствует обязательство лица, у которого возникнет право собственности на заложенное имущество, по выполнению требований, предусмотренным охранным обязательством в отношении памятника архитектуры, постольку такая сделка является недействительной.

Суд, рассмотрев по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В своей деятельности истец руководствуется Положением о Министерстве культуры, национальной политики, туризма и архивного дела Республики Мордовия, утвержденным постановлением Правительства Республики Мордовия от 11 октября 2017 г. № 551. Пунктом 1 Положения определено, что Министерство культуры является исполнительным органом государственной власти Республики Мордовия, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сферах культуры, туризма, сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, национального развития и межнациональных отношений, архивного дела на территории Республики Мордовия.

Таким образом, Министерство культуры вправе при выполнении функций по сохранению памятников истории и культуры обращаться в суды от имени Республики Мордовия.

В соответствии с Постановлением Совета Министров Мордовской АССР от 28 августа 1989 г. №218 «Об улучшении постановки дела охраны, эксплуатации и учета памятников истории и культуры Мордовской АССР» здание Дома Советов Мордовской АССР, расположенное в г.Саранск, ул.Советская, 26, указывается как памятник архитектуры 40-х годов двадцатого века. Материалы дела не содержат сведений об отмене постановления Совета Министров Мордовской АССР от 28 августа 1989 г. №218 либо о признании его недействительным (отдельных положений).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 64 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установлено:

3. Отнести памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательными и иными правовыми актами СССР и РСФСР, к объектам культурного наследия регионального значения, включенным в реестр, за исключением случаев отнесения указанных памятников истории и культуры к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

4. Отнести объекты, являющиеся на день вступления в силу настоящего Федерального закона вновь выявленными памятниками истории и культуры на основании законодательных и иных правовых актов СССР и РСФСР, к выявленным объектам культурного наследия.

Учитывая изложенные нормы, здание, расположенное по адресу: г.Саранск, ул.Советская, д.26, относится к объектам культурного наследия регионального значения в силу закона. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не опровергнуто представленными в материалы дела доказательствами.

Отсутствие сведений в Едином государственном реестре прав недвижимости о наличии ограничений (обременений) права государственной собственности не влечет автоматически умаление статуса объекта как памятника истории и культуры в силу норм статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в которой признаются юридически действительными права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Административное здание, являющееся предметом спора, располагается, в центральной, исторической части города, застроенной зданиями, строениями прошлого века.

Указанное обстоятельство является общедоступным, широкоизвестным как в силу визуального восприятия окружающей среды, так и в силу информации, содержащейся в открытых источниках (СМИ, Интернет, Генеральный план городского округа Саранск, Правила землепользования и застройки городского округа Саранск).

Информация об административном здании как объекте культурного наследия Республики Мордовия содержится на официальном сайте истца, как органа государственной власти, в сети Интернет.

В здании располагаются высший законодательный орган Республики Мордовия (Государственное Собрание Республики Мордовия), региональные министерства, ведомства.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения сделки) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В исковом заявлении Министерство культуры указывает на несоответствие договора об ипотеке нормам статьи 47.6 Закона об объектах культурного наследия (пункт 7), поскольку такой договор не содержит в себе в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Суд соглашается с позицией ответчика (Банка) о неприменении указанной нормы к рассматриваемому случаю, поскольку пункт 7 статьи 47.6 Закона об объектах культурного наследия введен в действие на основании Федерального закона от 22.10.2014 г. № 315-ФЗ, то есть после заключения договора ипотеки.

Между тем суд приходит к выводу о ничтожности договора об ипотеке по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 4.1., 5.1. договора об ипотеке предусмотрено, что обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется по решению арбитражного суда.

Реализация предмета ипотеки, на который на основании решения арбитражного суда обращено взыскание, должна быть произведена путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об ипотеке (залоге недвижимости). Начальная продажная цена предмета ипотеки, с которой начнутся публичные торги, определяется решением арбитражного суда.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (пункт 1 статьи 3 Закона об ипотеке).

В силу норм пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке определено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Положениями статьи 51 Закона об ипотеке установлен судебный порядок обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество.

При этом в судебном акте об обращении взыскания на заложенное имущество должны были быть указаны:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки (пункт 2 статьи 54 Закона об ипотеке в редакции на момент заключения договора об ипотеке).

Пунктом 4 статьи 50 Закона об объектах культурного наследия (в редакции закона, действовавшей в период заключения договора об ипотеке) предусматривалось, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

Нормами статьи 44 Основ законодательства Российской Федерации о культуре, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 9 октября 1992 г. № 3612-1, предусмотрено, что культурное наследие народов Российской Федерации, в том числе культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены, не подлежат приватизации.

Приватизация других объектов культуры допускается в порядке, устанавливаемом законодательством Российской Федерации при условии:

сохранения культурной деятельности в качестве основного вида деятельности;

сохранения профильных услуг;

организации обслуживания льготных категорий населения;

обеспечения сложившегося числа рабочих мест и социальных гарантий работникам (на срок до одного года).

В Указе Президента Российской Федерации от 26 ноября 1994 г. №2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" также содержится требование о приватизации объектов, являющихся памятниками истории и культуры местного значения с обязательным условием их содержания новыми собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства, оформляемого в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Анализ вышеприведенных норм федерального законодательства, содержащихся в том числе в положениях статьи 50 Закона об объектах культурного наследия, статьи 54 Закона об ипотеке позволяет говорить о возможности передачи в залог недвижимого имущества только при указании в таком договоре требований к порядку реализации имущества, предусматривающих возникновение у потенциального собственника памятника истории и культуры определенных специфичностью объекта обязанностей.

Положения договора об ипотеке не соответствуют указанным правовым нормам в той мере, в какой они позволяют в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество совершать сделки по его отчуждению без соблюдения особых условий его использования и обеспечения сохранности.

Нормы статьи 54, 56 Закона об ипотеке предусматривают проведение публичных торгов только в форме аукциона в отношении заложенных объектов недвижимого имущества, то есть такой форме торгов, где единственным условием для определения победителя является предложенная им наибольшая сумма выкупа имущества. Возможность проведения торгов в форме аукциона или конкурса предусматривается только для жилых помещений и земельных участков (статьи 68, 78 Закона об ипотеке).

Сведений о том, что стороны договора об ипотеке достигли соглашения об иных условиях реализации предмета залога, а именно об условиях сохранения объекта культурного наследия при его отчуждении, в материалы дела не представлено.

Отсутствие в договоре об ипотеке положений, обременяющих право потенциального собственника, осуществлять строго определенные мероприятия в отношении памятника истории и культуры, способно привести к изменению его качественных характеристик, не соответствующих требованиям законодательства о культуре.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона об ипотеке (редакция на момент заключения спорного договора об ипотеке) предусматривалось, что решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

В договоре о залоге должны были быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339 ГК РФ на момент заключения договора об ипотеке).

Между тем, как следует из материалов дела, преамбулы спорного договора об ипотеке, данная сделка заключена в отсутствие решения Правительства Республики Мордовия, предусмотренного пунктом 3 статьи 6 Закона об ипотеке.

Суд приходит к выводу о том, что распоряжение Правительства Республики Мордовия от 21 сентября 2009 г. №391-Р нельзя отнести к решениям высшего исполнительного органа государственной власти о передаче в залог государственного объекта недвижимости, поскольку не содержит в себе всех предусмотренных пунктом 1 статьи 339 ГК РФ обязательных условий, а именно, не определен вид имущества (движимое или недвижимое), не конкретизирован объект, подлежащий передаче в залог.

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи (пункт 2 статьи 335 ГК РФ).

Поскольку сделка об ипотеке заключена в отсутствие соответствующего решения органа государственной власти, представляющего интересы Республики Мордовия как собственника публичного образования, соответственно, договор залога заключен также и с нарушением норм пункта 3 статьи 6 Закона об ипотеке.

Передача спорного объекта недвижимого имущества по условиям заключенного между сторонами договора противоречит названным нормам права, поэтому договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 31 мая 2010 г. является недействительной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ и не влечет правовых последствий.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

Ответчиком (Банком) заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Суд принимает во внимание довод представителя истца о том, что министерству культуры стало известно об исполнении договора об ипотеке непосредственно перед обращением в суд с исковым заявлением.

При этом судом учитывается существо рассматриваемой сделки, исполнение которой не повлекло каких-либо существенных изменений в характере эксплуатации и использования объекта, смены собственника не состоялось. Также учитывается специфика деятельности Министерства культуры, которая направлена прежде всего на сохранение визуального восприятия объекта культурного наследия, а не на законность и правильность оформления прав владения, пользования, распоряжения памятником истории и культуры.

В силу положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ суд применяет последствия признания недействительной сделки в виде погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении административного здания, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Советская, д.26 и земельного участка с кадастровым номером 13:23:0901195:3, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Советская, д.26.

С учетом изложенного, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по делу составляет 6000 рублей, которая по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчиков в равных долях и подлежит взысканию в доход федерального бюджета. Госкомимущество РМ освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Признать недействительным договор залога №102018/0007-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 31 мая 2010 г., заключенный между открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» и Государственным комитетом имущественных и земельных отношений Республики Мордовия.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении административного здания, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Советская, д.26 и земельного участка с кадастровым номером 13:23:0901195:3, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Советская, д.26.

Взыскать с акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (г.Москва, переулок Гагаринский, дом 3, ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488, дата регистрации юридического лица 22.10.2002) государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.К. Юськаев