Гражданский кодекс часть 1

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Фармасимплекс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью «Фармасимплекс» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 79,0 кв.м., расположенного по адресу: ул. Абрамцевская, д.16Б (этаж 1, пом.III, комн. 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и) следующим образом:

а) принять пункты 1.1, 1.3, 2.1.2, 2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6 (абзац 4, 5), 5.1, 5.2, 6.1, 8.3 в следующей редакции:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 79,0 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

3.1. Рыночная стоимость Объекта в соответствии с отчетом об оценке № ФО-009646 от 10.04.15г., выполненном АНО НКЦ СЭ «Гильдия», составляет 5 278 000 (Пять миллионов двести семьдесят восемь тысяч) рублей, без НДС.

В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 433 000 (Четыреста тридцать три тысячи) рублей, определенной в Заключении эксперта, выполненном АНО НКЦ СЭ «Гильдия».

С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 4 845 000 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч) руб. 00 коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет.

3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по Договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 80 750 (Восемьдесят тысяч семьсот пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.6. (абзац 4) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя.

3.6. (абзац 5) Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в Графике платежей.

5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с Графиком платежей (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке.

5.5. При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке.

б) Исключить из договора купли-продажи пункты 5.2., 5.3.

В обоснование заявленных требований истец сослался на ст.ст. 13, 120, 217, 435, 445, 446, 1064 ГК РФ и указал, что является субъектом малого предпринимательства, по договору аренды № 03-442/04 от 28.07.2004г. арендует объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 79,0 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и). В результате обращения к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества, получено предложение Департамента о заключении договора купли-продажи данного объекта недвижимости по цене выкупа 7 314 000 руб. Истец считает указанную цену явно завышенной, в подтверждение представил отчет об оценке № ФО-009646 от 10.04.15г., выполненный ООО «Фальконэ Центр», согласно которому выкупная цена объекта составляет 4 271 186 руб. Поскольку проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, направленный ответчику, последним не рассмотрен, ответ не получен, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признал, отзыв на иск не представил.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды № 03-442/04 от 28.07.2004г., заключенного между ООО «Фармасимплекс» и Департаментом имущества города Москвы, истец является арендатором нежилого объекта (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 73,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком действия по 30.06.2015 (с учетом дополнительного соглашения от 10.09.2009г.).

Государственная регистрация договора 28.07.2004г. и дополнительного оглашения от 10.09.2009г. произведена в установленном законом порядке 27.08.2004г.

Распоряжением Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекция) от 10.08.2012 № СВ-0680-12/А113865 принято решение по заявлению ООО «Фармасимплекс» о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение III.

По акту о завершенном переустройстве и/или перепланировке помещения в многоквартирном доме от 19.10.2012г. приняты работы, предусмотренные распоряжением Государственной жилищной инспекции города Москвы от 10.08.2012 № СВ-0680-12/А113865 по адресу: <...>, помещение III (разборка и устройство перегородок, разборка подоконной части с установкой дверного блока и устройством площадки и лестницы с козырьком, демонтаж подоконной части с устройством площадки тамбура и лестницы с козырьком, демонтаж электроплиты, демонтаж и перестановка сантехоборудования).

Согласно экспликации и поэтажному плану площадь арендуемого истцом помещения после перепланировки составила 79,0 кв.м.

На основании заявления ООО «Фармасимплекс» от 22.12.2014 г. № 33-5-36691/14-(0)-0 Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 10.03.2015 № 3049 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>» по цене 7 314 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 04.02.2015 № 773Г/95, выполненного ООО «АБН-Консалт», положительного экспертного заключения от 11.02.2015 № 94/С-15, подготовленного НП СРО «СВОД».

Департамент городского имущества города Москвы сопроводительным письмом от 18.03.2015г. исх. № 33-5-36691/14-(2) направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пунктом 3.1 которого установлена цена объекта в размере 7 314 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 04.02.2015 № 773Г/95, выполненного ООО «АБН-Консалт», положительного экспертного заключения от 11.02.2015 № 94/С-15, подготовленного НП СРО «СВОД».

16.04.2015г. истец направил в Департамент городского имущества города Москвы письмо с приложением договоров купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий истца. Указанные договоры и график платежей истец просил рассмотреть и подписать в течение 10 дней с даты получения.

Письмо получено ответчиком 16.04.2015г. вх. № 33-5-36691/14-(3). На момент подачи иска согласие либо отказ от принятия договора в редакции истца – не получены.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 17.07.2009г. № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Материалами дела подтверждается, что ООО «Фармасимплекс» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 ГК РФ.

Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке № ФО-009646 от 10.04.15г., выполненный ООО «Фальконэ Центр», по которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Абрамцевская, д.16Б (этаж 1, пом.III, комн. 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и), общей площадью 79,0 кв.м. по состоянию на 22.12.2014г., составляет 4 271 186 руб. без учета НДС.

Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик сослался на отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 04.02.2015 № 773Г/95, выполненный ООО «АБН-Консалт», положительное экспертное заключение от 11.02.2015 № 94/С-15, подготовленное НП СРО «СВОД», согласно которым рыночная стоимость объекта составляет 7 314 000 руб. без НДС.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд, по ходатайству истца, определением от 27.10.2015г. назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы «Гильдия», эксперту ФИО2. На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 79,0 кв.м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, помещение III – комнаты 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и), по состоянию на 22 декабря 2014 года?

- Произведены ли в указанном помещении неотделимые улучшения и какова их рыночная стоимость с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, по состоянию на 22 декабря 2014 года?

Согласно заключению эксперта АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы «Гильдия» от 04.12.2015г. № 285/О-15, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения:

- рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 79,0 кв.м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, помещение III – комнаты 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и), по состоянию на 22 декабря 2014 года составляет 5 278 000 руб. (без НДС),

- рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в указанном помещении по состоянию на 22 декабря 2014 года, составляет 433 000 руб.

Как указывает ответчик, по результатам рассмотрения судебной оценочной экспертизы от 04.12.2015г., проведенной АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы «Гильдия» от 04.12.2015г., выявлены нарушения ФСО № № 1, 3, 7.

По ходатайству ответчика суд, в порядке ч. 2 ст. 55 АПК РФ, обязал эксперта – ФИО2 явиться в суд для дачи пояснений по составленному заключению.

В судебном заседании на вопрос ответчика о том, что в нарушение п. 30 ФСО № 7 эксперт не приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость объекта оценки, эксперт пояснил, что ответив на вопрос суда о конкретной рыночной стоимости не описывает свои суждения относительно предполагаемого диапазона стоимости. Эксперт считает, что стоимость объекта при различных обстоятельствах может находиться в диапазоне от минимальной денежной единицы 91 копейка) до денежной суммы, стремящейся в бесконечность. Для целей оценки эксперт моделирует четкие условия соответствия аналогов оцениваемому объекту в целях последующего определения стоимости на основании общепринятых методологий, учитывающих внешние социально-экономические факторы. Стоимость, полученная в результате данного дохода фактически единственна и ее изменение возможно исключительно в результате изменения модели расчета (свойств объектов и внешних факторов).

На вопрос ответчика – почему эксперт необоснованно отказывается от использования сравнительного подхода для расчета стоимости спорного объекта, указан следующий ответ. На странице 41 заключения приведен обоснованный отказ от сравнительного подхода. Учитывая анализ рынка недвижимости в стране и в регионе расположения оцениваемых помещений (раздел «анализ рынка»), можно говорить об отсутствии сформировавшегося рынка сделок на дату оценки Предложения из открытых источников демонстрируют высокую волатильность цены, данный факт связан с завышенными ожиданиями продавцов, рассчитывающих на растущий рынок. Рынок предложений в посткризисных условиях не является репрезентативным и соответственно, сравнительный подход неприменим. Также следует отметить отсутствие прямых аналогов объекта оценки даже на таком рынке предложения (имеются в виду объекты, расположенные в ареале ближайших транспортных единиц и станция метро).Также отсутствует репрезентативная информация о свершившихся сделках с объектами, которые можно считать аналогами.

На вопрос ответчика – почему эксперт использует в рамках доходного подхода объекты-аналоги, даты предложений по которым декабрь 2015 (дата оценки 22.12.2014) и не вносит корректировки по данному параметру, экспертом пояснены следующие обстоятельства. Корректировка на дату предложения применена на стр. 52 заключения. Корректировка на дату сделки (предложения) может быть применена непосредственно к аналогам, а также к итоговому результату текущего рыночного подхода. В данном случае корректировка проведена по рынку аренды, как наиболее репрезентативному т она применена к результату расчета, т.к., по мнению эксперта, корректировке должны быть подвержены не только доходная часть денежного потока, но и его расходная часть, таким образом, будет учтена реакция бизнеса на рыночную ситуацию.

На вопрос ответчика – почему в рамках доходного подхода эксперт не вносит повышающие корректировки на удаленность от метро к объектам-аналогам №№ 1, 4, 5, расположенным дальше от соответствующих станций метро, чем объект оценка, эксперт, в том числе, пояснил, что им отобраны все сопоставимые аналоги, обнаруженные в открытом источнике, отобранные аналоги находятся в сопоставимых условиях по инфраструктуре, аналог № 6 действительно выделяется по удаленности от станции метро (43 минуты) и поэтому, к нему применена субъективная корректировка 5%, т.к. вычислить фактическую корректировку не позволяет отсутствие текущего развитого рынка, а различные корректировочные таблицы идеологически неприменимы. При этом, аналог № 3 исключен из числа расчетов путем распределения весов, т.к. его скорректированный результат значительно отличается от прочих и на 17% от ближайшего аналога. Таким образом, эксперт учел все свойства объектов-аналогов, оказывающих влияние на их стоимость в целях их приведения к состоянию, равнозначному объекту оценки. Аналоги изначально отбирались как в значительной мере соответствующие объекту оценки, чтобы избежать погрешностей, вызванными избыточными корректировками.

На вопрос ответчика – почему в рамках доходного подхода эксперт не вносит повышающие корректировки на общую площадь к объектам-аналогам №№ 3, 4, 5, имеющим общую площадь большую, по сравнению с объектом оценки, эксперт сослался на то, что при необходимости и возможности корректировка рассчитывается экспертом самостоятельно. В данной ситуации можно предположить о том, что линия разграничения цены проходит не площади 100 кв.м., а по площади 50 кв.м. с шагом 100 м., и, следовательно, от 50 кв.м. до 150 кв.м. один ценовой диапазон. Также на рынке достаточно предложений о сдаче в аренду значительных площадей с возможностью разбивки и без каких-либо премий и скидок.

По вопросу неиспользования ставки капитализации эксперт ответил, что используемая ставка капитализации может быть значительно и обоснованно увеличена, что повлечет изменение результата экспертизы в сторону уменьшения. Эксперт использовал консервативный сценарий моделирования, разумно предполагая, что цена отражает не только срез ситуации на рынке, но и ее динамику, а с прогнозом определенности нет.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Суд считает, что выводы эксперта, изложенные в заключении от 04.12.2015г., не содержат противоречивой информации и не влекут неоднозначного толкования, принципы однозначности и достоверности соблюдены. Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Нарушение экспертом ФСО № № 1, 3, 7, судом не установлено.

Экспертное заключение отвечает требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая изложенные обстоятельства, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец как субъект малого предпринимательства отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Рассмотрев уточненные исковые требования, суд находит обоснованными требования о принятии пунктов 1.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора в редакции истца, поскольку данные условия скорректированы с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, определяют порядок расчетов по договору и отвечают требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Пункты 3.6. (абзац 4), 3.6. (абзац 5) не нарушают права ответчика, не являются существенными для данного вида договоров, в связи с чем, суд считает возможным принять данные условия в редакции истца.

Суд считает, что пункт 5.4 в редакции истца, предусматривающий соблюдение досудебного порядка при расторжении договора в случае нарушения сроков оплаты, а также п. 6.1 дополнительно обеспечивают права и законные интересы сторон по договору, позволяющие урегулировать споры в досудебном порядке.

Пункт 5.5 договора в редакции истца является общим по содержанию, фактически повторяет пункт 5.5 договора в редакции ответчика, в связи с чем, суд полагает данное условие не нарушающим права ответчика и считает возможным принять данный пункт в редакции истца.

Вместе с тем, условие истца об исключении пункта 5.1 договора, устанавливающего, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки, суд считает необоснованным, поскольку данной нормой установлена ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате цены договора. Неустойка в соответствии со ст. 329, 330, 331 ГК РФ является способом обеспечения исполнения обязательства и соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств не предусмотрена, в рассматриваемом случае имеет место договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.

Размер ответственности, установленный ответчиком в договоре, соответствует обычно применяемым к таким договорам с иными покупателями муниципального имущества, заключаемых на равных условиях. Доказательств чрезмерности установленного в договоре размера неустойки истцом не представлено.

Таким образом, в удовлетворении требования истца об исключении пункта 5.1 договора суд считает правомерным отказать, поскольку при его отсутствии будут нарушены права ответчика.

Кроме того, в протоколе разногласий от 16.04.2015г. истец не заявлял о его исключении.

Пункты 5.2, 5.3 договора суд полагает возможным исключить исходя из принципа соблюдения баланса сторон в обязательственных правоотношениях и исключения кабальности сделки, с учетом ст. 421 ГК РФ.

В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине и за проведение экспертизы, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме, поскольку требования, заявленные в иске обоснованны. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 8, 9, 11, 12, 217, 445, 446, 606 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 46, 65, 71, 75, 82, 86, 87, 102, 110, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Фармасимплекс» удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Фармасимплекс» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 79,0 кв.м., расположенного по адресу: ул. Абрамцевская, д.16Б (этаж 1, пом.III, комн. 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и), изложив пункты 1.1., 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.6. (абзац 4,5), 5.4., 5.5., 6.1. в следующей редакции:

«1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 79,0 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5-7, 7а, 8, и), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

3.1. Рыночная стоимость Объекта в соответствии с Заключением эксперта, выполненном АНО НКЦ СЭ "Гильдия", составляет 5 278 000 (Пять миллионов двести семьдесят восемь тысяч) рублей, без НДС.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет.

б) Исключить из договора купли-продажи пункты 5.2., 5.3.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Фармасимплекс» расходы по уплате госпошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. и на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 32000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., всего 36 000 (тридцать шесть) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова