Гражданский кодекс часть 1

ООО «Нагатинский» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным предупреждения Управления Федеральной антимонопольной службы по г. Москве (далее — Московское УФАС России, Управление, антимонопольный орган, ответчик) от 16.05.2017 №8-12.

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик по заявленным требованиям возражал, представил отзыв, указал, что предупреждение является законным и обоснованным и не нарушающим права заявителей.

Представитель третьих лиц ФИО9, .ФИО8, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7 высказался по существу спора.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются документы, подтверждающие их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия третьих лиц в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок установлены для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч. 4 ст. 198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Указанное предупреждение выдано антимонопольным органом по итогам рассмотрения заявления граждан, участвовавших в долевом строительстве жилого комплекса со встроенно-пристроенным детским образовательным учреждением и подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, внутригородское муниципальное образование Нагатино-Садовники, 1-й Нагатинский проезд, вл. 14 (далее - Жилой комплекс).

В своем обращении участники долевого строительства ссылались на введение их в заблуждение относительно возможности приобретения квартир на условиях, изложенных в договорах долевого строительства, заключенных с ними до момента ввода здания в эксплуатацию.

Так, обстоятельством, которое стало поводом для обращения в антимонопольный орган, стало полученное от заказчика уведомление о необходимости уплаты дополнительной суммы денежных средств в связи с увеличением площадей квартир, выявленным после завершения строительства и проведения их измерений органами технической инвентаризации.

Также лица, обратившиеся в антимонопольный орган, посчитали неправомерными действия заказчика, установившего, что для получения ключей и просмотра квартиры обязательным условием является заключение договора с управляющей компанией ООО “Бест Сервис”, сведений о чем в договорах об участии в долевом строительстве не содержалось.

По итогам рассмотрения названного обращения, антимонопольным органом было принято решение о необходимости выдачи предупреждения о прекращении действий, содержащих признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Посчитав указанные действия Управления неправомерными, заявитель обратился в суд.

В обоснование заявленного требования ООО “Нагатинский” ссылается на ошибочность выводов антимонопольного органа, считает свои действия, соответствующими действующему законодательству, указывает на то, что не вводило в заблуждение участников долевого строительства относительно условий приобретения квартир.

Как указывает заявитель, строительство Жилого комплекса осуществлялось им в соответствии с исходно-разрешительной документацией, при наличии соответствующего разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, на основании архитектурного проекта.

Также общество полагает, что оно осуществляло строительство и ввод в эксплуатацию Жилого комплекса согласно требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее - Закон о долевом строительстве).

Заявитель ссылается на положения договоров участия в долевом строительстве, при заключении которых их стороны согласились на возможное изменение цены объекта долевого строительства при изменении его площади более чем на 1 м2, окончательное значение которой будет определено органами технической инвентаризации.

При этом заявитель указывает, что в договорах долевого строительства и содержится условие о взаимной уплате денежных средств участником такого строительства либо застройщиком в зависимости от увеличения или уменьшения площади квартиры. Так, если площадь квартиры увеличивается более чем на 1 м2, то денежные средства на соответствующую сумму выплачивает участник долевого строительства, если площадь квартиры уменьшается более чем на 1 м2, то разницу в цене квартиры компенсирует застройщик.

Таким образом, поскольку увеличение площади квартир произошло в ходе строительства, то на основании положений договора заявителем была увеличена цена каждой квартиры, площадь которой изменилась, что, как полагает общество, не может содержать в себе признаков нарушения законодательства, поскольку все рассматриваемые обстоятельства не противоречат нормативным правовым акта в области долевого строительства.

Кроме того, общество настаивает на правомерности своих действий по обязанию к заключению договора с управляющей организацией, поскольку согласно нормам жилищного законодательства заключение такого договора является обязательным в любом случае.

При этом собственники недвижимости вправе в последующем заключить договор управления с любой другой организацией, оказывающей подобные услуги, или изменить сам способ управления многоквартирным домом.

Таким образом, ООО “Нагатинский” считает предупреждение, выданное антимонопольным органом, не соответствующим закону и нарушающим его права и законные интересы в области предпринимательской деятельности, и, как следствие, настаивает на признании его таковым в судебном порядке.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявление ООО “Нагатинский” не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 6.1.1 Положения о территориальном органе Федеральной антимонопольной службы, утвержденного Приказом ФАС России от 23.07.2015 № 649/15 “Об утверждении положения о территориальном органе Федеральной антимонопольной службы” территориальный орган Федеральной антимонопольной службы осуществляет контроль за соблюдением коммерческими и некоммерческими организациями, территориальными органами федеральных органов исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления антимонопольного законодательства Российской Федерации.

Таким образом, оспариваемое предупреждение Московского УФАС России выдано в рамках предоставленных полномочий.

Как было указано ранее, антимонопольным органом в действиях заявителя были выявлены признаки нарушения требований п.п. 2,4 ст. 14.2Федерального закона от 26.07.2006 № 135 ФЗ “О защите конкуренции” (далее — Закон о защите конкуренции) выразившиеся в введении в заблуждение лиц - участников долевого строительства, относительно условий приобретения квартир, а потому Управление сочло необходимым на основании ст. 39.1 Закона о защите конкуренции выдать ООО “Нагатинский” обязательное к исполнению предупреждение о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства Российской Федерации.

Исходя из ч. 1 ст. 39.1 Закона о защите конкуренции предупреждение представляет собой ненормативный правовой акт, выдаваемый с целью пресечения действий (бездействия), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции и (или) ущемлению интересов других лиц (хозяйствующих субъектов) в сфере предпринимательской деятельности либо ущемлению интересов неопределенного круга потребителей.

Таким образом, целью выдачи антимонопольным органом предупреждения является максимально возможное оперативное и эффективное реагирование на действия, совершение которых может привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, с целью скорейшего прекращения таких действий (в отличие от предписания, выдаваемого лишь по результатам рассмотрения возбужденного дела о нарушении антимонопольного законодательства Российской Федерации) и восстановления прав и законных интересов лица, претерпевающего неблагоприятные последствия таких действий.

При этом, учитывая то обстоятельство, что предупреждение выносится при обнаружении лишь признаков правонарушения, а не установлении его факта (ч. 2 ст. 39.1 Закона о защите конкуренции) и не является обязательным для выполнения лицом, которому оно выдано (ч.ч. 5, 8 приведенной нормы права), то судебной проверке подлежит лишь факт наличия таких признаков по поступившим в антимонопольный орган информации и документам как основаниям для вынесения предупреждения.

Как следует из материалов дела, антимонопольный орган, вынося оспариваемое предупреждение, руководствовался следующими нормативными положениями, регулирующими правоотношения в области спорных правоотношений.

В соответствии с п. 7 ст. 4 Закона о защите конкуренции конкуренцией является соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Согласно п. 5 ст. 4 Закона о защите конкуренции, под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Пунктом 4 ст. 4 Закона о защите конкуренции установлено, что товарным рынком является сфера обращения товара, который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.

Из общедоступных источников, а также материалов, имеющихся в распоряжении антимонопольного органа, установлено, что аналогичную с заявителем деятельность по реализации на основании договора участия в долевом строительстве квартир и машиномест в многоквартирных домах осуществляют, в том числе, ООО “Фили-Девелопмент”, ООО “ФинСтройГрупп”.

Наличие конкурентных отношений между названными субъектами субъектами основывается на информации, представленной на официальных сайтах строительных проектов указанных обществ, filigrad.ru (ЖК «Фили Град»), domvtroparevo.ru (ЖК «Ландыши»), domnanagatinskoy.ru (ЖК “Дом на Нагатинской”)

Кроме того, указанная деятельность ООО «Фили-Девелопмент», ООО «ФинСтройГрупп» соответствует сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, о видах деятельности, идентифицированная кодами 41.2, 41, 20, 43.12.3, 68.3 ОКВЭД.

Таким образом, антимонопольным органом установлено, что ООО “Нагатинский”, ООО “Фили-Девелопмент”, ООО “ФинСтройГрупп” осуществляют хозяйственную деятельность на товарном рынке по реализации на основании договора участия в долевом строительстве квартир и машиномест в многоквартирных домах на территории г. Москвы, а следовательно являются конкурентами, действующими на едином товарном и географическом рынке.

Согласно статье 10.bis Парижской конвенции по охране промышленной собственности, актом недобросовестной конкуренции считается всякий акт конкуренции, противоречащий честным обычаям в промышленных и торговых делах.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Закона о защите конкуренции, недобросовестной конкуренцией являются любые действия хозяйствующих субъектов, которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам-конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.

В соответствии с п.п. 2, 4 ст. 14.2 Закона о защите конкуренции, не допускается недобросовестная конкуренция путем введения в заблуждение в отношении количества товара, предлагаемого к продаже, наличия такого товара на рынке, возможности его приобретения на определенных условиях, фактического размера спроса на такой товар, а также в отношении условий, на которых товар предлагается к продаже, в частности цены такого товара.

В настоящем случае в действиях заявителя были усмотрены признаки нарушения названных положений Закона о защите конкуренции, выразившиеся во введении в заблуждение в отношении площадей квартир, их стоимости, а также условий их приобретения в Жилом комплексе.

Как следует из материалов дела и не оспаривается заявителем, площадь квартир в Жилом комплексе увеличилась по итогам строительства, однако заявитель считает, что им не совершалось каких-либо действий, которые могли бы быть расценены в качестве введения в заблуждение потенциальных участников долевого строительства, а также в качестве актов недобросовестной конкуренции, что могло бы послужить основанием для выдачи предупреждения.

Между тем, согласиться с данным утверждением не представляется возможным.

Так, из материалов дела усматривается следующее.ООО “Нагатинский” заключены с участниками долевого строительства, в том числе, следующие договоры: Договор № НАГ-ЛИ-КВ-2-157 от 12.03.2015 (далее — Договор 1), Договор № НАГ/Э/КВ/2-106-Б от 02.03.2015 (далее — Договор 2), Договор № НАГ/ЭСТ/КВ/2-188-Б от 09.07.2015 (далее — Договор 3), Договор № НАГ/Э/КВ/2-100-Б от 04.03.2015 (далее — Договор 4), Договор № НАГ-ЛИ-КВ-2-126 от 05.05.2015 (далее — Договор 5), Договор № НАГ/ЭСТ/КВ/2-98-И от 25.05.2015 (далее — Договор 6).

Согласно названным договорам, участники долевого строительства должны были получить квартиры определенными характеристиками:

После завершения строительства письмами от 18.10.2016 заявитель уведомил сторон по договорам о завершении строительства Жилого комплекса, о необходимости принятия их объектов долевого строительства, а также указал на необходимость произвести доплату, поскольку площади квартир увеличились.

Как следует из материалов дела, характеристики квартир изменились. Таким образом, из представленных сведений следует, что площадь каждой квартиры увеличилась пропорционально от количества в ней комнат, и, как следствие, увеличилась цена договора.

Материалами дела подтверждается, что в целях установления причин и обстоятельств изменения условий договоров между заявителем и участниками долевого строительства антимонопольным органом в адрес ООО “Нагатинский” направлялись соответствующие запросы информации относительно того, каким образом общество изначально, то есть при формировании условий договоров долевого строительства, заключаемых при обращении к нему граждан, определило площади квартир. Между тем, подобная информация в адрес антимонопольного органа представлена не была.

Проанализировав информацию, полученную от подателей обращения и имеющуюся в открытом доступе, суд считает, что антимонопольный орган пришел к следующим обоснованным выводам.

Так, в каждом из рассмотренных антимонопольном органе договоре долевого участия в строительстве дано соответствующее описание (характеристики) объекта (квартиры), в том числе количество комнат, этаж, используемые материалы. Кроме этого, указывалось, что все перегородки (кроме санузлов и шахт) в квартирах выполняются высотой в один блок из пенобетона или в один кирпич толщиной 100 мм.

Данная характеристика материалов, из которых должны были быть изготовлены межкомнатные перегородки, фактически означала, что ширина (толщина) межкомнатных перегородок в любом случае составит от 100 до 120 мм, поскольку данные материалы, согласно размерам, утвержденным нормативными актами, могут иметь только такие значения толщины.

Однако, в ходе строительства толщина межкомнатных перегородок была уменьшена до 80 мм.

К возможности такого изменения характеристик, установленных договорами, привели следующие обстоятельства, о которых заявитель не знать не мог.

Так, из материалов дела усматривается, что в Разделе 3 “Архитектурные решения” Проектной документации, утвержденной в 2014 году, в п.п 3.3 “Внутренняя отделка” указано, межкомнатные перегородки будут выполнены и пазогребневых плит толщиной 100 мм.

Таким образом, еще 2014 году при формировании документации для осуществления строительства Жилого комплекса было известно, что межкомнатные перегородки будут изготавливаться из пазогребневых плит, а не из пенобетона или кирпича.

Тот факт, что материалом, из которых будут выполняться межкомнатные перегородки, будет пазогребневая плита, а не пенобетон или кирпич, в рассматриваемом случае имеет существенное значение.

Пенобетон и кирпич являются строительными материалами, в отношении которых действуют утвержденные стандарты: ПНСТ 61-2015 - для блоков из пенобетона, согласно которому толщина блока составляет не менее 100 мм, ГОСТ 379-2015 - для кирпичей, в котором приводятся различные типы кирпичей, однако с толщинами не менее 120 мм.

Вместе с тем, толщины пазогребневых плит, изготавливаемых в соответствии с техническими условиями (например: ТУ 5742-007-16415648-98, ТУ 5742-014-03984362-96, ТУ 5742-001-56798576-2004, ТУ 5742-003-05287561-20030), могут варьироваться от 80 мм, как это следует из “СП 55-103-2004. Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит” (одобрена и рекомендована для применения Письмом Госстроя России от 18.03.2004 № ЛБ-268/9).

Таким образом, заложив изначально (в проектной документации) материал, позволяющий в последующем изменить его параметры, заявитель ввел в заблуждение участников долевого строительства относительно общих параметров строящегося Жилого комплекса.

В связи с этим, заключая договоры долевого строительства, заявитель изначально не мог не знать, что реальные характеристики объекта будут отличаться от тех, которые указаны им договоре.

Данные обстоятельства подтверждаются тем, что в 2016 году была произведена корректировка толщины перегородок, утеплителя, полов автостоянки, фасадных панелей, в рамках которой толщина межкомнатных и сантехнических перегородок была уменьшена со 100 мм до 80 мм.

Таким образом, в связи с указанными действиями была фактически увеличена площадь жилых помещений (квартир), поскольку, если межкомнатные перегородки имеют толщину 100 мм, то от оси плана, по которой они располагаются, в каждую из сторон приходится по 50 мм, соответственно, при их толщине 80 мм - по 40 мм.

С учетом длин данных перегородок и их количества в каждой отдельной квартире, площадь такой квартиры может увеличиваться от ≈ 1,5 м2 (для 1-комнатной) до ≈ 5 м2 (для 3-комнатной).

Данные выводы напрямую подтверждаются данными, приведенными ранее относительно конкретных площадей квартир, покупка которых предполагалась лицами, обратившимися в антимонопольный орган.

При этом в материалы дела не представлено доказательств того, что ООО “Нагатинский”, будучи застройщиком, то есть профессиональным участником рынка, о таких изменения не знало, или предпринимал меры к их недопущению.

Напротив, из пояснительной записки к корректировке Раздела 3 “Архитектурные решения” следует, что заявитель такие изменения поддерживает.

Таким образом, при строительстве Жилого комплекса заявителем без увеличения затрат на строительство, и без изменения как такового проекта здания (поскольку все внешние характеристики, влияющие на качество, а также характеристики, влияющие на безопасность и прочее остались неизменными) фактически увеличило площадь реализуемых квартир, что, соответственно, привело к увеличению их стоимости.

Доводы заявителя о том, что он действовал в строгом соответствии с законом и не допускал его нарушения, подлежат отклонению, поскольку, как следует из представленных материалов, общество изначально указало в заключаемых договорах материалы, которые, согласно проектной документации, не были использованы при строительстве и даже не предполагались к использованию, а примененные материалы позволили увеличить конечную стоимость реализуемой недвижимости.

Таким образом, следует признать, что действия ООО “Нагатинский” действительно вводили в заблуждение потенциальных участников долевого строительства, без привлечения которых застройщик не имеет соответствующих для реализации проекта.

Как отметил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном его Президиумом 04.12.2013, участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Таким образом, на застройщика как на лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства (п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве), возложены повышенные публичные обязанности по соблюдению законов, прав и интересов граждан при реализации им своих прав, а самим застройщиком при ведении предпринимательской деятельности.

Данные обязательства общества накладывают на него повышенную ответственность как на профессионального участника рынка долевого строительства.

С учетом того, что конкуренция на рассматриваемом рынке происходит, в том числе и за привлечение средств граждан, которые приобретают также специальный статус участников долевого строительства, и на средства которых осуществляется строительство того или иного объекта недвижимости, заявитель обязан осуществлять свою деятельность исключительно в рамках принципа добросовестности реализации права на ведение предпринимательской деятельности.

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В связи с тем, что при оформлении проектной документации заявителем были согласованы определенные параметры строящегося жилого здания, в том числе установлены характеристики квартир, их метраж, данное лицо не могло безосновательно включать в условия договоров долевого строительства иные параметры квартир, а если оно это сделало, то впоследующем исполнять условия данных договоров в полном объеме.

Однако, вопреки требованиям делового и торгового оборота, заявитель, заключая договоры долевого строительства, данные обстоятельства проигнорировал, посчитав, что имеет полное право на получение от участников долевого строительства гораздо больших сумм денежных средств, чем предполагалось изначально, хотя объективные основания для этого отсутствовали.

Антимонопольным органом заявителю была предоставлена возможность обосновать изначальный расчет площадей квартир, указанных в договорах, в том числе предоставить утвержденные расчеты по каждой квартире. Однако подобные расчеты, иные подтверждающие документы представлены не были.

Более того, ООО “Нагатинский” предлагалось представить подтверждение того, что столь значительное изменение площадей квартир явилось следствием объективных причин и связано с какими-либо обстоятельствами, возникшими после заключения договоров участия в долевом строительстве.

Таким образом, ООО “Нагатинский”, изначально обладая информацией о реальных размерах квартир (их метраже, наличии балконов, лоджий и т. п.) либо не обладая такой информацией вовсе, намеренно вводило неопределенный круг лиц (потенциальных участников долевого строительства) в заблуждение относительно данных характеристик товара, что, свою очередь, как раз и подтверждает нарушение добрых обычаев в торговых делах, поскольку фактически означает или реализацию товара с иными характеристиками, или реализацию товара с заведомо неизвестными параметрами.

Следовательно, предлагая потенциальным участникам долевого строительства приобрести квартиру на более привлекательных условиях, чем другие субъекты товарного рынка, ООО “Нагатинский” привлекало граждан к участию в проекте. Из дальнейшего ухудшения условий приобретения квартир при отсутствии объективных на то причин следует вывод о намеренном введении заявителем в заблуждение потенциальных участников долевого строительства.

Таким образом, ссылки заявителя на нормы градостроительного и жилищного законодательства в настоящем случае правового значения не имеют, поскольку предметом рассмотрения являются правоотношения в области конкуренции на определенном товарном рынке и проверка соответствия действий заявителя на предмет отсутствия в них злоупотреблений с точки зрения именно антимонопольного законодательства.

Вместе с тем, общество изменение проектной документации, в части изменения толщины стен, поддерживало, хотя могло и должно было указать иным лицам, участвующим в строительстве Жилого комплекса, о наличии заключенных договоров и содержащихся в них условий, которые в одностороннем порядке изменению не подлежат.

При этом вывод о наличии признаков недобросовестного поведения со стороны общества, кроме всего прочего, подтверждается действиями по включению в обязательные условия получения ключей от квартир заключения договора с управляющей компанией ООО “Бест Сервис”.

Как следует из материалов дела и вопреки доводам заявителя, из условий договора долевого участия в строительстве не следует, что заключение договора с управляющей организацией является самостоятельным условием получения ключей от квартир и реализации своего права на соответствующую собственность.

Действительно, п. 4.2.7 содержит в себе условие о необходимости заключения договора с управляющей организацией, однако заявителем не учитывается следующее.

В договоре участия в долевом строительстве отсутствовали какие-либо дополнительные условия передачи квартиры участнику долевого строительства, касающиеся обязательного заключения договора с определенной управляющей организацией.

В соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети “Интернет” и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 данного Кодекса (лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вместе с тем, п. 3 памятки по передаче объекта строительства указывается, что получение ключей производится после заключения договора с управляющей организацией.

При это в “маршрутной карте” по передаче объекта указывается, что управляющей организацией является конкретное лицо - ООО “БЕСТ Сервис”, без каких-либо ссылок на порядок заключения договоров управления многоквартирными жилыми домами, установленный действующим законодательством.

Таким образом, доводы заявителя о возможной смене управляющей организации или способа управления жилым домом правового значения не имеют, поскольку изначально для получения ключей, т.е. для получения реальной возможности владеть приобретенным имуществом, гражданин обязан заключить договор с определенной управляющей организацией.

Вместе с тем, в соответствии с типовой формой договора участия в долевом строительстве, представленной ООО “Нагатинский”, предмет договоров, заключаемых с участниками долевого строительства, сформулирован следующим образом: “ООО “Нагатинский” обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Жилой комплекс со встроенно-пристроенным ДОУ и подземной автостоянкой по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого комплекса передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. В соответствии с актом приема-передачи Объекта долевого строительства — квартиры № ____, согласно условиям договора Застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства — квартиру, расположенную по адресу: <...>”.

Таким образом, у лиц, заключающих договор участия в долевом строительстве, не могло возникнуть сомнений относительно условий договора, в частности предположения о том, что после подписания акта приема-передачи могут возникнуть какие-либо препятствия для доступа в квартиру и получения ее в натуре.

Вместе с тем, действия ООО “Нагатинский” по передаче ключей от квартир управляющей компании без уведомления об этом участников долевого строительства привели к тому, что для осуществления своих прав по пользованию квартирой участнику долевого строительства необходимо выполнить дополнительное условие, а именно заключить договор с управляющей компанией, что изначально договором не предусматривалось.

В настоящем случае, не может обязанность участника долевого строительства по заключению договора с определенной управляющей компанией противопоставляться обязанности застройщика передать указанную в договоре участия в долевом строительстве участнику такого договора.

Таким образом, лица, заключавшие договор участия в долевом строительстве, были введены в заблуждение относительно условий и процедуры передачи им квартир.

Исходя из изложенного, суд соглашается с выводом антимонопольного органа, что ООО “Нагатинский”, не затрачивая дополнительных средств на продвижение продукции и строительство дома связанных с увеличением площадей квартир, пользуется заблуждением участников долевого строительства относительно площади квартиры, а равно и ее цены, а также иных условий приобретения квартиры, в связи с чем получает преимущества при осуществлении конкурентной деятельности в результате перераспределения потребительского спроса и получения дополнительного необоснованного дохода.

Таким образом, следует признать, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о незаконности выданного предупреждения.

Согласно ст. 13 ГК РФ, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, входят проверка соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемыми актами прав и законных интересов заявителя.

Нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности должен в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать заявитель.

В нарушение указанной нормы ООО «Нагатинский» не приведены надлежащие правовые основания незаконности оспариваемого предупреждения, нарушения прав и законных интересов заявителя и не представлены допустимые доказательства в обоснование приведенных доводов.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что совокупность условий, предусмотренных ч. 1 ст. 198 АПК РФ и необходимых для признания незаконным оспариваемого предупреждения отсутствуют, оспариваемое предупреждение является законным, обоснованным, принято в полном соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и не нарушает прав и законных интересов Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).

Судом проверены все доводы заявителя, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований.

Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 29, 48, 49, 123, 156, 167-170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО «Нагатинский» - отказать.

Проверено на соответствие Федеральному закону «О защите конкуренции» от 26.07.2006 №135-ФЗ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.М. Кузин