Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ЦИТАДЕЛЬ" о взыскании 4 995 435,74 руб., в том числе сумму неосновательного обогащения за период с 06.06.2017г. по 14.05.2019г. в размере 4 176 116,09 руб., проценты за пользованием чужими денежными средствами за период с 06.06.2017г. по 26.12.2019г. в размере 819 319,65 руб.

Ответчик требования Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд считает требования Истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Между Департаментом и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2009 №М-05-034546. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005003:1000, расположенный по адресу: <...>, стр.34, стр.35, стр.39.

Цель по договору: для эксплуатации зданий под производственно-складские цели, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

В ходе проведенного обследования Госинспекции по недвижимости от 27.03.2018 установлено, что ООО «Цитадель» в нарушение Договора использует земельный участок для размещения столовой «GREEN-LONDON». Согласно данным информационно-коммуникационной сети «Интернет» столовая «GREEN- LONDON» оказывает услуги общественного питания (https://green-london.ru/about).

Согласно ст. 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» (далее - Закон г. Москвы № 48), в решениях Правительства Москвы о предоставлении земельного участка на праве аренды, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах аренды, предметом которых являются земельные участки, устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

Согласно п. 2.1 ст. 8 Закона г. Москвы № 48 фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка.

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка применительно к городу Москве в период до принятия правил землепользования и застройки в г. Москве, был установлен Постановлением Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве» (далее - Постановление № 363-ПП).

В пункте 5.1 Постановления № 363-ПП было также установлено, что до принятия Правил землепользования и застройки в городе Москве при подготовке правовых актов об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровой карте территории фактическое использование земельного участка определяется на основании установленных при технической инвентаризации сведений о функциональном назначении зданий и сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Пунктом 3.2 Постановления № 363-ПП было предусмотрено, что разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», на основании градостроительного плана, а при его отсутствии - на основании фактического использования такого земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005003:1000 был определен в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года №39: «эксплуатация зданий под производственно-складские цели (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)».

Ответчик имел возможность обратился в Департамент с заявлением об изменении вида разрешенного использования, то есть земельному участку был бы присвоен код 1.2.5. «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Согласно ст. 346 2 НК РФ услуги общественного питания - услуги по изготовлению кулинарной продукции и (или) кондитерских изделий, созданию условий для потребления и (или) реализации готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также по проведению досуга.

В пояснениях, Ответчик указывает, что имел право сдавать земельный участок в субаренду.

Однако, согласно п.5.2. Договора аренды с согласия Арендодателя и/или полномочного органа власти, в установленном порядке сдавать арендуемый по настоящему Договору аренды земельный участок в субаренду с множественностью лиц на стороне Арендатора с изменением величины арендной платы по Договору аренды в случаях, если Субарендатор использует под иную цель, нежели та, которая определена настоящим Договором с государственной регистрацией такого договора.

Таким образом, поскольку фактическая деятельность Ответчика не соответствует установленному виду разрешённого использования, целям предоставления земельного участка по договору аренды, Департамент обоснованно обратился в суд с требованием о взыскании с Общества суммы неосновательного обогащения.

Земельный участок находится в подзоне территориальных зон сохраняемого землепользования, поэтому самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка в порядке ч. 4 ст. 37 ГрК РФ не представляется возможным.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005003:1000 относится к специальному виду территориальных зон - подзоне территориальных зон сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), которая установлена Правилами землепользования и застройки города Москвы (далее - ПЗЗ города Москвы), утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП.

Согласно п. 3.3.2 ПЗЗ города Москвы во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Согласно пункту 3.4.3 Правил во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Таким образом, сведения, содержащиеся о земельных участках в Зонах с индексом «Ф», формируются с учетом сведений ЕГРН и устанавливаются единожды.

Данная позиция получила свое подтверждение в рамках дела №А40- 116662/2019 о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости. В решении Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020, постановлением арбитражным судом Московского округа от 30.07.2020 суд поддержал доводы Росреестра и отметил, что «у арендаторов земельных участков в зонах с индексом «Ф» возможность выбора видов разрешенного использования таких земельных участков отсутствует».

Согласно данным ЕГРН для земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005003:1000 таким единожды установленным видом разрешенного использования является: «эксплуатация зданий под производственно-складские цели (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)». ПЗЗ города Москвы не предусмотрена возможность установления иных дополнительных видов разрешенного использования в специальной территориальной зоне сохраненного землепользования.

При намерении выбрать (изменить) вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне с индексом «Ф», правообладателю земельного участка необходимо обратиться в уполномоченный орган власти (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура) с целью внесения изменений в ПЗЗ (например, в части вывода земельного участка из зоны с индексом «Ф» в зону, для которой предусмотрен запрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка).

В случае необходимости установления видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не предусмотренных градостроительным регламентом, требуется внесение изменений в ПЗЗ на основании статьи 33 ГрК РФ и статьи 36 Градостроительного кодекса города Москвы в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 № 457-1111 «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Согласно п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018 в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года № З-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Таким образом, Ответчик, в силу специальной правоспособности, не имеет правовой возможности самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка. Тем не менее, судом первой и апелляционной инстанции не дано правовой оценки тому факту, что в нарушение установленных ограничений, Ответчик самовольно выбрал вид разрешенного использования и в нарушение условий использовал земельный участок с нарушением цели предоставления по условиям договора аренды и установленного вида разрешенного использования земельного участка.

В связи с тем, что Общество фактически использует земельный участок не по целевому назначению - на стороне Ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 4 176 116,09 руб., подлежащее уплате в виде предполагаемой арендной платы за пользование земельным участком в период с 06.06.2017 по 14.05.2019.

В соответствии со ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Сбережение недоплаченной арендной платы возникло на стороне Ответчика, поскольку последний использовал земельный участок в нарушение цели договора аренды и в противоречии с установленным видом разрешенного использования. Данный факт подтверждается актами обследования Госинспекции по недвижимости от 06.06.2017, от 14.05.2019.

Отмечу, договором аренды установлена неустойка (п. 7.4), которая взыскивается единоразово за нарушение цели предоставления земельного участка. Она представляет собой заранее оцененные убытки, то есть тот имущественный ущерб, который Ответчик, подписывая договор аренды, согласился нести в ситуации нарушения обязательства.

Но в спорной ситуации возникло длящееся нарушение обязательств Ответчика, которое выразилось в неуплате в течение трех лет арендных платежей в соответствии с видом разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Между сторонами отсутствуют правовые основания, которые бы исключили возможность взыскания Департаментом неосновательного обогащения. Таким основанием мог быть договор аренды земельного участка, в котором цель предоставления указана как: «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». В данном случае, договор аренды между сторонами не может быть принят за юридический факт, то есть самостоятельное правовое основание.

Незаконное осуществление деятельности Ответчика на арендованном земельном участке, последующее сбережение им неуплаченной арендной платы, которая бы соответствовала виду разрешенного использования данного земельного участка, повлекли уменьшение имущества Департамента (а именно уменьшение имущественной массы бюджета города Москвы).

Несоответствие фактического вида использования земельного участка цели предоставления земельного участка по договору аренды, повлекло необоснованное занижение арендной платы.

Таким образом, ответчик неосновательно сберег денежные средства в виде невыплаченной арендной платы.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11 указано на необходимость соответствия фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования, а также на идентичность сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости. Размер арендной платы за земельный участок должен соответствовать реальному уровню доходности земельного участка, который определяются с учетом его фактического использования.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В этой связи, Ответчик не вправе использовать земельный участок с нарушением вида разрешенного использования и цели его предоставления по действующему договору аренды.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования спорного земельного участка - «эксплуатация зданий под производственно-складские цели (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», что полностью соответствует цели предоставления (использования) земельного участка по договору аренды от 23.12.2009 №М-05-034546 и не предусматривает использование какой - либо его части и полностью под оказание услуг общественного питания.

Приведенные правовые нормы обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Использование части земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использования всего земельного участка.

Такой вывод подтверждается в Постановлении Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 31-АД16-3 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 №71/13 по делу № А67-4294/2012.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

На основании ч. 2 статьи 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Проценты за пользованием чужими денежными средствами за период с 06.06.2017г. по 26.12.2019г. составили 819 319,65 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ЦИТАДЕЛЬ" (ИНН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) 4 995 435,74 руб., в том числе сумму неосновательного обогащения за период с 06.06.2017г. по 14.05.2019г. в размере 4 176 116,09 руб., проценты за пользованием чужими денежными средствами за период с 06.06.2017г. по 26.12.2019г. в размере 819 319,65 руб.

Взыскать с ООО "ЦИТАДЕЛЬ" (ИНН <***>) в доход федерального бюджет расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 977 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента изготовления в полном машинописном виде.

Судья:

Г.Е. Панфилова