Гражданский кодекс часть 1

с участием: от заявителя: ФИО2 (по дов. от 05.09.2018 б/н, паспорт), ФИО3 (по дов. от 27.08.2018 б/н, паспорт), от ответчика: ФИО4 (по дов. от 21.12.2017 № 42389/2017, паспорт), от третьего лица 1: ФИО5 (по дов. от 21.02.2018 № 33-Д-222/18, паспорт), от третьего лица 2: неявка (изв.), от третьего лица 3: ФИО5 (по дов. от 20.03.2018 № 4-47-497/8, паспорт),

установил:

Конкурсный управляющий ООО «ФСК Альтаир» ФИО1 (далее – Заявитель, Общество)) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве (далее – Управление, регистрирующий орган) от 22.02.2018г. за № 77/007/227/2017-2385№77-0-1-71/3280/2017-404 об отказе в регистрации права собственности ООО «ФСК Альтаир» на объект недвижимости - объект незавершенного строительства (подземную автостоянку, площадью 2367 кв.м., степенью готовности 89%, расположенную в корп. 15) по адресу: город Москва, район Кунцево, квартал 21, ул. Истринская, вл. 2-8.

В судебном заседании Заявитель поддержал заявленные требования.

Управление представило отзыв, просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третьи лица поддержали позицию Управления.

Срок на обжалование, установленный ч.4 ст. 198 АПК РФ, Заявителем соблюден.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.08.2017г. по делу № А40-195795/15-44-357Б открыта процедура конкурсного производства в отношении ООО «ФСК Альтаир», конкурсным управляющим утверждена ФИО1

08.11.2017 Общество обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – объект незавершенного строительства (подземную автостоянку, площадью 2367 кв.м., степенью готовности 89%, расположенную в корп. 15) по адресу: город Москва, район Кунцево, квартал 21, ул. Истринская, вл. 2-8.

Уведомлением от 24.11.2017г. №77/007/227/2017-2385№77-0-1-71/3280/2017-404, Управление приостановило государственную регистрацию.

Решением Управления Росреестра по Москве от 22.02.2018г. за № 77/007/227/2017-2385№77-0-1-71/3280/2017-404 в государственной регистрации права было отказано.

Полагая, что данное решение является незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд г. Москвы.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, в письменных объяснениях и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, оценив на основании ст. 71 АПК РФ, материалы дела в их совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, суд признал заявление подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В спорном решении Управление указало следующие основания для отказа в регистрации права собственности:

- срок договора аренды земельного участка по адресу: город Москва, район Кунцево, квартал 21, ул. Истринская, вл. 2-8, с кадастровым номером 77:07:0004005:1003, на котором осуществлялось строительство многофункционального жилого комплекса с подземными гаражами-стоянками (в том числе объекты незавершенного строительства – подземные автостоянки корп.14, 15) истек 31.12.2011г., в связи с чем, ООО «ФСК Альтаир» не вправе регистрировать за собой право собственности на недостроенные объекты.

- срок разрешения на строительство № RU77145000-007091 истек 31.12.2012г., в связи с чем ООО «ФСК Альтаир» не вправе регистрировать за собой право собственности на недостроенные объекты.

- вышеуказанные подземные стоянки являются долевой собственностью сторон инвестиционного контракта от 10.11.2004г., заключенного между ООО «ФСК Альтаир» и Правительством Москвы, что является препятствием для регистрации права собственности именно за ООО «ФСК Альтаир».

- контур объекта в техническом плане, представленном для регистрации, указан в нарушение п. 34 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015г. № 953.

Между тем, Управлением Росреестра по Москве при принятии решения не было учтено следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «ППСК ТЭЦ-25» (инвестор 1), ООО «ФСК Альтаир» (инвестор 2), 3 Комитет, Управа и Префектура заключили инвестиционный договор от 17.06.1996 № 627 (регистрационный № 13-001225-5701-0081-00001-96). Предметом договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.08.1999) являлось строительство комплекса коммерческих жилых и нежилых объектов в 21 квартале Кунцева (ул. Молодогвардейская, вл. № 2, вдоль Рублевского шоссе) общим объемом до 45 000 кв.м., а также по ул. Истринская, владение № 6-8.

В ходе строительства и реконструкции муниципальных объектов в 21 и 22 кварталах Кунцева (ул. Истринская, вл. № 6-8), не оконченных в ходе реализации инвестиционного договора от 17.06.1996 № 627, возникла необходимость в заключении дополнительного инвестиционного контракта.

На основании распоряжения Правительства Москвы от 07.04.2003 № 538-РП «О реконструкции квартала 21 района Кунцево» (Западный административный округ) 05.11.2004 между Правительством Москвы и ООО «ФСК Альтаир» дополнительно заключен инвестиционный контракт (реестровый № 13-001006-5701-0081-00001-04), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству (реконструкции) в 2003-2011 годах комплекса жилых домов и объектов социально-бытового назначения в квартале 21 района Кунцево.

Между тем, из определения Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2017г. № 305-ЭС17-1467 следует, что инвестиционный контракт от 10.11.2004г., заключенный между ООО «ФСК Альтаир» и Правительством Москвы, был расторгнут последним в одностороннем порядке 19.02.2015г., то есть за три года до вынесения Управлением спорного отказа.

Судом установлено и стороны подтвердили то обстоятельство, что при расторжении инвестиционного контракта, какого-либо акта относительно распределения площадей сторонами подписано не было, что говорит о незаконности спорного отказа Управления в оспариваемой части.

В отношении доводов регистрирующего органа об истечении 31.12.2011г. срока действия договора аренды земельного участка по адресу: город Москва, район Кунцево, квартал 21, ул. Истринская, вл. 2-8, суд считает необходимым указать следующее.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что арендодатель не заявлял о расторжении данного договора и не препятствовал Обществу в пользовании спорным земельным участком, соответственно, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Более того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства (пункт 21ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 4 (2017).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о незаконности данного довода Управления при вынесении спорного решения об отказе.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство объекта капитального строительства возможно при наличии соответствующего разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

Срок разрешения на строительство № RU 77145000-007091, выданный Заявителю Мосгосстройнадзором, истек 31.12.2012г., что явилось одним из оснований для принятия Управлением спорного решения об отказе.

Данные доводы являются необоснованными, поскольку, истечение срока действия разрешения на строительство не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, что указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 августа 2018 г. N 310-КГ18-11131.

Относительно нарушения Обществом п. 34 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015г. № 953, в части указания контура объекта на техническом плане, суд считает необходимым отметить следующее.

Пункт 34 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015г. № 953 изложен следующим образом:

«Реквизит "1" раздела "Описание местоположения объекта недвижимости" заполняется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. В случаях, предусмотренных пунктом 7 Требований, в отношении машино-места заполняется реквизит "2" раздела "Описание местоположения объекта недвижимости".

В технический план включаются координаты характерных точек контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли. Местоположение характерных точек контура определяется кадастровым инженером.

В случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, контур такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешних границ наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.) такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли.

В случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства полностью расположено ниже уровня поверхности земли и не имеет конструктивных элементов, обеспечивающих примыкание к поверхности земли, контур такого объекта недвижимости образуется проекцией внешних границ ограждающих конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне поверхности земли.

Проекции наземных, надземных, подземных конструктивных элементов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также местоположение точек контуров таких конструктивных элементов определяются кадастровым инженером и отображаются на Чертеже, Схеме специальными условными знаками (Приложение к Требованиям).

Контур сооружения (части сооружения) может быть также отображен в виде разомкнутой линии, соединяющей начальную и конечную точки, расположенные на центральной оси сооружения (в случае если сооружение является протяженным, например линия электропередачи, трубопровод).

При необходимости контур сооружения может быть отображен на Чертеже и Схеме комбинированным способом - в виде сочетания замкнутых и разомкнутых линий.

В случае если контур сооружения, представляющий собой замкнутую линию, является окружностью, в технический план включаются координаты центра такой окружности и значение радиуса (например, в случае если сооружение является скважиной, резервуаром, колодцем).

Если объект незавершенного строительства является сооружением, строительство которого не завершено, контур такого объекта незавершенного строительства может быть определен с учетом особенностей определения контура сооружения.

Контур единого недвижимого комплекса представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.

В случае если местоположение здания, сооружения, объекта незавершенного строительства по желанию заказчика кадастровых работ дополнительно устанавливается посредством пространственного описания конструктивных элементов такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства также включаются координаты характерных точек:

пересечения проекций конструктивных элементов различной глубины, высоты здания, сооружения, объекта незавершенного строительства с контуром такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (в том числе арки (проезды), галереи, консоли), в метрах с округлением до 0,01 метра;

пересечения контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства с контуром (контурами) иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в метрах с округлением до 0,01 метра, если такое пересечение имеет место.

Границы помещения определяются границами геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения в соответствии с проектной документацией здания, сооружения (при ее наличии) или проектом перепланировки жилого помещения. Границы машино-места определяются проектной документацией здания или сооружения и проходят посредине линии разметки, а также по внутренней поверхности строительной или иной ограждающей конструкции на уровне пола, если машино-место частично ограничено такими конструкциями. Границы помещений, машино-мест отображаются на Плане этажа (части этажа) здания или сооружения (при отсутствии этажности у здания или сооружения - на Плане объекта недвижимости либо на Плане соответствующей части объекта недвижимости) специальными условными знаками в соответствии с Приложением к Требованиям.

При отображении границ машино-места также указываются обозначения характерных точек границ машино-места, обозначение машино-места (номер), расстояние от каждой характерной точки границы машино-места до не менее двух находящихся в прямой видимости от машино-места специальных меток в системе специальных меток для определения границ машино-мест на соответствующем этаже здания или сооружения (в том числе характерных точек границ помещения, если по желанию заказчика кадастровых работ местоположение машино-места устанавливалось путем определения координат таких точек) и отображается положение таких специальных меток (включая характерные точки границ помещения) и их обозначение (при наличии).

В ходе исследования доказательств по делу, судом изучен технический план, представленный Обществом в Управление.

Более того, судом детально исследована та часть технического плана, где указан контур объекта, однако, судом не установлено что именно в данном контуре противоречит требованиям п. 34 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015г. № 953.

Кроме того, государственный регистратор в спорном решении указал лишь о наличии данного несоответствия, не указав, в чем конкретно оно выразилось.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что заявителем представлены все документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки, Управление, в нарушение требований части 5 статьи 200 АПК РФ не доказало соответствие спорного решения нормам Закона о регистрации.

Поскольку документы, необходимые для совершения испрашиваемых заявителем регистрационных действий в соответствии с требованиями Закона о регистрации представлены в полном объеме и надлежащем виде, то правовых оснований для отказа в ее проведении у Управления Росреестра по Москве не имелось, что указывает на формальный и немотивированный характер принятого им ненормативного правового акта, нарушает права и законные интересы Общества.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

решил:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 22.02.2018г. за №77/007/227/2017-2385№77-0-1-71/3280/2017-404 об отказе в регистрации права собственности ООО «ФСК Альтаир» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства (подземную автостоянку, площадью 2367 кв.м. степенью готовности 89%, расположенную в корп.15) по адресу: город Москва, район Кунцево, квартал 21, ул. Истринская, вл. 2-8.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Росреестра по Москве зарегистрировать право собственности ООО «ФСК Альтаир» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства (подземную автостоянку, площадью 2367 кв.м. степенью готовности 89%, расположенную в корп.15) по адресу: город Москва, район Кунцево, квартал 21, ул. Истринская, вл. 2-8 в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «ФСК Альтаир» государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.А. Аксенова