Гражданский кодекс часть 1

ООО «Капель+» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решение об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением от 27.03.2020г. № 77/009/203/2019-1149, 1150, обязании устранить допущенные нарушения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении, указав, что оспариваемое решение ответчика является необоснованным и нарушает права и законные интересы Общества.

Ответчиком в судебном заседании возражал по заявлению, указав, что оспариваемое решение является законным и обоснованным и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило. Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ без его участия.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, Управлением Росреестра по Москве принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договорам долевого участия в отношении объекта долевого строительства, строящегося на земельном участке по адресу: г.Москва, ул.Менжинского, вл.30, стр.1, оформленное уведомлением № 77/009/203/2019-1149,1150 от 27.03.2020.

Не согласившись с оспариваемым решением, полагая его незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Оспариваемое решение Управлением вынесено в пределах предоставленных полномочий.

Срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Из материалов дела следует, что Заявитель является Застройщиком многофункционального делового центра на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0011006:109 по адресу: г.Москва, ул.Менжинского, вл.30, корп.1, далее - земельный участок, согласно Договора аренды земельного участка № М-02-018390 от 28 марта 2002 г. под проектирование и строительство (реконструкцию) делового центра с коммерческими объектами для обслуживания.

Деятельность Застройщика ООО «Капель+» осуществляет согласно полученному Разрешению на строительство № RU77106000-009399 от 21.05.2014, на основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее - закон 214-ФЗ.

Киричук P.Н. является участником долевого строительства по договорам, заключенным с Заявителем:

- Договору участия в долевом строительстве № МН-801-807 от 07.10.2014;

- Договору участия в долевом строительстве № МН-808-814 от 07.10.2014.

ООО «Капель+» и Киричук Р.Н. внесли изменения в данные договоры, подписав к ним 01.05.2019 Дополнительное соглашение о продлении сроков окончания строительства и передачи объектов долевого строительства и 16.12.2019 обратились за государственной регистрацией соглашения об изменении договоров участия в долевом строительстве, регистрационное дело №77/009/203/2019-1149,1150.

Регистрационные действия были приостановлены по инициативе регистратора Отдела регистрации прав по СВАО Управления Росреестра по Москве Н.А.Орлова Уведомлением №77/009/203/2019-1149,1150 от 27.12.2019 со ссылкой на п.5, 7, 9, 11 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее - закон 218-ФЗ, а именно: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

Согласно тексту уведомления об отказе, причины, препятствующие осуществлению действий по государственной регистрации, указанные в Уведомлении №77/009/203/2019-1149,1150 от 27.12.2019, не устранены, и в проведении государственной регистрации Заявителю отказано.

Основанием приостановки государственной регистрации, как указано в Уведомлении, явилось то, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок представлен Заявителю на праве аренды на срок до 23.08.2018, сведения о продлении срока действия договора аренды отсутствуют, сведения о земельном участке в Проектной декларации, размещенной на сайте Дом.РФ, также не соответствуют сведениям ЕГРН, в связи с чем Управлением Росреестра по Москве подготовлен соответствующий запрос в Департамент городского имущества города Москвы, Комитет государственного строительного надзора и Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Также регистрирующий орган указал на отсутствие информации о наименовании и реквизитах документа, подтверждающих полномочия доверенного лица.

Кроме того, Регистрирующий орган в своих доводах ссылается на основания, не относящиеся к предмету и правовой природе поданного на регистрацию дополнительного соглашении и ссылки на основания для приостановки по закону 218-ФЗ, послужившие впоследствии основаниями для отказа.

Регистрирующий орган в своих доводах ссылается на договор аренды как на правовое основание для заключения договора участия в долевом строительстве.

Регистрирующий орган указывает, что согласно ч.2 ст.48 закона 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства наряду с документами, предусмотренными для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходимы разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимости, проектная декларацию, и иные документы, предусмотренные действующим законодательством. При этом, исходя из текста данной ч.2 ст.48, иные документы не предусмотрены.

Более того, ч.4 ст.48 закона 218-ФЗ установлено, что регистрирующий орган при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

При регистрации первого договора участия долевого строительства Заявитель предоставлял весь необходимый комплект документов в полном объеме. Первый договор был зарегистрирован еще в 2014 году, а договоры между Заявителем и Киричук Р.Н. зарегистрированы в установленном законом порядке 27.10.2014 и 04.04.2019 соответственно, т.е. после регистрации первого договора участия в долевом строительстве, также, законодательно не установлен перечень документов при государственной регистрации дополнительного соглашения к зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, в связи с чем, ссылка Регистрирующего органа на правовые нормы для регистрации первого договора участия в долевом строительстве является неправомерной.

Однако на государственную регистрацию представлен не первый и не новый договор участия в долевом строительстве. Предметом представленного на регистрацию Дополнительного соглашения к уже зарегистрированным Договорам участия в долевом строительстве являются продление сроков окончания строительства и передачи объекта долевого строительства, что никакого отношения ни к земельному участку, ни к регистрации нового договора участия в долевом строительстве не имеет, равно как и данный земельный участок не является предметом заключенного между Заявителем и Киричук Р.Н. дополнительного соглашения.

Согласно условиям вышеуказанных заключенных Заявителем с Киричук Р.Н. договоров, заявитель (Застройщик) обязуется в предусмотренный ими срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Здание многофункционального делового центра на вышеуказанном земельном участке и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Делового центра передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Делового центра в срок, не позднее 31 декабря 2016г.

Впоследствии сроки завершения строительства и передачи объекта долевого строительства продлевались заключенными и зарегистрированными в установленном законом порядке дополнительными соглашениями.

Срок аренды согласно договору аренды вышеуказанного земельного участка - до

23.08.2018.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

С учетом того, что доказательств обратного регистрирующим органом не представлено и в Уведомлении об отказе не приведено, на момент осуществления государственной регистрации и на текущий момент договор аренды в силу ст. 621 ГК РФ действует на неопределенный срок. Кроме того, строительство на земельном участке продолжается в установленном законом порядке согласно действующего разрешения на строительство №RU77106000-009399 от 21.05.2014.

Как следует из материалов дела, со стороны Заявителя документы подавались доверенным лицом, полномочия которого были проверены уполномоченным сотрудником на приеме. На то, что у доверенного лица Заявителя отсутствовали соответствующие полномочия, Регистрирующий орган не ссылался, соответственно заявление подано уполномоченным лицом, а не указание информации о наименовании и реквизитах документа, подтверждающих полномочия доверенного лица, при наличии соответствующего документа в регистрационном деле, не является основанием для приостановки с последующим отказом.

Кроме того, для исполнившей обязательства по Договорам участия в долевом строительстве Киричук Р.Н., отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения влечет правовые последствия и ограничения прав как стороны по Договору, охраняемых и защищаемых законодательством о долевом строительстве и защите прав потребителей.

Согласно ч.3 ст.1 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, далее - государственная регистрация прав.

В связи с чем, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, а также соглашений о внесении сторонами изменений в эти сделки не является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в смысле, придаваемым ст.1 закона № 218-ФЗ.

Регистрирующий орган не обосновал, что действие договора аренды на неопределенный срок при действующем разрешении на строительство влечет за собой прекращения или изменения прав Заявителя на принадлежащее ему право аренды, каких-либо запретов на право аренды, либо на регистрацию соглашений об изменении договоров участия в долевом строительстве также не устанавливает.

Государственная регистрация соглашения об изменении срока исполнения обязательств по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве не относится к праву аренды Заявителя на земельный участок.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации, при этом оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением от 27.03.2020г. № 77/009/203/2019-1149, 1150 нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра по Москве в месячный срок со дня вступления решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем исправления ошибки, содержащейся в базе данных Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по адресу: 127238, г. Москва, Дмитровское шоссе, д.50, к. 1 в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Кодекса. Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (абзац третий пункта 21).

Руководствуясь ст. ст. 4, 8, 9, 16, 29, 49, 65, 67, 68, 71, 75, 110, 163, 167-170, 176, 181, 182, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству Российской Федерации, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением от 27.03.2020г. № 77/009/203/2019-1149, 1150.

Обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Капель+» путём осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.05.2019 к договору участия в долевом строительстве от 07.10.2014 №МН-808-814 между ООО «Капель+» и Киричук Р.Н. в течение десяти дней с даты вступления в законную силу решения.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Капель+» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Уточкин И.Н.