Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «Мега-Лана» (Москва, ОГРН <***>) к ответчику открытому акционерному обществу «Объединенная энергетическая компания» (Москва, ОГРН <***>), третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Мезонин» о взыскании 12 167 585,00 руб., обязании привести помещения в первоначальное состояние и передать их истцу по акту приемки передачи, по встречному иску о взыскании 42 015 539,00 руб., при участии: от истца – ФИО1 по дов. от 01.09.2011, от ответчика – ФИО2 по дов. от 10.01.2012, ФИО3 по дов. от 20.07.2011, от третьего лица – не явились, извещены,

установил:

ООО «Мега-Лана» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику ОАО «ОЭК» о взыскании, с учетом удовлетворенного судом на основании ст. 49 АПК РФ ходатайства об увеличении размера исковых требований, 12 167 585,00 руб., составляющих 12 117 585,00 руб. долга, 50 000,00 руб. штрафа, обязании ответчика привести помещения в первоначальное состояние и передать их истцу по акту приемки передачи. Заявленные требования истец мотивирует ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору субаренды от 05.04.2011 № 403-ФХО-11, производством неразрешенной арендодателем перепланировки.

Ответчик иск не признал, предъявил встречный иск, в котором указывая на не заключенность договора субаренды просит взыскать 42 015 539,00 руб., составляющих 8 078 400,00 руб. обеспечительного платежа, 11 435 822,44 руб. платы за пользованием помещением, 22 501 317,43 руб. расходов на производство ремонтных работ.

При этом ответчик сообщает, что подписанный между истцом и ответчиком договор предусматривает передачу помещений общей площадью 10 771,2 кв.м и имеющих четко определенную конфигурацию, указанную в поэтажных планах от 29.10.2007, выданных ФГУП «Ростехинвентаризация». Однако в день подписания указанного договора субаренды стороны подписали дополнительное соглашение к нему, в котором предусмотрели фактическую передачу помещений с произведенной в них, но не узаконенной в установленном порядке перепланировкой.

Ответчик указывает, что стороны первоначально достигли соглашения в отношении объектов, которые к моменту подписания договора не существовали в том виде и в тех границах, которые стороны имели в виду при подписании договора, а закрепленная в подписанной договоре субаренды и дополнительном соглашении к нему конструкция не позволяет четко определить, какое именно имущество подлежало передаче в субаренду, т.к. в рамках одного договора в качестве неотъемлемых его частей, имеющих равную юридическую силу, фигурируют разные планы помещений, являющихся объектом субаренды. Из чего ответчик делает вывод о незаключенности договора в связи с тем, что сторонами не согласован предмет аренды, а фактическая передача помещений состоялась вне рамок договора.

Третье лицо ООО «Мезонин», привлеченное к участию в деле определением от 30.01.2012, представило отзывы на встречное исковое заявление и исковое заявление, согласно которым просит основной иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания, в соответствии со ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Отношения сторон урегулированы краткосрочным договором субаренды от 05.04.2011 № 403-ФХО-11, по условиям которого истец – арендатор, передал ответчику – субарендатору нежилые помещения на первом, втором и третьем этажах здания, расположенного по адресу: <...>.

Имущество получено истцом в соответствии с договором аренды от 12.09.2008 № С/15, заключенным с собственником ООО «Мезонин», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, и на основании разрешения арендодателя, выраженного в письме от 05.04.2011 № 147-суб, передано в пользование ответчику по акту приемки-передачи от 08.04.2011 сроком на 11 месяцев с даты заключения договора.

Согласно п. 1.1 договора субаренды, общая площадь помещений составляет 10 771,2 кв.м, перечень помещений и план согласованы сторонами в приложении № 1 к договору.

Одновременно с договором субаренды 5 апреля 2011 г. стороны подписали дополнительное соглашение № 1, в котором установили, что на момент заключения договора арендатор передал, а субарендатор принял помещения с фактически выполненной перепланировкой согласно перечню и планам, имеющим отличия в составе и конфигурации помещений от указанных в приложении № 1 к основному договору.

Размер, сроки и порядок оплаты арендной платы и компенсации эксплуатационных расходов установлены в п. 4.1, 4.2 и 4.6 договора, согласно которым субарендатор в течение шести рабочих дней расчетного месяца перечисляет арендатору арендную плату в размере 6 462 720,00 руб. и эксплуатационную плату в размере 1 615 680,00 руб.

Кроме того, в соответствии с п. 4.12 договора в обеспечение исполнения обязательств ответчик платежным поручением от 06.04.2011 № 1869 перечислил на расчетный счет арендатора 8 078 400,00 руб., который в силу п. 4.14 договора субаренды обеспечивает надлежащее исполнение субарендатором обязательств по оплате базовой, эксплуатационной и переменной арендной платы.

В период с 12.04.2011 по 08.07.2011 ответчик осуществлял арендные, коммунальные и эксплуатационные платежи, оплатил арендную плату за июнь, эксплуатационную плату за апрель – июнь, коммунальную плату за май 2011 г., а также произвел ремонтные работы общей стоимостью 22 501 317,43 руб., что подтверждается представленными ответчиком договорами подряда и не отрицается истцом.

12 июля 2011 г. ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора и прекратил выплачивать арендные платежи начиная с июля 2011 г.

Требования от 13.07.2011 № 517, от 02.08.2011 об оплате задолженности оставлены ответчиком без удовлетворения, после чего истец, руководствуясь положениями п. 4.14 договора произвел зачет задолженности по арендной и эксплуатационной плате в сумме 8 078 400,00 руб. за счет обеспечительного взноса, уведомив ответчика письмом от 03.08.2011 № 616.

22 июля 2011 г. представителями истца и ответчика был произведен совместный осмотр помещений, в результате которого был составлен акт осмотра, в котором истец зафиксировал произведенные работы ремонту, а также перепланировку помещений. Представители ответчика от подписания акта уклонились.

3 августа 2011 г. указанный акт был направлен по почте ответчику с просьбой подписать и возвратить истцу один подписанный экземпляр.

Со своей стороны ответчик 29 июля 2011 г. также направил истцу акт возврата помещений, содержащий данные о возвращаемом помещении в первоначальном (неизмененном) виде, отказавшись в препроводительном письме от подписания составленного истцом акта от 22.07.2011.

2 августа 2011 г. истец известил ответчика о невозможности подписания акта в редакции ответчика, после чего обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности: по субарендной плате в сумме 9 694 065,00 руб., из которой 6 462 720,00 руб. за период с 08.08.2011 по 08.09.2011, 861 692,00 руб. за период с 09.09.2011 по 12.09.2011 (6 462 720 / 30 х 4), 2 369 653,00 руб. (6 462 720 / 30 х 11) за период с 13.09.2011 по 23.09.2011; по оплате эксплуатационных услуг в сумме 2 423 520,00 руб., из которой 1 615 680,00 руб. за период с 08.08.2011 по 08.09.2011, 215 424,00 руб. за период с 09.09.2011 по 12.09.2011 (1 615 680 / 30 х 4), 592 416,00 руб. за период с 13.09.2011 по 23.09.2011 (1 615 680 / 30 х 11). При этом истец ссылаясь на ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) указывает, что поскольку помещения в первоначальном виде ответчиком не возвращены, ответчик на основании ст. 5.7 договора обязан оплачивать базовую и эксплуатационную арендную плату за фактическое пользование помещениями сверх срока.

Также истец, указывая на производство перепланировок и переоборудование помещения без согласования с арендатором, на основании п. 5.8 договора требует взыскать с ответчика штраф в размере 50 000,00 руб. и обязать ответчика привести помещения первоначальное состояние, оговоренное в приложении № 1 к договору № 403-ФХО-11 субаренды нежилого помещения от 05.04.2011 и передать их истцу по акту приемки передачи.

Суд признает исковые требования о взыскании задолженности подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 7.2 договора субаренды срок его действия составляет 11 месяцев с даты его заключения. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 7.10 договора субаренды субарендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, письменно известив арендатора за 60 календарных дней.

Субарендатор реализовал свое право на односторонний отказ, уведомив арендатора 12 июля 2011 г. письмом № 6233СЭД, таким образом, действие договора подлежало прекращению с 12 сентября 2011 г.

К дате комиссионного осмотра помещений 22 июля 2011 г. субарендатор помещения освободил, что сторонами спора не отрицается.

Вместе с тем, пользование арендуемыми помещениями является правом, а не обязанностью субарендатора, а их досрочное освобождение не освобождает его от обязательства перечислять арендные платежи в установленном договором порядке и размере до даты прекращения действия договора, т.е. до 12 сентября 2011 г.

Поскольку стороны к соглашению об освобождении помещений до указанной даты не пришли и акт возврата помещений не подписали, суд признает исковые требования в части взыскания арендной и эксплуатационной платы, начисленной до даты прекращения договора, что составляет 9 155 516,00 руб. (6 462 720,00 руб. долга по арендной плате за период с 08.08.2011 по 08.09.2011 + 861 692,00 руб. долга по арендной плате за период с 09.09.2011 по 12.09.2011 (6 462 720 / 30 х 4) + 1 615 680,00 руб. долга по оплате эксплуатационных услуг за период с 08.08.2011 по 08.09.2011 + 215 424,00 руб. долга по оплате эксплуатационных услуг за период с 09.09.2011 по 12.09.2011 (1 615 680 / 30 х 4), подлежащим удовлетворению на основании ст. 309, 614 ГК РФ.

Требования о взыскании долга за период с 13 сентября 2011 г. до дня предъявления иска суд признает не обоснованными, поскольку ответчик к указанной дате помещения освободил, что исключает применение ст. 622 ГК РФ, а не оформление возврата помещения актом приемки-передачи на фактическое их состояние не влияет и право истца на получение им помещений от ответчика после прекращения срока действия договора не нарушает.

По смыслу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов этого лица. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Так как акт приемки-передачи выполняет функцию закрепления факта возврата помещений, но сам по себе правоотношения не создает и не прекращает, суд, принимая во внимание фактическое произведенное ответчиком освобождение помещений к дате прекращения договора и отсутствие доказательств чинения ответчиком препятствий истцу в пользовании освобожденными ответчиком помещениями, считает, что истец имел право и возможность владеть и пользоваться помещениями с 13 сентября 2011 г.

Указанное обстоятельство является также основанием для отказа в удовлетворении искового требования обязать ответчика передать помещение по акту приема-передачи, т.к. требование к ответчику подписать акт возврата в отношении помещений, фактически им освобожденных, не направлено на восстановление нарушенного права и в качестве способа защиты гражданских прав не предусмотрено.

Требование обязать ответчика привести помещения на первом, втором и третьем этажах, арендуемых по договору субаренды в первоначальное состояние, оговоренное в приложении № 1 к договору № 403-ФХО-11 субаренды нежилого помещения от 05.04.2011, суд оставляет без удовлетворения по следующим основаниям.

Истец указывает, что помещения при их передаче ответчику находились в состоянии, указанном в приложении № 1 к договору.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

На основании ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленное ответчиком доказательство, а именно дополнительное соглашение от 05.04.2011 № 1, опровергает утверждение истца, т.к. из п. 1 соглашения и приложенных к нему поэтажных планов усматривается, что на день передачи помещений их площадь, состав и конфигурация в результате произведенных перепланировок отличались от состояния, указанного в приложении № 1 к договору субаренды.

Поскольку помещения, перечисленные в приложении № 1 к договору субаренды, при передачи имущества в субаренду, не существовали, у ответчика отсутствует обязанность приводить их в требуемое истцом состояние, в связи с чем суд признает исковые требования в указанной части неправомерными и отказывает в их удовлетворении.

Вместе с тем, ответчик в свою очередь произвел дальнейшую перепланировку переданных ему помещений, что подтверждается актом комиссионного осмотра от 22.07.2011, договором подряда от 02.06.2011 № 806-АХО-11, и не отрицается ответчиком.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В п. 3.3.6 договора субаренды ответчик обязался не производить перепланировок и переоборудования помещений без письменного согласия арендатора.

Ответчик письменного согласия арендатора (истца) на перепланировку и переоборудование помещений не представил.

В соответствии с п. 5.8 договора субаренды в случае осуществления субарендатором перепланировок и переоборудования помещений без письменного согласования в арендатором, субарендатор уплачивает штраф в размере 50 000,00 руб. и за свой счет восстанавливает помещения в первоначальный вид.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд признает требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 50 000,00 руб. подлежащим удовлетворению на основании ст. 330 ГК РФ, п. 5.8 договора субаренды.

Возражения ответчика о том, что истец знал об осуществляемых ответчиком работах, суд отклоняет, т.к. не вмешательство истца в хозяйственную деятельность субарендатора в арендуемых помещениях, в т.ч. не реализация истцом права на самозащиту, не означает согласие истца на производство перепланировки.

Ответчик, указывая на несогласование сторонами предмета договора, предъявил встречное исковое заявление о взыскании 42 015 539,87 руб., составляющих 8 078 400,00 руб. обеспечительного платежа, 11 435 822,44 руб. платы за пользование помещениями, 22 501 317,43 руб. затрат на производство ремонтных работ.

Определением от 30.01.2012 встречные исковые требования приняты к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Суд признает встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов.

Ответчик, указывая в обоснованиях иска о том, что подписанный между истцом и ответчиком договор предусматривает передачу помещений общей площадью 10 771,2 кв.м и имеющих четко определенную конфигурацию, указанную в поэтажных планах от 29.10.2007, выданных ФГУП «Ростехинвентаризация», но в день подписания указанного договора субаренды стороны подписали дополнительное соглашение к нему, в котором предусмотрели фактическую передачу помещений с произведенной в них, но не узаконенной в установленном порядке перепланировкой, не обосновал, какие права и законные интересы ответчика и какими действиями истца нарушены.

Договор и дополнительное соглашение подписаны истцом и ответчиком, как равноправными участниками гражданско-правовых отношений, вступивших в них в силу ст. 421 ГК РФ по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора. Таким образом, ответчик, подписав договор и дополнительное соглашение, согласился, что фактическое состояние помещений, отраженное в дополнительном соглашении, отличается от состояния, указанного в договоре и акте, не считая это обстоятельство ущемлением своих прав, сознавая при этом, что предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

Из объяснений сторон и фактических обстоятельств исполнения договора не усматривается, что у сторон в ходе исполнения договора возникала неопределенность по предмету арендуемого имущества, в то время как по смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Пользование спорными помещениями ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

Кроме того, ответчик не указал, каким образом иск о взыскании перечисленных за пользование имуществом арендных и эксплуатационных платежей в установленном договором размере восстановит его право на получение во временное владение и пользование на условиях аренды определенного соглашением сторон имущества.

Требование о взыскании произведенных субарендатором затрат на производство ремонтных работ в размере 22 501 317,43 руб. суд оставляет без удовлетворения на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ, поскольку согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений ответчик не представил.

Расходы по оплате государственной пошлины требований имущественного характера подлежат взысканию с ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, расходы по оплате государственной пошлины двух требований неимущественного характера относятся на истца, расходы по встречному иску относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Мега-Лана» (Москва, ОГРН <***>) к ответчику открытому акционерному обществу «Объединенная энергетическая компания» (Москва, ОГРН <***>) о взыскании 12 167 585,00 руб., обязании привести помещения в первоначальное состояние и передать их истцу по акту приемки передачи, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Объединенная энергетическая компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мега-Лана» 9 205 516 (девять миллионов двести пять тысяч пятьсот шестнадцать) руб. 00 коп., составляющих 9 155 516,00 руб. долга, 50 000,00 руб. штрафа, а также взыскать 63 428 (шестьдесят три тысячи четыреста двадцать восемь) руб. 47 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска о взыскании долга, обязании ответчика привести помещения на первом, втором и третьем этажах, арендуемых по договору субаренды в первоначальное состояние, оговоренное в приложении № 1 к договору № 403-ФХО-11 субаренды нежилого помещения от 05.04.2011 и передать их истцу по акту приемки передачи, отказать.

В удовлетворении встречного иска открытого акционерного общества «Объединенная энергетическая компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Лана» о взыскании 42 015 539,00 руб. неосновательного обогащения отказать с отнесением судебных расходов на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.