Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кабуровой Е.С., помощником судьи Мельниковой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АККОРД» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 105120, <...>, дата регистрации 09.12.2010)к Компании Соранди Лимитед, Компании «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве, ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 115191, <...>, дата регистрации 03.11.2009) о признании договор купли-продажи от 07.02.2014 на земельный участок, общей площадью 3 558 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0006005:82, расположенный по адресу <...> и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1 390,6 кв.м, назначение – нежилое, степень готовности – 49%, инвентарный номер 45:296:002:000006720:0005, с условным номером 233644, расположенный по адресу <...>, заключенный между Компания Соранди Лимитед и Компания Рафаэлинио Лимитед недействительным и применении последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о переходе права собственности на указанные объекты к Компания Рафаэлинио Лимитед

в заседании приняли участие: оттретьего лица: не явилось, извещено

от истца: ФИО1 – по доверенности от 20.01.2014 б/н

от ответчиков: Компания Соранди Лимитед: ФИО2 – по доверенности от 09.04.2015 № 77 АБ 6600609

Компания «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД»: не явилась, извещена

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 20.06.2016 до 27.06.2016

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аккорд» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании Соранди Лимитед о признаниидоговора купли-продажи от 07.02.2014 на земельный участок, общей площадью 3 558 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0006005:82, расположенный по адресу <...> и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1 390,6 кв.м, назначение – нежилое, степень готовности – 49%, инвентарный номер 45:296:002:000006720:0005, с условным номером 233644, расположенный по адресу <...>, заключенный между Компания Соранди Лимитед и Компания Рафаэлинио Лимитед недействительным и применениипоследствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о переходе права собственности на указанные объекты к Компания Рафаэлинио Лимитед.

Определением суда от 21.07.2015 (л.д. 1, т. 1) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Компания «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Определением от 21.09.2015 (л.д. 85, т. 1) Компания «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД» привлечена в качестве соответчика.

Соответчик и третье лицо, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены по всем известным суду адресам, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Арбитражного суда города Москвы http://www.msk.arbitr.ru/ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, соответчик отзыв на иск в порядке ст. 131 АПК РФ не представил. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица, в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 11.02.2013 между ним и ответчиком - был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельный участок, общей площадью 3 558 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0006005:82, расположенный по адресу <...> и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1 390,6 кв.м, назначение – нежилое, степень готовности – 49%, инвентарный номер 45:296:002:000006720:0005, с условным номером 233644, расположенный по адресу <...>, принадлежащее ответчику на праве собственности.

Истец указывает на то, что ответчиком недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи от 01.02.2014, однако договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Также истец указал, что после обращения с заявлением о государственной регистрации сделки купли-продажи, он узнал, что право собственности на приобретенные объекты недвижимости зарегистрированы за Компанией «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД» на основании договора купли-продажи от 07.02.2014.

Истец считает указанный договор недействительным, поскольку владеет и пользуется спорными объектами недвижимости с момента их фактической передачи ответчиком, в связи с чем, договор купли-продажи от 07.02.2014 не может считаться заключенным и порождающим какие-либо правовые последствия.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, ссылаясь на доказательства по делу, пояснил, что ответчиком не представлены платежные документы, подтверждающие оплату по договору купли-продажи от 07.02.2014, в связи с чем, считает оспариваемую сделку мнимой, совершенную для вида.

В судебном заседании истец не отрицал, что не владеет спорным имуществом, что отражено в протоколе судебного заседания.

Ответчик - Компания Соранди Лимитед в удовлетворении заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 1-5, т. 4), указав, что истец не имеет право на оспаривание договора купли-продажи недвижимости, заключенного между продавцом и вторым приобретателем, поскольку осуществлена государственная регистрация права собственности на указанную недвижимость второго приобретателя.

Кроме того, ответчик считает, что истец, считая себя собственником спорного имущества, избрал неверный способ защиты нарушенных прав. При этом не доказал, что он является собственником или иным законным владельцем спорного имущества, а также недобросовестность приобретателя или условия, при которых возможна виндикация у добросовестного приобретателя.

Также ответчик уточнил, что истцом не исполнены встречные обязательства по договору купли-продажи недвижимости от 11.02.2013 и не осуществил оплату приобретаемого имущества, в связи с чем, права и законные интересы истца не нарушены оспариваемым договором.

В судебном заседании ответчик также указал, что истец не владеет спорным имуществом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика - Компания Соранди Лимитед, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 11.02.2013 между ответчиком – Компанией Соранди Лимитед (Продавец) и истцом - ООО «Аккорд» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 43-45, т. 1), согласно п. 1.1 которого Продавец продает, а Покупатель покупает земельный участок, общей площадью 3 558 кв.м, вид разрешенного использования – эксплуатация объекта незавершенного строительства, разработка исходно-разрешительной, проектной документации на строительство офисного центра, с кадастровым номером 77:05:0006005:82, расположенный по адресу <...>; и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1 390,6 кв.м, назначение – нежилое, степень готовности – 49%, инвентарный номер 45:296:002:000006720:0005, с условным номером 233644, расположенный по адресу <...>.

Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора № 01/06/12 купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2012, что подтверждается свидетельствами 77-АО № 287398 от 19.10.2012 и 77-АО № 422999 от 09.11.2012, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (л.д. 35-36, т. 1).

Цена и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 2 договора, согласно п. 2.1 которого стоимость имущества составляет 77 000 000 руб.

Покупатель обязуется уплатить цену приобретаемого имущества в течение 3 календарных лет с момента подписания договора (п. 2.2).

Согласно п. 2.5 обязательства по регистрации перехода права собственности на имущество лежит на покупателе.

Передача имущества согласованы сторонами в разделе 3 договора, согласно п. 3.1 которого Продавец обязан в течение 1 календарного года с момента подписания договора передать Покупателю имущество по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон.

Обязательство Покупателя считается исполненным с момента осуществления оплаты и подписания акта приема-передачи.

Переход и возникновение права собственности согласованы сторонами в разделе 4 договора, согласно п. 4.1 которого переход права собственности на имущество от Продавца к Покупателю и право собственности последнего подлежит государственной регистрации.

Право собственности на имущество, являющееся предметом договора, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (п. 4.2 договора).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Спорные объекты недвижимости переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2014 (л.д. 46, т. 1).

Как следует из материалов дела, истец 06.02.2014 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты (л.д. 39-42, т. 1).

Письмом от 02.06.2014 № 22/013/2014-532 Управление Росреестра по Москве сообщило истцу об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в связи с поступившим от ответчика заявления о прекращении государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи от 11.02.2013 (л.д. 37-38, т. 1).

Кроме того, Управление указало на то, что на основании Постановления СЧ СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России произведена выемка правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем, проведение государственной регистрации в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества не представилось возможным.

Одновременно с этим, из материалов дела усматривается, что между ответчиком - Компанией Соранди Лимитед (Продавец) и соответчиком - Компанией «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 07/02/14 от 07.02.2014 (л.д. 62-72, т. 3), согласно п. 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя (продать), а Покупатель обязуется принять в собственность (купить) указанные ниже объекты недвижимого имущества за денежную сумму (цену), уплачиваемую покупателем в размере, в порядке и в срок, определенные в договоре:

земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, , вид разрешенного использования – эксплуатация объекта незавершенного строительства, разработка исходно-разрешительной, проектной документации на строительство офисного центра, кадастровый номер: 77:05:0006005:82, площадь - 3 558 кв.м адрес: <...>;

объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь - 1 390,6 кв.м, степень готовности – 49%, кадастровый (или условный) номер: 233644, адрес: <...>.

Обязанности сторон закреплены разделом 2 договора, согласно п. 2.1.1 которого Продавец обязуется передать Покупателю объект вместе с участком по акту приема-передачи с рок не позднее 3 рабочих дней с момента подписания договора.

Цена договора и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 3 договора, согласно п. 3.1 которого цена за приобретаемый объект и участок определена сторонами в сумме 79 300 000 руб. Уплата продавцу 100% цены за приобретаемый объект и участок производится Покупателем в течение 18 месяцев с момента государственной регистрации договора.

Ответчик передал Компании «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД» спорные объекты согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 07.02.2014 (л.д. 73-74, т. 3).

Из представленных дел правоустанавливающих документов (л.д. 109-154, т. 1; л.д. 1-157, т. 2; л.д. 1-171, т. 3), выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.03.2015 (л.д. 21-22, т. 1) собственником спорных объектов недвижимости в настоящее время является соответчик - Компания «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД».

В связи с тем, что право собственности на спорные объекты перешло к Компании «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД» на основании договора купли-продажи от 07.02.2014, заключенного после обращения истца в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации права собственности, последний считает, что договор является недействительным.

Отказывая истцу в удовлетворении требований, суд учитывает следующее.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Учитывая, что названный Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В судебном заседании установлено, что истец стороной оспариваемого договора не является, доказательств оплаты, а также фактической передачи истцу спорных объектов недвижимости суду не предоставлено, записи о государственной регистрации права собственности соответчика на указанные выше объекты в установленном законом порядке не оспорены.

При этом, согласно абз. 6, 7 пункта 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной (мнимой) и истребования указанного имущества из чужого незаконного владения по указанным в иске основаниям, поскольку, судом, установлено, что ответчиком и соответчиком были совершены все необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с передачей спорного имущества.

Кроме того, истец не является стороной по оспариваемой сделке, в связи с чем, не вправе заявлять о применении последствий сделки.

При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 8, 10, 11, 12, 166,167, 168, 170 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 11, 65, 71, 75, 102, 110, 112, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требованийОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АККОРД» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Компании Соранди Лимитед, Компанию «РАФАЭЛИНИО ЛИМИТЕД» о признании договор купли-продажи от 07.02.2014 на земельный участок, общей площадью 3 558 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0006005:82, расположенный по адресу <...> и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1 390,6 кв.м, назначение – нежилое, степень готовности – 49%, инвентарный номер 45:296:002:000006720:0005, с условным номером 233644, расположенный по адресу <...>, заключенный между Компания Соранди Лимитед и Компания Рафаэлинио Лимитед недействительным и применении последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о переходе права собственности на указанные объекты к Компания Рафаэлинио Лимитед, отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: А.Р. Белова

8(495)600-97-63