Гражданский кодекс часть 1

о признании отсутствующим залог нежилого помещения площадью 200,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, туп. ФИО2, д. 4, кадастровый № 77:09:0003021:10278, зарегистрированный в пользу города Москвы, запись в ЕГРП № 77-77/009-77/009/053/2015- 945/1,

при участии:

от Истца: ФИО3 по доверенности № б/н от 20.05.2021г.,

от Ответчика: ФИО4 по доверенности № 33-Д-1240/20 от 08.12.2020г.,

от Третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании отсутствующим залога нежилого помещения площадью 200,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, туп. ФИО2, д. 4, кадастровый № 77:09:0003021:10278, зарегистрированного в пользу города Москвы, запись в ЕГРП № 77-77/009-77/009/053/2015- 945/1.

Определением суда от 07.06.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ, в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебное заседание не явилось третье лицо, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и ответчик не возражают против рассмотрения дела в отсутствие третьего лица.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал, представил письменные пояснения относительно заявленных требований.

Выслушав представителей истца и ответчиков, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, 17.12.2014 г. между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Волна-ММ» заключен договор купли-продажи №59-1398 на нежилое помещение площадью 200,2 кв.м., расположенное по адресу: Москва, туп. ФИО2, д. 4, кадастровый №77:09:0003021:10278.

В соответствии с п. 3.2 договора оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня заключения договора купли-продажи.

Указанное помещение находилось в залоге у Департамента городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2018 г. по делу № А40-101773/18- 30-104Б ООО «Волна-ММ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Волна-ММ» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2019 г. по делу № A40- 101773/18-30-104Б утверждено положение о порядке продажи имущества ООО «Волна-ММ» путем проведения в электронной форме открытых по составу участников торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложения по цене, а также посредством предоставления публичного предложения о цене.

По результатам проведения открытых торгов указанное нежилое помещение продано ИП ФИО1

Согласно определению Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2019 г. по делу № А40-101773/18-30-104Б, продаже подлежит имущество должника, не являющееся предметом залога. Однако, указанные данные противоречат сведениям Единого государственного реестра недвижимости, поскольку в отношении указанного нежилого помещения зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу г. Москвы.

При этом определением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2019 г. по делу № А40-176921/18-30-189Б Департаменту городского имущества г. Москвы отказано во включении в реестр требований кредиторов должника требования в указанном размере, признав их подлежащим удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.11.2020 г. по делу № А40-101773/18-30-104Б конкурсное производство в отношении ООО «Волна-ММ» завершено.

08.07.2020 г. между ИП ФИО1 и ООО «Волна-ММ» был заключен Договор купли-продажи (далее - Договор) нежилого помещения площадью 200,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, туп. ФИО2, д. 4, кадастровый № 77:09:0003021:10278.

28.08.2020 г. ИП ФИО1 совместно с конкурсным управляющим ООО «Волна-ММ» обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении указанного нежилого помещения.

03.10.2020 г. Управление Росреестра по Москве уведомило о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении указанного нежилого помещения в связи с отсутствием документов на погашение регистрационной записи об ипотеке г. Москвы.

18.01.2021 г. ИП ФИО1 обратился к заместителю руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с жалобой на незаконную приостановку регистрации. В ответе на обращение от 17.02.2021 г. дополнительных сведений не поступило, регистрационные действия не возобновлены.

17.02.2021 г. ИП ФИО1 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с просьбой о снятии обременения. В ответном письме Департамент городского имущества города Москвы сослался на непогашенную задолженность и рекомендовал обратиться в судебные инстанции.

04.03.2021 г. Управление Росреестра по Москве уведомило об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в связи с неустранением причин, препятствующих ее осуществлению - в отношении вышеуказанного нежилого помещения зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу города Москвы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.05.2021г. запись о залоге в силу закона в отношении вышеуказанного нежилого помещения в пользу ООО «Волна-ММ» не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Ответчик в своих письменных возражениях указывает на то, что по состоянию на 05.03.2021 на финансово-лицевом счете Договора имеется задолженность: по основному долгу в размере 18 193 260,41 руб., по процентам за рассрочку в размере 976 601,33 руб., по пеням в размере 27 514 027,74 руб.

В соответствии с Законом об ипотеке регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, по утверждению ответчика, заявленные требования не подлежат удовлетворению в связи с тем, что у Истца имеется непогашенная задолженность перед Департаментом по договору.

Также ответчик полагает, что он является ненадлежащим Ответчиком по настоящему делу, поскольку Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, и, в свою очередь, не наделен полномочиями по погашению регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости. Данная функция согласно ФЗ «Об ипотеке», ст. 3 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра).

Таким образом, в настоящий момент имеются разногласия между Истцом и Управлением Росреестра по городу Москве по вопросу регистрации данных прав.

Как установлено в пункте 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Пунктом 2 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет, в том числе, причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами (абзац 4 пункта 2 статьи 334 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 348 ГК РФ установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Из содержания приведенных норм права следует, что залог представляет собой акцессорное обязательство обеспечительного характера, позволяющее кредитору при неисполнении должником основного обязательства удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника.

Нежилое помещение принадлежало ООО «Волна-ММ» в силу Договора купли-продажи недвижимости от 17.12.2014г. №59-1398, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Помещение было выкуплено в рассрочку, в связи с чем в ЕГРН существует запись об обременении в виде ипотеки в силу закона. (№ 77-77/009-77/009/053/2015-945/1 от 06.03.2015г. (залог в силу закона).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2019 г. по делу № А40-176921/18-30-189Б Департаменту городского имущества г. Москвы отказано во включении в реестр требований кредиторов должника требования в указанном размере, признав их подлежащим удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов.

Если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

В соответствии с абзацем шестым пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58), продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Развивая указанный принцип применительно к отношениям несостоятельности, законодатель установил в Законе о банкротстве положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац третий пункта 1 и абзац третий пункта 9 статьи 142 данного Закона). При этом закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

Именно поэтому, давая разъяснения о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 Постановления N 58).

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 ГК РФ) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

Указанный правовой подход изложен в определении от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368 Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Поскольку реализация имущества должника осуществлена конкурсным управляющим в соответствии с законодательством о банкротстве в результате торгов, которые, как и договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, заключенный по результатам их проведения, недействительным не признан, а во включении требований Департамента в реестр требований кредиторов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Волна-ММ», суд, руководствуясь статьями 126, 131, 138 Закона о банкротстве и с учетом разъяснений, приведенных в пункте 12 постановления № 58, пришел к выводу о прекращении залога в силу закона.

Законодательством о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, с предоставлением определенных преимуществ кредиторам, требования которых обеспечены залогом имущества должника, и которые установлены в реестре требований кредиторов в качестве залоговых кредиторов. Отсутствие у Департамента статуса залогового кредитора связано с несовершением им определенных процессуальных действий, что в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет риск наступления для него неблагоприятных последствий.

При таком положении обременение в виде залога нежилого помещения площадью 200,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, туп. ФИО2, д. 4, кадастровый № 77:09:0003021:10278, зарегистрированный в пользу города Москвы, запись в ЕГРП № 77-77/009-77/009/053/2015-945/1, прекращено в результате реализации в порядке, установленном Законом о банкротстве, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о то, что он является ненадлежащим ответчиком, подлежат отклонению, учитывая, что в рамках настоящего спора не оспариваются действия регистрирующего органа об отказе в регистрации перехода права собственности, действия истца не направлены на оспаривание записи в ЕГРН, а исковое требование направлено на признание отсутствующим права залога ответчика в отношении указанного нежилого помещения, в связи с чем истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права и верно определен субъектный состав.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 41, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим залог нежилого помещения площадью 200,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, туп. ФИО2, д. 4, кадастровый № 77:09:0003021:10278, зарегистрированный в пользу города Москвы, запись в ЕГРП № 77-77/009-77/009/053/2015-945/1.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000руб.00коп. (шесть тысяч рублей 00коп.) государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова