Гражданский кодекс часть 1

ООО «Мега Фудз» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО «Новинский бульвар, 31» о признании незаконной одностороннюю сделку, совершенную ОАО «Новинский бульвар, 31» в виде уведомления № 3/11-426 от 27 марта 2012 года по отказу ОАО «Новинский бульвар, 31» от исполнения договора аренды нежилого помещения №87-Т/НБ-2003 от 19 ноября 2003 года, заключенного между ОАО «Новинский бульвар, 31» и ООО «Мега Фудз».

Истец требования по иску с учетом уточнения оснований исковых требований поддержал.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Через канцелярию суда от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что 19 ноября 2003 года между ОАО «Новинский бульвар, 31» и ООО «Мега Фудз Сити» был заключен договор аренды нежилого помещения №87-Т/НБ-2003, предметом которого является аренда нежилого помещения, состав которого перечислен в п. 2.1. Договора и в Приложении №1 к указанному Договору.

Арендованное помещение расположено на этаже "Подвал 1" в здании Торгово-делового центра "Новинский пассаж", находящемся по адресу: <...> и включает в себя (площадь по БТИ): комната №14 площадью 31,4 кв.м., комната №14а площадью 8,9 кв.м., комната №15 площадью 39,2 кв.м , комната №15а площадью 6 кв.м., комната №16 площадью 7,8 кв.м., комната №17 площадью 13,5 кв.м.. комната №18 площадью 21,6 кв.м., помещение №19 площадью 7,3 кв.м., комната №20 площадью 3,7 кв.м., комната №21 площадью 9,8 кв.м., комната №22 площадью 19,5 кв.м., комната №23 площадью 9,5 кв.м., комната №24 площадью 10,1 кв.м., комната №25 площадью 22 кв.м., комната №26 площадью 6,3 кв.м., комната №27 площадью 360,5 кв.м., комната №28 площадью 6,6 кв.м., комната №29 площадью 27,5 кв.м., комната №38 площадью 13,3 кв.м., комната №40 площадью 83,7 кв.м., комната №40а площадью 2,4 кв.м., комната №42 площадью 34 кв.м., комната №53 площадью 15,5 кв.м., комната №54 площадью 8,3 кв.м., комната №55 площадью 13,4 кв.м., комната №56 площадью 11,4 кв.м., комната №57 площадью 10,5 кв.м.

Договор заключен сроком до 21 декабря 2013 года и зарегистрирован в государственном регистрационном органе за регистрационным номером 77-01/30-1225/2004-87 30 декабря 2004 года, что подтверждается соответствующим штампом, печатью и подписью уполномоченного лица регистрирующего органа.

Помещения были переданы Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи Помещения от 22 декабря 2003 года.

Общая площадь помещений по данным Бюро технической инвентаризации составила 801,8 кв.м., по стандарту ВОМА площадь помещений составила 866 кв.м.

На основании акта приема-передачи Помещения от 17 апреля 2006 года ООО «Мега Фудз Сити» вернул часть помещений ОАО «Новинский бульвар, 31», (площадь по БТИ - 101,5 кв.м. включает: помещение № 25 площадью 22 кв.м, помещение № 28 площадью 6,6 кв.м, помещение № 29 площадью 27,5 кв., помещение № 38 площадью 28,7 кв.м, помещение № 39 площадью 13,3 кв.м, помещение № 42 площадью 3,4 кв.м, общей площадью, рассчитанной по стандарту ВОМА - 115.49 кв.м.

На основании Соглашения об уступке прав и обязанностей от 17 апреля 2006 года Арендатором по договору является ООО «Мега Фудз».

В соответствии с актом приема-передачи Помещения от 17 апреля 2006 года ООО «Мега Фудз Сити» передало ООО «Мега Фудз» помещения общей площадью, рассчитанной по данным Бюро технической инвентаризации - 700,3 кв.м. (помещение №14 площадью 31,4 кв.м., помещение №14а площадью 8,9 кв.м., помещение №15 площадью 39,2 кв.м., помещение №15а площадью 6 кв.м., помещение №16 площадью 7,8 кв.м., помещение №17 площадью 13,5 кв.м., помещение №18 площадью 21,6 кв.м., помещение №19 площадью 7,3 кв.м., помещение №20 площадью 3,7 кв.м., помещение №21 площадью 9,8 кв.м., помещение №22 площадью 19,5 кв.м., помещение №23 площадью 9,5 кв.м., помещение №24 площадью 10,1 кв.м., помещение №26 площадью 6,3 кв.м.. помещение №27 площадью 360,5 кв.м.. помещение № 40 площадью 83,7 кв.м, помещение №40а площадью 2,4 кв.м помещение №53 площадью 15,5 кв.м. помещение №54 площадью 8.3 кв. м. помещение №55 площадью 13,4 кв.м., помещение №56 площадью 11,4 кв.м., помещение №57 площадью 10,5 кв.м.), по стандарту ВОМА площадь помещений составила 750,51 кв.м.

На основании Дополнительного соглашения от 25 сентября 2006 года к Договору, Арендодатель обязуется оказывать Арендатору дополнительные услуги по техническому обслуживанию воздуховодов технологической вентиляции Помещения Арендатора в течение срока аренды.

Дополнительным соглашением от 29 декабря 2006 года к Договору, из перечня арендованных комнат по Договору были исключены комната №56 площадью 11,4 кв.м, комната №57 площадью 10,5 кв.м, комната №53 площадью 15,5 кв. м.

С указанного момента площадь арендованного помещения по Договору в соответствии со стандартом ВОМА, принимаемая для расчетов аренды по Договору, составила 708,51 кв.м, по данным бюро технической инвентаризации - 662,9 кв.м.

По акту сдачи-приема Помещения от 28 февраля 2007 года, ООО «Мега Фудз» вернул ОАО «Новинский бульвар, 31» часть помещений общей площадью, по данным Бюро технической инвентаризации, 37,4 кв.м. (помещение №53 площадью 15,5 кв.м., помещение №56 площадью 11,4 кв.м., помещение №57 площадью 10,5 кв.м.), общая площадь по стандарту ВОМА составила 42,0 кв.м.

Дополнительным соглашением от 01 августа 2008 года были внесены изменения в ст. 1 Договора в части используемых терминов.

В соответствии с п.2.2. Договора, арендуемое помещение передавалось для осуществления Коммерческой Деятельности Арендатора, а именно - осуществления функций предприятия питания (столовой). Такая Коммерческая Деятельность должна была осуществляться Арендатором с соблюдением Концепции Питания, которая является приложением №3 к Договору.

ООО "Мега Фудз", будучи обществом, основным видом деятельности которого является оказание услуг общественного питания, до 07 июня 2012 года (когда Арендодатель стал чинить препятствия в использовании Помещений) исполняло обязанности арендатора по Договору, выплачивало арендную плату и осуществляло предусмотренную Договором Коммерческую Деятельность.

06 июня 2012 года за исх. №3/11-758 от ОАО "Новинский бульвар, 31" управляющей столовой ООО "Мега Фудз" ФИО3 было передано письмо - уведомление, в котором Ответчик сообщил о факте регистрации 22 мая 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве прекращения Договора аренды 87-Т/НБ-2003 от 19 ноября 2003 года.

Истец указал, что до 6 июня 2012 года Арендодатель не сообщал о своем намерении расторгнуть Договор.

В письме Арендатору предлагалось в срок до 13 июня 2012 года исполнить условия п.5.4.9. и п.5.4.10. Договора аренды - покинуть арендованное по Договору помещение и освободить его от своего имущества. Арендодатель, как указано в письме, настаивал на прекращении ведения Коммерческой деятельности в арендуемом Помещении в дату получения настоящего уведомления, а именно с 06 июня 2012 года.

Тем же письмом Арендодатель сообщал о том, что арендная плата по Договору будет начисляться до момента подписания сторонами Акта Сдачи-Приема Помещения по Договору аренды, обозначая эту дату как 13 июня 2012 года включительно.

После получения письма-уведомления о прекращении Договора, Истец неоднократно просил Ответчика о проведении переговоров.

Указанные просьбы высказывались, в том числе, и в письменной форме (в частности, письмо Арендатора №07-МФ/945 с просьбой о проведении встречи по обсуждению сложившейся ситуации от 07 июня 2012 года - Приложение № 11), однако, на любые инициативы Арендатора на проведение встречи либо дачи каких-либо объяснений, Арендодатель либо отвечал отказом, либо игнорировал полностью.

Ответчик не предоставлял каких-либо подтверждений о регистрации прекращения Договора и держал Арендатора в неведении в отношении наличия или отсутствия документов, подтверждающих факт государственной регистрации прекращения Договора аренды вплоть до 13 июня 2012 года.

По мнению истца, Арендодателем искусственно создавалась ситуация, при которой у Арендатора, кроме письма-уведомления Ответчика о прекращении Договора аренды от 06 июня 2012 года, отсутствовала какая-либо информация по прекращению Договора аренды и основания для выезда отсутствуют.

После передачи указанного выше письма-уведомления о регистрации прекращения Договора аренды, Арендодатель предпринял действия, направленные на недопуск в арендованное по договору помещение, сотрудников Арендатора.

В частности, 06 июня 2012 года были сменены личинки в дверных замках двух дверей, через которые осуществлялся проход в помещения столовой, как сотрудников Истца, так и посетителей столовой. Доступ в столовую Арендатора был возможен только при условии доступа со стороны пожарного выхода, где также были сменены личинки, однако, дверь пожарного выхода 06 июня 2012 года закрытой не была. Отсутствие доступа через гостевую дверь существенно ограничило возможность доступа посетителей столовой. Данный факт подтверждается актами, составленными Арендатором в присутствии работников других арендаторов ТДЦ "Новинский пассаж".

В ночь с 06 июня на 07 июня 2012 года, Арендодатель, имея несанкционированный доступ в арендуемое помещение после смены личинок замков на входных дверях, инсценировал залив из системы водоснабжения, путем разлива незначительного количества воды, после чего, в нарушение условий Договора аренды, под предлогом протечки из системы водоснабжения перекрыл подачу горячей и холодной воды, чем полностью лишил Арендатора возможности по осуществлению Коммерческой деятельности, так как наличие водоснабжения в помещениях подразделения общественного питания является обязательным требованием для осуществления деятельности.

07 июня 2012 года арендаторам ТДЦ "Новинский бульвар. 31" было разослано письмо арендаторам ТДЦ "Новинский пассаж", в котором Ответчик сообщает о смене оператора корпоративного питания, а также о том, что с 07 июня 2012 года кафе "Мега Фудз" прекращает работу в ТДЦ "Новинский пассаж".

В том же письме указано, что Арендодатель проводит переговоры с потенциальными операторами корпоративного питания и сообщит о заключении нового договора в ближайшее время. С 07 июня 2012 года доступ в столовую посетителей прекращен полностью, Арендатор лишен возможности осуществлять деятельность по оказанию услуг общественного питания, что является Коммерческой Деятельностью, определенной сторонами как основание для сдачи в аренду помещения по Договору аренды.

На протяжении периода с 08 по 13 июня 2012 года ОАО "Новинский бульвар, 31" уклонялся от контактов с представителями ООО "Мега Фудз", попытки передать письма с требованием предоставить обоснование действий Арендодателя по Договору оставались без внимания Ответчика.

09 июня 2012 года за исх.№19-06/15, после неоднократных попыток получить информацию, было направлено письмо с требованием обеспечения возможности ведения Коммерческой деятельности до момента подписания акта возврата арендованных помещений в соответствии с Договором аренды и предоставлении заверенных копий документов, свидетельствующих о фактическом прекращении Договора аренды.

После получения Ответчиком указанного письма, службе охраны здания ООО ЧОП "Алиандр Секьюрити" было дано указание о недопуске сотрудников ООО "Мега Фудз" в помещения ОАО "Новинский бульвар,31", расположенные в "Новинском пассаже".

13 июня 2012 года представителям ООО "Мега Фудз" было передано письмо Ответчика с фотокопией письма Управления Росреестра по Москве от 22 мая 2012 года №11/085/2012-2 о государственной регистрации прекращения Договора аренды, заверенная ОАО "Новинский бульвар, 31".

Кроме того, в письме Ответчика также указывалось о необходимости освободить арендованные помещения от имущества Арендатора.

13 июня 2012 года Истцом было передано письмо в Росреестр России с просьбой предоставить письменные разъяснения по основаниям прекращения Договора аренды (вх. №55932/2012 от 13.06.2012 года).

Письмом №11382/2012 от 12 июля 2012 года, за подписью начальника Отдела по регистрации прав на недвижимость по ЦАО города Москвы ФИО4, Росреестр России известил о рассмотрении указанного обращения и указал, что была проведена юридическая экспертиза, по результатам которой было зарегистрировано прекращение Договора аренды.

Однако, по мнению истца, юридическая экспертиза проведена ненадлежащим образом, отказ Арендодателя не соответствует нормам действующего законодательства, в связи с чем, регистрация прекращения Договора аренды является незаконной.

По факту незаконных действий Управления Росреестра России по городу Москве, Истец обратился с отдельным заявлением в Арбитражный суд города Москвы.

13 июня 2012 года ООО "Мега Фудз" обратилось в Пресненскую Межрайонную прокуратуру по факту незаконных действий по чинению препятствий в коммерческой деятельности ООО "Мега Фудз", недопуска сотрудников ООО "Мега Фудз" и незаконного удержания и возможного необеспечения сохранности имущества с просьбой провести прокурорскую проверку по данному факту.

Пресненская Межрайонная прокуратура своим ответом от 11.07.2012 года за №2736ш-12/5670 сообщило, что обращение ООО "Мега Фудз" было рассмотрено, однако, сославшись на ст. 11 ГК РФ, указав на возможность защиты нарушенного права в судебном порядке в арбитражном или третейском суде, отказало в применении мер прокурорского реагирования.

С 13 июня 2012 года, после получения от Ответчика копии письма Росреестра, в котором было указано на факт регистрации прекращения Договора аренды, сотрудниками Арендатора, для уменьшения ущерба от незаконных действий ОАО "Новинский бульвар,31" производились попытки доступа в арендованные помещения по Договору аренды с целью вывоза оборудования Истца.

Арендатор уведомлял Арендодателя неоднократно, что целью доступа является вывоз оборудования ООО "Мега Фудз" из помещений для сокращения своих затрат, связанных с незаконными действиями Арендодателя.

Однако, сотрудники ООО ЧОП "Алиандр Секьюрити", незаконно пресекали доступ сотрудников ООО "Мега Фудз" в помещения, ссылаясь на указание руководства ОАО "Новинский бульвар,31".

19 июня 2012 года Арендатором повторно предпринималась попытка вывоза оборудования, было подготовлено соответствующее обращение в адрес Арендодателя, но в очередной раз сотрудники ООО "Мега Фудз" не были допущены в помещения столовой со ссылкой на распоряжение руководства ОАО "Новинский бульвар,31".

В этот же день представитель ООО "Мега Фудз" обратился в ОВД Пресненского района города Москвы по факту незаконных действий сотрудников ОАО "Новинский бульвар, 31".

05 июля 2012 года Отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации по Пресненскому району города Москвы получено письмо о проведенной проверке по обращениям Истца и Ответчика, где подробно изложены показания представителей Истца и Ответчика о действиях сторон, которые были связаны с незаконными действиями по удержанию имущества Ответчиком и предшествовавшим им событиям. В частности, объяснениями Заместителя Генерального директора ОАО "Новинский бульвар,31" г-жи ФИО5 фактически подтверждается, что копия письма из Управления Росреестра по г. Москве от 22 мая 2012 года №11/085/2-12-2 о государственной регистрации прекращения Договора аренды было передано Арендодателем Арендатору только 13 июня 2012 года.

19 июня 2012 года, Арендатором также была предпринята попытка вывоза оборудования, по получении отказа в доступе к оборудованию, был вызван наряд полиции. Производилась видеозапись происходящих событий. Несмотря на неоднократные просьбы осуществить допуск сотрудников ООО "Мега Фудз" для ознакомления с состоянием оборудования и обеспечения возможности вывоза оборудования ООО "Мега Фудз", в допуске в помещения столовой ООО "Мега Фудз" Арендатором было отказано.

В числе представителей ООО "Мега Фудз" находилась управляющая столовой ООО "Мега Фудз" в Новинском Пассаже ФИО6, которая заявила представителям ОАО "Новинский бульвар,31" и сотрудникам полиции о том, что в офисе столовой расположены ее личные вещи, к которым она доступ не имеет и не имеет возможности ими владеть в связи с запретом доступа в помещения столовой. Сотрудники полиции потребовали обеспечить доступ физического лица в помещение офиса столовой, после чего в опечатанных ООО "Мега Фудз" помещениях были обнаружены люди, производившие демонтаж оборудования.

Ответчик не был намерен передавать оборудование Истцу и продолжал незаконно удерживать имущество.

20 июня 2012 года Истцом был заключен договор купли-продажи имущества, расположенного в помещении столовой ООО "Мега Фудз" физическому лицу - ФИО1.

21 июня 2012 года Истец сообщил Ответчику о продаже имущества ООО "Мега Фудз" физическому лицу.

Собственник оборудования предъявлял требования о передаче ему проданного имущества, однако законные требования Ответчик не выполнил. Для пресечения незаконного удержания был вызван наряд полиции и было заявлено о необходимости передачи физическому лицу принадлежащего ему имущества. Однако, сотрудники полиции не обеспечили возможность распоряжения собственником своим имуществом.

25 июня 2012 года Арендодатель направил в адрес Арендатора телеграмму с извещением, что оборудование передано компании ООО "Сити Релокейшн Сервисез", а также потребовало выплаты расходов Арендодателя, связанных с перемещением оборудования.

До настоящего момента Истцу не предоставлено Ответчиком обоснований прекращения Договора аренды.

Из письма Ответчика от 06 июня 2012 года и из письма Росреестра России также каких-либо оснований для прекращения Договора аренды по мнению истца не усматривается.

Как видно из письма Росреестра, копия которого была приложена к письму Ответчика от 13 июня 2012 года, документы на регистрацию прекращения Договора аренды были поданы Ответчиком 26 апреля 2012 года.

До настоящего момента каких-либо уведомлений об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды полностью или в части в адрес Арендатора не поступало.

Как следует из письма Росреестра от 12 июля 2012 года №11382/2012, основанием для отказа от исполнения Договора аренды явилось уведомление от 27 марта 2012 года, в соответствии с которым Арендатор якобы нарушал сроки оплаты аренды за период с 01.12.2012 года до 31.12.2012 года.

Однако Арендодатель не инициировал процедуру отказа от исполнения Договора в указанный период и в течение января месяца 2012 года, продолжал исполнять Договор сам и принимал исполнение от Арендатора.

Каких-либо претензий в адрес Истца Ответчиком в 2012 году не высказывалось.

Истец считает, что основания для отказа от Договора аренды, предусмотренные п.п.9.1.1.-9.1.10 Договора отсутствовали.

Кроме того, Ответчиком в течение периода с апреля по июнь месяц 2012 года выставлялись Истцу счета на оплату арендной платы, которые оплачивались Истцом в полном объеме.

По мнению истца, совершенная Ответчиком односторонняя сделка по отказу от исполнения Договора аренды является незаконной вследствие: исполнения Ответчиком Договора аренды в виде предоставления Помещения Истцу, выставление счетов на оплату арендной платы после 26 апреля 2012 года (даты передачи документов на прекращение Договора аренды в Росреестр); принятия Ответчиком исполнения Договора аренды от Истца после направления в Росреестр документов о прекращении Договора аренды в виде принятия оплаты за пользование Помещениями Истцом на протяжении периода с 26 апреля и до 30 июня 2012 года; отсутствия права на отказ от исполнения Договора аренды, в связи с неисполнением Ответчиком условия об извещении Истца о таком своем намерении за 30 дней до даты предполагаемого прекращения действия настоящего Договора Аренды, в порядке, как это предусмотрено п. 5.1.7.; отсутствия оснований для отказа от исполнения Договора аренды, в связи с отсутствием связи между нарушениями Истцом Договора аренды, предусмотренными п.9.1.1.-9 1.10 Договора аренды, положенных в обоснование одностороннего отказа от исполнения Договора аренды, и самим отказом Ответчика от исполнения Договора аренды.

Истец считает, что в связи с тем, что Арендодателем не были выполнены условия, предусмотренные п.5.1.7. Договора аренды и Гражданским кодексом РФ, Арендодатель продолжил принимать исполнение Договора аренды от Арендатора и продолжал исполнять договор сам, право отказа Арендодателя от исполнения Договора аренды по такому основанию, как несвоевременная оплата Арендатором аренды за январь 2012 года и операционных платежей за январь 2012 года, было утрачено полностью.

Ответчик с требованиями истца не согласен, считает требования незаконными, необоснованными и неподлежащими удовлетворению, поскольку в соответствии с п. 5.1.7. Договора аренды Ответчик вправе одностороннем порядке отказаться от Договора аренды полностью или частично в случаях, предусмотренных подпунктами 9.1.1.-9.1.10 Договора аренды, письменно предупредив Истца о таком своем отказе за 30 (тридцать) дней до даты предполагаемого прекращения действия Договора аренды.

Таким образом, право Ответчика на односторонний отказ от Договора аренды в случаях, указанных в соответствующих подпунктах Договора аренды, предусмотрено пунктом 5.1.7. Договора аренды, что, по мнению ответчика, установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по ранее рассмотренному делу между Истцом и Ответчиком от 27 сентября 2012 года по делу № А40-82758/12-6-777.

Договор аренды, действовавший между Истцом и Ответчиком, предусматривал односторонний отказ от исполнения Договора аренды полностью в случаях, предусмотренных Договором аренды, а именно - предусмотренных подпунктами 9.1 1.-9.1.10 Договора аренды.

Каждое из нарушений, указанных в подпунктах 9.1.1., 9.1.2 Договора аренды является при этом самостоятельным и достаточным основанием для одностороннего отказа Ответчика как арендодателя по Договору аренды от исполнения обязательств по Договору аренды, что прямо следует из содержания пункта 5.1.7. Договора аренды.

27 марта 2012 года Ответчиком как Арендодателем по Договору аренды было подписано уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды (исх. № 3/11-426) в связи с допущенными Истцом нарушениями обязательств по Договору аренды, дающими Ответчику право в одностороннем порядке в соответствии с п. 5.1.7. Договора аренды отказаться от Договора аренды.

В указанном Уведомлении об одностороннем отказе от Договора аренды Ответчик указал, что Ответчик (Арендодатель), руководствуясь п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1.7., п. 9.1.1., п. 9.1.2 Договора аренды уведомляет Истца об одностороннем полном отказе Ответчика от исполнения Договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 9.1.1., п. 9.1.2. Договора аренды.

Уведомление об одностороннем отказе от Договора аренды было направлено Ответчиком Истцу по адресу места нахождения Истца (<...>) 29 марта 2012 года посредством двух почтовых отправлений заказными письмами с уведомлениями о вручении.

Адрес места нахождения Истца был сообщен Ответчику Истцом письмом Истца в адрес Ответчика от 25 ноября 2011 года, полученным Ответчиком 12 декабря 2011 года, копия которого прилагается к настоящему отзыву.

Данный адрес места нахождения Истца был также указан в Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № 549014_УД от 22 марта 2012 года, содержащей сведения об Истце, как адрес постоянно действующего исполнительного органа (Генерального директора) и адрес места нахождения Истца.

Заказные письма с уведомлением, направленные Ответчиком по адресу места нахождения Истца, в которых Ответчиком было направлено Уведомление об одностороннем отказе от Договора аренды, были возвращены Ответчику по истечении срока хранения отделением почтовой связи, обслуживающим адрес места нахождения Истца после неудачных попыток вручения.

После направления Уведомления об одностороннем отказе от Договора аренды в адрес Истца, Ответчик 26 апреля 2012 года обратился с Заявлением о государственной регистрации прекращения права в Управление Росреестра по Москве, что подтверждается Распиской в получении документов на государственную регистрацию, выданной Управлением Росреестра по Москве, копия которой прилагается к настоящему отзыву.

22 мая 2012 года Управлением Росреестра по Москве в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была произведена государственная регистрация прекращения Договора аренды, ранее заключенного между Ответчиком и Истцом.

Ответчик считает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2012 года по делу №А40-82758/12-6-777, имеет преюдициальное значение для данного дела, поскольку судом было установлено прекращение Договора аренды в установленном законом порядке на основании одностороннего отказа Ответчика, и отсутствие нарушения прав Истца как арендатора в связи с прекращением Договора аренды.

Третье лицо в отзыве указало, что запись о расторжении договора аренды внесена Управлением в ЕГРП на основании представленных арендодателем документов 22.05.2012 г.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 19 ноября 2003 г. между ОАО «Новинский бульвар,31» (арендодатель) и ООО «Мега Фудз Сити» (арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № 87-Т/НБ-2003.

Согласно п.2.1. Договора, арендодатель обязался передать арендатору помещение в Здании за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

Кроме того, в указанном пункте договора сторонами согласованны помещения, подлежащие передаче в аренду и их площадь.

В соответствии с п.3.1. Договора, срок аренды по договору аренды исчисляется с даты подписания сторонами Акта приема-передачи помещения по форме, приведенной в Приложении №5 к договору аренды и заканчивается 21 декабря 2013 г. (последний срок действия договора аренды).

Договор зарегистрирован в государственном регистрационном органе за регистрационным номером 77-01/30-1225/2004-87 30 декабря 2004 года.

Помещения были переданы Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи Помещения от "22" декабря 2003 года.

На основании акта приема-передачи Помещения от 17 апреля 2006 года ООО «Мега Фудз Сити» вернул часть помещений ОАО «Новинский бульвар, 31», (площадь по БТИ - 101,5 кв.м. включает: помещение № 25 площадью 22 кв м, помещение № 28 площадью 6,6 кв.м, помещение № 29 площадью 27,5 кв., помещение № 38 площадью 28,7 кв.м, помещение № 39 площадью 13,3 кв.м, помещение № 42 площадью 3,4 кв.м, общей площадью, рассчитанной по стандарту ВОМА - 115,49 кв.м.

На основании Соглашения об уступке прав и обязанностей от "17" апреля 2006 года Арендатором по Договору является Общество с ограниченной ответственностью "Мега Фудз".

В соответствии с актом приема-передачи Помещения от 17 апреля 2006 года ООО «Мега Фудз Сити» передало ООО «Мега Фудз» помещения общей площадью, рассчитанной по данным Бюро технической инвентаризации - 700,3 кв.м. (помещение №14 площадью 31,4 кв.м., помещение №14а площадью 8,9 кв.м., помещение №15 площадью 39,2 кв.м., помещение №15а площадью 6 кв.м., помещение №16 площадью 7,8 кв.м., помещение №17 площадью 13,5 кв.м., помещение №18 площадью 21.6 кв.м., помещение №19 площадью 7,3 кв.м., помещение №20 площадью 3,7 кв.м.. помещение №21 площадью 9,8 кв.м., помещение №22 площадью 19,5 кв.м., помещение №23 площадью 9,5 кв.м., помещение №24 площадью 10,1 кв.м.. помещение №26 площадью 6,3 кв.м., помещение №27 площадью 360,5 кв.м., помещение № 40 площадью 83,7 кв.м, помещение №40а площадью 2,4 кв.м., помещение №53 площадью 15,5 кв.м., помещение №54 площадью 8,3 кв.м., помещение №55 площадью 13,4 кв.м., помещение №56 площадью 11,4 кв.м., помещение №57 площадью 10,5 кв.м.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 25 сентября 2006 года к Договору, Арендодатель обязуется оказывать Арендатору дополнительные услуги по техническом обслуживанию воздуховодов технологической вентиляции Помещения Арендатора в течение срока аренды.

На основании акта сдачи-приема Помещения от 28 февраля 2007 года ООО «Мега Фудз» вернул ОАО «Новинский бульвар. 31» часть помещений общей площадью по данным Бюро технической инвентаризации 37,4 кв.м. (помещение №53 площадью 15,5 кв.м., помещение №56 площадью 11,4 кв.м., помещение №57 площадью 10,5 кв.м.), общая площадь по стандарту ВОМА составила 42,0 кв.м.

06 июня 2012 года за исх. №3/11-758 в адрес ООО "Мега Фудз" было направлено уведомление от ОАО "Новинский бульвар, 31", в котором Ответчик сообщил о регистрации 22 мая 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве прекращения Договора аренды 87-Т/НБ-2003 от 19 ноября 2003 года. Арендатору предлагалось в срок до 13 июня 2012 года исполнить условия п.5.4.9. и п.5.4.10. Договора аренды.

Государственная регистрация расторжения Договора аренды в Управлении Росреестра по г. Москве произведена 22 мая 2012 г.

Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 сентября 2012 г. по делу №А40-82758/12 (6-777).

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ возможность одностороннего отказа от договора должна быть предусмотрена законом или договором.

Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора.

Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. Право же на одностороннее расторжение договора реализуется в претензионно-исковом порядке по правилам, установленным статьями 450 - 452 Гражданского кодекса.

Поскольку договором аренды от 19.11.2003 г. №87-Т/НБ-2003 предусмотрено право одностороннего расторжения или одностороннего отказа от договора, следовательно, в силу ст. ст. 154, 307, 420, 450 ГК РФ договор может быть прекращен досрочно на основании волеизъявления одной из сторон.

В качестве оснований иска истец указывает на недействительность данного уведомления в силу ст. 168 ГК РФ как односторонней сделки, не соответствующей закону.

Исковые требования мотивированы незаконным односторонним прекращением договора аренды, повлекшим исключения сведений из ЕГРЮЛ об обременениях (ограничениях) прав на объект, а также сведений о договоре аренды.

Уведомление о прекращении договора обладает признаками односторонней сделки, поскольку выражает волю ответчика на прекращение прав и обязанностей по договору аренды и создает обязанности для других лиц в силу закона.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» адресом, по которому осуществляется связь с юридическим лицом, является адрес места нахождения организации, которое определяется местом его государственной регистрации.

Данный адрес места нахождения Истца указан в Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № 549014_УД от 22 марта 2012 года, содержащей сведения об Истце, как адрес постоянно действующего исполнительного органа (Генерального директора) и адрес места нахождения Истца.

Согласно статье 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Наименование и место нахождения юридического лица указываются в его учредительных документах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона N 129-ФЗ государственная регистрация юридического лица осуществляется по местонахождению указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия такого органа - по местонахождению иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Таким образом, местом нахождения общества является юридический адрес, который указан налогоплательщиком в документах, предоставляемых для регистрации юридического лица.

В Определении ВАС РФ от 13.10.2009 N ВАС-12633/09 указано, что ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения, поступающей по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица, все неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности (либо отсутствия юридического лица по юридическому адресу) должно нести само юридическое лицо.

Все риски, связанные с неполучением или несвоевременным получением корреспонденции, направленной по юридическому адресу организации лицом, не имеющим информации о ее фактическом месте нахождения, в том числе налоговым органом, ложатся на организацию. Как правильно указано судом, налогоплательщик, в случае его отсутствия по месту государственной регистрации, должен обеспечить своевременное получение корреспонденции.

Данная позиция подтверждается судебной практикой.

Суд признает также необоснованными доводы истца со ссылкой на надлежащее исполнение Ответчиком своих обязательств по Договору аренды в период со дня обращения Ответчика 26 апреля 2012 года в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения права и до момента государственной регистрации Управлением Росреестра по Москве 22 мая 2012 года прекращения Договора аренды, кроме того, принятие платежей от истца не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку до даты прекращения Договора аренды, т.е. до 22 мая 2012 года Истец и Ответчик были обязаны исполнять условия Договора аренды.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. Таким образом, сторонами договора может быть предусмотрено право одностороннего отказа по любым основаниям, в том числе связанным с нарушением сроков по внесению платежей, предусмотренных договором аренды.

Ответчик реализовал своё право на односторонний отказ от Договора аренды, подписав Уведомление об одностороннем отказе от Договора аренды 27 марта 2012 года, при том, что нарушения обязательств по Договору аренды были допущены Истцом при оплате платежей, предусмотренных Договором аренды, за январь 2012 года. При этом Договор аренды не устанавливает срок, в течение которого Ответчик вправе реализовать право на односторонний отказ.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Согласно п.5.1.7. Договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды полностью или частично в случаях, указанных в подпунктах 9.1.1.-9.1.10 настоящего договора аренды, письменно предупредив арендатора о таком своем отказе за 30 дней до даты предполагаемого прекращения действия договора аренды.

В качестве оснований для расторжения договора арендодатель в уведомлении сослался на нарушение арендатором п. 9.1.1., п. 9.1.2. Договора.

Согласно п.9.1.1. Договора, если арендатор не производит какой бы то ни было платеж, предусмотренный настоящим договором аренды, в течение 10 и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен.

Согласно п.9.1.2. Договора, если арендатор систематически задерживает осуществление каких бы то ни было платежей, осуществление которых предусмотрено договором аренды. В контексте договора аренды термин «систематические задержки» означает произошедшие в течение годового периода два и более случая когда осуществление платежа было произведено на 10 и болел календарных дней позже даты, когда такой платеж должен был быть произведен в соответствии с договором аренды.

Факт того, что истцом были допущены нарушения обязательств, указанные пп. 9.1.1., пп. 9.1.2. Договора аренды, предоставляющие ответчику право на односторонний отказ от Договора аренды в соответствии с п. 5.1.7. Договора аренды, истцом по существу не оспаривается.

Кроме того, в материалах дела имеются счета ответчика и платежные поручения истца, из которых судом установлено, что оплата производилась с просрочкой.

Доводы истца о том, что уведомление об одностороннем отказе не содержало фактов нарушения условий договора и доказательств этих фактов, в связи с чем, представленные в материалы дела акты не являются относимыми и допустимыми доказательствами, отклоняется судом.

Спорный договор аренды не содержит императивных требований к содержанию уведомления об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора аренды, отсутствуют в договоре и требования об одновременном направлении арендатору доказательств нарушения им условий договора, за исключением составления уведомления в письменной форме и направления его за 30 дней до расторжения договора, которые были выполнены арендодателем.

При таких обстоятельствах условия договора арендодателем были соблюдены.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Следовательно, предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В настоящем случае Истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений, а также не представил убедительных доказательств нарушения его прав и законных интересов.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд установил наличие у арендодателя оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, что данный отказ не противоречит требованиям закона, оснований для удовлетворения иска о признании недействительной сделки об отказе от исполнения договора аренды не имеется.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 153, 155, 156, 167, 309, 310, 405, 450 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 65, 71, 102, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Мега Фудз» к ответчику ОАО «Новинский бульвар, 31» о признании сделки недействительной - отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Ю.Н. Беспалова