Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Промышленных Материалов» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении Договора аренды земельного участка (предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке) №М-09-051999 от 21 февраля 2018г, изложив п.1.2. Договора в следующей редакции:«Арендодатель обязуется передать, а Арендатор - принять земельный участок,
свободный от бытового и строительного мусора, по передаточному акту, подписываемому обеими Сторонами» иобязании Департамента городского имущества города Москвы передать ООО «КомПроМат» земельный участок, свободный от бытового и строительного мусора, по Договору аренды земельного участка (предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке) №М-09-051999 от 21 февраля 2018г по передаточному акту, подписываемому обеими Сторонами.

Иск заявлен на основании ст. ст. 428,606, 611, 612 и мотивирован тем, что до настоящего времени земельный участок Департаментом не передан, передаточный акт не подписан. Кроме того, спорный участок захламлен строительным мусором и бытовыми отходами.

Истец поддержал уточненные требования в полном объеме.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва, просил оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с не соблюдением истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21 февраля 2018 года между ООО «Компания Промышленных Материалов» (далее - ООО «КомПроМат», истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент городского имущества, ответчик, арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка (предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке) № М-09-051999 (далее - Договор).

В силу п. 1.1. предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 5 838 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:09:0001028:3394, имеющий адресный ориентир: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации объекта размещения технических устройств и сооружений технической инфраструктуры железнодорожного транспорта, грузовых и сортировочных станций в соответствии с установленным разрешенным использованием Участка.

Указанный Договор заключен после принятия решения Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-253922/2016, оставленным без изменения Девятым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Московского округа, об обязании Департамента предоставить земельный участок в аренду. До момента разрешения спора Департамент городского имущества договор аренды заключать отказывался.

07 февраля 2018 года на основании вступившего в законную силу судебного решения Департамент городского имущества направил в адрес ООО «КомПроМат» проект Договора для подписания.

14 февраля 2018 года подписанный истцом Договор был отправлен ответчику, а 21 февраля 2018 года Договор подписан Департаментом городского имущества. 03 апреля 2018 года Договор зарегистрирован в Росреестре.

Однако, ещё до того момента, как Департамент городского имущества подписал со своей стороны договор, представитель ООО «КомПроМат» выехал по адресу земельного участка и обнаружил захламление участка строительным мусором и бытовыми отходами. Это явилось поводом для обращения с письмом от 18 февраля 2018 года в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

Госинспекция по недвижимости ответила, что обязанность по содержанию территории возлагается на балансодержателя. Между тем, на момент нашего обращения договор аренды даже не был подписан обеими сторонами.

13 апреля 2018 года (с уточнениями от 17 апреля 2018 года) в адрес Департамента городского имущества было направлено письмо о необходимости передать земельный участок и подписать передаточный акт. Но ответ, полученный ООО «КомПроМат», не содержал позиции ответчика по спорному вопросу.

До настоящего времени земельный участок Департаментом городского имущества ООО «КомПроМат» не передан, передаточный акт не подписан.

В соответствии с п. 1.2. Договора «передача участка по настоящему Договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по Договору».

В силу п. 2.2. Договора «правоотношения по настоящему Договору возникают с даты присвоения учётного номера настоящему Договору Арендодателем и прекращаются исполнением обязательств по Договору, если иное не предусмотрено соглашением Сторон».

Таким образом, Договор не устанавливает обязательство по передаче земельного участка и подписанию передаточного акта.

Однако, такое обязательство прямо следует из закона. Более того, обязательство по передаче земельного участка Арендатору является основным обязательством Арендодателя.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Договор аренды земельного участка подготавливался Департаментом городского имущества и фактически является договором присоединения. В силу сложившейся практики, с учётом доминирования Арендодателя как органа государственной власти, у Арендатора (ООО «КомПроМат») отсутствовала реальная возможность согласования условий договора и внесения изменений, отвечающих требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

В силу п. 3 ст. 428 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка Департамент городского имущества города Москвы предоставил испрашиваемый земельный участок в аренду ООО «КомПроМат».

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 6 статьи 34 ЗК РФ после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В данном конкретном случае договор аренды земельного участка был подготовлен Департаментом городского имущества города Москвы.

В силу ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со п. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Заявленные исковые требования направлены на внесение изменений в договор аренды в части передачи земельного участка свободного от бытового и строительного мусора по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. В соответствии с действующим законодательством, подобные исковые требования можно заявлять после соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, чего истцом не было сделано. Доказательств обратного истец не представил.

Таким образом, заявленный иск в части требования об изменении договора аренды земельного участка № М-09-051999 от 21.02.2018 суд оставляет без рассмотрения.

Вместе с тем, решением Головинского районного суда города Москвы от 02 августа 2018 года по делу № 12-1024/18 отменено Постановление заместителя начальника инспекции ОАТИ по контролю за благоустройством городских территорий № 18-51-Ж01-00129/01 от 14 июня 2018 года в отношении ООО «Компания Промышленных Материалов» по ч. 1 ст. 8.10 Закона города Москвы от 21.11.2007г. № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях», производство по делу прекращено на основании п. 3 ч. 1 ст. 30.7 Кодекса РФ об административных правонарушениях, при недоказанности обстоятельств, на основании которых было вынесено постановление.

Судом общей юрисдикции сделан вывод об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях ООО «КомПроМат» вины.

Определением от 30.08.2018 года Арбитражный суд города Москвы дал указание сторонам составить совместный акт осмотра объекта аренды. Составление акта осмотра суд назначил на 20.09.2018 в 11 часов 00 минут по адресу земельного участка.

Истцом представлен Акт осмотра земельного участка, из которого следует:

«20.09.2018 в 11-00 произведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

В ходе осмотра установлено: Доступ на земельный участок со стороны 4-го Лихачевского переулка отсутствует. Ограждения с соседними участками демонтированы. Земельный участок находится в захламленном состоянии. На участке устроена свалка. Земельный участок покрыт горами строительного и бытового мусора. Площадь захламления составляет 5838 кв. м. Высота свалки 7 м.

Осмотр земельного участка закончен 20.09.2018г. в 11-30.

Приложение: фотографии земельного участка, сделанные непосредственно перед осмотром.

Акт подписан генеральным директором ООО «Компания Промышленных Материалов» ФИО3.

Представители Департамента городского имущества города Москвы на осмотр земельного участка в указанное время не явились.».

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Поскольку земельный участок не передавался по акту, суд обязывает Департамент городского имущества города Москвы передать ООО «Компания Промышленных Материалов» земельный участок по договору аренды земельного участка № М-09-051999 от 21.02.2018 площадью 5 838 кв.м., кадастровый номер 77:09:0001028:3394, расположенный по адресу: <...>, свободным от бытового и строительного мусора по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 428, 606, 611, 612 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ МАТЕРИАЛОВ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в части требования об изменении договора аренды земельного участка № М-09-051999 от 21.02.2018 - оставить без рассмотрения.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ МАТЕРИАЛОВ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельный участок по договору аренды земельного участка № М-09-051999 от 21.02.2018 площадью 5 838 кв.м., кадастровый номер 77:09:0001028:3394, расположенный по адресу: <...>, свободным от бытового и строительного мусора по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ МАТЕРИАЛОВ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 (ШЕСТЬ ТЫСЯЧ) руб. 00 коп. госпошлину.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ МАТЕРИАЛОВ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) из Федерального бюджета РФ 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова