Гражданский кодекс часть 1

к АО «Россельхозбанк» (ОГРН 1027700342890, 119034, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК ГАГАРИНСКИЙ, 3) и ЗАО «Проект-Град» (ОГРН 1115003009010, 142770, ГОРОД МОСКВА, ПОСЕЛЕНИЕ СОСЕНСКОЕ, ПОСЕЛОК КОММУНАРКА, ДОМ 35, КОРПУС 2)

о признании недействительным п. 3.1.2 договора ипотеки № 156300/0058-7.11/19 от 25 марта 2016 года в редакции дополнительного соглашения и признании заключенным договора аренды

3-е лицо – ООО «А101»

при участии представителей истца, ответчиков и третьего лица согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Валовая 37» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО «Россельхозбанк», ЗАО «Проект-Град» с учетом уточнения о признании недействительным п. 3.1.2 договора ипотеки (залога) от 25.03.2016г. № 156300/0058-7.11/19 в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2018г. № 4 и признании заключенным договора аренды земельного участка с правом выкупа на условиях, определенных соглашением об опционе на заключение долгосрочного договора аренды с правом выкупа земельного участка от 03.12.2015г., государственной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа , в соответствии со ст.ст. 1, 10, 165, 168, 445, 550, 609 ГК РФ.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, указав, что заключая договор ипотеки ответчики действовали недобросовестно, поскольку условиями соглашения об опционе предусмотрена ответственность за отсутствие обременений земельного участка, наличие обременений является препятствием для передачи участка в аренду и последующего выкупа , что нарушает права истца, следовательно, оспариваемая сделка является ничтожной на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, ответчики при заключении договора ипотеки не могли не знать, что спорный земельный участок является предметом опциона и не может быть обременен залогом, договор аренды должен быть признан заключенным на условиях, предусмотренных опционом, законодательством не предусмотрена государственная регистрация соглашения об опционе, в связи с чем п. 2.13 соглашения об опционе, предусматривающий необходимость государственной регистрации, является недействительным, все существенные условия договора аренды земельного участка с выкупом сторонами достигнуты, однако ответчик уклонятся от подписания договора аренды, возражал против пропуска срока исковой давности, поскольку сделка является ничтожной, о наличии обременения истец узнал из письма ответчика от 02.03.2018г.

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к отзыву, пояснив, что банк, действуя добросовестно и разумно перед заключением договора ипотеки провел анализ наличия или отсутствия обременений на спорный земельный участок, в результате которого установлено отсутствие соответствующих ограничений, соглашение об опционе не содержит запрета на заключение договора ипотеки в отношении земельного участка, в связи с чем заключение договора ипотеки не нарушает права и законные интересы истца, наличие оснований для признания сделки ничтожной отсутствуют и положения п. 2 ст. 168 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, договор ипотеки является оспоримой, а не ничтожной сделкой, принимая во внимание публичный характер сведений о наличии обременений истцом пропущен срок исковой давности, также истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку право на заключение договора аренды у истца не возникло, соглашение об опционе заключено на заведомо невыгодных условиях для ответчика.

Представитель ответчика АО «Проект-Град» против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что соглашение об опционе заключалось на значительно и заведомо невыгодных условиях для ответчика, поскольку выкупная цена земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, на момент заключения соглашения об опционе все участники сделки контролировались одним лицом, который после подписания соглашения совершил сделку по отчуждению акций, что свидетельствует о намерении приобрести спорный земельный участок по более низкой цене после утраты контроля в ЗАО «Проект-Град».

Третье лицо отзыв или возражения в материалы дела не представило.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, третьего лица, суд пришел к следующим выводам.

Между ЗАО «Проект-Гранд» (сторона 1) и ООО «Валовая 37» (сторона 2) заключено соглашение об опционе на заключение долгосрочного договора аренды с правом выкупа земельного участка от 03.12.2015г., в соответствии с которым сторона 1 посредством безотзывной оферты предоставляет стороне 2 право заключить договор аренды в отношении земельного участка.

Пунктом 2.13 соглашения предусмотрено, что соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации регистрирующим органом.

Согласно п. 5 ст. 429.2 ГК РФ форма опциона должна следовать установленной в законе форме заключаемого основного договора.

Государственная регистрация не является формой сделки и не входит в ее фактический состав, что следует из положений п. 2 ст. 165 ГК РФ.

Иными словами, законодательство не рассматривает отсутствие государственной регистрации сделки как нарушение ее формы, которое влечет за собой последствия, указанные в ст.ст. 162 и 163 ГК РФ.

Поэтому положения п. 2 ст. 429 и п. 5 ст. 429.2 ГК РФ о том, что предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а опцион на заключение договора - ту же форму, что и заключаемый на его основании договор, не должны пониматься таким образом, что предварительный договор (или опцион) на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости должен проходить государственную регистрацию.

Так как государственная регистрация договора не является элементом его формы, опцион на заключение договора, подлежащего государственной регистрации, сам по себе регистрации не подлежит.

Пунктом 1 ст. 429.2 ГК РФ установлено, что в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

Согласно п. 2.3 соглашения сторона 2 вправе направить стороне 1 уведомление о намерении заключить договор аренды в течение 24 месяцев с даты подписания соглашения.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 492.1 ГК РФ опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

В п. 2.2 соглашения предусмотрено, что право на заключение договора аренды возникает у стороны 2 при наступлении следующих условий: завершено формирование земельного участка и постановка его на государственный кадастровый учет, что должно быть совершено стороной 1 в течение 90 дней с даты уведомления, указанного в п. 2.3 соглашения; право собственности стороны 1 на земельный участок надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН, что должно быть совершено стороной 1 в течение 90 дней с даты уведомления, указанного в п. 2.3 соглашения; отсутствуют обременения земельного участка и ограничения на распоряжение земельным участком, а также правопритязания третьих лиц в отношении него, обязанность по внесению платы за предоставление опциона исполнена стороной 2 в соответствии с п. 2.5 соглашения.

Истцом в адрес ЗАО «Проект-Град» было направлено письмо от 03.06.2016г. № 64-ЛЕТ с требованием осуществить выдел земельного участка.

ЗАО «Проект-Град» в письме от 20.06.2016г. № 56 уведомило истца, что ЗАО «Проект-Град» был подготовлен межевой план на раздел земельного участка № 20-1а, однако, ФГБУ «Кадастровая палата» принято решение от 07.06.2016г. № 77/601/16/982230 об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Истцом в адрес АО «Проект-Град» направлено уведомление (повторное) от 27.11.2017г. № МШЛ-ИС-206/17 о намерении использовать предоставленное опционом право на приобретение земельного участка и требованием предоставить сведения о кадастровом учете земельного участка, подтвердить снятие всех иных обременений и устранение прочих препятствий к реализации опциона, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России».

В ответ на уведомление истца АО «Проект-Град» в письме от 02.03.2018г. № 13 сообщило, что обязательства АО «Проект-Град» по передаче участка в аренду с правом выкупа отсутствуют, земельный участок выделен, сформирован и находится в залоге у банка.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» указано, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции коллегии судей Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.08.2016г. № 21-КГ16-6, нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора ст. 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016г. № 52-КГ16-4, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются: наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок; наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий; наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц; наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, истец должен доказать, что, заключая договор ипотеки, ответчики злоупотребили субъективным правом, то есть действовали исключительно с намерением причинить вред истцу или в обход закона с противоправной целью либо иным образом заведомо недобросовестно осуществили гражданские права.

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

На основании правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях Суда от 15.04.2008г. № 289-О-О и от 16.07.2009г. № 738-О-О, заинтересованным по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

В обоснование наличия заинтересованности истец ссылается на то, что ответчиками при заключении договора ипотеки на земельный участок было известно о потенциальных правопритязаниях истца, чем был нарушен его интерес, который состоит в праве на заключение с АО «Проект-Град» договора аренды земельного участка с правом выкупа.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из положений соглашения об опционе стороны при заключении соглашения включили в опцион отлагательное условие, предусматривающее, что право на заключение договора возникает в течение определенного периода времени с момента поступления акцепта при условии наступления соответствующего отлагательного условия. В этом случае наступление условий является необходимым для реализации права на акцепт.

Исходя из условий соглашения об опционе, истец был вправе направить уведомление о намерении заключить договор аренды в срок до 03.12.2016г.

На момент истечения сроков, предусмотренных п. 2.2 соглашения об опционе, с даты направления истцом письма от 03.06.2016г. № 64-ЛЕТ условия, предусмотренные п. 2.2 соглашения, не наступили, поскольку договор ипотеки в отношении основного земельного участка уже был заключен между ответчиками, а право собственности АО «Проект-Град» на земельный участок, являющийся частью основного земельного участка, не было зарегистрировано.

Учитывая, что по истечении сроков, предусмотренных п.п. 2.2, 2.3 соглашения об опционе, необходимые для возникновения права истца на заключение договора аренды условия не наступили, право истца на акцепт прекратилось.

Кроме того, ответчиком АО «Проект-Град» в письме от 02.03.2018г. № 13 было предложено истцу приобрести спорный земельный участок по согласованной рыночной стоимости, но не менее залоговой стоимости.

Доводы истца о недобросовестности ответчиков при заключении договора ипотеки судом проверены и отклоняются по следующим основаниям.

На момент заключения договора ипотеки у АО «Проект-Град» отсутствовали препятствия для передачи земельного участка в залог, поскольку соглашение об опционе не содержит запрета на передачу земельного участка в залог третьим лицам, а устанавливает условия, при наступлении которых у истца возникло бы право на заключение договора аренды, которые на дату договора ипотеки не наступили.

Ответчик АО «Россельхозбанк», действуя добросовестно, при заключении договора ипотеки осуществил проверку спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 16.03.2016г. № 90-16075619, исходя из которой сведения о правопритязаниях истца отсутствуют.

Поскольку истцом не представлено доказательств злоупотребления правом ответчиками, истец не обосновал, каким образом наличие обременения спорного земельного участка нарушает его права, поскольку само по себе обременение не является препятствием для передачи земельного участка истцу с согласия залогодержателя, в то время как сторонами при заключении соглашения об опционе были согласованы отлагательные условия, которые не наступили, следовательно, у истца право на заключение договора аренды не возникло, требования истца о признании недействительным п. 3.1.2 договора ипотеки (залога) от 25.03.2016г. № 156300/0058-7.11/19 в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2018г. № 4 и признании заключенным договора аренды земельного участка с правом выкупа на условиях, определенных соглашением об опционе на заключение долгосрочного договора аренды с правом выкупа земельного участка от 03.12.2015г., государственной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Ответчик АО «Россельхозбанк» заявил о пропуске истцом срока исковой давности и применении исковой давности к исковым требованиям о признании оспоримой сделки недействительной.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Обосновывая требования, истец указывает, что спорная сделка является ничтожной на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ, как нарушающая запрет, установленный ч. 1 ст. 10 ГК РФ.

При этом истцом не подтвержден факт наличия со стороны ответчиков злоупотребления правом при заключении оспариваемого договора ипотеки, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что требования о признании сделки недействительной заявлены по мотивам ее оспоримости, ввиду чего исчисление срока исковой давности должно производиться в соответствии с положениями п. 2 ст. 181 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая, что спорный договор ипотеки согласно выписки из ЕГРН от 09.03.2017г. № 77/100/036/2017-383 был зарегистрирован 28.12.2016г., ответчик сообщил истцу о нахождении земельного участка в залоге у банка в письме от 02.03.2018г. № 13, исковое заявление подано в Арбитражный суд г. Москвы 25.05.2018г., суд приходит к выводу, что исковое заявление подано в пределах срока исковой давности,

При изготовлении резолютивной части судом была допущена описка в части реквизитов договора ипотеки и наименования третьего лица.

Поскольку исправление опечатки не влияет на существо принятого решения и не меняет его содержания, указанная опечатка подлежит исправлению на основании ст. 179 АПК РФ.

В резолютивной части решения вместо слов «о признании недействительным п. 3.1.2 договора ипотеки № 156300/0058-7.11/19 от 25 марта 2018 года в редакции дополнительного соглашения недействительным и признании заключенным договора аренды», «3-е лицо – ОО «А101»» читать правильно «о признании недействительным п. 3.1.2 договора ипотеки № 156300/0058-7.11/19 от 25 марта 2016 года в редакции дополнительного соглашения и признании заключенным договора аренды», «3-е лицо – ООО «А101»».

В остальном резолютивную часть решения читать без изменения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 10, 11, 12, 168, 199, 200 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов