Гражданский кодекс часть 1

по иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" (143441, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД КРАСНОГОРСК, ДЕРЕВНЯ ПУТИЛКОВО, КИЛОМЕТР МКАД 71, СТРОЕНИЕ 16"А", , ОГРН: 1025002869210, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2002, ИНН: 5024043965)

к ответчику ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ" (107140, ГОРОД МОСКВА, ВЕРХНЯЯ КРАСНОСЕЛЬСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, СТРОЕНИЕ 1, КОМНАТА 601, ОГРН: 1167746908735, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2016, ИНН: 7708300861)

о взыскании задолженности в размере 1 464 058 руб. 71 коп.

В судебное заседание явились:

От истца - Холдобаев И.В. (доверенность от 15.01.2021, диплом).

От ответчика – Грешневикова О.А. (доверенность от 29.06.2021, диплом).

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику ООО «ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ» о взыскании задолженности в размере 1 464 058 руб. 71 коп..

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком своих обязательств по оплате оказанных услуг.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований ввиду следующего:

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «Маркет Трейд Центр» является управляющей компания по оказанию услуг по управлению и эксплуатации ТРЦ «ВЭФПАРК», а также услуги по обеспечению центра электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, пользованию канализацией, необходимыми для его надлежащей эксплуатации, в связи с чем, истцом были заключены соответствующие договоры с компаниями-ресурсниками, а именно: договор поставки газа № 61-11-0041/13 от 28 ноября 2012 г. с ООО «Газпром межрегионгаз Москва»; договор поставки газа № 61-5-0041/13 от 20 ноября 2012 г. с ООО «Газпром межрегионгаз Москва»; договор № 1818 холодного водоснабжения и водоотведения от 01 июня 2017 г. с ОАО «Водоканал»; договор № 5505/7121 от 01 декабря 2008 г. с ГУП «Мосводосток» на прием, транспортировку и очистку сточных вод; договор энергоснабжения № 60524005 от 15 декабря 2006 г. с ОАО «Мосэнергосбыт».

В свою очередь, ответчик является собственником помещения площадью 15 784, 2 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0000000:165491, расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись №50:11:0000000:165491-50/011/2017-8 от 21.07.2017г.

С собственниками помещений в Торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК» у ООО «Маркет Трейд Центр» заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в т.ч. помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации. Аналогичный договор действовал с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее -«Помещение»), расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, ООО «Мкапитал». Попытки заключить аналогичный договор с ООО «ОТЦР» не нашли понимания со стороны данной организации.

Однако, с момента приобретения Помещения в собственность, ООО «ОТЦР» не оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы, тем самым уклоняясь от своих обязанностей по содержанию собственного имущества.

Доля ООО «ОТЦР» в содержании общего имущества ТРЦ «ВЭЙПАРК», составляет 28,78%, что подтверждается Актом распределения площадей по окончании инвестиционной деятельности от 06.09.2004г.

В период с 01 по 31 октября 2021 года, ООО «ОТЦР» фактически были оказаны услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Путилково, 71 км. МКАД, д. 16а, которые не были компенсированы управляющей компании. Стоимость оказанных услуг составила 1 464 058, 71 руб.

В адрес ООО «ОТЦР» была направлена досудебная претензия (исх. №213 от 09.12.2021г.) с требованием оплатить задолженность за фактически потребленные услуги, однако она была оставлена без ответа.

Поскольку претензионные требования истца остались без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик оспаривал полномочность истца как управляющей компании, и отсутствие доказательств расходов по уборке ТЦ на сумму 159.987 руб. 44 коп., расходов на зарплаты сотрудникам, не согласен с расходами на воду в офис и на маркетинг, за уход растениями.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы жилищного законодательства.

Применение к спорным правоотношениям жилищного законодательства (статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации) не противоречит закону и возможно в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также нашло свое отражение в пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 2 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункты 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

В силу пункта 31 указанных Правил размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это или нежилое помещение и в чьей собственности оно находится.

Из совокупного толкования приведенных норм действующего законодательства на собственника возлагается бремя соразмерного несения расходов по содержанию общего имущества нежилого здания.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу указанных норм права у собственника помещения, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Следовательно, поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений являются потребителями комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания торгового комплекса, он должен их оплачивать.

Довод ответчика относительно статуса истца как управляющей компании отклоняется судом, как опровергающийся фактическим обстоятельствам дела, так истцом заключены агентские договоры со всеми собственниками помещений ТРЦ, в соответствии с условиями которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в т.ч. помещения, принадлежащие собственникам, коммунальными услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации. Кроме того, с собственниками помещений у ООО «Маркет Трейд Центр» заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, в рамках которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязалось оказывать услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Путилково, 71 км. МКАД, стр. 16а. Собственники помещений, в соответствии с данными договорами, обязуются уплачивать абонентскую плату ООО «Маркет Трейд Центр», которая складывается из: постоянной абонентской платы, которая определяется исходя из удельной стоимости обслуживания одного квадратного метра площади в год умноженной на площадь, занимаемую принадлежащими собственнику помещениями в торгово-развлекательном центре; переменной абонентской платы, которая покрывает причитающуюся Собственнику долю фактических затрат, понесенных Управляющей компанией на мойку наружных стен здания, вывоз снега с территории, прилегающей к торговому центру, экологические платежи, аренду земельных участков, используемых для обеспечения работы Центра.

Аналогичные договоры были заключены с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491, расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, ООО «Мкапитал». ООО «Маркет Трейд Центр» направило в адрес ООО «ОТЦР» проект договора на управление и эксплуатацию Торгового центра. Данная оферта была сделана на условиях, аналогичных ранее заключенному договору с предыдущим собственником Помещения -ООО «Мкапитал», однако была проигнорирована ООО «ОТЦР». Попытки заключить аналогичные договоры с ООО «ОТЦР» не нашли понимания со стороны данной организации.

Таким образом, собственники помещений в торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК» единогласно выразили свою волю (п.3 ст. 438 ГК РФ) на то, чтобы ООО «Маркет Трейд Центр» выступала управляющей организацией ТРЦ «ВЭЙПАРК».

Приобретая Помещение, ООО «ОТЦР» не могло не знать того обстоятельства, что управление и эксплуатация мест общего пользования в ТРЦ «ВЭЙПАРК», в котором расположены приобретаемые у ООО «Мкапитал» помещения, осуществляется при посредстве ООО «Маркет Трейд Центр».

Отсутствие договорных отношений не освобождает собственников помещений от обязанности по несению расходов на ремонт и содержание с общего имущества.

Отклоняя доводы ответчика о неподтвержденности расходов, суд отмечает, что перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определен приложением к каждому договору на управление и эксплуатацию Торгового центра и является унифицированным.

Со всеми собственниками помещений в ТРЦ «ВЭЙПАРК» заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых, истец обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в том числе, помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации, в том числе, организация комплексной уборки технических площадей общего пользования в центре и прилегающей к нему территории, а также мест парковки автомобилей и благоустройства территории центра (п. 2.1.1 договора и п. 4.1.2 Приложения к договору - автостоянка и прилегающая территория); маркетинговые исследования, праздничные и рекламные акции и кампании в Центре, что отражено в п. 2.1.1 договора с собственниками. При этом парковки и галереи предназначены для посетителей всех собственников ТРЦ, которые посещают торговый центр и совершают покупки в магазинах собственников. Парковки используются также сотрудниками всех собственников ТРЦ. Через указанные галереи и парковки осуществляется доступ посетителей и персонала в собственные торговые помещения, расположенные в ТРЦ.

Рекламный щит установлен на Путилковском ш. на повороте к ТРЦ, является навигацией для проезда посетителей всех собственников в ТРЦ. Расходы на внутреннее радио, полиграфическую продукцию в ТРЦ содержит информацию об арендаторах всех собственников ТРЦ, обо всех акциях арендаторов и мероприятиях, проводимых в ТРЦ для посетителей всех собственников. Для торгово-развлекательных центров данные расходы -.являются стандартными и общепризнанными. Помимо непосредственно прямых расходов на содержание мест общего пользования (например, в виде расходов на уборку помещений) имеют место косвенные расходы, без которых нормальное функционирование торгово-развлекательного центра невозможно.

Управляющая компания принимает на себя обязанность обеспечения здания торгово-развлекательного центра всем необходимым для нормального функционирования, освобождая собственников помещений от необходимости самостоятельного ведения дел, связанных с функционированием здания (заключение договоров с энергоснабжающими организациями, содержание мест общего пользования и т.п.). Компенсация исключительно прямых расходов связанных с содержанием мест общего пользования означало бы, что управляющая компания должна за свой счет содержать персонал, единственное предназначение которого - нормально функционирование торгово-развлекательного центра.

Без наличия помещения, доступа к системам связи, канцелярских принадлежностей управляющая компания не может нормально эффективно осуществлять свою деятельность - это стандартные издержки. Следовательно, данные расходы хоть и являются косвенными по отношению к содержанию мест общего пользования, тем не менее, являются необходимым условием содержания мест общего пользования, а следовательно, составляют неосновательное обогащение ООО «ОТЦР» в виде сбережения имущества за счет ООО «Маркет Трейд Центр».

Ссылка ответчика на Постановление Администрации Городского округа Красногорск Московской области от 26.12.2018 №3532/12 в редакции Постановления Администрации ГО Красногорск МО от 05.09.2019 №2123/9 неприменима к настоящему спору, в данном случае, в нем указываются расходы по управлению многоквартирным домом, в то время как в настоящем случае объектом является торгово-развлекательный центр, обладающий не только иными техническими параметрами (помещения являются нежилыми, требуется специфичное обслуживание и ремонт, соблюдение вопросов безопасности и др.), но и имеющий другое функциональное назначение (торговля и развлечение).

Правомерность данных выводов также была подтверждена судами по делам указанным выше по аналогичным спорам между Истцом и Ответчиком за другие периоды оказанных услуг.

Относительно довода ответчика об аффилированности, суд отмечает, что, как указывалось выше, договор на управление и эксплуатацию торгово-развлекательного центра был заключен с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее - «Помещение»), расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, ~тр. 16А, пом. 1, ООО «Мкапитал». Основным участником ООО «ОТЦР» является господин А.Ю. Занадворнов, которому принадлежит доля номинальной стоимостью 1 575 000 руб., что составляет 75 % уставного капитала ООО «ОТЦР». Уставный капитал ООО «Мкапитал» имеет следующую структуру:

-доля номинальной стоимостью 31 600 000 000 (99,99%) принадлежит ОСС «Манежная площадь»;

-доля номинальной стоимостью 80 ООО (0,0003%) принадлежит А.Ю. Занадворнову.

При этом, А.Ю. Занадворнов является мажоритарным участником ООО «Манежная площадь», владея долей в размере 90,1%.

При этом, пока не доказано иное, предполагается, что мажоритарные участники (акционеры), голоса которых имели решающее значение при назначении руководителя, своевременно получают информацию о действительном положении дел в хозяйственном обществе, в т.ч. о завершаемых обществом сделках (см. определение Верховного Суда РФ от 12.02.2018 № 305-ЭС15-5734 по делу № А40-140479/2014, определение Верховного Суда РФ от 21.02.2018 № 310-ЭС17-17994 (1, 2) по делу N A6S-10446/2015).

ООО «Мкапитал» и ООО «ОТЦР» расположены по одному и тому же адресу: 107140, г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 3, стр. 1.

Интересы ООО «Мкапитал» и ООО «ОТЦР» в судебных инстанциях представляют однии те же юристы. Таким образом, и ООО «Мкапитал» и ООО «ОТЦР» представляют собой «с экономической точки зрения единый хозяйствующий субъект» (Постановление Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2012 г. N 5989/12), поскольку их контролирующим участником является одно и то же лицо, а сами общества расположены по одному адресу.

При этом, приобретая нежилое помещение, ООО «ОТЦР» проявив разумную осмотрительность среднего участника оборота должно и обязано было узнать каким образом данное помещение обеспечивается коммунальными услугами, а также каким образом происходит управление и содержание мест общего пользования.

То обстоятельство, что в материалах дела не представлены доказательства того, что ООО «ОТЦР» фактически знало о заключенном договоре не меняет того обстоятельства, что данное общество должно было знать о заключенном договоре, так как отсутствие интереса к вопросу об обеспечении помещений коммунальными услугами свидетельствует о крайней неосмотрительности ООО «ОТЦР», которая, по условиям оборота, является выходящей за рамки стандарта добросовестного ведения дел.

При таких обстоятельствах, оценив представленные по делу доказательства, учитывая судебную практику, сложившуюся по спорам между истцом и ответчиком за ранние периоды, суд приходит к выводу, что ответчик как собственник помещения общей площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491, расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» в силу закона обязан нести расходы на содержание находящихся у них во владении, пользовании, распоряжении помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле.

Представленными в дело доказательствами и пояснениями истца также подтверждается заключение последним договоров с ресурсоснабжающими, подрядными и иными организациями в целях осуществления эксплуатации и техническому обслуживанию здания ТРЦ «ВЭЙПАРК», обеспечения собственников помещений в здании коммунальными услугами.

Кроме того, истцом, в том числе на основании договоров, заключенных с собственниками помещений в здании, осуществляется распоряжение общим имуществом в здании ТРЦ "Мегаполис", в том числе путем размещения рекламных конструкций.

Факт осуществления истцом в спорный период услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества правильно признан судами доказанным в силу статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании имеющихся в материалах дела доказательств: договоров, платежных поручений, актов.

Доказательств того, что в спорный период собственники помещений изменяли форму управления, отказывались от исполнения договоров на эксплуатационные услуги, или требовали их расторжения, не представлено. Условия содержания и эксплуатации административного здания определяют самостоятельно собственники административного здания, осуществляющие деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования принадлежащим им имуществом.

При этом у истца отсутствует обязанность по предоставлению документов ответчику для подтверждения (одобрения) расходов управляющей компании в целях их последующей оплаты ответчиком.

Ответчиком доказательств, опровергающих размер расходов, заявленных истцом, а также подтверждающий иной размер тарифа, не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьями 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 8, 9, 11, 12, 210, 249, 309, 310, 314 ГК РФ, ст. 4, 64-68, 70-71, 101-103, 110, 123, 137, 156, 167-171, 176, 225.1, 225.3 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ" (107140, ГОРОД МОСКВА, ВЕРХНЯЯ КРАСНОСЕЛЬСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, СТРОЕНИЕ 1, КОМНАТА 601, ОГРН: 1167746908735, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2016, ИНН: 7708300861) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" (143441, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД КРАСНОГОРСК, ДЕРЕВНЯ ПУТИЛКОВО, КИЛОМЕТР МКАД 71, СТРОЕНИЕ 16"А", , ОГРН: 1025002869210, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2002, ИНН: 5024043965) задолженности в размере 1 464 058 (один миллион четыреста шестьдесят четыре тысячи пятьдесят восемь) руб. 71 коп., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 27 640 (двадцать семь тысяч шестьсот сорок) руб. 59 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.Ю. Жежелевская