Гражданский кодекс часть 1

ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ХОРТЕКС-ЦЕНТР" к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЛИТМАСТЕР" о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 18.12.2018 № 27ХЦ/2018 в размере 267 898 руб. 20 коп.

при участии:

от истца (ответчик по встречному иску) – ФИО2 по дов. от 28.10.2020 № б/н, ФИО3 по дов. от 15.09.2020 № б/н

от ответчика (истец по встречному иску) – ФИО4 по дов. от 26.06.2019 № б/н

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен об уменьшении арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 18.12.2018 № 27ХЦ/2018 за апрель, май, июнь, июль 2020 г., взыскании неосновательного обогащения в размере 148 730 руб.

Определением от 05.11.2020 г. к производству принято встречное исковое заявление ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ХОРТЕКС-ЦЕНТР" к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЛИТМАСТЕР" о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 18.12.2018 № 27ХЦ/2018 в размере 267 898 руб. 20 коп.

Представитель истца изложил правовую позицию, первоначальные исковые требования поддерживает в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражает, встречный исковые требования поддержал в полном объеме.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование первоначального иска истец по первоначальному иску ссылается на то, что 14.12.2018 между ответчиком ЗАО «Хортекс-Центр» (далее - Арендодатель) и истцом, ООО "СЛИТМАСТЕР" (далее - Арендатор) на срок по 17.10.2020 заключен договор аренды помещений № 20ХЦ/2018 (далее - Договор): комната №21, комната № 22, площадью 46,1 кв.м. (далее - Помещения), расположенные на 5-ом этаже здания по адресу: <...> (далее – здание) с учетом части помещений общего пользования, приходящейся на указанные (коридорный коэффициент) оплате подлежит общая площадь 58.5 кв.м. (далее –объект аренды), являющиеся собственностью ответчика, в целях использования помещения под офис (пункты 1.1. 1.2. 10.2 Договора, пункты 2.1, 2.3 дополнительного соглашения от 06.12.2019 № 4.

В тот же день между «Производственно-коммерческое предприятие» ООО "СЛИТМАСТЕР" заключен договор на предоставление эксплуатационных услуг от 18.12.2018 № 27ХЦ-Э/2018. В соответствии с условиями договора Эксплуатирующая организация обеспечивает предоставление, а заказчик оплату эксплуатационных услуг, оказанных с использованием заказчиком на условиях аренды Помещений (п. 1.1).

Договор на предоставление эксплуатационных услуг от 18.12.2018 № 27ХЦ-Э/2018 взаимосвязан с Договором аренды помещений от 18.12.2018 20ХЦ/2018, может быть прекращен досрочно в случае прекращения указанного Договора аренды (п. 7.1).

По Договору аренды нежилых помещений размер арендной платы состоит из фиксированной и расчетной частей арендной платы (пункт 5.2 Договора, п. 2.3 Допсоглашения от 06.12.2019):

фиксированная часть арендной платы составляет 74 365 руб. ежемесячно, срок уплаты - 5-е число текущего месяца;

расчетная часть арендной платы включает стоимость потребленной Арендатором за предыдущий месяц электроэнергии и определяется в первый рабочий день месяца, следующего за отчетным, по показателям счетчиков, установленных в/для Помещениях(ий) на основании официальных тарифов организации - поставщика электроэнергии (при наличии одного счетчика для помещений арендуемых несколькими Арендаторами расходы на электроэнергию оплачиваются по показаниям этого счетчика пропорционально арендуемой площади, а также компенсацию расходов на междугородные (международные) переговоры и абонентскую плату, в случае использования Арендатором телефонных линий связи Арендодателя.

Срок уплаты - не позднее 5-ти рабочих дней с даты получения Арендатором Акта определения четной суммы, по форме, указанной в Приложение № 9 к договору.

Договором предусмотрен обеспечительный депозит, сумма которого равна сумме фиксированной части арендной платы за 2 (два) месяца, что составляет 148 730 руб. (п. 5.5 договора, п. 2.2 Допсоглашения от 06.12.2019).

Основной вид деятельности ООО «СлитМастер» - торговля оптовая неспециализированная (ОКВЭД 46.90), который состоит в заключении и исполнении товаров на оптовую поставку скотча.

Арендуемый офис использовался для организации деловых очных встреч с клиентами, наглядной демонстрации товара, заключения договоров с контрагентами, то есть в целях осуществления основной деятельности ООО «СлитМастер».

В связи с изданием Президентом РФ Указов от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" Указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», ООО «СлитМастер» являясь компанией, осуществляющей оптовую торговлю, вынуждена была приостановить деятельность по адресу арендуемого помещения с 01.04.2020.

С 01.04.2020 деятельность обособленного подразделения ООО «СлитМастер» в арендуемом офисе фактически прекращена и не может быть возобновлена до момента отмены уполномоченным органом власти ограничительных мер, так как основными клиентами ООО "СлитМастер" являются организации, осуществляющие розничную торговлю, деятельность которых полностью приостановлена в связи с Указом Мэра Москвы от 10.04.2020 № 42-УМ "О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ», следовательно деятельность ООО «СлитМастер» фактически парализована, т.к. начиная с 30.03.2020 новые договоры на поставку товара не заключаются. Введенные меры ограничили, в том числе оказание транспортных услуг и услуг доставки товаров, так как реализуемые истцом товары не являются предметами первой необходимости. Данное обстоятельство вызвано принятыми органами государственной власти мерами по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и принятыми органами власти в обеспечении мер нормативными документами.

Кроме того, введение обеспечительных мер, приостановление деятельности предприятий привело к значительному снижению прибыли истца. От контрагентов поступили письма об отсрочке или приостановлении или снижении объема закупок по ранее заключенным договорам.

27.03.2020 (исх. 17/2020) Арендатор направил Арендодателю предложение о снижении платы.

07.04.2020 получено письмо от Арендодателя с предложением не позднее 15.04.2020 оплатить 70% за апрель 2020 г. и уведомлением о том, что 30% за апрель 2020 г. будут внесены с обеспечительного депозита, довнесение Арендатором этой части депозита отложено до декабря 2020 г. В снижении арендной платы до отмены ограничительных мер отказано.

В целях продолжения хозяйственной деятельности и извлечения прибыли, необходимой, том числе, для исполнения обязательств по договору аренды, директором ООО "СлитМастер» принято решение о переходе на онлайн-работу в период действия огроничительных мер. В связи с чем, Арендатор обратился к Арендодателю с просьбой о вывозе имущества из арендуемого помещения - персонального компьютера (в котором находилось программное обеспечение, клиентская база, и другая необходимая для ценной работы информация), МФУ, стола и стула. Получив отказ, Арендатором были приняты меры для урегулирования спора, но договоренности между сторонами достигнуто не было.

Осознавая, как отсутствие возможности, так и интереса в использовании арендованных мщений в связи с принятием решения о переходе на работу дистанционно, Арендатором приняты меры досудебного урегулирования спора.

Так, в адрес Арендодателя направлены: 08.04.2020 (исх. 19/2020) уведомление с предложением расторгнуть договор аренды помещений от 18.12.2018, договор об оказании эксплуатационных услуг от 12.2018 в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы, возвратить депозиты, внесенные по указанным договорам.

20.04.2020 (исх. 25/2020) направлено уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы с предложением не начислять арендную плату по Договору до отмены обеспечительных мер. Ответ не получен. 11 и 13 апреля 2020 г. предупредив Арендодателя, Арендатор освободил Помещения 1228.04.2020, вывез принадлежащее ему на праве собственности имущество (мебель, МФУ). Подписать акт приема-передачи Арендодатель отказался. Помимо этого, представители ответчика препятствовали вывозу имущества, причинив ущерб директору ООО "СлитМастер», вызвали сотрудников полиции и Росгвардии. Должностными лицами правоохранительных органов установлена законность действий ООО «СлитМастер».

Также зафиксировано, что на 28.04.2020 электрооборудование, оборудование вентиляции, кондиционирования и отопления, двери, окна, несущие конструкции находились в рабочем состоянии и без повреждений.

По факту действий представителей Арендодателя директором ООО "СлитМастер» подано заявление о возбуждении уголовного дела (Талон-уведомление от L2020 № 683, выданный Отделом МВД России по Хорошевскому району г. Москвы).

29.04.2020 получена претензия с отказом о расторжении договора по соглашению сторон от арендодателя.

30.04.2020 арендатор направил Арендодателю досудебное уведомление от 29.04.2020 о вывозе имущества, прекращении деятельности в арендованном помещении, расторжении договора, возврате депозита. Требование получено Арендатором 01.06.2020.

На требование арендатора от 29.04.2020 № 28/2020 о расторжении Договора в связи с изменением обстоятельств, наличием форс-мажора Арендодатель не ответил.

Таким образом, стороны не достигли согласия по разрешению сложившейся ситуации, связанной с исполнением договора.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

Указанное также отражено при ответе на вопрос №8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020.

Таким образом, в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ, а также разъяснений Верховного Суда РФ, истцу необходимо доказать необходимость изменения условий договора, а также тот факт, то расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не указано каким образом расторжение договора противоречит общественному интересу, а также не доказан тот факт, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, истцом не доказаны обстоятельства, предусмотренные законом

Доказательств того, что истец не мог вести деятельность и не вел ее в период повышенной готовности в материалы дела также не представлено. Таким образом, ссылка истца не обстоятельства непреодолимой силы отклоняется.

Суд также принимает во внимание тот факт, что ОКВЭД истца не включен в перечень отраслей российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

Таким образом, суд не усматривает оснований для изменения договора аренды в судебном порядке.

Как следует из текста заявления об уточнении исковых требований, истец просит: "прочие требования, указанные в исковом заявлении, оставить без изменения".

Таким образом, суд рассматривает требование истца по первоначальному иску о расторжении договора аренды.

Судом установлено, что руководствуясь п.7.3., 7.3.3. договора аренды, п.2 ст.407 ГК РФ арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды в связи с просрочкой оплаты арендной платы (письмо Ответчика от 25.06.2020г. исх.№54/06, скан-копия отправлена в по электронной почте).

Акт возврата помещений от 11.07.2020г. и претензия с расчетом суммы долга на дату расторжения договора направлены Ответчиком Истцу письмом от 15.07.2020г. исх№60/06 (скан-копия отправлена в по электронной почте).

Истец Акт не возвратил Ответчику, мотивированных возражений не представил, против даты возврата 11.07.2020г. не возражал.

Таким образом, суд признает договор расторгнутым в одностороннем порядке на основании уведомления арендодателя.

Поскольку договор аренды расторгнут, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.

Судом рассматриваются встречные исковые требования.

В обоснование встречного иска истец по встречному иску ссылается на то, что

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений от 18.12.2018г. №27ХЦ/2018, далее - «договор аренды» (передаточный акт от 22.12.2018г.).

Дополнительным соглашением от 17.11.2019г. срок действия договора аренды был продлен до 17.10.2020г.

Дополнительным соглашением от 06.12.2019г. №4 стороны увеличили площадь арендуемых Истцом помещений (передаточный акт от 06.12.2019г.), соответственно увеличив размер ежемесячного платежа фиксированной части арендной платы и размер депозита.

Согласно п.п. 5.1., 5.2. договора аренды ООО «СлитМастер» обязался ежемесячно выплачивать ЗАО «Хортекс-Центр» арендную плату без предварительного выставления счета Арендодателем в следующие сроки:

-фиксированную часть арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца;

-расчетную часть арендной платы, определяемую по показаниям счетчиков и оплачиваемую на основании Акта определения расчетной суммы в течение 5 (пяти) первых дней месяца, следующего за текущим (отчетным).

Стороны согласовали (п.5.3. договора аренды) что арендная плата начисляется со дня передачи Помещений Арендатору по Передаточному Акту на сдачу нежилых помещений в аренду включительно до дня подписания Акта приемки-сдачи (об освобождении помещений) включительно.

Как указывает истец по встречному иску, последняя оплата была произведена ООО «СлитМастер» в марте 2020 г. Начиная с апреля 2020г. включительно по дату подачи иска в суд арендная плата не вносилась.

Как указывает арендодатель, сумма задолженности по арендной плате за период с марта 2020 по июль 2020 г. составляет 252 893 руб. 26 коп.

Судом расчет истца проверен и признан верным.

Доводы ответчика по первоначальному иску судом отклонены в рамках рассмотрения первоначального иска.

Суд также отклоняет довод относительно необходимости предоставления арендатору отсрочки ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Судом установлено, что ОКВЭД истца не включен в перечень отраслей российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено предоставления отсрочки истцу.

Таким образом, встречное требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в полном объеме.

В связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истец просит взыскать с ответчика пени в размере 15 004 руб. 94 коп.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 5.7. Договора аренды стороны установили, что в случае просрочки любого лежа по Договору Арендатор обязан уплатить Арендодателю по его требованию пеню 1змере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом проверен расчет пени, представленный истцом, признан верным и ответчиком не оспорен.

Таким образом, встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истец по первоначальному иску также просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 148 730 руб.

Как указывает истец, указанная сумма незаконно удержана ответчиком из депозита, внесенного по договору.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 5.5. договора аренды предусмотрено, что в случае невыполнения Арендатором условий прекращения настоящего Договора (по оплате задолженности, по компенсации ущерба, выплате неустойки и иным платежам и основаниям) Арендодатель вправе самостоятельно использовать обеспечительный депозит на погашение расходов Арендодателя, обязательств Арендатора перед Арендодателем, а превышение полученной Арендодателем суммы обеспечительного депозита над расходами и обязательствами Арендатора Арендодатель обязуется перечислить на расчетный счет Арендатора в течение 30 (тридцати) дней с момента освобождения Арендатором Помещений по Акту приемки-сдачи.

Судом установлено, что на дату расторжения договора аренды превышение полученной Арендодателем суммы обеспечительного депозита над расходами и обязательствами Арендатора отсутствовало.

Поскольку судом установлен факт наличия задолженности по арендной плате, арендодатель правомерно удержал сумму обеспечительного платежа.

На основании изложенного, первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

Встречный иск суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судебные расходы относятся на истца по первоначальному иску, в соответствии со ст.ст. 101, 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЛИТМАСТЕР" в пользу ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ХОРТЕКС-ЦЕНТР" задолженность в размере 252 893 руб. 26 коп. и пени в размере 15 004 руб. 94 коп., а также госпошлину в размере 8 358 руб.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор