Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ" (119049, <...> ИНН <***> ОГРН <***> дата регистрации 25.12.2001г.)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>; ИНН <***>; ОГРН <***>; дата регистрации 15.11.1991г.)

третье лицо: Департамент культурного наследования горда Москвы. (115035 <...>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 757,5 кв.м., путем принятия спорных пунктов в редакции Истца

при участии представителей

от истца – ФИО1, Доверенность №1/15 от 10 июня 2015г.

ФИО2 Доверенность №4 от 11 августа 2015г.

от ответчика – Гречко А.В. Доверенность №33-Д- 852/14 от 30 декабря 2015г.

от третьего лица – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 757,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения:

1. Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 67 698 846 (Шестьдесят семь миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот сорок шесть) тысяч 03 копейки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

2. Изложив абзац 2 пункта 3.6 договора в следующей редакции:

«За Объект 1 в размере 22 440 628 (Двадцать два миллиона четыреста сорок тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 47 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 350 (Шестисот двадцати трех тысяч трехсот пятидесяти) рублей 79 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»;

3. Изложив абзац 4 пункта 3.6 договора в следующей редакции: «За Объект 2 в размере 45 258 217 (Сорока пяти миллионов двухсот пятидесяти восьми тысяч двухсот семнадцати) рублей 56 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 257 172 (Одного миллиона двухсот пятидесяти семи тысяч ста семидесяти двух) рублей 71 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»,

с учетом уточнения предмета исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ (т.3, л.д. 1-4).

Определением от 14 октября 2015 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент культурного наследования горда Москвы. (115035 <...>, ИНН <***>).

Рассмотрев материалы дела суд установил, что ООО «АРГЕНТАРИЙ» является арендатором следующих объектов недвижимости (далее - Объекты):

- отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 757,5 кв.м (далее по тексту — Объект 1). Здание находится в собственности Москвы и принадлежит ООО «АРГЕНТАРИЙ» на основании Договора аренды недвижимого имущества от 28.01.2004 №00-00069/04 (охранно-арендный договор от 01.01.2004 №219-з), сроком действия до «30» июня 2015 года.

Арендодателем по вышеуказанному Договору аренды на момент его заключения являлось Государственное учреждение «Главное Управление охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы). Согласно Дополнительному соглашению от 21 июня 2010 года к охранно-арендному договору от 01.01.2004 №219-з, в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2005 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, правопреемником ГУОП г. Москвы по вопросам арендных отношений стал Департамент имущества города Москвы (в настоящий момент Департамент городского имущества).

Согласно п.4 Дополнительного соглашения от 19 мая 2005 года к охранно-арендному договору №219-з от 01 января 2004 г. на пользование памятником архитектуры «Мытный двор XIX века — Главный корпус, 1803-1804 гг. арх. ФИО3» по адресу: 3-й Люсиновский пер., дом 5, срок аренды определен на период с 01 января 2004 года по 01 января 2030 года.

- земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 970 кв.м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, в.

разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (далее по тексту — Объект 2). Земельный участок находится в собственности города Москвы и принадлежит ООО «АРГЕНТАРИЙ» на основании Договора аренды №М-01 -040457 от «14» февраля 2013 года для эксплуатации зданий под административные цели, сроком действия до 01.01.2030 (государственная регистрация от 05.06.2013 №77-77-14/003/2013-911.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» перечислены условия, при которых возможно преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Истец отвечает таким требованиям, а именно:

1. Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в аренде непрерывно более 2-х лет,

2. Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

3. Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, обратился в Департамент с заявлением №33-5-32445/14-(0)-0 от 13.11.2014 года о заключении договора купли-продажи (в порядке, предусмотренном ФЗ-159).

Департамент принял Решение об отчуждений указанного недвижимого имущества и «12» февраля 2015 года направил проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (далее - «Договор») для подписания со стороны ООО «АРГЕНТАРИЙ». Указанный проект Договора был получен представителем ООО «АРГЕНТАРИЙ» 18 февраля 2015 года по доверенности.

Согласно пункту 1.1. Договора, его предметом одновременно с Объектом 1 является Объект 2, о согласии на приобретение которого ООО «АРГЕНТАРИЙ» никогда не заявляло.

Напротив, письмом №05/02 от 09.02.2015 г., поданным в Департамент (вх. №ДГИ-11754/15-(0)-0 от 10.02.2015 г.), ООО «АРГЕНТАРИЙ» уведомило о своем желании уменьшить земельный участок под зданием до минимально возможного размера участка. На данное письмо получен ответ от «05» марта 2015 года №ДГИ-1-179205/15-1, в котором сообщается, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006010:14 не является «временным» и преобразуемым объектом недвижимости, снять его с государственного кадастрового учета не представляется возможным, и в связи с тем, что проект межевания квартала, в границах которого расположено здание по адресу: <...> до настоящего времени не утвержден, оснований для формирования земельного участка под зданием по вышеуказанному адресу в настоящее время не усматривается.

Пунктом 3.1. Договора установлена общая цена Объекта 1 и Объекта 2 в размере 180 847 000,00 руб. (ста восьмидесяти миллионов восьмисот сорока семи тысяч рублей 00 коп.), НДС в соответствии с подп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

В п. 3.6. Договора уточняется размер выкупной цены Объекта 1 и Объекта 2. Так, цена Объекта 1 составляет 81 164 000 (восемьдесят один миллион сто шестьдесят четыре тысячи) рублей. Соразмерно к цене купли-продажи Объекта 1 п. 3.2., 3.4. Договора содержат требование о ежемесячных платежах в течение 3 (трех) лет в счет оплаты основного долга и составляющих не менее 2 254 555 (два миллиона двести пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят пять) рублей 56 коп. Цена Объекта 2 составляет 99 683 000,00 руб. (девяносто девять миллионов шестьсот восемьдесят три тысячи рублей 00 копеек). Соразмерно к цене купли-продажи Объекта 2 п. 3.2., 3.4. Договора содержат требование о ежемесячных платежах в течение 3 (трех) лет в счет оплаты основного долга и составляющих не менее 2 768 972 (два миллиона семьсот шестьдесят восемь тысяч девятьсот семьдесят два) рублей 23 коп.

Цена предмета Договора определена, согласно п. 3.1. Договора, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24 ноября 2014 г. № 743Г/354, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 01 декабря 2014 г. № 3377/С-14, подготовленным НП СРО «СВОД».

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, обратился за независимой оценкой к ЗАО «ЮК «ВАШ АДВОКАТ».

Согласно подготовленному отчету об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 23.01.2015г. №06325, рыночная стоимость Объекта 1 и Объекта 2 составляет 54 855 052,00 руб. (пятьдесят четыре миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч пятьдесят два рубля), или 9 491 052,00 руб. (девять миллионов четыреста девяносто одна тысяча пятьдесят два рубля) и 45 364 000,00 руб. (сорок пять миллионов триста шестьдесят четыре тысячи рублей), соответственно.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В указанном выше отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленном ЗАО «ЮК «ВАШ АДВОКАТ», учтены затраты ООО «АРГЕНТАРИЙ» на неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя.

По оценке ЗАО «ЮК «ВАШ АДВОКАТ» эти затраты составили 53 031 208 рублей, на указанную стоимость неотделимых улучшений оценщиком уменьшена выкупная стоимость Объекта 1.

ООО «АРГЕНТАРИЙ» уведомляло Департамент письмом №12/12 от 25.12.2014г. (вх. №33-5-32445/14-(1) от 25.12.2014г.) о необходимости зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В Постановлении от 25 декабря 2012 г. N 9785/12 Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации делается вывод: «в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает», то есть данная норма имеет императивный характер.

Обязанность Арендатора произвести ремонтно-реставрационные работы предусмотрена п. II Акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры и работ по благоустройству его территории №16-03/219-3 от 01.01.2004, который является неотъемлемым приложением к охранно-арендному договору от 28.01.2004 №00-00069/04 (охранно-арендный договор от 01.01.2004 №219-з), заключенному между ООО «АРГЕНТАРИЙ» (арендатором) и Государственным учреждением «Главное Управление охраны памятников г. Москвы» (ГУОП г. Москвы).

Арендатор выполнил свою обязанность по производству неотделимых улучшений в арендуемом им Здании, что подтверждено Актом от «10» июня 2005 года Комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры, составленному Главным управлением охраны памятников города Москвы. Настоящим Актом приемочная комиссия подтверждает, что Арендатором выполнены работы:

«по фундаментам - усиление фундаментов;

по несущим конструкциям - укрепление кирпичной кладки (вычинка и замена реставрационного кирпича), инекция);

по перекрытиям - замена деревянных перекрытии на монолитные ж/б,

по крыше - замена стропил и металлических окрытий:

по фасадам - штукатурка, шпаклевка, окраска, облицовка цоколя, восстановление лепного декора;

по лестницам - устройство ограждения, воссоздание доломитовых ступеней;

по интерьерам (полы, столярные изделия, отделочные работы, художественные работы) - замена окон, дверей, паркет, ламинат, керамическая плитка, окраска);

по обстановочному комплексу (осветительная арматура, мебель и др.) -светильники, люстры».

Указанные в перечне работы осуществлены в соответствии с предъявленной проектно-сметной и разрешительной документацией - Эскизным проектом реставрации №2/1 (согласование ГУОП г. Москвы №16-03/529 от 11.03.2004 г., разрешение ГУОП г. Москвы №16-03/424 от 05.07.2004).

Обществом с ограниченной ответственностью «ИнженерАль-Эксперт» была по заказу ООО «АРГЕНТАРИЙ» произведена строительно-техническая экспертиза по определению перечня неотделимых улучшений, выполненных при осуществлении реставрации здания (строения), расположенного по адресу: <...>, и оценке их стоимости по состоянию на 27 апреля 2015 года. В результате экспертизы были подтверждены улучшения, выполненные за счет ООО «Аргентарий» при проведении реставрации здания (строения) в 2004-2005 гг., принятые по Акту комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры от 10.06.2005 г., выданному ГУОП г. Москвы. Общая стоимость работ, выполненных за счет ООО «Аргентарий» при проведении реставрации Здания, определена согласно Заключению ООО «ИнженерАль-Эксперт» №7-3/2015 в уровне цен на «Ноябрь 2014 года» в размере 92 640 761,51 руб. (Девяноста двух миллионов шестисот сорока тысяч семисот шестидесяти одного рубля 51 коп) с учетом НДС 18%.

Истец письмом от 11.03.2015 года направил ответчику подписанный с учетом протокола разногласий проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 757,5 кв.м.

К письму истец приложил протокол разногласий к проекту договора и копию отчета об оценке.

На день предъявления иска в суд Ответчик никакого ответа на обращение Истца не дал.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта (ст.555 ГК РФ).

Суд, исследовав доказательства по делу, оценив доводы сторон, находит требования Истца подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

3аявитель, получив проект договора, не согласился с указанной в нем ценой объекта и направил 11.03.2015 г. ответчику подписанный со своей стороны договор с протоколом разногласий, приложив заключение другого оценщика.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по спорным пунктам договора, предприниматель на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал на рассмотрение суда возникшие разногласия, обратившись в суд 30 июня 2015 года, что подтверждается отметкой суда о поступлении искового заявления в суд, то есть в установленные законом сроки.

Определением от 24 августа 2015 года Арбитражного суда города Москвы была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и неотделимых улучшений), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 757,5 кв.м.

В соответствии с представленным экспертным заключением от 16.09.2015 года:

1. Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 757,5 кв.м., находящегося по адресу: <...> по состоянию на 13.11.2014 года составляет 68 055 815,06 рублей (без земельного участка).

2. Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 970 кв.м., кадастровый номер 77:01:0006010:14, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 13.11.2014 года составляет 45 258 217,56 рублей.

3. К неотделимым улучшениям здания общей площадью 757,5 кв. м., расположенного по адресу: <...>, следует отнести выполненные в ходе реставрации проектные, строительные, монтажные и пусконаладочные работы по возведению следующих конструктивных элементов и инженерных систем:

1. Усиление фундамента.

2. Устройство индивидуального теплового пункта.

3. Устройство системы электроснабжения ИТП и автоматизации.

4. Изготовление и монтаж конструкции кровли.

5. Устройство ж/б перекрытия подвала, 1-го и 2-го этажа

6. Устройство новых перегородок из керамического кирпича 120-250 мм.

7. Устройство карниза.

8. Устройство водосточной системы.

9. Устройство отмостки вокруг здания.

10. Установка оконных и дверных блоков.

11. Отделочные работы по всем помещениям, включая штукатурные, шпаклевочные и окрасочные работы по потолку и стенам.

12. Устройство подвесных потолков из гипсокартонных листов, из алюминиевых реек, потолков типа «ARMSTR0NG».

13. Облицовка стен гипсокартонными листами, керамической плиткой, оклейка обоими под покраску.

14. Устройство полов в помещениях и лестницах из керамической плитки, гранитных плит, ламината и паркета.

15. Огнезащитная обработка деревянных и металлических конструкций.

16. Изготовление и монтаж центральной и пожарной лестницы здания.

17. Ремонт фасада.

18. Монтаж внутреннего водопровода.

19. Монтаж внутренней канализации.

20. Монтаж системы отопления.

21. Монтаж систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха.

22. Монтаж системы электроосвещения и силового электрооборудования, обогрева водосливов и желобов кровли.

23. Монтаж коробов магистральных кабельных трасс

24. Монтаж системы видеонаблюдения.

25. Монтаж системы оповещения.

26. Монтаж системы охранно-пожарной сигнализации и пожаротушения серверной.

27. Монтаж структурированной кабельной системы.

28. Монтаж системы контроля управления доступом.

29. Установка телевизионной антенны и протяжка телевизионного кабеля.

30. Монтаж мини АТС;

31. Разработка технологии проведения работ по устройству фасада, разработка проекта теплового пункта здания, разработкой проекта вентиляции и кондиционирования здания, разработка проекта инженерных сетей, тепловизионное обследование здания.

4. Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости: здания, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 13.11.2014 года с учетом износа составляет 45 615 186,59 рублей.

Подвергать сомнению указанное заключение у суда оснований не имелось, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, оснований для назначения повторной экспертизы по тому же предмету у суда не имелось.

В судебном заседании присутствовал эксперт, ответивший полно и емко на все вопросы Департамента. Письменные ответы эксперта приобщены к материалам дела (т.3, л.д. 11-15).

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат возвращению Истцу из федерального бюджета в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 445, 445 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «АРГЕНТАРИЙ» к Департаменту городского имущества города Москвы – удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 757,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения:

1. Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

2. Изложив абзац 2 пункта 3.6 договора в следующей редакции:

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «АРГЕНТАРИЙ» из федерального бюджета госпошлину по иску в размере 6 000 рублей, перечисленных платежным поручением №29 от 10.06.2015 года на сумму 6 000 рублей, выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с даты его принятия.

Судья:

И.Н.Кофанова