Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***> ОГРН: <***>; дата регистрации 15 ноября 1991 г.; 115054, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" (ИНН: <***> ОГРН: <***>; дата регистрации 28 июня 1999 г.; 105187, <...>)

В судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1., доверенность №33-Д-48/13 от 16.04.13г.

от ответчика- ФИО2, доверенность от 11.04.13г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" о взыскании 217 051 146 руб. 64 коп. долга по арендной плате.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2013 г. произведено изменение наименование истца с Департамента земельных ресурсов города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы в соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" заключен договор аренды от 18.07.2002 г. № М-03-021379 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> для эксплуатации туристско-гостиничного комплекса.

В соответствии с предметом договора аренды от 18.07.2002 г. № М-03-021379 целевым (функциональным) использованием переданного в аренду земельного участка является эксплуатация туристко-гостиничного комплекса. Такой же вид разрешенного использования «Эксплуатация туристко-гостиничного комплекса» зарегистрирован в кадастре.

13.03.2009 г. ответчик обратился в ТУ ВАО ДЗР г. Москвы с письмом №74, в котором указал, что Общество с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" намерено осуществить строительство административного здания по адресу: <...>, в целях размещения эксплуатационных служб гостиничного комплекса и которым на основании письма Департамента экономической политики и развития города Москвы (исх. №ДПР/8-20300 от 10.02.2009 г.) просил оформить дополнительное соглашение отводимого участка 0,0578 га (в составе земельного участка площадью 1,3067 га по договору аренды от 18.07.2002 г. № М-03-021379 сроком до 18.08.2044 г.) на период строительства административного здания. В результате обращения Общества с письмом от 13.03.2009 г. № 74 и проделанной на основании него работы ДЗРМ Правительством Москвы принято распоряжение от 22.12.2009 г. № 3278-РП «Об изменении условий предоставления земельного участка по адресу: <...>, корп. А.

Указанным распоряжением Правительство Москвы установило вид разрешенного использования земельного участка площадью 1,3067 га с кадастровым номером 77:03:0005001:69, расположенного по адресу: Измайловское ш., вл. 71, корп. А, "участки торгово-бытового и административно-делового вида" и цель предоставления – для строительства административного здания. В связи с изменением цели предоставления земельного участка Правительство Москвы установило ставку арендной платы на один год с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.07.2002 г. № М-03-021379 в размере 61,5% от кадастровой стоимости земельного участка с установленным видом разрешенного использования. По истечении года с момента государственной регистрации указанного дополнительного соглашения ставка арендной платы устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы, регламентирующими порядок определения ставок ежегодной арендной платы.

09.09.2011 г. Общество получило уведомление от 15.08.2011 г. № 33-2ТЗ-72/11-(5)-00 из Департамента земельных ресурсов города Москвы об уплате арендной платы в размере 61,5% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на основании Распоряжения Правительства Москвы от 22.12.2009 года № 3278-РП, что составляет 217 051 146 руб. 64 коп. (размер годовой арендной платы).

28.10.2011 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы заявлено требование о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2012 г. производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № 133507/11-135-541.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2012 г. № А40-133507/11-135-541 (т. 1 л.д. 54-56), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 г. (т. 1 л.д. 57-62) и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.12.2012 г., Обществу с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным распоряжения Правительства Москвы от 22.12.2009 г. № 3278-РП «Об изменении условий предоставления земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

При этом, суды в судебных актах указали, что Общество с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" не лишено возможности реализовать защиту своих прав и законных интересов в рамках гражданско-правового спора о взыскании с него арендной платы по договору от 18.07.2002 г. № М-03-021379 аренды земельного участка площадью 1,3067 га, то есть в рамках настоящего дела.

Ответчик возразил на требование истца по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, исследовав доказательства по делу, оценив доводы сторон в порядке статей 65, 67, 68, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

При принятии судебного акта суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.3 договора от 18.07.2002 г. № М-03-021379 размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении № 1 к договору, являющимся его неотъемлемой частью.

В Приложении № 1 даны исходные данные для расчета стоимости арендной платы, в частности:

Пункт 1.1: площадь земельного участка – 13067 кв.м.;

Пункт 1.2: базовая ставка ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель – 360000 руб.;

Пункт 1.3: Территориально-экономическая оценочная зона города Москвы – 25;

Пункт 1.4: Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы – 0,38;

Пункт 1.5: Коэффициент, учитывающий инфляцию – 2,4.

Согласно пункту 3.4 договора от 18.07.2002 г. № М-03-021379 размер ежегодный арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендатора об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования условий договора, размер арендной ежегодной арендной платы может меняться централизованно без заключения дополнительного соглашения, но исходя из исходных данных, установленных в расчете.

В рассматриваемом случае ответчик был отнесен к категории арендаторов и по виду целевого использования «Эксплуатация туристко-гостиничного комплекса» и для него была установлена базовая ставка арендной платы за землю – 360 руб./га.

Ежегодно истец выставлял ответчику уведомления об изменении размера арендной платы в связи с корректировкой коэффициента индексации, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с уведомлением истца от 19.01.2009 г. № ЗЗ-ИТЗ-14/9 (т. л.д. 49) на 2009 г. была установлена арендная плата по спорному договору аренды в размере 1 027 835, 92 руб., которая была внесена ответчиком в соответствии с представленным в материалы дела расчетом (т. 2 л.д. 56-57), что подтверждается платежными поручениями (т. 2 л.д. 67-90).

В соответствии с уведомлением истца от 27.01.2010 г. № ЗЗ-ИТЗ-44/10 (т. 2 л.д. 50) на 2010 г. была установлена арендная плата по спорному договору аренды в размере 1 130 619, 51 руб., которая была внесена ответчиком в соответствии с представленным в материалы дела расчетом (т. 2 л.д. 58-59), что подтверждается платежными поручениями (т. 2 л.д. 67-90).

В соответствии с уведомлением истца от 24.01.2011 г. № ЗЗ-ИТЗ-21/11 (т. 2 л.д. 51) на 2011 г. была установлена арендная плата по спорному договору аренды в размере 1 243 681, 46 руб., которая была внесена ответчиком в соответствии с представленным в материалы дела расчетом (т. 2 л.д. 60-61), что подтверждается платежными поручениями (т. 2 л.д. 67-90).

В соответствии с уведомлением истца от 23.01.2012 г. № 33-ИТЗ-4/12-(0)-0 (т. 2 л.д. 52) на 2012 г. была установлена арендная плата по спорному договору аренды в размере 1 368 049, 61 руб., которая была внесена ответчиком в соответствии с представленным в материалы дела расчетом (т. 2 л.д. 62-63), что подтверждается платежными поручениями (т. 2 л.д. 67-90).

В соответствии с уведомлением истца от 25.10.2012 г. № 33-А-291/12-(0)-0 (т. 2 л.д. 53-54) на 2013 г. была установлена арендная плата по спорному договору аренды в размере 5 293 930, 41 руб., которая вносится ответчиком в соответствии с представленным в материалы дела расчетом (т. 2 л.д. 64-65), что подтверждается платежными поручениями (т. 2 л.д. 91-106).

В спорном случае арендатор просил изменить исходные данные для расчета в части целевого использования части земельного участка и просил оформить дополнительное соглашение отводимого участка 0,0578 га (в составе земельного участка площадью 1,3067 га по договору аренды от 18.07.2002 г. № М-03-021379) на период строительства административного здания, что подтверждается письмами от 13.03.2009 г. № 74 (т. 2 л.д. 1), от 02.02.2010 г. № 22 (т. 2 л.д. 25), от 27.03.2009 г. № 86 (т. 2 л.д. 30), от 01.11.2010 г. № 230 (т. 2 л.д. 39), от 23.12.2010 г. № 278 (т. 2 л.д. 42), которыми истец просил оформить распорядительный документ и дополнительное соглашение не на весь земельный участок площадью 1,3067 га по договору аренды от 18.07.2002 г. № М-03-021379, который (земельный участок), фактически, полностью застроен эксплуатируемым гостиничным комплексом, а на часть земельного участка значительно меньшей площадью 0,0578 га, отводимого на период строительства административного здания (площадью менее 1 500 кв.м.) в целях размещения эксплуатационных служб гостиничного комплекса (то есть просил изменить целевое использование не всего земельного участка, а только его части).

Согласно пункту 1.2 договора установленное в пункте 1.1 договора целевое назначение земельного участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

Пунктом 2 Распоряжения Правительства Москвы от 22.12.2009 г. № 3278-РП «Об изменении условий предоставления земельного участка по адресу: <...> установлено, что в связи с изменением цели предоставления земельного участка распоряжением от 22.12.2009 г. № 3278-РП установлена ставка арендной платы на один год с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.07.2002 г. № М-03-021379 (что соответствует пункту 3 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений).

Таким образом, Правительство Москвы предусмотрело изменение арендной платы только путем подписания соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды с последующей его государственной регистрацией.

В соответствии с пунктом 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Таким образом, суд считает, поскольку сторонами не было подписано дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и такое дополнительное соглашение не имеет государственной регистрации, следовательно, отсутствуют правовые основания возникновения обязательства из договора (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), и как следствие, основания для удовлетворения иска.

При этом, в случае уклонения ответчика от подписания соглашения об изменении арендной ставки истец не лишен возможности обратиться в суд с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы.

Более того, из совокупности представленных в материалы дела документов, судом усматривается, что истец осознавал необходимость по образованию части участка для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, внесению изменений в сведения государственного кадастрового учета и предоставлению на вновь образованную часть земельного участка разработанного градостроительного плана земельного участка.

В целях определения возможности образования части земельного участка Департаментом направлялось обращение в Москомархитектуру с просьбой дать заключение о границах участка, непосредственно предназначенного для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, о чем свидетельствует письмо истца от 19.11.2010 г. № РД1-3289/9-0-(8)-1 (т. 2 л.д. 38), необходимость подписания дополнительного соглашения (письма от 02.03.2010 г. и от 01.04.2010 г.) (т. 2 л.д. 23, 24).

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взимания с арендатора арендной платы в размере 217 051 146 руб. 64 коп., так как дополнительное соглашение сторон о внесении дополнений в договор подписано не было.

Более того, в уведомлении от 15.08.2011 г. № 33-2Т3-72/11-(5)-0 (т. 1 л.д. 20) отсутствуют необходимые данные для расчета арендной платы, в частности, кадастровая стоимость земельного участка, результаты государственной кадастровой оценки земли и сведения о ее утверждении органом исполнительной власти, период начисления арендной платы и пр.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлены основные принципы определения арендной платы.

В названном постановлении приводится максимальный процент арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, который составляет 2%, в то время, как в распоряжении указан 61,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что свидетельствует о явной несоразмерности процентной ставки аренды земельного участка положениям, изложенным в распорядительном документе Правительства Российской Федерации.

При отмеченных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

На основании ст.ст. 2, 307, 424, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" 217 051 146 руб. 64 коп. долга по арендной плате отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья:

И.Н.Кофанова