Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа от исполнения соглашения № ИД-1 от 26 мая 2011 года и обязательств по внесению платы, признании не подлежащими применению положений абз. 2 и 3 ст. 4.1 и ст. 4.2 соглашения № ИД-1 от 26 мая 2011 года

третьи лица – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, МУП «Истринский Водоканал»

при участии:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО1, по дов. № 3/75 от 22 июня 2018 года;

от третьих лиц – не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Каскад» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее – ответчик) о признании незаконным отказа от исполнения соглашения № ИД-1 от 26 мая 2011 года и обязательств по внесению платы, признании не подлежащими применению положений абз. 2 и 3 ст. 4.1 и ст. 4.2 соглашения № ИД-1 от 26 мая 2011 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, МУП «Истринский Водоканал».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016, заявленные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2016 года ответчик, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, заменен на Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»; решение от 12 февраля 2016 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 июня 2016 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-122184/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явились.

С учетом своевременного размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, спор рассмотрен в их отсутствие на основании статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 12 «О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ».

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Протокольным определением от 01 октября 2018 года суд определил: наименованием ответчика следует считать акционерное общество «ДОМ.РФ».

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указал, что 20.12.2010 ООО «Каскад» признано победителем аукциона, организатором которого выступил Фонд «РЖС», действовавший на основании Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», протокол № А57-07/2010/2 от 20.12.2010 «Об итогах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды трех земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства».

На основании протокола № А57-07/2010/2 от 20.12.2010 между победителем аукциона и организатором 27.12.2010 заключен договор № ДЗ-145 аренды земельных участков общей площадью 655 100 кв. м.

По условиям аукциона и в соответствии с заключенным по его итогам договором аренды № ДЗ-145 от 27.12.2010 предусматривалась обязанность Фонда «РЖС» по заключению с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоров присоединения и оплата за подключение.

В дальнейшем, в связи с межеванием и образованием на данной территории новых 84 земельных участков, между ООО «Каскад» и Фондом «РЖС» заключены договоры аренды в отношении каждого из выделенных участков от 19.10.2011 с порядковыми номерами с № ДЗ-150 по ДЗ-233.

18.12.2013 из вновь образованных 84 земельных участков 39 были отчуждены Фондом «РЖС» в собственность ООО «Каскад» на основании договора купли-продажи от 08.12.2013 N ДЗ-147.

В отношении данных 39 участков в соответствии с законодательством (статьи 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации) у истца сохранялись обязанности по их дальнейшему комплексному освоению в соответствии с условиями, предусмотренными протоколом об итогах аукциона и разработанной Фондом проектом планировки.

26.05.2011 стороны заключили спорное соглашение № ИД-1 о порядке подключения объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения (канализации) № ИД-1, в котором стороны договорились о порядке исполнения взаимных обязательств в целях обеспечения подключения строящихся на участках объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения.

В соответствии с пунктом 2.2 соглашения № ИД-1 Фонд принял обязательство по внесению платы за подключение в размере, установленном пунктом 3.3 договора о подключении к сетям водоснабжения и канализации и составляющем 357 600 619,76 руб.

Статьей 4.1 соглашения от 26.05.2011 N ИД-1 предусмотрено, что Фонд вправе отказаться от исполнения обязательства по внесению платы за подключение в случаях:

- невыполнения застройщиком мероприятий по подключению объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения и иных обязанностей по подключению в сроки, установленные договором о подключении (абз. 1);

- расторжения договора о подключении либо одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения (абз. 2);

- несоблюдения застройщиком при осуществлении жилищного строительства требования, установленного подпунктом 1.2.3 договора аренды, в том числе в случае соблюдения указанного требования не в полном объеме (абз. 3).

Согласно статье 4.2 соглашения в случае отказа Фонда от исполнения обязательства по внесению платы за подключение по основаниям, предусмотренным пунктом 4.1 соглашения, неисполнения застройщиком требования, установленного подпунктом 1.2.3 договора аренды, а также в случае расторжения договора аренды в связи с нарушением застройщиком условий договора аренды, застройщик обязан возместить Фонду стоимость фактически внесенной Фондом стоимости платы за подключение, а также иные убытки в течение 10 дней с даты получения застройщиком соответствующего требования.

Истцом оспаривается отказ Фонда письмом от 17.03.2015 от исполнения соглашения от 26.05.2011 № ИД-1 и от обязательств по внесению платы за технологическое присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения.

Отменяя решение от 12 февраля 2016 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 июня 2016 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-122184/2015, в постановлении от 12 октября 2016 года Арбитражный суд Московского округа указал на то, что: «никакие иные юридически значимые обстоятельства отношений сторон, имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора, судами не установлены, в том числе основания отказа от исполнения соглашения, заявленные Фондом и их обоснованность и законность.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции признает обжалуемые судебные акты необоснованными и незаконными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены.

Статья 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает обязательные для суда требования, которым должно соответствовать решение суда.

В мотивировочной части решения должны быть указаны:

фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом:

доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;

законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Как следует из обжалуемых решения и постановления, судами не выполнены требования процессуального закона при разрешении данного дела:

- судами не определен характер правоотношений сторон и вид оспариваемого договора (соглашения),

- судами не определен предмет исследования по делу,

- судами не исследованы и не установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора,

- судами не установлены и не проверены на предмет законности и обоснованности основания отказа Фонда от исполнения соглашения.

Дело фактически не рассмотрено в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Решение суда первой инстанции является изложением только позиции истца (копированием иска, пояснений), не проверенной судом, без приведения доказательств в обоснование излагаемых якобы установленных судом обстоятельств, без мотивов суда, по которым суд принял доводы истца и отверг доводы и доказательства ответчика.

Ввиду изложенного, суды неправильно применили нормы права, перечисленные судами в судебных актах.

Суд первой инстанции не установил основания отказа ответчика от исполнения соглашения от 26.05.2011 N ИД-1 и не осуществил их проверку, однако признал такой отказ незаконным, сославшись на преюдициальность дела N А41-25953/2015 в части установления и проверки обоснованности отказа Фонда от соглашения и отсутствия в действиях истца нарушений условий застройки земельных участков и целевого назначения земельных участков.

При этом в качестве преюдициальных, суд первой инстанции указал не обстоятельства, а выводы судов.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно применена статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку вместо преюдициальных обстоятельств, суд принял во внимание выводы судов по указанному делу, каковые преюдицией не являются.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.03.2016 судебные акты по делу N А41-25953/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Суд апелляционной инстанции не исправил допущенные судом первой инстанции ошибки даже в части необходимости установления и проверки обоснованности оснований отказа Фонда от исполнения соглашения от 26.05.2011 N ИД-1, несмотря на то, что судебные акты по делу А41-25953/2015 на дату рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции отменены судом кассационной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение именно ввиду неисследованности наличия (отсутствия) в действиях ООО "Каскад" нарушений условий комплексного освоения земельных участков.

Признавая незаконным отказ Фонда от исполнения соглашения от 26.05.2011 N ИД-1 и от обязательств по внесению платы незаконным и не подлежащими применению положения абзацев 2 и 3 статьи 4.1 и статьи 4.2 соглашения от 26.05.2011 N ИД-1, суд первой инстанции сослался на следующее:

- условия аукциона и договор аренды N ДЗ-145 от 27.12.2010 не предусматривают право Фонда "РЖС" в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств;

- в соответствии со статьей 46.4 и пунктом 30 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о комплексном освоении территории может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда; при заключении договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, право на заключение которых являлось предметом аукциона, изменение условий данного договора на основании соглашения сторон данного договора или по требованию одной из его сторон не допускается;

- истец в правоотношениях является слабой стороной и спорные условия соглашения о праве Фонда в одностороннем порядке отказаться от его исполнения нарушают права и законные интересы истца;

- отказ от исполнения обязательств противоречит статьям 309, 310, 328, 421, 428, 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

- условия абзацев 2 и 3 статьи 4.1 и статьи 4.2 соглашения N ИД-1 от 26.05.2011 противоречат положениям статей 10, 168, 169, 310, 401, 428, 430, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации и разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" и от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Суд апелляционной инстанции поддержал указанные основания, а также выводы о противоречии спорных условий соглашения от 26.05.2011 положениям пункта 2 статьи 428, статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (пункты 8 и 9) и о том, что эти условия не подлежат применению в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, невозможность отказа от спорного соглашения от 26.05.2011 в одностороннем порядке суды мотивируют отсутствием такого согласованного сторонами условия абсолютно в ином документе - договоре аренды, который заключен ранее спорного соглашения и не имеет ссылки на него. Также суды ссылаются на отсутствие такого разрешения в договоре о комплексном освоении территории, не указывая его реквизиты, что не позволяет понять, о каком договоре ведет речь суд, и проверить вывод и мотивы.

Вывод судов на то, что условия аукциона и договор аренды от 27.12.2010 не предусматривают право Фонда на односторонний отказ от исполнения обязательств, сделан без учета того, что спорным является не договор аренды, а соглашение от 26.05.2011.

Суд апелляционной инстанции вообще признал установленным, что письмом от 17.03.2015 Фонд отказался не от соглашения от 26.05.2011, а от договора о комплексном освоении территории, и все мотивы незаконности такого отказа, указанные апелляционным судом, не основаны на условиях соглашения, которое должно было являться предметом исследования судов.

Также суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, сделав вывод о том, что к спорным правоотношениям применяются положения о выставлении на аукцион земельного участка, в отношении которого определены разрешенное использование участка и технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Выводы судов обеих инстанций являются неправомерными, сделанным при неисследованности всех юридически значимых обстоятельств, без оценки доводов ответчика и имеющихся в деле доказательств в их совокупности, при неправильном применении норм права, в отсутствие понимания сути несоответствия условий договора законодательству.

Указание на противоречие оспариваемых условий соглашения о праве Фонда на односторонний отказ от его исполнения и на возврат оплаченной суммы платы за технологическое присоединение всем перечисленным судами нормам права (статьям 10, 168, 169, 310, 328, 401, 421, 428, 430, 445, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации и разъяснениям указанных судами Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации) не является таковым.

Не подлежащими применению могут быть признаны условия договоров, которые противоречат императивным нормам права, регулирующим конкретные правоотношения.

Перечисленные нормы права к таковым не относятся, регулируют общие вопросы обязательственного права. Данные нормы не регулируют конкретный вид правоотношений.

Поэтому указание судов на противоречие оспариваемых условий соглашения указанным статьям, как на основание признания этих условий не подлежащими применению, является незаконным, как сделанное при неправильном применении норм материального права.

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 8, 9 Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусматривают право суда отказать в защите лицу, которое злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, либо применить иные меры, предусмотренные законом.

В указанном постановлении Пленума N 16 разъяснено, что, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применяя такое разъяснение, суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона.

Вместе с тем, судебные акты не содержат указание на установленные судами обстоятельства злоупотребления правом ответчиком, на ущемление его интересов спорными условиями соглашения. Общее указание об этом с цитатой положения Пленума доказательством злоупотребления правом не является.

Применяя данное разъяснение, суды должны были указать, в чем заключается несправедливость такого условия договора.

То, что ответчик является организатором торгов, а истец - участником, еще не свидетельствует о нарушении прав истца, его "слабости" в юридическом понимании, о злоупотреблении ответчиком правом.

Либо суд должен указать в силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, каким императивным нормам права противоречит сделка, какие основы правопорядка или нравственности ею нарушены.

Пункт 9 указанного Пленума разъясняет возможность расторгнуть или изменить договор применительно к пункту 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации. такое требование судами в данном деле не рассматривалось.

Суды не учли, что аналогичные основания отказа от исполнения обязательств по оплате услуг на технологическое присоединение к сетям водоснабжения и к электрическим сетям согласованы сторонами и в пункте 6.8 договора купли-продажи от 18.12.2013 N ДЗ-147 39 земельных участков, возможность заключения которого предусмотрена законодательством, регулирующим предоставление земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В указанном пункте договора сторонами согласовано условие о праве Фонда на отказ от исполнения обязательств по оплате присоединения участков к инженерным сетям и на требование возмещения арендатором (приобретателем участков) Фонду соответствующих расходов, если таковые были фактически понесены к моменту отказа, в случае несоблюдения (включая соблюдение не в полном объеме) установленного протоколом об итогах аукциона и пунктом 1.2 данного договора требования к минимальной доле жилья экономического класса в застройке, в том числе в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.6 договора.

Данное условие договора на момент рассмотрения спора не было даже оспорено сторонами.

Ссылка истца, воспринятая судами, на то, что обязанность Фонда по оплате технологических присоединений следует из норм Земельного кодекса Российской Федерации, несостоятельна.

По общему правилу при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства все затраты несет застройщик.

Аукцион проводился и договор аренды заключался сторонами в соответствии с действовавшим в период проведения аукциона законодательством, конкретно с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими до 01.03.2015.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулировались статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).

Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков (в отношении которых утверждена в установленном порядке документация по планировке территории и государственному кадастровому учету), предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8).

В силу пункта 6 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Статьей 38.2 Кодекса, регулирующей особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотрено следующее.

Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В отличие от земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемых под жилищное строительство (без комплексного освоения), земельные участки для комплексного освоения должны пройти только кадастровый учет.

В отношении земельных участков для жилищного строительства (статья 38.1 Кодекса) помимо кадастрового учета законодатель предусматривал обязательность наличия разрешенного использования такого земельного участка, основанных на результатах инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технических условий подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и определения платы за подключение.

Суды фактически к спорным правоотношениям применили положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, регулировавшие предоставление земельных участков для жилищного строительства, вместо положений статьи 38.2 указанного Кодекса о предоставлении земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, утверждение истца, поддержанное апелляционным судом, о том, что законодательство предусматривало обязательность участия Фонда в осуществлении и оплате технологического присоединения к инженерным сетям объектов планируемой застройки земельных участков не основано на законе.

Только в исключительных случаях, государство в лице уполномоченных органов, может предоставить преференции (дополнительные льготные условия).

Доводы ответчика в отношении спорных его обязательств по оплате технологического присоединения судами не проверены.

В частности, суды не проверили довод ответчика, что условия о софинансировании комплексного освоения соответствующей территории путем оплаты подключения участков к инженерным сетям предусмотрено в Программе деятельности Фонда и принято в связи с тем, что предусмотренное условиями аукциона создание малоэтажного жилого района экономического класса на соответствующих участках не является рентабельным, в противном случае, при увеличении рентабельности, такое условие не было бы в силу закона включено в аукционную документацию.

Апелляционный суд, приобщив к материалам дела первоначальный проект планировки земельных участков, Программу деятельности Фонда, протокол N 36 от 19.11.2010 заседания попечительского совета Фонда, оценки этим доказательствам не дал.

Кроме изложенного, суды не исследовали и не учли следующее.

Согласно протоколу об итогах аукциона и в соответствии с абзацем пятым пункта 1.2 договора N ДЗ-145 от 27.12.2010 аренды земельных участков комплексное освоение участков осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории в границах участков, разработанной Фондом "РЖС" и утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Обязанность по разработке документации по планировке территории в границах участков и передаче ее на утверждение в уполномоченный орган возлагалась на Фонд.

Такой проект планировки и межевания территории был утвержден постановлением Главы Истринского муниципального района Московской области от 04.02.2011 N 291/2.

Согласно данному проекту каждый участок имеет целевое назначение, в том числе предусматривается этажность возводимых жилых домов, а также расположение объектов инфраструктуры.

Изменение условий аукциона и заключенного по его результатам договора невозможно в силу закона.

Как ссылается ответчик, но не исследовано судами, именно нарушение проекта планировки земельных участков и возведение иных, чем предусмотрено условиями договора аренды и условиями аукциона, объектов, что ведет не только к неисполнению программы по строительству жилья экономического класса, но и к увеличению рентабельности строительства для истца, явилось основанием для отказа ответчика от исполнения спорных обязательств соглашения от 26.05.2011.

Довод истца о том, что в проект планировки территории изменения внесены по инициативе Фонда, судебной коллегией суда кассационной инстанции не может быть положен в основание оставления в силе состоявшихся по делу судебных актов, так как данный довод противоречит установленным в приговоре Тверского районного суда города Москвы от 10.02.2015 обстоятельствам инициирования изменений в проект планировки территории и получения нового постановления главы Истринского муниципального района по инициативе руководителя самого истца после получения такого "предложения" от заместителя руководителя Фонда ФИО2, о незаконности которого руководитель истца (с учетом положений законодательства, условий аукциона, договора об аренде от 27.12.2010 и конкретных обстоятельств о "благодарности" ФИО2 за содействие) не знать не мог. Кроме того, из постановлений главы Истринского муниципального района от 30.07.2012 N 3057/7 и от 22.02.2013 N 657/2 также усматривается именно инициатива ООО "Каскад" по изменению проекта планировки и межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том время как первоначальный проект планировки и проект межевания земельных участков утверждался постановлением Главы Истринского муниципального района от 0402.2011 N 291/2 именно Фонду.

Кроме того, суды не установили, что новый проект планировки утвержден Фондом, что является обязательным условием возможности учесть как правомерные изменения проекта освоения земельных участков.

Вывод судов об отказе в применении срока исковой давности по второму требованию истца о признании не подлежащими применению условий соглашения сделан без должной проверки заявления, при неправильном определении начала течения такого срока с учетом предмета заявленного требования».

Как установлено судом при новом рассмотрении дела, в соответствии с решением Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 16 июня 2009 г. (протокол № 7) и принятым в его исполнение распоряжением Росимущества от 30 июня 2009 г. № 1163-р Фонду по актам от 22 июля 2009 г. переданы три земельных участка с кадастровыми номерами 50:08:010302:26, 50:08:010302:27 и 50:08:010302:35.

В ходе подготовки указанных земельных участков к комплексному освоению в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства выяснилось, что создание малоэтажного жилого района экономического класса на соответствующих участках не является рентабельным.

В связи с изложенным, Фондом принято решение о включении в проект Программы деятельности Фонда на 2011 год мероприятий по софинансированию комплексного освоения соответствующей территории путем оплаты подключения участков к инженерным сетям в указанных в Программе параметрах.

В соответствии с абзацем двенадцатым пункта 14.1 Программы (опубликована в установленном порядке по адресу: http://www.fondrgs.ru/files/docs/krasney_blank_57_PROGRAMMA_2011_s_izmeneniyami_na_sayt_24_01_2012_17_01_00.pdf; также имеется в материалах дела (Том 3, лист дела 128)), утвержденной решением попечительского совета Фонда от 19 ноября 2010 г. (протокол № 36 - Том 3, лист дела 161), при принятии Фондом решения об осуществлении инвестиционной деятельности по обеспечению земельного участка Фонда инженерной инфраструктурой решающим фактором является наличие в планируемом общем объеме жилой застройки на земельном участке малоэтажного жилищного строительства.

Согласно абз. 18 указанного пункта Программы, обязательным условием для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой за счет средств Фонда является отрицательное значение чистой приведенной стоимости проекта строительства жилья на земельном участке Фонда при обеспечении земельного участка инженерной инфраструктурой за счет застройщика.

19 ноября 2010 г. в Российской газете опубликовано извещение на право заключения договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства (с изменениями, опубликованными 13 декабря 2010 г. Том 3, лист дела 164) .

20 декабря 2010 г. по результатам проведения аукциона составлен протокол № А57-07/2010/2, в соответствии с которым из двух участников победителем аукциона признано ООО «Каскад».

27 декабря 2010 г. в соответствии с указанным протоколом заключен договор № ДЗ-145 (Том 1, лист дела 62; Том 2, лист дела 38. Протокол № А57-07/2010/2 является приложением к указанному договору). В этот же день участки переданы арендатору по акту.

В соответствии с абзацем пятым пункта 1.2 договора №ДЗ-145 комплексное освоение осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории, разработанной Фондом. Указанная документация в форме проекта планировки и проекта межевания территории была разработана Фондом и утверждена постановлением главы Истринского муниципального района Московской области от 4 февраля 2011 г. № 291/2 (Том 3, лист дела 116). В соответствии с указанным проектом общий объем жилищного строительства на участках составлял 141 900 кв. м малоэтажного жилья экономического класса (Подпункт 1.4.1.2 Положения о размещении объектов капитального строительства, входящего в состав утвержденного Проекта планировки и проекта межевания территории (Том 3, лист дела 117)).

19 октября 2011 г. в отношении 84-х вновь образованных земельных участков между Фондом и Ответчиком заключено соответствующее количество договоров аренды с порядковыми номерами с № ДЗ-150 по № ДЗ-233 включительно. Требования к комплексному освоению земельных участков были определены в соответствии с вышеуказанным протоколом об итогах аукциона, договором аренды и документацией по планировке территории.

В последующем арендатор предпринимал неоднократные попытки получить согласие Фонда на изменение технико-экономических параметров комплексного освоения территории путем увеличения общего объема жилищного строительства, категории и этажности зданий (в письме от 25.02.2013 №26-02/13 (Том 2, лист дела 85) ООО «Каскад» требует внести изменения в заключенные между сторонами договоры аренды), однако получал отказы Фонда (в ответ на письмо ООО «Каскад» от 25.02.2013 №26-02/13 Фонд в письме от 07.03.2013 №АБ-03/1625 (Том 2, лист дела 88) отказывает арендатору в его просьбе, просит осуществлять строительство в соответствии с разработанным Фондом проектом планировки. Письмом от 28.02.2013 №ДФ-03/1476 (Том 2, лист дела 91) Фонд также уведомляет арендатора, что изменение условий договора о предмете договора не допускается).

Для достижения поставленной цели учредитель арендатора путем использования теневой схемы осуществил подкуп заместителя генерального директора Фонда ФИО2 Приговором Тверского районного суда г. Москвы от 10 февраля 2015 г. ФИО2 признан виновным совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ и приговорен к 6 годам лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима (приговор суда был приобщен к материалам дела ООО «Каскад» (Том 1, лист дела 71)). В дальнейшем указанное должностное лицо, не имея соответствующих полномочий по изменению условий комплексного освоения переданных арендатору участков, осуществлял действия, направленные на создание видимости поддержки Фондом соответствующих противоправных действий арендатора. Так, ФИО2 проводил с подчиненными ему лицами совещания, протоколы совещаний с не имеющими юридической силы поручениями направлял арендатору для использования во взаимоотношениях с органами местного самоуправления (Том 1, листы дела 104-107).

В дальнейшем арендатор в нарушение абзаца пятого пункта 1.2 договора от 27 декабря 2010 г. № ДЗ-145, и злоупотребляя своим правом, предусмотренным частью 8.1 статьи 45 ГрК РФ, обратился к главе Истринского муниципального района Московской области с заявлением об утверждении вновь разработанного арендатором проекта планировки территории (постановление главы Истринского муниципального района Московской области от 30.07.2012 года №3057/7 о разрешении арендатору разработки проекта планировки территории содержится в Томе 1 на листе дела 110).

Постановлением указанного должностного лица от 28 сентября 2012 г. № 3942/9 с учетом изменений, внесенных постановлением от 22 февраля 2013 г. № 657/2 (Том 1, лист дела 113), утвержден новый проект планировки территории с общим объемом жилищного строительства в размере 279 650 кв. м против 141 900 кв. м, определенных Фондом в разработанной им документации.

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 16.3 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон об РЖС) и статьей 5 договора от 27 декабря 2010 г. № ДЗ-145, арендатор заявил о намерении выкупить часть земельных участков, образованных из участков, ранее предоставленных ему для комплексного освоения соответствующей территории.

18 декабря 2013 г. сторонами был заключен договор № ДЗ-147 (Том 2, лист дела 62) о купле-продаже 39 земельных участков с условием об их дальнейшем комплексном освоении в соответствии с условиями, предусмотренными протоколом об итогах аукциона от 20 декабря 2010 г., договором от 27 декабря 2010 г. № ДЗ-145, разработанным Фондом проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением главы Истринского муниципального района Московской области от 4 февраля 2011 г. № 291/2.

В частности, для участков с нижеприведенными кадастровыми номерами пунктом 1.2 договора от 18 декабря 2013 г. № ДЗ-147 предусматривалось следующее целевое назначение (вступившим в законную силу решением суда по делу № А40-248132/16 отказано в удовлетворении искового заявления ООО «Каскад» к АО «ДОМ.РФ» о признании недействительным п. 1.2 договора от 18.12.2013 №ДЗ-147):

- участок № 50:08:0010302:187 (участок 3) – для строительства малоэтажного многоквартирного дома;

- участок № 50:08:0010302:188 (участок 4) – для строительства малоэтажного многоквартирного дома;

- участок № 50:08:0010302:176 (участок 35) – для строительства административно-делового центра;

- участок № 50:08:0010302:182 (участок 6) – для строительства малоэтажных жилых домов блокированной застройки;

- участок № 50:08:0010302:183 (участок 7) – для строительства малоэтажных жилых домов блокированной застройки;

- участок № 50:08:0010302:184 (участок 8) – для строительства малоэтажных жилых домов блокированной застройки;

- участок № 50:08:0010302:185 (участок 9) – для строительства малоэтажных жилых домов блокированной застройки;

- участок № 50:08:0010302:186 (участок 10) – для строительства малоэтажных жилых домов блокированной застройки.

В соответствии с пунктом 1.2 и подпунктом 6.2.2 договора от 27 декабря 2010 г. № ДЗ-145, пунктом 1.2 и подпунктом 4.2.2 договоров аренды образованных участков от 19 октября 2011 г., пунктом 1.2 и подпунктом 3.2.6 договора от 18 декабря 2013 г. № ДЗ-147 арендатор был обязан осуществлять проектирование и строительство на земельных участках в соответствии с их целевым назначением.

Однако, как установлено судом, в нарушение вышеуказанных условий на земельных участках осуществляется строительство объектов, не соответствующих ни параметрам малоэтажной жилой застройки, ни целевому назначению земельных участков.

В целях выполнения указаний суда кассационной инстанции определением Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2017 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли фактически осуществляемое строительство ООО «Каскад» на земельных участках № 50:08:0010302:187, № 50:08:0010302:188, № 50:08:0010302:176, № 50:08:0010302:182, № 50:08:0010302:183, № 50:08:0010302:184, № 50:08:0010302:185, № 50:08:0010302:186 условиям договоров (пункт 1.2. заключенных договоров аренды образованных участков от 19 октября 2011 года, пункты 1.2., 3.2.6. договора купли-продажи от 18 декабря 2013 года)?

- какие объекты капитального строительства на указанных выше земельных участках предусмотрены для строительства в соответствии с проектом планировки, разработанным ООО «Каскад» (утвержден 28 сентября 2012 года постановлением главы Истринского муниципального района Московской области № 3942/9 с учетом изменений, внесенных постановлением от 22 февраля 2013 года № 657/2)? Строительство каких объектов фактически ведется ООО «Каскад»?

При ответе на первый вопрос эксперты установили, что на дату проведения экспертного осмотра экспертами установлено, что фактически:

- на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010302:176 возводятся семь строений, находящихся на разной стадии строительства, что не соответствует данным, указанным в п. 1.2. Договора аренды земельного участка от 19 октября 2011 года и п.1.2. Договора купли-продажи от 18 декабря 2013 года, в которых указано, что на данном участке должно осуществляться строительство административно-делового центра;

- на земельных участках с кадастровыми номерами 50:08:0010302:187, 50:08:0010302:188 возведены и эксплуатируются два 5— этажных секционных жилых дома, что не соответствует данным, указанным в п. 1.2. Договоров аренды земельных участков от 19 октября 2011 года и п. 1.2. Договора купли-продажи от 18 декабря 2013 года. Данное несоответствие заключается в том, что возведенные 5-ти этажные жилые дома не относятся к малоэтажным домам;

- на земельных участках с кадастровыми номерами 50:08:0010302:182, 50:08:0010302:183, 50:08:0010302:184, 50:08:0010302:185, 50:08:0010302:186 строительство не ведется.

При ответе на второй вопрос экспертами проведен сопоставительный анализ предоставленного плана «Проект планировки территории жилого комплекса (корректировка)», разработанного ООО «Каскад» (утвержден 28 сентября 2012 года постановлением главы Истринского муниципального района Московской области № 3942/9с учетом изменений, внесенных постановлением от 22 февраля 2013 года № 657/2) и плана, приведенного в исследовательской части на Рис. № 1 (скриншот публичной кадастровой карты). В результате проведенного анализа установлено, что в соответствии с условными обозначениями, приведенными на листе проекта планировки:

- на земельном участке, соответствующему участку с кадастровым номером 50:08:0010302:176, предусмотрено строительство семи 4-х этажных секционных жилых дома;

- на земельных участках, соответствующих участкам с кадастровыми номерами 50:08:0010302:187 и 50:08:0010302:188, предусмотрено строительство по одному 4-х этажному секционному жилому дому;

- на земельных участках, соответствующих участкам с кадастровыми номерами 50:08:0010302:182, 50:08:0010302:183, 50:08:0010302:184, 50:08:0010302:185, 50:08:0010302:186, предусмотрено строительство по одному 4-х этажному секционному жилому дому.

Фактически на дату проведения экспертного осмотра зафиксировано следующее:

- на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010302:176 возводятся семь строений, находящихся на разной стадии строительства;

- на земельных участках с кадастровыми номерами 50:08:0010302:187 и 50:08:0010302:188 возведены и введены в эксплуатацию в установленном порядке по одному 5-ти этажному секционному жилому дому;

Оценив данное экспертное заключение, суд признает его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

Кроме того, вышеуказанные обстоятельства подтверждаются разрешением на строительство от 15 октября 2013 г. № RU 50504103-290, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20 июля 2015 г. № RU50-06-1378-2015, заключениями Фонда от 02.09.2014 и 12.11.2014 (содержат, в т.ч., схему планировочной организации территории ООО «Каскад», фотоматериалы строящихся объектов), разрешением на строительство от 19 мая 2014 г. № RU 50504103-105, разрешением на строительство от 18.06.2014 г. № RU 50504103-142, разрешением на строительство от 27.06.2014 № RU 50504103-146.

Изложенные выше обстоятельства также установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу №А40-248132/16 по иску ООО «Каскад» к АО «ДОМ.РФ» о признании недействительным п. 1.2 договора от 18.12.2013 №ДЗ-147, и в силу ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными для суда, рассматривающего другое дело, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с подпунктом 3.2.10 договора от 18 декабря 2013 г. № ДЗ-147 арендатор принял на себя обязательство не допускать действий, нарушающих цели использования земельных участков.

23 июля 2014 г. Фондом в адрес арендатора направлялось письмо № ВП-10/6696 с требованием устранить нарушения и обеспечить комплексное освоение в соответствии ранее согласованными условиями.

Предложения Фонда о проведении совместной проверки исполнения арендатором принятых на себя обязательств (письма Фонда от 2 сентября 2014 г. № НБ-03/8136 , от 6 ноября 2014 г. № НБ-03/1036) были оставлены без ответа.

До настоящего времени указанные нарушения арендатором не устранены, работы по строительству объектов, предусмотренных пунктом 1.2 договора купли-продажи, не ведутся, что подтверждается заключениями Фонда от 2 сентября и 12 ноября 2014 г. и не оспариваются самим арендатором (письмом от 03.04.2015 №69-04/15 (Том 2, лист дела 117) ООО «Каскад» подтверждает самовольное инициирование процедуры внесения изменений в проект планировки Фонда, осуществление строительства не в соответствии с условиями заключенных между сторонами договоров). Данные обстоятельства также зафиксированы в заключении эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 04.07.2018 №2414/19-3.

В результате противоправных действий арендатора на предоставленной для комплексного освоения территории вместо благоустроенного и самодостаточного района, фактически возводится район сплошной жилой застройки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» одной из целей деятельности Фонда является содействие строительству жилья экономического класса и формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека. Для этих целей Фондом было принято решение о создании на территории Истринского района Московской области малоэтажного жилого района преимущественно (не менее чем на 75%) относящегося к категории жилья экономического класса.

Возможность финансирования подключения участков к инженерным сетям была предусмотрена в Программе деятельности Фонда на 2011 год, утвержденной в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 6 вышеуказанного закона, и обсусловливалась следующими решающими критериями: наличие в застройке объектов малоэтажного жилищного строительства, отрицательное значение чистой приведенной стоимости проекта (изначальной убыточности) . Исходная низкая рентабильность проектов (даже с учетом финасовой поддержки Фонда) подтверждается участием в аукционе всего лишь двух застройщиков.

Своими действиями ответчик не только получил от Фонда не обусловленные договором материальные выгоды в обход законодательно установленных правил о конкурентном определении условий сотрудничества с Фондом, но и воспрепятствовал последнему в достижении его целей, приведя к существенным финансовым затратам на эти недостигнутые цели. В свою очередь, само по себе увеличение плотности заселения застроенной территории, в том числе без соответствующего обеспечения инфраструктурой привело лишь к ухудшению среды жизнедеятельности жителей данного района, что противоречит вышеуказанным законодательно установленным целям деятельности Фонда.

Получение материальных выгод выражается, в том числе, в следующем: на официальном сайте ООО «Каскад» (http://cascad-group.ru/prodaja-kvartir/1-komnatnye/) была размещена информация о продажной стоимости квартир (проект «Истра») в размере от 2 570 400,00 рублей; таким образом, при минимальной площади квартиры – 44 кв.м. (согласно информации, представленной на сайте застройщика), стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, реализуемого ООО «Каскад» на рынке, составит минимум 58 500 рублей, по сравнению со стоимостью 1 кв. м. общей площади жилого помещения экономического класса, определенной Приказом Минстроя России от 10.06.2014 № 285/пр «Об утверждении методических рекомендаций по оценке потенциального объема спроса на жилые помещения при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», и не превышающей минимальной величины 30 000 рублей. А с учетом того, что путем изменения ООО «Каскад» проекта планировки территории, разработанного Фондом, общий объем жилищного строительства был увеличен до 279 650 кв. м против 141 900 кв. м. (определенных Фондом в разработанном им проекте), доход застройщика от продажи составил бы не менее 16 млрд 395 млн 525 тысяч рублей против 8 млрд 301 млн 150 тысяч рублей (в случае осуществления арендатором строительства на основании проекта планировки Фонда).

18 мая 2011 г. между ООО «Каскад» и муниципальным унитарным предприятием Истринского района «Истринский Водоканал» был заключен договор № П-02 (далее – договор о подключении к сетям водоснабжения и канализации), которым стороны определили условия и порядок подключения объектов капитального строительства, возводимых Истцом на арендованных участках, к сетям водоснабжения и водоотведения.

26 мая 2011 г. между Фондом и ООО «Каскад» было заключено соглашение о порядке подключения объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения (канализации) № ИД-1 (далее – Соглашение № ИД-1), в котором стороны договорились о порядке исполнения взаимных обязательств в целях обеспечения подключения строящихся на участках объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения.

В соответствии с пунктом 2.2 Соглашения № ИД-1 Фонд принял обязательство по внесению платы за подключение в размере, установленном пунктом 3.3 договора о подключении к сетям водоснабжения и канализации и составляющем 357 600 619,76 рублей.

Фондом была внесена плата за подключение к сетям водоснабжения и водоотведения в порядке, предусмотренном пунктами 3.1, 3.2 Соглашения № ИД-1, в части этапов № 1-5 в размере 286 080 495 рублей 80 копеек (платежные поручения от 27.05.2011 № 2330, от 31.05.2011 № 2379, от 05.08.2011 № 3441, от 27.11.2011 № 6039, от 27.11.2011 № 6040).

Статья 310, пункт 3 статьи 450 ГК РФ устанавливают возможность одностороннего отказа от исполнения договора (обязательства) полностью или частично в случаях, предусмотренных договором.

Согласно статье 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны пунктом 6.8 договора купли-продажи установили, что в случае несоблюдения (включая соблюдение не в полном объеме) установленного протоколом об итогах аукциона и пунктом 1.2 договора купли-продажи требования к минимальной доле жилья экономического класса в застройке, в том числе в случае неисполнения ООО «Каскад» обязательства по осуществлению жилищного строительства на земельных участках в соответствии с указанным требованием, а также при неисполнении ООО «Каскад» обязательств, предусмотренных подпунктом 3.2.6 договора купли-продажи, Фонд вправе отказаться от исполнения обязательства по оплате услуг по подключению строящихся на земельных участках объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, урегулированного отдельным соглашением сторон.

В случае отказа Фонда от исполнения обязательства по оплате услуг по подключению по вышеуказанным основаниям, при несоблюдении установленного протоколом об итогах аукциона и пунктом 1.2 договора купли-продажи требования к минимальной доле жилья экономического класса в застройке (в том числе в случае соблюдения указанного требования не в полном объеме), а также при расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением ООО «Каскад» условий договора купли-продажи ООО «Каскад» обязано возместить Фонду понесенные последним расходы по внесению платы за подключение (технологическое присоединение), а также иные убытки в полном объеме в течение десяти рабочих дней с даты получения соответствующего требования Фонда.

В пункте 6.8 договора от 18 декабря 2013 г. № ДЗ-147 в целях обеспечения исполнения обязательств по комплексному освоению территории сторонами было согласовано условие о праве Фонда на отказ от исполнения обязательств по оплате присоединения участков к инженерным сетям и потребовать от арендатора (приобретателя участков) возместить Фонду соответствующие расходы, если таковые были фактически понесены к моменту отказа.

Данное условие договора, аналогичное пункту 4.1. Соглашения № ИД-1 (которое просит признать не подлежащим применению ООО «Каскад»), не расторгалось по согласию сторон, не признавалось недействительным по правилам § 2 главы 9 ГК РФ. Более того, вступившим в законную силу решением суда (оставлено без изменения Постановлением 9ААС от 07.11.16, постановлением АС Московского округа от 22.02.2017) по делу №А40-186642/2015 было отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Каскад» к Фонду «РЖС» о признании недействительной и не подлежащей применению ст. 6.8. договора купли-продажи №ДЗ-147 от 18 декабря 2013 года .

В соответствии со статьями 310, 328, пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, пунктом 6.8 договора купли-продажи, пунктами 4.1, 4.2 Соглашения № ИД-1 в связи с грубым нарушением ООО «Каскад» обязательств по договору купли-продажи Фонд в письме от 17 марта 2015 г. № АА-06/1921 отказался от выполнения Соглашения № ИД-1 и исполнения обязательства по внесению платы за подключение в размере 71 520 123 рублей.

Таким образом, Фонд письмом от 17.03.2015 отказывался не от договора о комплексном освоении, а от исполнения обязательств по внесению платы за подключение, урегулированного Соглашением №ИД-1, что подтверждается материалами дела.

Вышеизложенные обстоятельства подтверждают факт нарушения заключенных между Истцом и Ответчиком договоров, все основания для реализации Фондом «РЖС» права на односторонний отказ от исполнения обязательств по Соглашению №ИД-1 имелись.

Ответчик заявил о пропуске Истцом срока исковой давности для признания условий Соглашения № ИД-1 недействительными на основании ст.ст. 168-169 ГК РФ

Как следует из постановления АС Московского округа (стр. 20) «вывод судов об отказе в применении срока исковой давности по второму требованию истца о признании не подлежащими применению условий соглашения сделан без должной проверки заявления, при неправильном определении начала течения такого срока с учетом предмета заявленного требования» и др.

В исковом заявлении Истец просил признать не подлежащими применению положения соглашения № ИД-1 (абз. 2 и 3 ст. 4.1 и ст. 4.2) со ссылкой на ст. 168 ГК РФ, в которой речь идет о недействительности сделок , и Фонд в связи с этим заявлял ходатайство о пропуске срока исковой давности для признания условий Соглашения недействительными на основании ст. 168 ГК РФ и применении последствий недействительности сделок .

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (т.е. с 26.05.2011).

Требованием Истца в исковом заявлении (помимо требования о признании отказа незаконным) было именно признание не подлежащим условий Соглашения №ИД-1 от 26.05.2011, а не письма от 17.03.2015, соответственно нельзя считать верными доводы ООО «Каскад» об исчислении срока исковой давности с момента вручения письма от 17.03.2015.

Учитывая, что исковое заявление поступило в суд 06.07.2015, трехлетний срок исковой давности истцом пропущен.

Кроме того, такого способа защиты права, как «признание не подлежащим применению положения соглашения» законом не предусмотрен.

Стороны пунктом 6.8 договора купли-продажи №ДЗ-147 установили, что в случае несоблюдения (включая соблюдение не в полном объеме) установленного протоколом об итогах аукциона и пунктом 1.2 договора купли-продажи требования к минимальной доле жилья экономического класса в застройке, в том числе в случае неисполнения ООО «Каскад» обязательства по осуществлению жилищного строительства на земельных участках в соответствии с указанным требованием, а также при неисполнении ООО «Каскад» обязательств, предусмотренных подпунктом 3.2.6 договора купли-продажи, Фонд «РЖС» вправе отказаться от исполнения обязательства по оплате услуг по подключению строящихся на земельных участках объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, урегулированного отдельным соглашением сторон.

В соответствии с условиями аукциона и условиями заключенных договоров ООО «Каскад» обязано осуществлять строительство объектов, предусмотренных разработанным Фондом «РЖС» проектом планировки территории.

Согласно пп. 3.2.6. Договора №ДЗ-147 покупатель (ООО «Каскад») по Договору №ДЗ-147 был обязан обеспечить проектирование и строительство на Участках объектов, указанных в пунктах 1.2., 1.3. договора.

Однако, ООО «Каскад» самовольно без согласования с Фондом «РЖС» инициировал процесс внесения изменений в проект планировки территории и осуществляет строительство иных объектов. Фонд «РЖС», надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договорам, внес денежные средства в качестве платы за подключение, и требовал надлежащего исполнения договоров от Истца. Однако встречного исполнения обязательств со стороны ООО «Каскад» не последовало. Данные обстоятельства подтверждены, в том числе, письмом ООО «Каскад» от 03.04.2015 № 69-04/15 (имеется в материалах дела) .

В соответствии со статьями 310, 328, пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.8 договора купли-продажи, пунктами 4.1, 4.2 Соглашения № ИД-1 в связи с нарушением ООО «Каскад» обязательств по договору купли-продажи Фонд «РЖС» в письме от 17.03.2015 № АА-06/1921 отказался от выполнения Соглашения № ИД-1 и исполнения обязательства по внесению платы за подключение.

Предусмотренная абз. 2 и 3 ст. 4.1 и ст. 4.2 Соглашения № ИД-1 возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств не противоречит ни законодательству Российской Федерации, ни конкурсной документации.

Статья 310, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения Соглашения № ИД-1, направления и получения отказа Фонда «РЖС» от исполнения обязательств по Соглашению № ИД-1) устанавливают возможность одностороннего отказа от исполнения договора (обязательства) полностью или частично в случаях, предусмотренных договором.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к одним из способов защиты права относит возможность прекращения или изменения правоотношения, норма одностороннего отказа от исполнения обязательства находится в главе 29 «Изменение и расторжение договора».

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, избранный Фондом способ защиты права - односторонний отказ от исполнения обязательства, не противоречит нормам Законодательства РФ (ст. ст. 10, 428, 430 ГК, ст. 38.2 Земельного Кодекса РФ РФ и разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ в постановлении № 25 от 23 июня 2015 года (п. 1) и п. 8 и 9 постановления Пленума ВАС РФ № 16 «О свободе договора и ее пределах», постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 06.06.2014 года «О последствиях расторжения договора»), а право Фонда требовать в случае такого отказа возвращения понесенных Фондом расходов по внесению платы за подключение объектов к сетям водоснабжения и водоотведения полностью соответствует норме п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

Доводы о том, что в конкурсной документации отсутствовал такой способ обеспечения обязательств, как односторонний отказ от исполнения обязательства, и соответственно Ответчиком незаконно включен такой отказ в Соглашение №ИД-1, ошибочны. Односторонний отказ от исполнения обязательств не является способом обеспечения исполнения обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательства – мера оперативного воздействия, в данном случае, как вынужденная мера Фонда в ответ на недобросовестные действия Истца (что подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе, перепиской между обществами, заключениями Ответчика).

Текст Соглашения № ИД-1 не противоречит конкурсной документации, ст.ст. 10, 168-169, 310, 410, 428, 450, 453 ГК РФ, ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, ФЗ от 24.07.2008 №161-ФЗ и разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах».

Ссылаясь на ст. 428 ГК РФ, постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», ФЗ от 24.07.2008 №161-ФЗ суд ООО «Каскад» указывает, что текст соглашения является несправедливым, нарушающим баланс интересов сторон; Фонд, как специализированная организация, навязал Истцу текст Соглашения № ИД-1, в связи с чем Соглашение № ИД-1 фактически являлось публичным договором, а ООО «Каскад» вынужден был его подписать в предложенной редакции.

Однако сам Истец в 2013 году отказался вносить какие-либо изменения в текст Соглашения №ИД-1, указав, что «ныне действующая редакция Соглашения № ИД-1 полностью соответствует требованиям закона, следовательно, внесение каких-либо изменений в указанное соглашение в целях приведения его в соответствие с действующим законодательством не требуется» (письмо от 16.09.2013 №144-09/13 имеется в материалах дела, и Фонд упоминал его в отзыве на исковое заявление) .

Фонд также считает неверным вывод ООО «Каскад» о том, что Соглашение №ИД-1 является договором в пользу третьего лица и на него распространяются требования ст. 430 ГК РФ (стр. 12 решения). Как следует из Договора о подключении №П-02 (п.3.5.), стороны (ООО «Каскад» и МУП «Истринский Водоканал») договорились, что в соответствии со ст. 313 ГК РФ плата за подключение может быть внесена за Заказчика (ООО «Каскад») Фондом на основании заключенного между Фондом и Заказчиком Соглашения о порядке подключения объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и канализации. В связи с этим и исходя из условий Договора №П-02 и Соглашения №ИД-1, в данном случае речь идет о договоре об исполнении третьему лицу (ст. 313 ГК РФ), а не о договоре в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Кроме того, ООО «Каскад» ссылается на ст. 46.4 и п. 30 ст. 46.7 ГрК РФ, в соответствии с которыми договор о комплексном освоении территории «может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда» (стр. 12 решения, стр. 3 Апелляционного постановления). Вместе с тем, предметом настоящего дела не является вопрос о расторжении договора о комплексном освоении территории, спорным является односторонний отказ Фонда от исполнения обязательства по внесению платы за подключение по Соглашению №ИД-1 – иного соглашения между Истцом и Ответчиком.

Существенные нарушения условий аукциона, заключенных по результатам аукциона договоров аренды, купли-продажи, послужили основанием для принятия Фондом решения об одностороннем отказе от исполнения обязательств по внесению платы за подключение по Соглашению №ИД-1. При этом, Фонд не отказывался от договора о комплексном освоении территории, им не был выбран такой способ защиты права, как расторжение Договора №147 от 18.12.2013 либо изначального Договора №ДЗ-145 от 27.12.2010 года. Реализуя свое право на односторонний отказ от внесения платы за подключение, Фонд тем самым стремился вернуть уплаченные им денежные средства, которые направлялись на подключение к сетям водоснабжения и электрическим сетям именно тех объектов жилищного строительства, которые были предусмотрены проектом планировки Фонда, заключенными между Фондом и Истцом договорами, для строительства которых изначально был организован и проведен аукцион.

В соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 12.2. Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" Фонд принимает решение об участии в финансировании платы за подключение (технологическое присоединение) объектов, которые будут построены на земельных участках Фонда, к сетям инженерно-технического обеспечения, включая заключение и исполнение договоров и соглашений, связанных с осуществлением такого финансирования.

Фонд в исключительных случаях принимает решение о софинансировании соответствующего строительного проекта. Так, решение по спорному проекту было принято в 2010 году. В соответствии с абзацем двенадцатым пункта 14.1 Программы (опубликована в установленном порядке по адресу: http://www.fondrgs.ru/files/docs/krasney_blank_57_PROGRAMMA_2011_s_izmeneniyami_na_sayt_24_01_2012_17_01_00.pdf. Также имеется в материалах дела (Том 3, лист дела 128), утвержденной решением попечительского совета Фонда от 19 ноября 2010 г. (протокол № 36), при принятии Фондом решения об осуществлении инвестиционной деятельности по обеспечению земельного участка Фонда инженерной инфраструктурой решающим фактором являются: наличие в планируемом общем объеме жилой застройки на земельном участке малоэтажного жилищного строительства; отрицательное значение чистой приведенной стоимости проекта строительства жилья на земельном участке Фонда при обеспечении земельного участка инженерной инфраструктурой за счет застройщика.

Наличие двух условий явилось основанием для принятия Фондом решения об его участии в финансировании платы за подключение объектов жилищного строительства. Впоследствии в результате недобросовестных действий ООО «Каскад» по внесению изменений в проект планировки Фонда и осуществлению совершенно иного строительства, не предусмотренного ни заключенными между Фондом и ООО «Каскад» договорами, ни разработанному Фондом проекту планировки, данные условия, из которого исходил Фонд, отпали.

ООО «Каскад» считает, что условия проведенного аукциона и заключенный договор аренды №ДЗ-145 от 27.12.2010 года не предусматривают право Фонда в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств; в соответствии со ст. 46.4. и п. 30 ст. 46.7 Градостроительного кодекса РФ договор о комплексном освоении может быть расторгнут исключительно по решению суда. Вместе с тем, Фонд и не отказывался в одностороннем порядке от договора аренды №ДЗ-145 от 27.12.2010 года. Фонд отказался от внесения платы за подключение по Соглашению №ИД-1, и данный отказ был предусмотрен как Соглашением №ИД-1, так и п. 6.8. Договора купли-продажи №ДЗ-147 от 18.12.2013.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Приговором Тверского районного суда по уголовному делу № 10-9788/2015, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 30 июля 2015 г., приобщенным к делу по инициативе арендатора, установлено, что учредитель арендатора с целью увеличения площади застройки жилого комплекса по договору аренды для увеличения прибыли от продаж этой площади обеспечил получение заместителем генерального директора Фонда ФИО2 коммерческого подкупа в размере 30 млн. рублей с использованием приведенной на странице 2 приговора теневой схемы в виде содействия ФИО2 в получении кредита и его последующего возврата за счет денежных средств учредителя арендатора. В целях обеспечения получения соответствующих выгод, генеральный директор арендатора осуществлял постоянное взаимодействие как с учредителем и ФИО2, так и с указанными ими лицами.

Суд считает, что действия арендатора следует рассматривать с точки зрения злоупотребления правом, направлены на получение дополнительной имущественной выгоды в обход положений законодательства о содействии развитию жилищного строительства, законодательства о защите конкуренции и установленных ими конкурентных процедур путем получения существенного финансового преимущества, не указанного в аукционной документации на право заключения вышеуказанного договора аренды для комплексного освоения территории, в том числе в ущерб второму участнику аукциона и иным лицам, принимавшим решение не участвовать в аукционе на основании только лишь содержания аукционной документации.

Арендатор со своим учредителем действовали неразумно и вместо установленных законом судебных процедур изменения обязательств перед Фондом (путем подачи соответствующих исков) избрали подкуп сотрудника Фонда и, тем более, не сообщали о соответствующем подкупе в правоохранительные органы до того момента, пока были уверены в положительном исходе задуманного.

По сути, арендатор в рассматриваемом деле настаивает на сохранение за собой преимуществ, основанных на незаконно предоставленном ФИО2 вознаграждении (подкупе).

При таких обстоятельствах ответчику надлежит отказать в защите его прав на основании статьи 10 ГК РФ.

Обращаясь в суд с таким требованием, как признание неподлежащими применению условий Соглашения №ИД-1 (второе требование Истца в исковом заявлении), предусматривающих право Фонду на односторонний отказ от внесения платы за подключение, ООО «Каскад» с помощью судебных постановлений пытается исключить вероятность несения им ответственности за ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств в соответствии с условиями аукциона и заключенными между Истцом и Фондом договорами.

Суд считает, что вышеизложенное, а также факты строительства на земельных участках 176, 182-188 в кадастровом квартале 50:08:0010302 (участки, 3-4, 6-10, 35 по договору от 18 декабря 2013 г. № ДЗ-147) объектов, не соответствующих указанному в пункте 1.2 договора целевому назначению с достаточной степенью очевидно и подтверждается имеющимся в деле доказательствами, включая сам текст договора от 18 декабря 2013 г. № ДЗ-147, копиями заключений Фонда от 2 сентября и 12 ноября 2014 г., разрешениями на строительство, заключением эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 04.07.2018 №2414/19-3, судебными актами по делу №А40-248132/16.

Расходы истца по уплате государственной пошлины, а также расходы ответчика за проведение судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 110, 123, 156, 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Каскад» в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 200 844 руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: О.В. Козленкова