Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы (далее истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу "Механизация инженерностроительных работ" (далее ответчик) с требованием о взыскании штрафных санкций в размере 5 273 449,68 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 27.05.2014 № М-09-044939, а именно в связи с нецелевым использованием земельного участка и несанкционированным возведением второго этажа к зданию (с учетом принятого судом ходатайства об уменьшении размера заявленных требований, заявленного в порядке ст.49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 330, 615,309, 310 ГК РФ, а также на пункты 7.3 и 7.4 договора, которыми установлена ответственность за нецелевое использование земельного участка.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указывает, что размер штрафа должен рассчитываться от кадастровой стоимости земельного участка, указывает, что был привлечен к административной ответственности за указанное нарушение и что дважды не могут применены меры ответственности, указывает, что истец обратился в суд с пропуском срока, установленным постановлением Правительства Москвы №819-ПП, также ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ.

В силу ст.137 АПК РФ, если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 123, 136, 184, 185 арбитражный суд определил завершить предварительное судебное заседание и приступить к рассмотрению дела в судебном заседании.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы и АО «МЕХИНЖСТРОЙ» заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2014 № М-09-044939 (далее - Договор) площадью 12 679 кв.м., имеющего адресные ориентиры: <...> (кадастровый номер 77:09:0005016:125). (далее - Участок), сроком до 16.04.2063 года. Договор имеет статус действующего.

Участок предоставлен Обществу в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации зданий общественно-делового и производственного назначения.

В ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства объекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных ~-: мнений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ПП (далее - Положение) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.

Согласно п. 4.2.3 Положения, Госинспекция проводит плановые и внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам использования земель в порядке, установленном федеральным законодательством. Согласно п. 7 Положения, Госинспекция осуществляет контроль за выявлением и течением фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также незаконно размещенных объектов недвижимости.

Таким образом, Акт Госинспекции представляет собой официальный документ, в котором фиксируются результаты обследования земельного участка, проведенного должностными лицами в рамках представленных указанным лицам полномочий.

Порядок выявления и пресечения фактов незаконного размещения объектов недвижимости регламентирован постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее - Постановление 819-ПП).

25.04.2019 в соответствии с п. 3.3 приложения 1 к постановлению 819-ПП, на основании выявления в рамках осуществления текущей деятельности признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков, Госинспекцией было проведено обследование Участка (акт проверки 9092750). В ходе обследования было установлено, что на Участке к зданию с адресным ориентиром 2-я Магистральная улица, вл. 16А, стр. 8Б/Н возведен второй этаж площадью 140 кв.м.

На основании базы данных ИАС УГД - разрешение на строительство или реконструкцию по указанному адресу отсутствует. Согласно технической документации ГБУ «МосгорБТИ» указанная пристройка на поэтажном плане не учтена.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанная пристройка на государственный кадастровый учет не поставлена.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как было указано выше, согласно Договору, Обществу был предоставлен участок лишь для целей эксплуатации зданий общественно-делового и производственного назначения.

Пунктом 4.4 были предусмотрены особые условия, согласно которым Участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Пунктом 5.6 Договора предусмотрена обязанность Арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

Город Москва, в лице его уполномоченных государственных органов свое согласие на возведение указанных объектов не давал.

Пунктом 7.3 Договора установлено, что в случае если Арендатором в двухнедельный срок не направлено Арендодателю уведомление о передаче Арендатором своих прав аренды в залог, в совместную деятельность, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица или отчуждения права аренды, обращение о внесении изменений в Договор в части замены стороны по Договору после государственной регистрации соответствующей сделки по передаче прав и обязанностей, а также в случае предоставления Участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без уведомления Арендодателя, либо использования земельного участка не по целевому назначению Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Пунктом 7.4 установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела 4 Договора и условий, касающихся использования земельного участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В соответствии со ст. 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно данным Государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 351 563 312 руб. Учитывая изложенное, сумма штрафных санкций, за нарушение условий договора аренды подлежащих уплате Арендатором, составляет 5 273 449,68 руб.

При уменьшении размера заявленных требований, истцом учтена позиция ответчика, изложенная в отзыве на исковое заявление, об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

В порядке досудебного урегулирования в адрес Ответчика была направлена претензия от 03.10.2019 № 33-6-373741/19-(0)-1 о необходимости оплаты штрафа

В соответствии со ст. 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Факт нецелевого использования подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается ответчиком.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что недопустимо применение двойной ответственности, поскольку привлечение к административной ответственности за самовольное строительство и взыскание согласованной сторонами неустойки в виде штрафа за нецелевое использование земельным участком по договору представляют собой разные виды ответственности за разные виды нарушений и ненадлежащего исполнения обязательств.

Заявление об истечении срока на предъявление иска судом также отклоняется, поскольку в рамках рассматриваемого спора предметом требований является взыскание штрафа в связи с неисполнением условий договора, то есть в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, на которые распространяется общий трехлетний срок исковой давности (статьи 196-202 ГК РФ). Нарушение было установлено в апреле 2019, обращение с иском в суд 20.07.2020. Таким образом, срок на обращение в суд не истек.

Санкция согласована сторонами в договоре.

Ответчик заявил ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Институт неустойки необходим, чтобы находить баланс между законными интересами кредитора и должника. Кредитору нужно восстановить имущественные потери от нарушения обязательства, но он не должен получить сверх того прибыль (Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2019 N 25-КГ18-8).

По правилам п. 1 ст. 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

В соответствии с абзацем 2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В пункте 77 Постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Пленум Верховного Суда Российской Федерации вновь подтвердил, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.10.2004 N 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Учитывая заявление ответчика о применении ст.333 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает заявленную ко взысканию с ответчика сумму неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения им обязательств из договора, в связи с чем считает возможным снизить штраф до 1 957 817 руб.

Учитывая изложенное, исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в размере 32 578 руб. соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 196, 307, 309, 310, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 101, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Акционерного общества "Механизация инженерностроительных работ" (ОГРН 1027700477001, ИНН 7714005335) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) 1 957 817 (один миллион девятьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот семнадцать) руб. штрафных санкций.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Акционерного общества "Механизация инженерностроительных работ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ 32 578 (тридцать две тысячи пятьсот семьдесят восемь) руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Т.Г. Голоушкина