Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело № А40-139148/20-142-1021 по иску ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ" (196191, <...>, ЛИТ.А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, ИНН: <***>, КПП: 781001001) к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.12.2011) о расторжении договора аренды, третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве

при участии:

От истца – ФИО2, ФИО3, ФИО4, доверенности

От ответчика –ФИО5, доверенность

От третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее – Общество) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (далее – Предприниматель) о расторжении договора аренды от 22.10.2009 №01-6/12120-х5, заключенного Обществом и Предпринимателем.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по г. Москве.

Ответчик представил отзыв, в котором просил в иске отказать, в том числе исходя из следующего: магазин «Перекресток» не останавливал свою коммерческую деятельность в период действия режима повышенной готовности; магазин «Перекресток» относится к формату «магазин у дома», в связи с чем ограничительные меры, вызванные новой коронавирусной инфекцией (Covid-19), не могли оказать влияние на покупательский спрос магазина; в настоящий момент обстоятельства, на которые ссылается истец, перестали быть актуальными; истец не относится к субъектам малого или среднего предпринимательства; чистая розничная выручка торговой сети «Перекресток» во втором квартале 2020 года увеличилась по сравнению с показателями за аналогичный период в 2019 году; выплата арендной платы по договору не поставлена в зависимость от наличия покупателей, уровня выручки, затрат, а также иных экономических показателей арендатора; кроме того условиями пункта 7 дополнительного соглашения от 10.11.2015 к договору аренды нежилого помещения предусмотрено, что расторжение договора возможно только по соглашению сторон или в предусмотренном законом порядке.

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя надлежащим образом уведомленного третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика против иска возражал, в том числе по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав явившихся представителей сторон, рассмотрев исковые требования, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен на срок до 30.04.2023 договор от 22.10.2009 №01-6/12120-х5 аренды нежилого помещения общей площадью 2788 кв.м, расположенного по адресу: 123100, г. Москва, Шмитовский проезд, д. 16, стр. 2 в редакции дополнительных соглашений.

В пункте 3.1 договора определено целевое назначение арендуемого помещения: розничная торговля продуктами питания и сопутствующими товарами и услугами, алкогольной продукцией, производство хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов, торговля табачными изделиями, цветами, а также размещение точки общепита, административных и складских помещений, сдача в последующую субаренду.

В арендованном помещении, расположенном по адресу: <...>, находится магазин истца «Перекресток».

Согласно пункту 9.1 договора договор может быть прекращен до истечения срока действия в предусмотренном законом порядке или по соглашению сторон.

В начале марта 2020 года на территории Российской Федерации начала существенно ухудшаться эпидемиологическая ситуация в связи с распространением новой коронавирусной инфекции Covid-2019.

Указами Президента РФ № 206 от 25 марта 2020 года, № 239 от 02 апреля 2020 года, № 294 от 28 апреля 2020 года был объявлен режим нерабочих дней с 30 марта 2020 года по 08 мая 2020 года.

На территории г. Москвы был введен режим повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции. Указом Мэра г. Москвы № 12-УМ от 05 марта 2020 года был введен режим самоизоляции граждан с запретом покидать места проживания, за исключением некоторых случаев.

Следующим этапом введения ограничительных мер стала приостановка с 28 марта 2020 года деятельности объектов розничной торговли (п.3.2 Указа Мэра г. Москвы №31-УМ от 26 марта 2020 года «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ»).

В обоснование иска истец указал следующее: те факторы, которые с даты заключения договора аренды и до 2019 года включительно являлись преимуществами данного объекта, в 2020 году стали причиной серьезной убыточности супермаркета; по мнению арендатора, существенное изменение обстоятельств выразилось в снижении посещаемости магазина, падении показателей выручки, снижении доступности магазина для посетителей, изменении рыночного уровня ставок арендной платы; необходимость расторжения договора аренды обусловлена распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV); распространение инфекции и снижение трафика посетителей в помещении – обстоятельства, которые истец, как арендатор, не мог предвидеть при заключении договора аренды; соглашения о расторжении договора во внесудебном порядке стороны не достигли.

Претензионный порядок соблюден.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно «Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 21.04.2020) (вопрос № 8) эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры или режим самоизоляции могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании ст. 451 ГК РФ.

В «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 30.04.2020) указано, что существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к настоящему спору истцом доказаны условия для применения ст. 451 ГК РФ.

Стороны договора аренды нежилого помещения при его заключении исходили из определенных обстоятельств.

При этом арендатор, заключая договор аренды, ориентировался на определенную посещаемость магазина, который располагался в арендованном помещении, что влияло на согласование условий о сроке действия договора аренды, размер арендной платы и других условий аренды.

В целях квалификации последствий пандемии новой коронавирусной инфекции Covid-2019 в качестве существенно изменившихся обстоятельств, являющихся оснований для расторжения договора аренды, могут оцениваться различные факторы, имеющие значение для конкретного дела, к которым, в частности, могут быть отнесены: посещаемость торгового объекта, изменение объема выручки, изменение рыночной ставки арендной платы и иные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении конкретного договора аренды нежилого помещения в целях размещения торгового объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что в результате последствий пандемии новой коронавирусной инфекции Covid-2019 посещаемость и выручка магазина «Перекресток», расположенного в помещении, арендованном по договору аренды нежилого помещения, снизились.

Баланс интересов сторон применительно к институту существенного изменения обстоятельств рассматривается как соотношение предоставлений контрагентов. Предоставлением со стороны арендатора является арендная плата, со стороны арендатора – помещение для размещения стационарного торгового объекта - магазина.

В договоре аренды не содержится специальных условий о перераспределении рисков, связанных с существенным изменением обстоятельств, в связи с чем негативные последствия, вызванные этими обстоятельствами, исходя из принципа равенства участников гражданских правоотношений, не могут быть возложены в полном объеме исключительно на одну из сторон.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды помещение должно использоваться согласно его целевому назначению: розничная торговля продуктами питания и сопутствующими товарами и услугами, алкогольной продукцией, производство хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов, торговля табачными изделиями, цветами, а также размещение точки общепита, административных и складских помещений, сдача в последующую субаренду.

Установив целевое назначение использования арендуемого помещения, стороны подтвердили, что истец вносит арендную плату за использование помещения именно в целях розничной торговли.

Ввиду последствий пандемии новой коронавирусной инфекции Covid-2019 использование помещения по его целевому назначению в изменившихся условиях оказалось невозможным в той мере, на которую истец рассчитывал при заключении договора аренды.

Следует отметить, что арендодатель не уменьшал арендную плату, в том числе на период введения ограничительных мер, не предоставлял арендные каникулы (доказательства обратного суду не представлены).

В сложившейся ситуации сохранение договора аренды повлечет нарушение баланса интересов сторон.

В обоснование требований истцом приведены данные ключевого показателя EBITDA магазина «Перекресток», согласно которому в арендуемом помещении в 2020 году (в период пандемии) показатель EBITDA снизился на 36 576 человек, то есть, 78 %, посещаемость магазина за 3 кв. 2020 года по сравнению с 3 кв. 2019 года снизилась на 38,93 %, а за 9 месяцев 2020 года по сравнению с 2019 годом снизилась на 43,68 %. Данные показателя EBITDA относятся к финансовым показателям и не были оспорены ответчиком. («EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) – прибыльдовычетапроцентов, налоговиамортизации. EBITDA показывает финансовый результат компании, исключая влияние эффекта структуры капитала (процентов, уплаченных по заемным средствам), налоговых ставок и амортизационной политики организации. EBITDA позволяет оценить денежный поток, исключив амортизацию. Показатель EBITDA рассчитывается по отчетности МСФО и используется для оценки финансового положения и стоимости компаний).

Судом отклонены доводы ответчика о том, что при разрешении настоящего спора необходимо учитывать показатель торговой сети в целом, а не отдельного магазина, поскольку представленные истцом показатели подтверждают, что результаты финансово-экономической деятельности магазина «Перекресток» по адресу: <...>, и показатели группы компаний X5 Retail Group в целом не находятся в прямой зависимости; при этом при наличии прибыли у всей группы компаний Х5 Retail Group, в которую входят более 16 тысяч магазинов нескольких торговых сетей, конкретный магазин «Перекресток» на Протопоповском переулке в результате пандемии Covid-2019 показывает существенные убыточные показатели.

Таким образом, наличие условий для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, в результате последствий пандемии covid-2019 должно оцениваться применительно к посещаемости и выручке конкретного магазина, расположенного в помещении, являющимся предметом этого договора аренды, а не к финансовым показателям хозяйствующего субъекта или группы лиц, в которую входит этот субъект, в целом.

Декларация по налогу на прибыль, промежуточная финансовая отчетность, бухгалтерская документация составляются в отношении юридического лица или группы лиц и не отражают данных по отдельно взятым торговым точкам.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Принцип добросовестности является одним из основополагающих принципов гражданского права. В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Положения статьи 451 ГК РФ должны быть истолкованы в системной взаимосвязи с принципом добросовестности, что предполагает недопустимость стороны договора, в адрес которой поступило предложение о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, необоснованно и немотивированно отказываться соответственно от пересмотра его условий или его расторжения.

В п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение, согласно которому, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

По смыслу статьи 451 ГК РФ отказ от изменения или расторжения договора не допустим в случае, если в результате существенного изменения обстоятельств нарушается баланс интересов сторон договора, и одна из сторон ставится в заведомо более невыгодное положение по сравнению с другой стороной. Риск негативных последствий, вызванных существенно изменившимися обстоятельствами, если иное прямо и недвусмысленно не предусмотрено договором, не может быть возложен исключительно на одну сторону, а другая сторона – полностью освобождена от таких последствий.

При таких обстоятельствах суд признает требование о расторжении договора аренды обоснованным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по оплате государственной полшины распределены в порядке статьи 110 АПК РФ. Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 22.10.2009 №01-6/12120-х5, заключенный ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.12.2011) и ЗАКРЫТЫМ АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.12.2011) в пользуЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова