Гражданский кодекс часть 1

04.07.2007г. между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «АльтМастер» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № 1-Г (далее - «Договор»), в отношении нежилых помещений общей площадью 173,7 кв.м., расположенных на 1 этаже нежилого здания по адресу: <...>. Указанный Договор зарегистрирован Управлением Федеральной Регистрационной Службы по г. Москве 18.09.2007г. за№ 77-77-11/097/2007-452.

В настоящее время Договор расторгнут с 31.12.2013г. на основании одностороннего отказа Арендодателя от Договора, содержащегося в Уведомлении от 11.12.2013г., нежилые помещения освобождены Арендатором 20.12.2013г.

С письменного согласия Арендодателя Арендатор в период 2007-2010гг. произвел в Помещении неотделимые улучшения.

Неотделимые улучшения произведены нашей организацией за свой счет, на основании договоров, заключенных ООО «АльтМастер» с подрядными организациями (копии договоров, актов приемки выполненных работ и платежных поручений на оплату выполненных работ прилагаются).

Стоимость указанных выше неотделимых улучшений на момент возврата Помещений Арендодателю определена ООО «Профессиональная Группа Оценки», отчет № Н-13-291177/1 «Об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений, ремонтно-строительных работ, санитарно-технического оборудования и материалов, проведенных и установленных в нежилом помещении, общей площадью 173,7 кв.м., расположенном по адресу: <...>», и составляет 18 384 917 рублей.

Претензия о возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «АльтМастер» в арендуемом Помещении, направлялась Ответчику 01.07.2014г., ответа до настоящего времени не получено.

Ответчик исковые требования не признает согласно доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

04.07.2007г. между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «АльтМастер» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № 1-Г (далее - «Договор»), в отношении нежилых помещений общей площадью 173,7 кв.м., расположенных на 1 этаже нежилого здания по адресу: <...>. Помещения состоят из пом. IV №№ 3,4,5,6,7,12,13,14,15,16,17,18,21,22б и расположены на 1-ом этаже.

Состояние помещений на момент их передачи во владение Истца отражено в Акте приемки-передачи № 1 от 04.07.2007, в котором указано, что Арендуемые помещения передаются в удовлетворительном состоянии. Электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция и кондиционирование, канализация имеются. Арендуемые помещения пригодны для их дальнейшего использования в соответствии с целями Договора аренды № 1-Г от 04 июля 2007 (для использования под предприятие общепита (ресторан) и административные цели) и в целом соответствуют требованиям по их эксплуатации.

Ответчик подтверждает, что на момент предъявления Истцом требований, действие Договора аренды нежилого помещения № 1-Г от 04.07.2007 прекращено.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Истец указывает, что с письменного согласия Арендодателя Арендатор в период 2007-2010гг. произвел в помещении следующие неотделимые улучшения.

A) Общая площадь всех помещений, в которых производились ремонтно-строительные работы (до их проведения) составляла 322,0 кв.м. (с учетом площадей, арендуемых по Договору, а также арендуемых на основании Договора аренды нежилого помещения № 1-М от 04.07.2007г., заключенного с супругом Ответчика ИП ФИО7) В результате проведенных ремонтно-строительных работ и переоборудования, общая площадь помещений увеличилась и составила 351,9 кв.м. Также ремонтно-строительные работы были произведены в подвале, площадью 91,3 кв.м. (на момент заключения Договора подвал в помещении отсутствовал: он был обнаружен и расчищен Арендатором). Итого площадь помещения составила 443,2 кв.м., что отражено в документах технической инвентаризации ТБТИ Центральное, по результатам обследования от 23.05.2008г.

Б) Состояние и уровень отделки помещений, а также данные об установленных неотделимых улучшениях, санитарно-техническом оборудовании и использованных при проведении ремонта материалах в нежилом помещении, общей площадью 443,2 кв.м., указаны в Таблице.

B) В помещениях №№ 8, 9, 10, 12, 13, 14 произведены работы по усилению и устройству проемов в несущих стенах; помещения подвала V 21,22,20,19,18,17,14,10 восстановлены; произведена частичная замена перекрытий (залиты железобетонные перекрытия); выполнены работы по устройству систем водопровода, канализации, приточно-вытяжной вентиляции, замена системы отопления (замена ИТП, гребенок), смонтирована система пожарной сигнализации. Выполнены работы (проектные, согласовательные и СМР) по подведению электрической мощности 175 кВт.

Г) На кровле установлено оборудование приточно-вытяжной вентиляции и дымоудаления: вентилятор KOPvF WNK 200/1 400мЗ/ч; вентилятор BP 300-45-4,0 7140 мЗ/ч; шумоглушитель KORF SG 90-50; вентилятор KORF WRW 90-50/45.6D 5580 мЗ/ч; наружный блок AOY18R 2,15 кВт; наружный блок AOY9R 0.94 кВт; шумоглушитель KORF SG 100-50; вентилятор KORF WRW 100-50/63.4D 7690 мЗ/ч; электрический калорифер 2 шт; вентилятор BP 300-45-4,0 6560 мЗ/ч; вентилятор KORF WRW 60-35/31.4D 1900мЗ/ч.

Вместе с тем, согласно договору аренды арендуемая площадь составляет 173,7 кв.м. Подвал площадью 91,3 кв.м., кровля предметом аренды не являлись. Дополнительное соглашение с учетом п. 7.6 договора сторонами не заключался.

Следовательно, работы, произведенные в подвале и на кровле не могут рассматриваться в качестве неотделимых улучшений в порядке ст. 623 ГК РФ.

Стоимость указанных выше неотделимых улучшений на момент возврата Помещений Арендодателю определенная ООО «Профессиональная Группа Оценки»( отчет № Н-13-291177/1) в размере 18 384 917 рублей. не может быть признана достоверной.

В период действия Договора аренды нежилого помещения № 1-Г от 04.07.2007, а также после его окончания, арендодатель не получил от истца какой-либо документации, позволяющей однозначно установить факт улучшения имущества, ранееарендованного истцом, хотя и требовал ее предоставления.Помещения возвращены Истцом без передачи какой-либо строительной и/или технической документации относительно заявленных Истцом улучшений. Между тем, непредставление Истцом технической и строительной документации относительно произведенных работ, что в первую очередь касается скрытых работ (усиление проемов, схем прокладки коммуникаций, инженерных сетей, датчиков пожарной сигнализации и т.п.), не позволяют арендодателю нормально эксплуатировать помещения после так называемых неотделимых улучшений, произведенных истцом. Документация на установленное оборудование арендодателю не передана (технические паспорта, техническое описание оборудования и пр.).

Состояние помещений, выбывших из владения Истца, следует оценить как «несоответствующие» требованиям Договора аренды нежилого помещения № 1-Г от 04.07.2007, поскольку на момент возврата помещения немогут использоваться в соответствии с их целевым назначением без проведения ремонтных работ, тем более, что Истец передав помещения в измененном виде, не передал арендодателю принадлежности и относящиеся к нему документы (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

В период действия Договора аренды нежилого помещения № 1-Г от 04.07.2007 Истец неоднократно производил работы по ремонту помещения, однако такой ремонт был вызван не «плохим» состоянием помещения, но желанием самого Истца изменить «концепцию» своего ресторанного бизнеса.

Как следует из материалов дела, истцом произведены работы по устройству нового входа, усилению проемов, увеличение оконных проемов, устройство печи с дымоходом и грилем, бетонирование перекрытий, возведение кирпичных перегородок, кирпичной кладки стен, устройство канализации, водопровода, отопления и др.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Истцом представлен проект увеличения 13 оконных проемов и устройств входной группы в ресторан при условии согласования с Москомнаследия.

Реконструктивные работы на фасаде согласованы Мосгорнаслением 29.04.2004, т.е.до заключения договора аренды.

Согласно протоколу № 20 от 02.10.2007 Москомархитектура согласилась с проектом увеличения оконных проемов по высоте и устройству входа.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Разрешение на реконструкцию объекта аренды, а также разрешение на ввод в эксплуатацию суду не представлены.

При изложенных обстоятельствах, произведенные истцом работы без соответствующих разрешений, не могут быть признаны улучшениями объекта аренды.

В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов, участвующих в деле лиц, оценки представленных в дело доказательств, суд пришел к выводу, что истец не доказалобстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований.

Исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ относятся наистца.

Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 330, 606, 623 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 123, 156, 167, 170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его изготовления в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.И. Никонова