Гражданский кодекс часть 1

от ответчика – ФИО2 – консультант, по доверенности от 09.01.2017г. №33-Д-9/17; после перерыва – ФИО3 – советник, по доверенности от 09.01.2017г. №33-Д-6/17

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОН-МАРКЕТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 119034, <...>, офис IX, дата регистрации 09.09.1997г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.), Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки "АВЕРС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 199034, <...>, офис 12Н, дата регистрации 29.06.1998 г.)

третье лицо: Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендой платы и односторонней сделки недействительной

Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 26.01.2017г. – 01.02.2017г.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН-МАРКЕТ» обратилось в суд с иском, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков», к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 617А, определенной ООО «Центр оценки «Аверс» в отчете от 04.10.2013г. №880-14/2013/АР, оформленной уведомлением Департамента от 21.04.2015г. №33-6-11382/15-(0)-0; признании сделки по изменению размера арендной платы по договору аренды от 23.03.2015г. №10-00094/05 недействительной.

Определением суда от 22.09.2015г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу Арбитражного суда г. Москвы №А40-69701/14-28-577.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2016 г. по делу №А40-69701/14-28-577 производство по дел прекращено.

Исковые требования, мотивированы тем, что составленный отчет об оценке, на основании которого Департаментом установлена рыночная стоимость арендой платы не соответствует федеральным стандартам оценки, а уведомление, на основании которого установлено изменение ставки арендной платы, является недействительной сделкой.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в соответствии с которым просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в соответствии со ст.ст. 121, 122 АПК РФ, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

23.03.20105г. между ООО «Фон-Маркет» (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) был заключён договор аренды №10-00094/05, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 2003,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Зеленоград, корп. 617А, подвал. комн. В, Г, пом. I, комн. 18-38, 38а, 38б, пом. 39-49; 53, 57, 60, пом. II комн. 1-7, 1 этаж, комн. Г пом. II, комн. 2, 3, 7-23, пом. VII, комн. 1, пом. IX комн. 1-9, 2 этаж пом. I комн. 18-22. Технические характеристики и иные сведения об объекте указанные в техническом паспорте БТИ № 4306/22 по состоянию на 09.11.2004 г. (п.1.1.). Срок договора с 01.04.2005 г. по 31.03.2015 г. (п. 2.1.). Согласно п. 5.1.4 договора, арендодатель ежегодно производит корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи с изменением методики расчета арендной платы; с изменением базовой стоимости 1 кв.м. строительства; с изменением коэффициента реновации; изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды; при переуступке прав и обязанностей по договору (п.5.1.4). Согласно п. 6.6 договора, в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменённой в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения (п.6.6.).

Уведомлением от 21.04.2015г. №33-6-11382/15-(0)-0 Департамент указал на изменение ставки арендной платы за 1 кв.м. в год 9.298,1 кв.м. в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012г. №809-ПП, рыночная ставка арендной платы указан ас учетом коэффициента дефлятора в 2015 г. (руб.кв.м. в год).

По мнению истца, отчет выполненный по заказу Департамента ООО «Центр оценки «Аверс» дата составления от 15.07.2013г. №880-14/2013-Ар, - выполнен с нарушением федеральных стандартов оценки, осмотр не проводился, износ и устаревание не были учтены, документ выполнен методами массовой оценки по аналогам кадастровой оценки, в то время, как в соответствии со ст. 7 ФЗ от 29.07.198 г. № 135-ФЗ должна быть применена рыночная стоимость, определённая на основании индивидуального заключения независимого оценщика; оценка произведена в предположении. Из указанных допущений (стр.495 т. 1 отчета в пп. 5 и 6 раздела 4.2 «Особые допущения и ограничительные условия» следует, что в отчете проведана не оценка конкретного арендуемого помещения, а некоего типового по физическим характеристикам объекта, находящееся в том же месте, истец считает, что представленный отчет свидетельствует о проведении массовой оценки, и не является отчетом об оценке индивидуального объекта аренды, что противоречит действующему законодательству «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным Стандартам оценки.

Согласно отчету от 03.07.2015г. №156291, выполненному по заказу истца обществом «ППО-Консалт», рыночная стоимость права пользования на условиях аренды за 1 кв.м. в год без учета НДС и операционных расходов составляет в размер 4.883 руб., в год за объект недвижимости без учета НДС и операционных расходов 9.782.114 руб.

Поскольку, отчет ООО «Центр оценки «Аверс» выполнен с существенными нарушения Федеральным стандартов оцени, что повлияло на его достоверность и привело к повышению рыночной стоимости объекта недвижимости, то, по мнению истца, отчет является недостоверным, а сделка по изменению одностороннем порядке размера арендной платы за объект недвижимого имущества по договору аренды от 23.03.2005г. №10-00094/05, заключенного с Департаментом имущества города Москвы, является недействительной.

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N800-ПП (ред. от 10.2013) "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" и Постановление Правительства Москвы от 12.2012 N809-ПП (ред. от 18.06.2014) "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной в города Москвы" являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Положения данных постановлений носят публичный характер и являются обязательными.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» с 1 января 2014 г. имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 рублей за кв. м в год, предоставляется субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда менее 300 кв.м, а также субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда более 300 кв.м и осуществляющим приоритетные для города виды деятельности, по решению Межведомственной миссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства.

В соответствии с п. 2.4 вышеуказанного постановления иным субъектам малого предпринимательства, арендующим нежилые помещения имущественной казны площадью свыше 300 кв.м, по действующим договорам аренды, заключенным без поведения торгов, арендная плата определяется на основании заключения зависимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 01.07.2013 №424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении вменений в правовые акты Правительства Москвы» решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства.

В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы №800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, «о не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 №424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10.105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Независимой оценочной компанией, на основании заключенного Департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет от 04.10.2013 №180-14/2013-С и положительное Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

Согласно произведенной 04.10.2013 рыночной оценке арендная ставка по договору аренды №10-00094/05 от 23.03.2005 составляет 9 298 руб. за 1 кв.м в год (без учета НДС) с учетом коэффициента дефлятора 1,1.

В связи с отсутствием обращения от ООО «Фон-маркет» по вопросу установления льготной ставки арендной платы на 2015 год по договору аренды от 110-00094/05 от 23.03.2005 установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 9 298 руб. за 1 кв.м в год.

Следовательно, требования, предусмотренные пунктом 2.4 Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, Департаментом городского имущества выполнены.

Кроме того, согласно условиям договора аренды № 10-00094/05 от 23.03.2005 (п. 6.6) установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, вставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

В этом случае Департамент заказным письмом с уведомлением сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и срока платежа. Данное вменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента направления такого извещения.

В п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится следующее разъяснение: Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование, установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично- правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку эго предусмотрено самим договором.

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует вменения договора аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, в договоре, прошедшем государственную регистрацию, установлена конкретная процедура изменения ставки арендной платы, изменения в договор в указанной части не вносились, возможность установления ставки по соглашению сторон либо по результатам направления предложения по ставке со стороны арендатора договором не предусмотрена.

На основании изложенного, требование о признании сделки по изменению в одностороннем порядке размере арендной платы по договору аренды от 23.03.2005 №№0094/05, оформленной уведомлением от 21.04.2015 №33-6-11383/15-(0)-0 - действительной не подлежит удовлетворения, поскольку не соответствует нормам действующего законодательства и условиям договора аренды.

В соответствии с условиями договора аренды право ответчика на одностороннее изменение арендной платы в сторону увеличения предусмотрено сторонами по условиям спорного договора, что соответствует положениям части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Увеличение рыночной стоимости арендной платы до 12.236руб. за кв.м. установлено отчетом ООО «Центр оценки Аверс».

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной сдельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, казанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора и договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении витражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной зависимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом травления юридического лица).

В обоснование о недостоверности результатов проведенной оценки истцом представлен иной отчет, выполненный ООО «ППО-Консалт».

В соответствии со ст. 17.1 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации денщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деяельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Некоммерческим партнерством СРОО «Деловой союз оценщиков» дано положительное экспертное заключение от 06.11.2013.

По итогам экспертизы отчета установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорных помещений соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается.

НП СРО «Деловой союз оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение №1173/11/13 от 06.11.2013г. на отчет от 04.10.2013 №880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненный ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС».

Экспертное заключение №1173/11/13 от 06.11.2013г. содержит следующие выводы:

Содержание отчета соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз оценщиков».

Методические основы определения стоимости изложены в отчете достаточно полно, применение использованных методов для определения (стоимости объекта оценки достаточно обоснованно. Замечаний по применению подходов, методов и произведенным расчетам нет. Определение рыночной стоимости объекта оценки соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости. Эксперт проверил обоснованность принятых оценщиками ключевых допущений и предположений, полноту и правильность порядка расчета, обоснования и вывода итогового результата стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата.

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости, определенной оценщиком, экспертом были сделаны: анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверочные расчеты стоимости объекта оценки на основании используемых оценщиком в отчете подходов 7 и методов. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Проверка соответствия результатов расчета рыночной стоимости, полученных экспертом, результатам расчетов оценщика, отраженных в отчете. В итоге проведенных поверочных выборочных расчетов эксперт подтверждает полученные итоговые значения стоимости права пользования объектами нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, с учетом сделанных оценщиком особых допущений.

Экспертом сделаны следующие выводы: отчет выполнен на высоком профессиональном уровне. Проведенные экспертом проверка полноты и достоверности проведенных расчетов при определении стоимости объекта оценки не выявили некорректности и ошибочности. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованности и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил (величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Рекомендация Экспертного совета НП СРО «ДСО» - рекомендовать отчет как соответствующий ст. 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Раздел 5 содержит общее заключение по отчету: Отчет признается как соответствующий ст. 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности» по следующим причинам:

Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз оценщиков»,

Методические основы определения стоимости изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению методов и произведенным расчетам нет.

Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам, замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Отчет признан соответствующим статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального кона «Об оценочной деятельности». Нарушений федеральных стандартов оценки и иных требований действующего законодательства при проведении оценочной деятельности судом не установлено.

В данном случае действия арендодателя правомерны, соответствуют положениям договора и действующего гражданского законодательства. Поэтому исковые требования арендатора о признании недействительным самого уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы/признании недействительной односторонней сделки, совершенной арендодателем в виде уведомления об изменении размера арендной платы будут, признаются судом необоснованными.

Более того, изменение размера платы в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Недостоверность отчета в данном случае судом не установлена, его действительность была предметом рассмотрения по делу №А40-243746/15-77-259.

В отношении отчёта, выполненного ООО «АВЕРС», в рамках арбитражного дела №А40-69701/2014-28-577 определением от 06.02.2015 года определением суда назначена комплексная оценочная и нормативно методическая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению РФЦСЭ при Минюсте России.

Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения Российского Федерального центра судебной экспертизы при Минюсте России, от 15.06.2016г. №685/19-3, по результатам проведенной в рамках дела №А40-69701/14 судебной экспертизы, отчет №880-14/2013-Ар от 15.07.2013г. соответствует ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

Эксперт ФИО4, проводивший указанную судебную экспертизу в рамках дела №А40-69701/14, предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, что также подтверждается копией соответствующей подписки в составе экспертного заключения.

Указанное заключение оценивается судом наряду с иными доказательствами, представленными сторонами в материалы дела в соответствии со ст.71 АПК РФ.

С учетом указанного, суд приходит к выводу о соответствии указанного отчета - №880-14/2013-Ар от 15.07.2013г. требованиям нормативных положений в области оценки, доказательств обратного истцом суду не представлено.

Таким образом, довод истца о том, что отчет ООО «АВЕРС» выполнен с существенными нарушениями, является недействительным и не соответствует действующему законодательству, - не подтвержден документально.

При изложенных обстоятельствах, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Госпошлина распределяется судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 71, 75, 101-103, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина