Решение № А40-134330/16-156-1248 от 06.12.2018 АС города Москвы

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

декабря 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Эльдеева А.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловым С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>) (прежнее наименование - АО «АИЖК»)  (до процессуального правопреемства - АО «АФЖС» (ИНН <***>)) к ООО «Территория-Иннополис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица - МКУ «Исполнительный комитет города Иннополис», АНО «Фонд развития города Инополис», АНО «Университет Иннополис», АО «Особая экономическая зона Иннополис», АО «Иннополис-Сити» об обращении взыскания на заложенное имущество, при участии представителей: согласно протоколу,

 УСТАНОВИЛ:

АО «АФЖС» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ООО «Территория-Иннополис » с исковыми требованиями:

обратить взыскание на заложенное по кредитному договору №024/14-рк от 26.12.2014 года имущество - 85 (Восемьдесят пять) жилых помещений (квартир), расположенных в одном многоквартирном доме, находящегося по адресу: Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, муниципальное образование «город Иннополис», д. 1, к. 2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 245 104 000 руб.

Определением суда от 28.10.2016 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда г.Москвы по делу №А40-119766/16-162-1053, по иску АО «АФЖС» к ООО «Территория-Иннополис», которым должен быть установлен размер задолженности заемщика (ООО «Территория-Иннополис») по кредитному договору №024/14-рк от 26.12.2014, в обеспечение исполнения которого заложено спорное имущество, в отношении которого заявлены исковые требования об обращении взыскания по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу №А40-119766/16-162-1053 взыскано с ООО «Территория-Иннополис» в пользу АО «АФЖС» 244 166 654 руб. 86 коп. долга и 200 000 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу №А40-119766/16 отменено в части отказа в иске о взыскании процентов по договору и пени. Взыскано с ООО «Территория-Иннополис» в пользу АО «АФЖС» проценты по кредиту в размере 8 774 543,49 руб. (из них: 5 029 133,93 - проценты за отсрочку, 67 354,47 - просроченные проценты за отсрочку, 319 151,17 руб. - начисленные проценты на дату расчета, 3 358 903,92 - просроченные проценты) и пени по договору в размере 229 656,82 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.06.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 в неотмененной части и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу №А40-119766/16 оставлены без изменения.

Определением суда от 18.01.2018 по делу №А40-119766/16-162-1053 произведена процессуальная замена истца по  делу №А40-119766/16-162-1053 с АО «АФЖС» (ИНН <***>) на АО «АИЖК»  (ИНН <***>), в связи с заключением между ними договора купли-продажи закладных № 01/3134-17, согласно которому АО «АИЖК» приобрело право требования к ООО «Территория-Иннополис».

Определением суда от 30.03.2017 производство по настоящему делу возобновлено.

Определением суда от 02.05.2017 дело №А40-134330/16-156-1248, рассматриваемое судьей Комаровым А.А., передано на рассмотрение судье Эльдееву А.А.

Определением суда от 25.09.2017 по настоящему назначалась судебная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества, которая была поручена АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ (адрес: 125009, <...>, тел. 8 (495) 660-5868, e-mail: info@soex.ru), эксперту ФИО1, на разрешение эксперту поставлен вопрос:

- Какова рыночная стоимость заложенного имущества – каждой из 85 квартир (с кадастровыми номерами: 16:15:041001:1637, 16:15:041001:1549, 16:15:041001:1503, 16:15:041001:1581, 16:15:041001:1552, 16:15:041001:1628, 16:15:041001:1616, 16:15:041001:1605, 16:15:041001:1530, 16:15:041001:1595, 16:15:041001:1482, 16:15:041001:1471, 16:15:041001:1588, 16:15:041001:1615, 16:15:041001:1598, 16:15:041001:1578, 16:15:041001:1566, 16:15:041001:1506, 16:15:041001:1580, 16:15:041001:1543, 16:15:041001:1592, 16:15:041001:1608, 16:15:041001:1523, 16:15:041001:1607, 16:15:041001:1594, 16:15:041001:1638, 16:15:041001:1562, 16:15:041001:1502, 16:15:041001:1481, 16:15:041001:1620, 16:15:041001:1550, 16:15:041001:1641, 16:15:041001:1636, 16:15:041001:1524, 16:15:041001:1507, 16:15:041001:1496, 16:15:041001:1470, 16:15:041001:1479, 16:15:041001:1473, 16:15:041001:1529, 16:15:041001:1548, 16:15:041001:1571, 16:15:041001:1587, 16:15:041001:1597, 16:15:041001:1617, 16:15:041001:1518, 16:15:041001:1488, 16:15:041001:1494, 16:15:041001:1516, 16:15:041001:1531, 16:15:041001:1542, 16:15:041001:1573, 16:15:041001:1613, 16:15:041001:1601, 16:15:041001:1586, 16:15:041001:1495, 16:15:041001:1624, 16:15:041001:1632, 16:15:041001:1639, 16:15:041001:1640, 16:15:041001:1515, 16:15:041001:1484, 16:15:041001:1559, 16:15:041001:1572, 16:15:041001:1582, 16:15:041001:1487, 16:15:041001:1500, 16:15:041001:1477, 16:15:041001:1528, 16:15:041001:1551, 16:15:041001:1472, 16:15:041001:1490, 16:15:041001:1508, 16:15:041001:1564, 16:15:041001:1537, 16:15:041001:1556, 16:15:041001:1570, 16:15:041001:1596, 16:15:041001:1619, 16:15:041001:1511, 16:15:041001:1519, 16:15:041001:1534, 16:15:041001:1544, 16:15:041001:1557, 16:15:041001:1539, расположенных в доме по адресу: Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, муниципальное образование «город Иннополис», д.1/2 на момент проведения оценки.

В материалы дела представлено заключение эксперта от 15.10.2018 №026-21-00077, в котором указано, что общая рыночная стоимость заложенного имущества по состоянию на 08.10.2018 составляет 334 237 992 руб., а также указана рыночная стоимость каждой из 85 квартиры отдельно.

Определением суда от 22.02.2018 по настоящему делу (оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018) заменен истец по настоящему делу с АО «АФЖС» (ИНН <***>) на АО «АИЖК»  (ИНН <***>), в связи с заключением между ними договора купли-продажи закладных №01/3134-17, в соответствии с которым АО «АИЖК» была передана закладная, выданная ООО «Территория-Иннополис», удостоверяющая права кредитора по кредитному договору от 26.12.2014 №024/14-рк и залогодержателем квартир, являющихся предметом залога, на который истец просит суд обратить взыскание подлежащим удовлетворению.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения спора в отсутствие полномочных представителей указанных лиц, учитывая, что о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Устное ходатайство истца об изменении его наименования с АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ» удовлетворено судом протокольным определением в порядке ст. 124 АПК РФ.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам, с учетом результатов экспертизы, письменно просил суд установить начальную продажную цену заложенных квартир в общем размере 267 390 393, 60 руб. = (334 237 992 – 20%).

Ответчик в письменном отзыве указал, что дом, в котором расположены спорные квартиры, является наемным, арендаторами являются третьи лица по делу, порядок обращения взыскания на заложенные квартиры должен проводиться в соответствии ст.ст.91.16, 91.17 Жилищного кодекса РФ и ст.77.1 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Третьи лица, являющиеся арендаторами спорных квартир, в письменных отзывах позицию ответчика поддержали.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

26 декабря 2014 года между «НОТА-Банк» (Открытое акционерное общество) (Банк) и Обществом с ограниченной ответственностью «Территория-Иннополис» (Заемщик) заключен кредитный договор №024/14-рк, в соответствии с которым Заемщику были предоставлены денежные средства (кредит).

Кредитный договор заключен на следующих условиях:

- сумма кредита - 197 347 408,16 руб.;

- срок кредита - 240 мес.;

- целевое использование кредита - для приобретения Заемщиком в собственность имущества в составе: 85 (восемьдесят пять) жилых помещений (квартир), расположенных в одном многоквартирном доме, находящегося по адресу: Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, муниципальное образование «город Иннополис», д. 1, к. 2 (Квартиры), путем участия в договоре №4 соинвестирования в строительство объекта от 15.12.2014г., заключенного Заемщиком с ООО «Территория-Казань» (договор инвестирования);

- порядок возврата кредита и уплаты процентов - ежемесячно в размере платежа, определенного Кредитным договором;

- проценты за пользование кредитом- 5,98 % годовых;

- пени  в  размере 0,1% от суммы  просроченного платежа за  каждый календарный день просрочки;

- обеспечение исполнения обязательств - ипотека Квартир, имущественное страхование.

Банком обязательства по Кредитному договору исполнены, заемщику предоставлены денежные средства по кредиту.

В обеспечение обязательств по Кредитному договору, в силу указания норм статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) у Банка возникло право залога на Квартиры, удостоверенное закладной, выданной Банку Управлением Росреестра по Республике Татарстан 26.12.2014 (далее - Закладная).

Перечень заложенных Квартир указан в Приложении к Кредитному договору от 26.12.2014 №024-14-рк, а также в Закладной.

30.12.2014 года права по Закладной, выданной в удостоверение прав кредитора по Кредитному договору и залогодержателя Квартир, были переданы АО «АФЖС» (до переименования - ОАО «АФЖС»), о чем учинена соответствующая отметка в Закладной.

В соответствии с нормами ст. 48 Закона об ипотеке Истцу в настоящее время принадлежат все удостоверенные Закладной права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному Закладной обязательству.

Ответчик не исполнил обязательства по Кредитному договору.

В соответствии с положениями Кредитного договора Ответчик обязался возвратить кредит, уплачивать проценты за пользование кредитом, начисляемые в порядке, установленном Кредитным договором.

В нарушение условий Кредитного договора Ответчик систематически нарушил обязательства по своевременному и полному возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, при этом допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней.

В связи с неисполнением обязательств, согласно п. 5.2.7. Кредитного договора, 06.04.2016 года Ответчику предъявлено письменное исх. №03-555-АН от 06.04.2016 требование о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, которое ответчиком не исполнено.

АО «АФЖС» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Территория-Иннополис» о взыскании задолженности по Кредитному договору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу №А40-119766/16-162-1053 взыскано с ООО «Территория-Иннополис» в пользу АО «АФЖС» 244 166 654 руб. 86 коп. долга и 200 000 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу №А40-119766/16 отменено в части отказа в иске о взыскании процентов по договору и пени. Взыскано с ООО «Территория-Иннополис» в пользу АО «АФЖС» проценты по кредиту в размере 8 774 543,49 руб. (из них: 5 029 133,93 - проценты за отсрочку, 67 354,47 - просроченные проценты за отсрочку, 319 151,17 руб. - начисленные проценты на дату расчета, 3 358 903,92 - просроченные проценты) и пени по договору в размере 229 656,82 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.06.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 в неотмененной части и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу №А40-119766/16 оставлены без изменения.

В соответствии со ст.69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившие в законную силу указанные судебные акты по делу №А40-119766/16-162-1053 имеют преюдициальное значение для данного дела.

Указанными судебными актами установлены обстоятельства возникновения между Банком и заемщиком обязательств по Кредитному договору, по Закладной, на соответствующих условиях, предоставления Банком Заемщику кредита в соответствующей сумме, неисполнения Заемщиком обязательств по Кредитному договору, которыми взыскана установленная судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции задолженность по кредиту, а также установлено, что права требования к Заемщику перешли от Банка к АО «АИЖК» (ИНН <***>).

Согласно п. 5.2.8. Кредитного договора нарушение Ответчиком условий Кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество - Квартиры для удовлетворения за счет этого имущества требований к Ответчику, согласно ст. 50 Закона об ипотеке, 348 ГК РФ.

В соответствии с Отчетом об оценке №01-580-326/14 от 26.12.2014 г., а также информацией из Закладной, рыночная стоимость предмета залога (85 Квартир) составляет 306 380 000 руб.

В соответствии пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога.

В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 ГК РФ).

Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

В случае объявления несостоявшимися публичных торгов по продаже предмета залога в целом в связи с тем, что на торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением о продаже имущества, составляющего предмет залога, по отдельности, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 АПК РФ.

Принимая во внимание, представленное в материалы дела заключение эксперта от 15.10.2018 №026-21-00077, в рамках проведенной судебной экспертизы, в котором указано, что общая рыночная стоимость заложенного имущества по состоянию на 08.10.2018 составляет 334 237 992 руб., а также указана рыночная стоимость каждой из 85 квартиры отдельно, общая начальная продажная цена заложенных квартир составляет 267 390 393, 60 руб. = (334 237 992 – 20%).

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по спорному кредитному договору в установленные сроки, переходом прав требований взыскания заложенности по кредиту и - права обращения взыскания на заложенное имущество (квартиры) по Закладной к Истцу, заявлены исковые требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В  соответствии со ст. 810 ГК РФ  заемщик  обязан  возвратить полученную  сумму в  срок и в порядке,  которые предусмотрены  договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено доказательств исполнения обязательств по кредитному договору в установленные сроки и на дату рассмотрения спора.

Указанные в отзыве ответчика и третьих лиц обстоятельства, в т.ч., что квартиры, в отношении которого истец просит суд обратить взыскание, располагаются в Наемном доме, со ссылками на статьи  Жилищного кодекса РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не являются основаниями для отказа истцу в иске с учетом предмета спора – обращение взыскание на заложенное в обеспечение исполнения кредитного договора имущество, указанные ответчиком и третьими лицами статьи определяют, в т.ч., понятие и порядок реализации имущества (Наемный дом) при обращении на него взыскание как на объект залога. 

Поскольку у истца возникло право требования у залогодателя задолженности по кредитному договору, то истец вправе получить возмещение своих требований за счет обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Таким образом, исковые требования обоснованы, правомерны, документально подтверждены и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 330, 334, 348, 809, 810, 819 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 64, 65, 69, 71, 101, 102, 110, 167-171, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное по кредитному договору №024/14-рк от 26.12.2014 года имущество - 85 (Восемьдесят пять) жилых помещений (квартир), расположенных в одном многоквартирном доме, находящегося по адресу: Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, муниципальное образование «город Иннополис», д. 1, к. 2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 267 390 393, 60 руб., а именно

Взыскать с ООО «Территория-Иннополис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>) 510 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца  с момента принятия.

Судья                                                                                                     А.А. Эльдеев