Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Экспертные Системы" (115201, <...>; ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (115054, <...>; ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 463,3 кв.м. (этаж 1, помещение II, комн. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 6-17, 17б, 18, 18а, 19-28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 31б, 32, 34), изложив спорные пункты в редакции Истца.

при участии представителей

от истца - ФИО1 Доверенность б/н от 20 августа 2015г.

от ответчика – ФИО2 Доверенность №33-Д-7141/15 от 07.12.2015 года.

эксперт – ФИО3, ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспертные Системы" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 463,3 кв.м. (этаж 1, помещение II, комн. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 6-17, 17б, 18, 18а, 19-28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 31б, 32, 34),

1. Изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 38 162 712 (тридцать восемь миллионов сто шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей, 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. В счет оплаты стоимости Объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 7 021 001,88 (семь миллионов двадцать одна тысяча один) рубль, 88 копеек, в результате чего окончательная стоимость Объекта составляет 31 141 710.12 (тридцать один миллион сто сорок одна тысяча семьсот десять) рублей, 12 копеек, НДС не начисляется»;

2. Изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения»;

3. Изложив пункт 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до__числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи

состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 519 028,50 (пятьсот девятнадцать тысяч двадцать восемь) рублей, 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»,

с учетом уточнения предмета исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела суд установил, что между Департаментом и Истцом заключен договор аренды № 06-00703/08 от 16.05.2008 года нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружении), находящегося в собственности Москвы. Истец арендует нежилой объект (нежилое помещение), расположенный по адресу: г. Москва, Москва, ш Старокаширское, 2 / 4, общей площадью 463,3 кв.м. (этаж 1, помещение II, комн. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 6-17, 17б, 18, 18а, 19-28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 31б, 32, 34).

ООО «Экспертные Системы» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» перечислены условия, при которых возможно преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Истец отвечает таким требованиям, а именно:

1. Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в аренде непрерывно более 2-х лет,

2. Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

3. Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, обратился в Департамент с заявлением №33-5-36870/13-(0)-0 от 04.12.2013 года о заключении договора купли-продажи (в порядке, предусмотренном ФЗ-159).

Письмом от 21.04.2015 года №33-5-36870/13-(5)-0 Истцу был вручен проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Пункт 3.1. проекта договора содержит условие о стоимости объекта в размере 60 397 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 04.03.2015 года №773Г/356, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 31.03.2014 года №533/С-15, подготовленным НП СРО «СВОД».

Истец считает, что цена выкупаемого нежилого помещения в размере 60 397 000 (шестьдесят миллионов триста девяносто семь тысяч) рублей, без учета НДС, указанная в пункте 3.1. проекта договора не соответствует рыночной стоимости нежилого помещения и значительно завышена.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ: «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей».

Истцом в 2011 г. как арендатором нежилого помещения с согласия Департамента городского имущества города Москвы на основании Распоряжения Мосжилинспекции от 04.08.2010г. № Ю-0645/А095673-10 была произведена перепланировка и изменение функционального назначения нежилых помещений (письма ДГИ от 05.03.2010 года №001220/10, 26.04.2010 г. №10/1943, письмо Префектуры от 09.08.2010 г. №01-52-2886/0).

Согласно проектной документации, журнала ремонтно-строительных работ Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЮАО, осуществлявшей контроль за ходом ремонтно-строительных работ и исполнением вышеуказанного Распоряжения. акта освидетельствования скрытых работ в состав работ входило: устройство проемов в несущих стенах; уменьшение дверных проемов; усиление проемов; установка дополнительного сантехнического оборудования; прокладка дополнительных трубопроводов канализации; устройство дополнительного санузла; устройство ненесущих перегородок с дверными проемами; закрытие проемов в несущих стенах; демонтаж ненесущих перегородок; устройство ненесущих перегородок.

Объем выполненных Истцом ремонтно-строительных работ отражен в локальном сметном расчете подготовленным ООО «АСП Консалт» в составе заключения по строительно-технической экспертизе спорных нежилых помещений.

Указанная перепланировка утверждена Актом Государственной жилищной инспекции города Москвы о произведенном переустройстве от 01.02.2011г.

В результате перепланировки была изменена площадь арендуемого помещения с 464,2 кв.м. на 463,3 кв.м., и изменено функциональное назначение с офиса на мини-гостиницу, в связи с чем между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 12.07.2011 г. к договору аренды № 06-00703/08 от 16.05.2008г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве за № 77-77-05/048/2011-630.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, обратился за независимой оценкой к Индивидуальному предпринимателю ФИО5.

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 20.05.2015 г. № 15/04-3, выполненного по заданию Общества рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 35 400 000 (тридцать пять миллионов четыреста тысяч) рублей, 00 копеек, без учета НДС, рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 8 279 119 (восемь миллионов двести семьдесят девять тысяч сто девятнадцать) рублей, в результате чего окончательная стоимость нежилого помещения составляет 27 120 881 (двадцать семь миллионов сто двадцать тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль, что значительно ниже стоимости, указанной Департаментом имущества города Москвы в представленном проекте договора.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Истец письмом №33-5-36870/15-(1) от 21.05.2014 года направил ответчику подписанный с учетом протокола разногласий проект договора купли-продажи нежилого помещения.

К письму истец приложил протокол разногласий к проекту договора и копию отчета об оценке, в соответствии с которыми окончательная стоимость объекта нежилого фонда (с учетом неотделимых улучшений) составляет 27 120 881 рубль.

Письмом от 29.05.2015 года №33-5-36870/13-(0)-2 Департамент отказал в заключении договора.

Как следует из Протокола разногласий, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта (ст.555 ГК РФ).

Суд, исследовав доказательства по делу, оценив доводы сторон, находит требования Истца подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

3аявитель, получив проект договора, не согласился с указанной в нем ценой объекта и направил 21.05.2014 г. ответчику подписанный со своей стороны договор с протоколом разногласий, приложив заключение другого оценщика, согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 35 400 000 руб.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по спорным пунктам договора, Истец на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал на рассмотрение суда возникшие разногласия, обратившись в суд 28 июля 2014 года, что подтверждается отметкой суда о поступлении искового заявления в суд.

Определением от 06.10.2015 года Арбитражного суда города Москвы была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

По оценке эксперта №02-03/15/1348 от 03.11.2015 года рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 04.12.2013 года составляет 38 162 712 (тридцать восемь миллионов сто шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей, 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений составляет 7 021 001,88 (семь миллионов двадцать одна тысяча один) рубль, 88 копеек,

Таким образом окончательная стоимость Объекта составляет 31 141 710,12 (тридцать один миллион сто сорок одна тысяча семьсот десять) рублей, 12 копеек.

Подвергать сомнению указанное заключение у суда оснований не имелось, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, оснований для назначения повторной экспертизы по тому же предмету у суда не имелось.

В судебном заседании присутствовал эксперт, ответивший полно и емко на все вопросы Департамента, ответы представлены в письменном виде.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат возвращению Истцу из федерального бюджета в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 445, 445 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Экспертные Системы» к Департаменту городского имущества города Москвы – удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 463,3 кв.м. (этаж 1, помещение II, комн. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 6-17, 17б, 18, 18а, 19-28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 31б, 32, 34),

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертные Системы» из федерального бюджета госпошлину по иску в размере 6 000 рублей, перечисленных платежным поручением №314 от 09.07.2015 года, выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с даты его принятия.

Судья:

И.Н.Кофанова