Гражданский кодекс часть 1

Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед» (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) (адрес: Коммонвэлс Траст Лимитед, Роад Таун, Тортола, Британские Виргинские острова)

к ответчику: Закрытому акционерному обществу «Ластея-Арт» (ОГРН <***>, юридический адрес: 127051, г Москва, булл. Цветной, д. 30, стр. 1 пом. 6, комн. 16)

о взыскании 147 406 390 руб. 00 коп. , обязании передать квартиру, вынести решение о переходе права собственности

третье лицо- Правительство Москвы (125032, <...>)

Встречный иск Закрытого акционерного общества «Ластея-Арт»

к Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз»

о взыскании задолженности 1 507 178 руб. 70 коп.

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО1, дов. от 02.02.15г.

от ответчика – ФИО2, дов. от 01.09.2015г., ФИО3, дов. от 10.04.15г.

от третьего лица - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом уточнения принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ об обязании Закрытого акционерного общества «Ластея-Арт» передать Компании «ЛОВИНГТОН ИНВЕСТМЕНТ ХОЛДИНГЗ ЛИМИТЕД» (LOVINGTONINVESTMENTHOLDINGSLIMITED) квартиру № 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8-ом надстроенном этаже по адресу: <...>, кадастровый № 77:01:0000000:1415; 2. вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к Компании «ЛОВИНГТОН ИНВЕСТМЕНТ ХОЛДИНГЗ ЛИМИТЕД» (LOVINGTONINVESTMENTHOLDINGSLIMITED) квартиры № 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8-ом надстроенном этаже по адресу: <...>, кадастровый № 77:01:0000000:1415; 3. взыскании сумму переплаты по договору от 23.08.2006 г. № АФ-24/26/3-8-1 за непостроенные 104.8 кв.м. в размере 22 163 331,54 рублей; взыскании убытков в размере 122 658 339 рублей.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство Москвы.

Определением суда от 24.02.2015 г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском в порядке ст. 132 АПК РФ принят встречный иск Закрытого акционерного общества «Ластея-Арт» о взыскании с Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз» расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 504 178 руб. 70 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года, исковые требования Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз» удовлетворены частично, на ЗАО «Ластея-Арт» возложена обязанность передать Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз» квартиру № 40 общей площадью 399,0 кв. м, расположенную на 8 этаже дома по адресу: <...> и взыскана с ЗАО «Ластея-Арт» в пользу Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз» сумма переплаты по договору от 23.08.2006 в размере 22 163 331 руб. 54 коп. и убытки в размере 122 658 339 руб. В части удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности отказано. Также удовлетворены встречные исковые требования ЗАО «Ластея-Арт», с Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз» в пользу ЗАО «Ластея-Арт» взысканы расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 504 178 руб. 70 коп. Произведен зачет удовлетворенных денежных требований и окончательно взысканы с ЗАО «Ластея-Арт» в пользу Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз» денежные средства в размере 20 659 152 руб. 84 коп. и убытки в размере 122 658 339 руб. 00 коп.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2015 года решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 года по делу № А40-138760/14 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами не дана оценка доводу ответчика о том, что пунктом 4.3 договора соинвестирования предусмотрено обязательство соинвестора по внесению общего размера инвестиционного взноса в качестве оплаты фактического размера общей площади квартиры, поэтому судам следовало установить исходя из буквального толкования условий договора, каким образом должна была производиться оплата квартиры, по фактическим размерам или нет, а также установить, входит ли в эту площадь размер площади вспомогательных помещений, если они имеют место быть.

При расчете размера суммы возврата (переплаты инвестиционного фонда) судам следует определить фактический размер площади квартиры, истребуемый истцом, который должен включать в себя общую площадь, а также установить входит ли в эту площадь, площадь лоджии и площадь двух террас, если входит, то нет ли необходимости включить эту площадь в размер фактической площади.

С учетом этого расчета установить на какую сумму может претендовать истец. Применяя разъяснения, приведенные в абзаце 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, суд взыскал убытки, исходя из текущей рыночной стоимостью такого имущества, не уменьшив размер убытков на цену недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи. Судами также не дана оценка доводам ответчика о том, что исходя из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 требование о взыскании убытков может быть заявлено лишь в том случае, когда недвижимое имущество не создано, тогда как спорное имущество (квартира) создано и никому не передано, за ответчиком в ЕГРП не зарегистрировано, и требование истца выражается не в возврате всей суммы инвестиционного взноса, а лишь его части.

При новом рассмотрении Истец по первоначальному иску уточнил исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, и просит суд обязать Закрытое акционерное общество «Ластея-Арт» передать Компании «ЛОВИНГТОН ИНВЕСТМЕНТ ХОЛДИНГЗ ЛИМИТЕД» (LOVINGTONINVESTMENTHOLDINGSLIMITED) квартиру № 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8-ом надстроенном этаже по адресу: <...>, кадастровый № 77:01:0000000:1415; 2. взыскать сумму переплаты по договору от 23.08.2006 г. № АФ-24/26/3-8-1 за непостроенные 79.9 кв.м. в размере 16 767 727,94 рублей; взыскать убытки в размере 76 201 676,09 рублей. Уточнения требования судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Таким образом, Истец по первоначальному иску не оспаривает, что площадь непостроенных Ответчиком помещений составляет 79,9 кв.м.

В судебном заседании 23.12.2015 года Истец по первоначальному иску представил частичный отказ от исковых требований в части обязания ЗАО «Ластея-Арт» передать Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед» (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) квартиру № 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый № 77:01:0000000:1415; взыскания суммы переплаты по договору от 23.08.2006г. № АФ-24/26/3-8-1 в размере 16 767 727 руб. 94 коп.; а также вынесения решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № 40 по адресу: <...>.

Поскольку настоящий отказ не противоречит законам и иным нормативно-правовым актам, а также не противоречит правам других лиц, отказ судом принят в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Таким образом, рассмотрению по первоначальному иску подлежат требования о взыскании убытков в размере 76 201 676,09 рублей.

Истец по первоначальному иску явился в судебное заседание, исковые требования поддержал в полном объеме со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства. Требования по встречному иску не оспаривает.

Ответчик по первоначальному иску явился в судебное заседание, исковые требования отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Требования по встречному иску поддержал в полном объеме.

В обоснование заявленных требований Истец по встречному иску ссылается на то, что Ответчик в нарушение п. 3.2.2 Договора от 23.08.2006 года № АФ-24/26/3-8-1 не оплачивает расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг пропорционально получаемой общей площади квартиры, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 504 178 руб. 70 коп.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено в порядке ст. 156 АПК РФ о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей Сторон, суд считает, что исковые требования по первоначальному иску удовлетворению не подлежат, а встречный иск следует удовлетворить в полном объеме по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 23 августа 2006 года между Закрытым акционерным обществом «Ластея-Арт» (Инвестор) и Ловингтон Инвестмент Холдингс Лимитед (Соинвестор) был заключен договор № АФ-24/26/3-8-1 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.06.2009 года).

Согласно п. 1.1 Договора, Инвестор привлекает Соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого комплекса, который будет располагаться по адресу: <...>, результатом участия в котором будет получение соинвестором имущественных прав на квартиру, по следующей номенклатуре: секция 3, этаж 8, общая площадь 503,8 кв.м, номер на площадке 1.

Строительство объекта осуществляется на основании постановления Правительства Москвы от 01.10.2002 года № 812-ПП «О комплексной реконструкции и строительстве жилого дома по адресу: ФИО4 пер., д. 24 и 26 (Центральный административный округ)».

В соответствии с п. 3.2 Договора, соинвестор обязуется обеспечить инвестирование строительства объекта на условиях, предусмотренных договором, а также оплатить затраты и расходы пропорционально общей площади квартиры.

Согласно п. 4.1 дополнительного соглашения к Договору, инвестиционный взнос Соинвестора по Договору составляет 2 907 091 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 4.5 договора, все платежи по Договору осуществляются в российских рублях по курсу условной единицы – у.е., установленному по соглашению сторон и равному среднему арифметическому между рублевым курсом ЦБ РФ одного доллара США и рублевым курсом ЦБ РФ одного евро на день оплаты по Договору, но в любом случае не менее рублевого курса ЦБ РФ одного доллара США.

Истцом стоимость квартиры оплачена полностью из расчета ее общей площади в 503.8 кв.м., что не оспаривается Ответчиком и подтверждается подписанным 30.06.2009 г. между истцом и ответчиком Договором купли-продажи векселей от 30.06.2009 г., Актом приема-передачи векселей к договору купли-продажи векселей от 30.06.2009 г., Соглашением о зачете встречных однородных требований.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № RU77104000-004271 от 20.09.2012 г., жилой дом и приспособление памятника архитектуры, расположенный по адресу: 119019, <...> (по строительному адресу: Москва, ЦАО, район Арбат, Большой Афанасьевский переулок, вл. 24 и 26), введен в эксплуатацию.

Жилому дому присвоен почтовый адрес: <...>.

Истцом заявлено требование о взыскании с Ответчика суммы переплаты по Договору от 23.08.2006 года № АФ-24/26/3-8-1 в размере 16 767 727 руб. 94 коп. в связи с уменьшением площади квартиры на 79,9 кв. м.

Согласно абзацу первому п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 года при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Суд, руководствуясь положениями действующего законодательства, в том числе ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Толкование договора"), Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 года N 39 полагает, что договор N АФ-24/26/3-8-1 от 23 августа 2006 года по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Истец указывает, что им в рамках указанного договора был оплачен взнос за квартиру общей площадью 503,8 кв.м. Однако квартира построена меньшей площадью на 79,9 кв.м.

Таким образом, площадь квартиры, подлежащей передаче Истцу, меньше площади, по которой было осуществлено инвестирование.

В судебном заседании Ответчик по первоначальному иску пояснил, что им было частично исполнено решения суда от 05 марта 2015 года, а именно оплачена сумма долга в размере 20 659 152 руб. 84 коп. как излишне уплаченная соинвестором за большую площадь квартиру. При рассмотрении вопроса о повороте исполнения решения суда от 05.03.2015 года сумму задолженности в размере 16 767 727 руб. 94 коп. просит не возвращать, так как эту сумму Ответчик не оспаривает.

Учитывая, что Истец по первоначальному иску первоначально уточнил сумму переплаты по договору от 23.08.2006 г. № АФ-24/26/3-8-1 за непостроенные помещения 79.9 кв.м. в размере 16 767 727,94 рублей, а в последующем отказался от указанного требования , суд полагает, что денежные средства в размере 3 891 434,90 руб. подлежат возврату Ответчику с учетом заявленного ходатайства о повороте исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2015 года.

Истец просит взыскать 76 201 676,09 руб. убытков (упущенной выгоды). Размер подлежащих взысканию убытков рассчитан истцом, исходя из оценки рыночной стоимости объекта с учетом уменьшения площади квартиры на 79,9 кв.м.

В обоснование заявленного требования о взыскании суммы убытков Истец указывает, что поскольку истцом стоимость квартиры была оплачена из расчета общей площади 503,8 кв. м, а построенная квартира № 40 имеет меньшую площадь, ответчик необоснованно обогатился за его счет. Убытками истца является разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть заявлено лишь в том случае, когда недвижимое имущество отсутствует у Продавца (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу).

В рассматриваемом случае, спорное имущество (квартира) создано и передано ответчиком Истцу.

Кроме того, требование истца выражается не в возврате всей суммы инвестиционного взноса, а лишь его части. При этом договором от 23 августа 2006 года было предусмотрено обязательство по передаче квартиры, площадь которой будет уточнена по окончании строительства. Условия договора согласованы Истцом и Ответчиком. Непостроенные площади не являются самостоятельным недвижимым имуществом, отдельной квартирой, указанные метры являются уменьшением площади квартиры в процессе строительства.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика убытков в размере 76 201 676,09 руб. не имеется.

ЗАО «Ластея-АРТ» также заявлен встречный иск к Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз» о взыскании расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов в размере 1 504 178,70 руб. по договору № АФ-24/26/3-8-1 от 23.08.2006 года.

Суд, оценив представленные доказательства и доводы сторон, пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 3.2.2 вышеуказанного Договора, соинвестор обязуется оплачивать затраты и расходы пропорционально получаемой общей площади квартиры, в том числе единовременные затраты по созданию ТСЖ, затраты по организации приемки дома-новостройки в эксплуатацию до подписания «ключевой справки», затраты по охране дома, эксплуатационные и коммунальные услуги.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 19.12.2012 года эксплуатирующей компанией жилого дома по указанному адресу является ООО «Веста Эстейт».

Так, 25 сентября 2012 года между Истцом по встречному иску и эксплуатирующей компанией был заключен Договор № БА ДУ 001 на управление и эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

На основании условий указанного Договора, расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных платежей в период с 20.09.2012 года по 24.02.2015 года квартиры № 40 оплачивались Истцом.

В силу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 39, 153 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязаны своевременно и полностью вносить плату и коммунальные услуги.

Согласно расчету, утвержденному общим собранием собственников ТСЖ, ставка эксплуатационных расходов и услуг на содержание дома составляет 129 руб.

Ответчик по встречному иску наличие задолженности не оспаривает.

Ответчиком по встречному иску в нарушение ст. 65 АПК РФ на дату рассмотрения спора не представлено доказательств оплаты расходов по содержанию и эксплуатации квартиры площадью 399 кв.м, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного Истцом встречного требования о взыскании задолженности в размере 1 504 178 руб. коп., поскольку обязательства по оплате у Ответчика возникли с 20.09.2012 года, то есть с даты приемки завершенного строительством объекта.

В силу п. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 450-452 ГК РФ, ст.ст. 102, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Принять частичный отказ Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед» (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) от исковых требований в части: обязать ЗАО «Ластея-Арт» передать Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед» (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) квартиру № 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый № 77:01:0000000:1415; взыскания суммы переплаты по договору от 23.08.2006г. № АФ-24/26/3-8-1 в размере 16 767 727 ( шестнадцать миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч семьсот двадцать семь) руб. 94 коп.; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № 40 по адресу: <...>

Производство по делу в этой части исковых требований прекратить.

В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 76 201 676 руб. 09 отказать.

Возвратить Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед» (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) (адрес: Коммонвэлс Траст Лимитед, Роад Таун, Тортола, Британские Виргинские острова) из доходв федерального бюджета РФ излишне уплаченную госпошлину в размере 8 000 ( восемь тысяч) руб. 00 коп., перечисленную по платежному поручению № 1 от 21.08.2014г.

Взыскать с Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед» (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) (адрес: Коммонвэлс Траст Лимитед, Роад Таун, Тортола, Британские Виргинские острова) в пользу Закрытого акционерного общества «Ластея-Арт» (ОГРН <***>) расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 504 178 ( один миллион пятьсот четыре тысячи сто семьдесят восемь) руб. 70 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 28 042 ( двадцать восемь тысяч сорок два) руб. 00 коп.

Произвести поворот исполнения решения арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2015г. и окончательно взыскать с Компании «Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед» (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) (адрес: Коммонвэлс Траст Лимитед, Роад Таун, Тортола, Британские Виргинские острова) в пользу Закрытого акционерного общества «Ластея-Арт» (ОГРН <***>) денежные средства в размере 5 395 603 ( пять миллионов триста девяносто пять тысяч шестьсот три) руб. 60 коп., расходы по госпошлине в размере 204 000 ( двести четыре тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Н. Н. Селиверстова