Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску конкурсного управляющего ЗАО «Военинвестстрой» о признании строительства жилого дома завершенным, права на ввод жилого дома в эксплуатацию и об обязании выдать разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию,

к ответчику Комитету государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор),

с участием: конкурсный управляющий ЗАО «Военинвестстрой» ФИО1 (паспорт, решение от 10.04.12г.), представитель к/у ФИО2 (паспорт, доверенность №ASD-3127 от 20.08.12г.), представитель Мосгосстройнадзора ФИО3 (удостоверение №21406, доверенность №6 от 10.01.2012г.),

установил:

ЗАО «Военинвестстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету государственного строительного надзора города Москвы о признании строительства жилого дома завершенным, признании права на ввод жилого дома в эксплуатацию и об обязании выдать разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В обоснование заявления истец указал, что им осуществляется строительство жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в настоящее время строительство дома (надземная часть) завершено, однако завершение строительства законодательно связывается со вводом дома в эксплуатацию, в котором ответчик заявителю отказывает по причинам, которые не могут быть устранены, поскольку не признается само право истца на совершение таких действий.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменные объяснения, в которых указал, что ввод объекта в эксплуатацию является исключительным правом застройщика и решение данного вопроса в судебном порядке невозможно, поскольку истец не обладает правом на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. ЗАО «Военинвестстрой» не является застройщиком; полагает правомерным отказ в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В судебное заседание истец явился, исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске и представленным им дополнительно в многочисленных письменных объяснениях.

Представитель ответчика явился, против иска возражал по основаниям, указанным в письменных объяснениях, фактически признавая наличие спора о праве истца.

Определением суда от 30.11.2012г. по делу была назначена судебная строительная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Не согласившись с приостановлением производства по делу, ответчик обжаловал названное определение суда, указывая на необоснованность назначения экспертизы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2013г. определение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2012г. оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

25 апреля 2013г. заключение эксперта поступило в материалы дела и 15 мая 2013г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 30 мая 2013г. объявлен перерыв до 6 июня 2013г. по ходатайству сторон для ознакомления сторон с материалами дела, в т.ч. заключением эксперта.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением Правительства Москвы от 01 августа 2000г. № 583 «О строительстве жилого дома по адресу: ул. Металлургов, вл. 62, корп. 1 (Восточный административный округ) для сотрудников войсковой части N 11135 Министерства обороны Российской Федерации», было принято решение префекта Восточного административного округа о проектировании в 2003 году и строительстве в период 2005-2006 гг. на земельном участке во вл. 62, корп. 1 по ул. Металлургов, принадлежащем на праве бессрочного пользования войсковой части № 11135 (Государственный акт от 29.10.98 № М-03-012444), жилого дома с ориентировочной общей жилой площадью 11500 кв.м со встроенными нежилыми помещениями площадью 1200 кв.м и подземным гаражом-стоянкой на 100 машиномест.

Строительство жилого дома осуществлялось в целях обеспечения жилой площадью сотрудников войсковой части № 11135 Министерства обороны Российской Федерации.

Пунктом 5 Постановления Правительства Москвы от 01 августа 2000г. № 583 предписывалось Москомархитектуре по заказу ЗАО «Облвоенинвестстрой» разработать согласованную с ним исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию на строительство объекта.

22 марта 2001 года между Правительством Москвы, ЗАО «Облвоенинвестстрой» и ПИСК «Домиз» был заключен инвестиционный контракт № ДМЖ.01.ВАО.00246, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: <...>.

18 апреля 2000 года между войсковой частью 11135 и ЗАО «Облвоенинвестстрой» был заключен договор № 01-7/261 о передаче в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, закрепленного за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку в данном договоре срок его действия не определен, в силу положений п. 2 ст. 651 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 и в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66, данный договор не требует государственной регистрации и является заключенным с момента его подписания.

Постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2003 года № 719-ПП были внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 01 августа 2000г. № 583: в связи с переуступкой прав ЗАО «Облвоенинвестстрой» был заменен на ЗАО «Военинвестстрой», войсковой части № 11135 предписывалось представить в Москомзем государственный акт на право пользования землей от 29 октября 1998 года N М-03-012444 для внесения соответствующих изменений.

Пункт 5 был изложен в новой редакции, согласно которой ЗАО "Военинвестстрой" должно было обеспечить разработку проектно-сметной документации на строительство объекта и представить в Москомзем разработанную исходно-разрешительную документацию для оформления в установленном порядке права пользования земельным участком на период проектирования и строительства жилого дома.

В инвестиционный контракт соответствующие изменения были внесены дополнительным соглашением №1 от 18.11.2004г.

05 марта 2004 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы было выдано разрешение на строительство № RU77168000-003910, в котором застройщиком указано государственное учреждение «Войсковая часть 11135».

В период выдачи разрешения на строительство действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ, из пункта 5 статьи 56 которого следует, что под застройщиком понималось лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

Согласно п. 2 ст. 54 Закон г. Москвы от 3 марта 2004 г. № 13 «Об основах градостроительства в городе Москве», действовавшему в момент выдачи разрешения на строительство, разрешение на строительство, реконструкцию градостроительного объекта выдается гражданам и юридическим лицам - застройщикам при наличии у них утвержденной проектной документации, имеющей положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, и документов, удостоверяющих право на использование для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости»

Следовательно, под застройщиком в момент выдачи разрешения на строительство понималось лицо, владеющее утвержденной проектной документацией, а также обладающее правами на земельный участок для осуществления строительства.

Определение данной правовой категории на момент рассмотрения дела не претерпело изменений.

В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон о долевом участии в строительстве), застройщик должен обладать земельным участком на праве собственности, на праве аренды, на праве субаренды, либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования.

Поскольку истец обеспечивал разработку проектной и исходно-разрешительной документации, непосредственно осуществлял строительство жилого дома, а также владел на праве аренды земельным участком, на котором осуществлялось строительство, он с момента переуступки прав является застройщиком жилого дома по адресу: <...>.

Суд полагает, что указание в некоторых документах в качестве застройщика войсковой части 11135 не может влиять на объективный статус истца как застройщика, определяемый в соответствии с требованиями законодательства.

Более того, согласно ответу войсковой части 11135 от 02.02.2012г. № 22/4910 на запрос истца, непосредственно строительство обеспечивалось и реализовывалось ЗАО «Облвоенинвестстрой», а в последующем – ЗАО «Военинвестстрой», функции заказчика и застройщика с согласия в/ч 11135 были возложены на ЗАО «Военинвестстрой».

Таким образом, разрешая фактический спор о праве ЗАО «Военинвестстрой» на ввод дома в эксплуатацию, суд с учетом исследованных доказательств на основании приведенных правовых норм признает его застройщиком; доводы ответчика о том, что истец застройщиком не является, соответствующими доказательствами не подтверждены и опровергаются материалами дела, в связи с чем судом отвергаются.

Также судом не принимаются доводы ответчика о правомерности отказа в выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации и, как следствие, отказа в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Определением от 30.11.2012г. по делу была назначена судебная строительная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли в настоящее время строительным нормам и правилам (в т.ч. безопасности), требованиям технических регламентов и проектной документации жилой дом (подземная и надземная части отдельно), не введенный в эксплуатацию, расположенный по адресу: <...>.?

- Соответствовал ли строительным нормам и правилам (в т.ч. безопасности), требованиям технических регламентов и проектной документации жилой дом (подземная и надземная части отдельно), не введенный в эксплуатацию, расположенный по адресу: <...>, на 5 марта 2012г.?

- Если не соответствовал, то, какие конкретно недостатки имелись на 5 марта 2012г. и имеются в настоящее время? Каким строительным нормам и правилам (в т.ч. безопасности), требованиям технических регламентов и проектной документации противоречат установленные недостатки? Являются ли данные недостатки существенными (в т.ч. для безопасности) и препятствуют ли они вводу объекта в эксплуатацию?

- Являются ли существенными для ввода в эксплуатацию ранее выявленные недостатки?

- Готов ли объект (наземная и подземная части) к сдаче в эксплуатацию?

25 апреля 2013 года в суд поступило заключение эксперта, содержащее следующие выводы:

- По первому вопросу. На момент экспертного осмотра строительным нормам и правилам (в части безопасности), требованиям технических регламентов и проектной документации надземная часть жилого дома, не введенного в эксплуатацию и расположенную по адресу: <...> соответствует, а подземная часть этого дома не соответствует.

- По второму вопросу. Строительным нормам и правилам (в том числе безопасности), требованиям технических регламентов и проектной документации жилой дом (подземная и надземная части отдельно), не введенный в эксплуатацию, расположенный по адресу: <...> на 05 марта 2012 г. не соответствовал в целом, то есть подземная и надземная части.

- По третьему вопросу. Были следующие несоответствия по состоянию на 05 марта 2012 г.:

1. Не выполнено остекление балконов площадью 1680 м2.

2. Не устранен брак по качеству отделочных работ в 34 муниципальных квартирах.

Указанные несоответствия устранены на момент экспертного осмотра.

По состоянию на 05 марта 2012 г. был нарушен п. 4.1 СНиП 31-01-2003, в части несоответствия требованиям проекта о необходимости остекления балконов и нарушены нормативные требования по качеству отделки необходимой для муниципального жилья (СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»).

Учитывая то обстоятельство, что все недостатки устранены, препятствий для ввода в эксплуатацию надземной части объекта нет.

Строительство подземной части не завершено. Сдача в эксплуатацию невозможна.

- По четвертому вопросу. По состоянию на 05 марта 2012 г. выявленные недостатки были существенным препятствием для ввода объекта (надземная часть) в эксплуатацию.

Строительство подземной части не завершено. Сдача в эксплуатацию невозможна.

- По пятому вопросу. Препятствий для ввода в эксплуатацию надземной части объекта нет.

В части подземной части можно однозначно утверждать, что строительно-монтажные и наладочные работы не завершены и к сдаче в эксплуатацию подземная часть объекта не готова.

Только в ходе рассмотрения настоящего иска ответчиком было выдано Заключение СО № 0008136 о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденного Распоряжением Мосгосстройнадзора от 06 марта 2013 г. № 43-Р/ЗОС. В данном заключении указывается, что объект капитального строительства Жилой дом с первым нежилым этажом и подземной автостоянкой (I этап – надземная часть), расположенный по адресу: 111399, <...>, соответствует требованиям технических регламентов и утвержденной проектной документации.

Таким образом, материалами дела подтверждается соответствие построенного истцом дома требованиям технических регламентов и проектной документации.

Доводы ответчика о необходимости проверки обстоятельств искового заявления на момент обращения в суд не принимаются судом, поскольку в данном случае судом проверяется не обоснованность отказа ответчика в выдаче истцу разрешения, а наличие у истца права на ввод дома в эксплуатацию (при установлении факта завершения строительства) на момент судебного разбирательства.

Истцом представлены доказательства неоднократных обращений к ответчику с заявлениями об изменении его статуса как участника градостроительной деятельности на статус застройщика, однако все обращения истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, что также подтверждает наличие спора о праве.

Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, выполнение строительства в полном объеме удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

На момент рассмотрения дела разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 и 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства также регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье».

Таким образом, ввод объекта строительства в эксплуатацию влечет изменение его правового статуса. В частности, с момента ввода в эксплуатацию объект незавершенного строительства подпадает под действие правового режима недвижимого имущества.

Ввод жилого дома в эксплуатацию непосредственным образом влияет на возможность регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в составе объекта, имущественные права истца, в силу чего заявленный иск направлен на защиту гражданских прав истца и его кредиторов.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, Защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права, а также восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Выбранный истцом способ правовой защиты отвечает названным критериям и направлен на защиту гражданских и имущественных прав истца и его кредиторов.

Поскольку истец является застройщиком, строительство жилого дома (надземная часть) фактически завершено, дом в этой части готов ко вводу в эксплуатацию, частично заселен, создано и действует ТСЖ в интересах собственников (кредиторов истца), истцом представлены необходимые для ввода объекта в эксплуатацию документы, предусмотренные ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей на момент обращения к ответчику о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, доводы искового заявления нормативно и документально ответчиком не опровергнуты, суд полагает заявленные конкурсным управляющим требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Каких-либо иных доводов и доказательств в обоснование своих возражений ответчиком не представлено.

Более того, в условиях отказа войсковой части 11135 от осуществления функция застройщика и их фактической передачи истцу, что подтверждается уже приведенным письмом, а также фактом отсутствия каких-либо действия воинской части, направленных на реализацию прав застройщика, непризнание за ЗАО «ВОЕНИНВЕСТСТРОЙ» соответствующего права приведет к невозможности ввода дома в эксплуатацию и завершения в отношении него конкурсного производства, а, как следствие, к грубому нарушению прав кредиторов должника-застройщика.

В соответствии с пунктом 4 Регламента подготовки, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденного Приказом Комитета государственного строительного надзора г. Москвы от 04.12.2006г. № 52 «О выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию», Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается по истечении десяти рабочих дней со дня приема заявления заявителю. Суд полагает указанный срок разумным и подлежащим указанию в решении в соответствии с ч. 1 ст. 174 АПК РФ.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 6, 65, 71, 123, 156, 167, 168, 169, 170, 176 и 223 АПК РФ,

решил:

Признать завершенным строительство жилого дома (надземная часть), расположенного по адресу: <...>.

Признать право ЗАО «ВОЕНИНВЕСТСТРОЙ» на ввод в эксплуатацию жилого дома (надземная часть), расположенного по адресу: <...>.

Обязать Комитет государственного строительного надзора города Москвы в течение десяти рабочих дней после вступления решения в законную силу выдать истцу и направить в его адрес разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: жилого дома (надземная часть), расположенного по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционной суд в месячный срок со дня его принятия - изготовления в полном объеме.

Судья

А.А. Иванов