Гражданский кодекс часть 1

третьи лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «Ресторан Хмельнов», ООО «Отдохни-77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Каховка 19», Макаров Эмиль Нураддинович, Макаров Натиг Исрайл оглы.

о расторжении договора аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года, выселении

по встречному иску ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ»

к ответчику АКБ «ФОРА-БАНК» (АО)

об обязании передать подоговору аренды с правом выкупа помещения от 31/10/16 Объект: -помещение, назначение нежилое: нежилое, площадь 912,9 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение 1 - комната 1; этаж 1, помещение 1- комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер: 77:06:0005013:1065, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп.1 ; -помещение, назначение : нежилое, площадь 299 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а - комната 1, кадастровый (условный): 77:06:0005013:1064, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, г.Москва, ул. Каховка, д. 19, корп.1; и предоставить техническую документацию: технический паспорт и план БТИ, признать необоснованным отказ в согласовании договоров субаренды, обязать АКБ «ФОРА-БАНК» согласовать договоры субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», с ООО «Бизнес Проект», с ООО «Ресторан Хмельновъ», взыскать с АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) в пользу ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» убытки в сумме 3062000 (Три миллиона шестьдесят две тысячи) рублей, ежемесячно с 01.01.2017г. до фактической передачи объекта аренды и согласования договоров субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», с ООО «Бизнес Проект», с ООО «Ресторан Хмельновъ» по договору аренды с правом выкупа помещения от 31/10/16

изменить п.5.1 Договора №31/10/16 от 31.10.2016г., изложив его в следующей редакции: «Выкупная цена за объект аренды составляет 20170250,00 руб. (двадцать миллионов сто семьдесят тысяч двести пятьдесят) рублей 00 копеек

при участии:

от истца (по встречному иску ответчик) – Поцелуева Е.В. по доверенности № 75 от 21.01.2015 г., Костяков Н.В. по доверенности № 138А от 21.03.2016г.

от ответчика (по встречному иску истец) – Селезнева И.Б. по доверенности б/н от 06.02.2017г.

от третьих лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «Ресторан Хмельнов», ООО «Отдохни-77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Каховка 19» – не явились, извещены.

от Макарова Эмиля Нураддиновича – Селезнева И.Б. по доверенности № 77АВ2800522 от 05.07.2017г. Макарова Натиг Исрайл оглы – Селезнева И.Б. по доверенности №77АВ4925384 от 05.07.2017г.

УСТАНОВИЛ:

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» о расторжении договора аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года, выселении из занимаемых помещений:

помещение, назначение нежилое, площадью 912,9 кв.м., номера на поэтажном плате: подвал помещение I – комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер 77:06:0005013:1065, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1;

помещение, назначение нежилое, площадью 299 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а – комната 1, кадастровый (условный) номер: 77:06:000:013:1064, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1.

ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» представило встречное исковое заявление к АКБ «ФОРА-БАНК» (АО):

об обязании АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) передать ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» по договору аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года с правом выкупа помещения Объект: помещение, назначение нежилое, площадью 912,9 кв.м., номера на поэтажном плате: подвал помещение I – комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер 77:06:0005013:1065, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1; помещение, назначение нежилое, площадью 299 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а – комната 1, кадастровый (условный) номер: 77:06:000:013:1064, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1, обязать предоставить техническую документацию: технический паспорт и план БТИ;

о признании необоснованным отказ АКБ «ФОРА-БАНК» в согласовании договоров субаренды, обязать АКБ «ФОРА-БАНК» согласовать договора субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Ресторан Хмельновъ»;

о взыскании с АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) в пользу ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» убытки в сумме 3 062 000 руб., ежемесячно с 01.01.2017 г. до фактической передачи объекта аренды и согласования договоров субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Ресторан Хмельновъ» по договору аренды с правом выкупа помещения № 31/10/16 от 31.10.2016 года;

об изменении п.5.1 Договора № 31/10/16 от 31.10.2016 года изложив его в следующей редакции: «Выкупная цена за Объект аренды составляет 20 170 250 руб., 00 коп.».

В соответствии с п.1 ст.132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

В соответствии с п. 3 ст.132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Встречное исковое заявление принято судом к производству.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.04.2017 года, 05.06.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Ресторан Хмельновъ», ООО «Отдохни-77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Каховка 19», Макаров Эмиль Нураддинович, Макаров Натиг Исрайл оглы.

Ответчик по первоначальному иску в судебном заседании по иску возражал, представил отзыв на исковое заявление, в удовлетворении первоначальных исковых требований просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве, встречные исковые требования просит удовлетворить в полном объеме. Истец по первоначальному иску представил отзыв на встречное исковое заявление, в удовлетворении встречных исковых требований просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве, заявил ходатайство об отказе от первоначальных исковых требований в части выселения, первоначальные исковые требования просит удовлетворить с учетом частичного отказа от первоначальных исковых требований.

Представитель Макарова Э.Н., Макарова Н.И.О в судебном заседании поддерживали позицию ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ». Третьи лица ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «Ресторан Хмельновъ», ООО «Отдохни-77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Каховка 19» в судебное заседание не явились, дело рассматривается в порядке ст. 121, 123 АПК РФ в отсутствии указанных третьих лиц надлежащим образом извещенных.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд, руководствуясь ст. 49, 150 АПК РФ определил принять отказ от первоначального иска в части выселения из занимаемых помещений: помещение, назначение нежилое, площадью 912,9 кв.м., номера на поэтажном плате: подвал помещение I – комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер 77:06:0005013:1065, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1; помещение, назначение нежилое, площадью 299 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а – комната 1, кадастровый (условный) номер: 77:06:000:013:1064, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1.

Данный отказ от иска не нарушает права и интересы третьих лиц и принимается судом на основании п. 2 ст. 49 АПК РФ, производство по делу по первоначальному иску в части выселения из занимаемых помещений: помещение, назначение нежилое, площадью 912,9 кв.м., номера на поэтажном плате: подвал помещение I – комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер 77:06:0005013:1065, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1; помещение, назначение нежилое, площадью 299 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а – комната 1, кадастровый (условный) номер: 77:06:000:013:1064, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1 подлежит прекращению.

Выслушав представителя истца, ответчика по первоначальному и встречному искам, третьих лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд установил, что первоначальные исковые требования, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, по изложенным ниже основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) (далее – Истец по первоначальному иску, Арендодатель) и ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» (далее – Ответчик по первоначальному иску, Арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа № 31/10/16 от 31.10.2016 года.

Согласно условиям договора арендодатель передает арендатору объект аренды, вместе со всеми его принадлежностями во временное владение и пользование, а арендатор принимает объект аре6ндыв и обязуется выплачивать арендодатель арендную плату, а также другие обязательства, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Целевое назначение объекта согласно п. 2.3. размещение магазинов розничной торговли, размещение точек общественного питания и иные виды использования объекта, разрешенные уполномоченными органами власти.

Согласно п. 2.2. договора в состав объекта входят следующие объекты недвижимости:

Объект аренды передается арендодателем арендатору в течение 10 дней с момента вступления договора в силу по акту приема-передачи объекта аренды.

Указанные помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.10.2016 года, свидетельством о праве собственности от 11.10.2016 года № 77/10/393/2016-4970.

Договор аренды с правом выкупа № 31/10/16 от 31.10.2016 года зарегистрирован в ЕГРП 14.11.2016 года.

Согласно раздела 3 договора арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке, размере и сроки установленные договором.

Пунктом 11.2. договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при наступлении хотя бы одного из следующих обстоятельств:

Не выполнение арендатором, в том числе однократное, любого из требований, выполнение которого арендатором признано сторонами существенным условием договора на срок более 10 рабочих дней;

приостановление экономической деятельности арендатора;

в случае, если арендатором в установленном законом порядке принято решение о своей реорганизации или ликвидации либо такое решение принято судом или уполномоченным государственным органом.

Согласно п. 11.3. договора наступление случаев, перечисленных в п. 11.2. договора является бесспорным и очевидным нарушением обязательств арендатора по договору и ведет к прекращению действия договора путем направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Согласно п. 11.4. договора в случае прекращения договора при отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным п. 11.2. договора, арендодатель в установленный договором срок направляет арендатору уведомление. В этом случае арендодатель имеет право в бесспорном порядке изъять объект аренды у арендатора, а арендатор обязан в срок, указанный арендодателем в уведомлении в бесспорном порядке возвратить объект аренды, а также при наличии – погасить указанную арендодателем задолженность.

Согласно п. 11.5. договора, в случае если арендодатель воспользуется правом, предоставленным ему в соответствии с п. 11.2. договора, договор прекращается с даты указанной в уведомлении об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, при этом на арендаторе лежит обязанность исполнить требования, указанные в уведомлении об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Таким образом, условиями договора аренды Арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора аренды при наступлении условий, указанных в п.11.2 Договора, в том числе при просрочке уплаты арендной платы более чем на 10 рабочих дней.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также не подписанием акта приема-передачи помещения истец направил в адрес ответчика письмо 21.12.2016 года № 6-о/юр-2473 от 19.12.2016 года с приложением акта приема-передачи помещений с требованием подписать акт приема-передачи объекта аренды, а также оплатить арендную плату.

Подписанный акт приема-передачи со стороны ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» в материалах дела отсутствует.

Спор между сторонами исходил из категорического не согласия с наличием/отсутствием доказательств передачи объектов недвижимости в аренду.

Представитель истца по первоначальному иску указывал на фактическое владение спорными помещениями ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ», представитель ответчика по первоначальному иску указанные обстоятельства оспаривал.

В суд поступили письменные пояснения от ООО «БИЗНЕС ПРОЕКТ», ООО «Ресторан Хмельновъ», ООО «Отдохни 77», согласно которым указанные лица подтвердили факт не осуществления предпринимательской деятельности в спорных помещениях и не заключения договоров субаренды (т.5 л.д.58-60).

Таким образом, одним из первостепенных обстоятельств, подлежащих установлению судом, является факт передачи помещения в адрес ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ».

Как пояснял представитель истца по первоначальному иску, взаимоотношения относительно спорных помещений возникли между истцом и Макаровым Н.И.О и Макаровым Э.Н. задолго до заключения спорного договора аренды. При этом, согласно данным ЕГРЮЛ ответчик по первоначальному иску образован 14.09.2016г., о чем внесена запись 1167746863437, учредителями ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» являются Макаров Н.И.О и Макаров Э.Н., размер доли каждого составляет 50%, при этом, Макаров Н.И.О. также является генеральным директором ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ». Основным видом деятельности ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

В материалы дела представлено уведомление, направленное в адрес АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) (т.5 л.д.10) Макаровым Н.И.О согласно которому на дату 11.08.2016г. указанное физическое лицо (являющееся в настоящее время директором и участником ответчика) требовало от истца по первоначальному иску заключить договор аренды с правом выкупа спорных помещений и заявило об удержании уже находящихся в его распоряжении спорных помещений.

18.10.2016г. Макаровым Н.И.О., Макаровым Э.Н. подан иск в Арбитражный суд города Москвы, делу присвоен номер А40-211670/16. Как следует из искового заявления по указанному делу Макаров Н.И.О., Макаров Э.Н. на дату подписания указанного искового заявления истцы (Макаров Н.И.О., Макаров Э.Н.) удерживали в своем владении спорное имущество (т.5 л.д. 12).

Иск по делу А40-211670/2016 обусловлен уклонением АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) от заключения с Макаровым Н.И.О., Макаровым Э.Н. договора аренды с правом выкупа спорных помещений (как следует из текста искового заявления).

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, представитель третьих лиц указывал, что указание в исковом заявлении по делу А40-211670/16 обстоятельства удержания помещения не означает признание каких либо обстоятельств и одновременно не подтверждает факт передачи в аренду истцом спорных помещений в адрес ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ».

Как следует из материалов дела, 20.06.2014г. между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) и Макаровым Э.Н., Макаровым Н.И.о. подписан Договор о передаче указанным физическим лицам в пользование нежилых помещений имущество по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп.1.

К данному договору подписан Акт приема-передачи нежилых помещений. В соответствии с данным договором Макаров Э.Н., Макаров Н.И.о. обеспечивали эксплуатацию данных нежилых помещений и их сохранность. Условиями Договора предусмотрено, что он заключается до вступления в права собственности Банка на указанные помещения, сроком на 11 месяцев с момента заключения договора (т 2 л.д. 62-64).

Как указывал представитель истца по первоначальному иску, именно с указанного момента спорные помещения находятся в распоряжении Макарова Э.Н., Макарова Н.И.о., именно указанным обстоятельством обусловлено включение в п.6.2 Договора аренды с правом выкупа условия согласно которому стороны определили, что в соответствии со ст.425 ГК РФ стороны договорились, что условия настоящего договора применяются к фактически сложившимся отношениям сторон с даты подписания договора.

В соответствии с ч.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Ответчик по первоначальному иску представил в материалы дела Приговор Таганского районного суда г. Москвы от 29.08.2016г. (т 5 л.д.47-57) которым установлено, что гражданин Г*** (фамилия исключена судом по настоящему делу, Приговор имеется в материалах дела) в 2008г. приобрел помещения по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп.1, в которых планировал открыть ресторан и магазин, позднее сделал в помещениях ремонт, часть из них сдал в аренду, а на остальной площади открыл ресторан «Хмельновъ». Права гражданина Г*** на данные помещения подтверждаются выпиской из ЕГРП.

В дальнейшем права собственности на данные помещения были юридически переоформлены на Компанию «ТЕКССОФТ», Генеральным директором которой являлась гражданка М*** (теща гражданина Г***), что следует из приговора суда.

Приговором суда установлено, что, находясь в дружеских отношениях с гражданином Г*** физическое лицо Н**** организовал ресторан «Хмельновъ», ООО «Каховка, 19» (стр.19 приговора) (т.5 л.д. 52).

Текст приговора в полном объеме не представлен ответчиком по первоначальному иску, однако факт образования ООО «Каховка,19» и открытие ресторана «Хмельновъ» лицом, находящемся в дружеских отношениях с гражданином Г*** приговором суда установлен.

Согласно данным ЕГРП Компания «ТЕКССОФТ» продала помещения Компании СОРАНДИ ЛИМИТЕД (Sorandi Limited), которая предоставила их в залог Банку, в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «Вестан Строймаркет» по Договору о предоставлении кредита № 08/10/12-к от 08.10.2012г.

В связи со спорами по залоговому имуществу Банк 02.12.2013г. обратился в СЧ СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве с заявлением о возбуждении уголовного дела в порядке ст. 140 УПК РФ, на основании которого была проведена соответствующая следственная проверка и установлено, что фактически гражданин Г*** является родным дядей по матери Макарова Н.И.о и является мужем сестры жены Макарова Н.И.о. Гражданка М*** (являвшаяся генеральным директором Компании «ТЕКССОФТ») является тещей Макарова Н.И.о. и гражданина Г***, также Макаров Э.Н. является сыном гражданина Г****.

Ответчик по первоначальному иску возражал, указывал, что приговор (по обращению Банка) в материалы дела не представлен, представитель третьих лиц пояснял, что не может подтвердить или опровергнуть факт наличия родственных отношений между указанными истцом по первоначальному иску лицами.

Как установлено Приговором Таганского районного суда г. Москвы между Банком и гражданином Г*** достигнуты договоренности, согласно которым гражданин Г**** принимает на себя обязательство по погашению кредита, обеспеченному залогом указанных нежилых помещений, а Банк передает ему права по данному помещению. Данные договоренности привели к тому, что в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Вестан Строймаркет» по Договору о предоставлении кредита № 08/10/12-к от 08.10.2012г. был заключен Договор поручительства от 20.06.2014г. между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) (Кредитор) и Макаровым Н.И.о., Макаровым Э.Н. (Поручители), согласно которому Поручители обязались солидарно отвечать перед Банком за исполнение ООО «Вестан Строймаркет» обязательств по Договору о предоставлении кредита № 08/10/12-к от 08.10.2012г. (т2 л.д.65).

31.10.2016г. между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) и Макаровым Э.Н., Макаровым Н.И.о. подписано Соглашение о расторжении Договора поручительства к Договору о предоставлении кредита № 08/10/12-к от 08.10.2012г. (т 2 л.д. 72).

Именно 31.10.2016г. (в день расторжения договоров поручительства) заключен договор аренды с правом выкупа между истцом и ответчиком по первоначальному иску.

Согласно представленным ООО «Капитал Инвест» счетам и чекам на оплату коммунальных услуг, данные платежи осуществлялись непосредственно от имени гражданина Г**** (т 4 л.д.25, 31, 37, 42, 47, 52), Байрамовым Н.И.О. (указание в платежном документе имени плательщика), при этом, как следует из сведений из ЕГРЮЛ Байрамов Н.И.О. является генеральным директором третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Ресторан «Хмельновъ», ООО «Бизнес Проект», образованных в свою очередь в декабре 2016 года, лиц, которые планировали заключить договор субаренды с ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ».

О чем указано выше, Приговором суда установлено, что ООО «Каховка 19» образовано, в том числе с целью открытия ресторана «Хмельновъ».

Истец по первоначальному иску представил в дело копию чека от 11.04.2017г., свидетельствующий о том, что ООО «Каховка 19» в дату 11.04.2017г. осуществляло свою деятельность путем функционирования ресторана «Хмельновъ» в указанную дату по адресу г.Москва, ул.Каховка 19 к.1 (т.4 л.д.57).

При этом, ООО «Каховка 19» определения суда от 05.06.2017г. не исполнило, документы, письменные пояснения по обстоятельствам осуществления деятельности в спорных помещениях не представило.

Определением суда от 11.04.2017г. назначен совместный осмотр спорных помещений (т.3 л.д. 82).

При этом, акт осмотра от 13.04.2017г., представленный истцом и ответчиком по первоначальному иску не может быть оценен судом с высокой степенью достоверности, поскольку факты, изложенные в акте, противоречивы.

Единственным достоверным результатом, который суд может принять доказанным, что по требованиям АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность в спорных помещениях отказались представить документы, подтверждающие право на занятие спорных помещений.

Истец в судебном заседании также указывал, что обстоятельство предоставления Ответчику как арендатору имущества в аренду подтверждается так же тем, что ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» обратился в ГБУ «Жилищник района Зюзино» в целях заключения договора на предоставление коммунальных услуг и эксплуатации спорного нежилого помещения, направлении в Банк писем о согласовании договоров субаренды (т3 л.д. 41).

Ответчик возражал, указывал, что обращение в ГБУ «Жилищник района Зюзино» обусловлено намерением в будущем заключить договор (после фактического предоставления помещений истцом).

Также, по мнению истца, доказательством фактического исполнения Арендатором условий Договора аренды № 31/10/16 от 31.10.2016г. является обеспечительный платеж, который поступил на счет истца.

В соответствии с п. 4.2. Договора Обеспечительный платеж обеспечивает исполнение Арендатором его обязательств по осуществлению платежей по договору аренды. Согласно п. 4.3. Договора Арендодатель вправе использовать Обеспечительный платеж для погашения задолженности по выплате арендных платежей.

В платежном поручении № 1 от 12.12.2016 года в назначении платежа указано: обеспечительный платеж по договору аренды № 31/10/16 недвижимого имущества с правом выкупа от 31.10.2016г. (т2 л.д. 61, т3 л.д.60).

При исследовании представленных документов и взаимоотношений сторон, суд приходит к выводу о том, что переданные помещения не выбывали из владения третьих лиц – Макарова Н.И.о., Макарова Э.Н. на основании следующего.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения данных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 441-О в частности, если буквальное значение условий договора не позволяет определить его результаты, суд выясняет действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон (статья 431 ГК Российской Федерации). Кроме того, основанием признания лиц взаимозависимыми может служить факт заинтересованности в совершении хозяйственным обществом сделки, - лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, Федеральный закон от 8 августа 1998 года "Об обществах с ограниченной ответственностью" признает членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа общества, членов коллегиального исполнительного органа общества, участников общества, имеющих совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, если они, их супруги, родители, дети, братья, сестры и (или) их аффилированные лица являются стороной сделки (аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 81 Федерального закона от 26 декабря 1995 года "Об акционерных обществах").

Все изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что в течение длительного времени Макаров Н.И.о., Макаров Э.Н. имели законный интерес во владении спорным помещением, в том числе 20.06.2014г. между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) и Макаровым Э.Н., Макаровым Н.И.о. подписан Договор о передаче указанным физическим лицам в пользование нежилых помещений имущество по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп.1 с подписанием акта.

Факт наличия родственных отношений с гражданином Г***, оплачивающим коммунальные услуги за спорное помещение (ответчик представил указанные документы в материалы дела, о чем указано выше) в период действия договора аренды не оспорен, при этом, непосредственную оплату за коммунальные услуги от имени гражданина Г*** производил генеральный директор потенциальных субарендаторов ООО «Бизнес Проект» и ООО «Ресторан «Хмельновъ». Кроме того, указанные третьи лица образованы в декабре 2016 года, наименование ООО «Ресторан «Хмельновъ» совпадает с наименованием ресторана, функционирующего длительное время (принадлежащем ООО «Каховка 19»), при этом, ООО «Каховка 19» образовано лицом, состоящем в дружественных отношениях с гражданином Г*** (предположительно являющимся родственником Макарова Н.И.о, Макарова Э.Н.).

Кроме того, суд полагает правомерным вывод истца по первоначальному иску о том, что п.6.2 Договора относительно применения положений договора к ранее возникшим взаимоотношениям предусмотрен сторонами намеренно, дабы зафиксировать наличие фактически сложившихся арендных отношений (письма Макарова от 11.08.2016г., исковое заявление от 18.10.2016г. по делу А40-211670/16) подтверждают, что на октябрь 2016 года Макаров Н.И.о., Макаров Э.Н. владели спорным помещением. Незначительное расхождение дат (договор подписан 31.10.2016г.) и дата подачи иска по делу А40-211670/16 (в котором Макаров Н.И.о. и Макаров Э.Н. заявили о фактическом владении помещениями) не имеет правового значения в совокупности с иными доказательствами.

Так, вполне логично с учетом наличия спора в суде (дело А40-211670/16) по требованиям об обязании заключить договор с правом выкупа на спорные помещения, действия истца и третьих лиц по расторжению 31.10.2016г. Договора поручительства к Договору о предоставлении кредита № 08/10/12-к от 08.10.2012г. (т 2 л.д. 72) и одномоментно заключение между истцом и ответчиком договора аренды с правом выкупа от 31.10.2016г., где генеральным директором и участником с долей 50% является Макаров Н.И.о., вторым участником с долей 50% является Макаров Э.Н.

Указанное позволяет достоверно установить, что фактически спорные помещения из владения Макарова Н.И.о. и Макарова Э.Н. не выбывали, изменилась лишь правовая конструкция оформления взаимоотношений.

26.12.2016 года истец направил в адрес ответчика уведомление (претензия) № 6-о/юр-2821 от 26.12.2016 года о расторжении договора и погашением задолженности по арендной плате.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Уведомление о прекращении договора аренды, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 N 16092/10.

Статья 450.1 ГК РФ также устанавливает, что предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Судом установлено, что Арендодатель реализовал предоставленное ему право на отказ от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке и отказался от исполнения договора аренды, направив в адрес Арендатора уведомление № 6-о/юр-2821 от 26.12.2016 года об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором указано что договор считается расторгнутым в день получения уведомления арендатором, указанное уведомление получено ответчиком 26.12.2016 года, таким образом договор считается, расторгнутым с 26.12.2016 года (т.3 л.д. 36).

Поскольку договор аренды с правом выкупа помещения № 31/10/16 от 31.10.2016 года считается расторгнутым в одностороннем порядке 26.12.2016 года, первоначальные исковые требования о расторжении договора аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года (прекращенного в одностороннем порядке) удовлетворению не подлежат.

Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В процессе рассмотрения встречного иска, ответчик по встречному иску указывал, что претензия, направленная в адрес АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) носит признаки поддельности, однако заявление в порядке ст.161 АПК РФ не подал. В связи с чем, основания считать сфальсифицированным указанный документ у суда отсутствуют.

Истец по встречному иску просит обязать АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) передать ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» по договору аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года с правом выкупа помещения Объект: помещение, назначение нежилое, площадью 912,9 кв.м., номера на поэтажном плате: подвал помещение I – комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер 77:06:0005013:1065, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1; помещение, назначение нежилое, площадью 299 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а – комната 1, кадастровый (условный) номер: 77:06:000:013:1064, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1, обязать предоставить техническую документацию: технический паспорт и план БТИ;

признать необоснованным отказ АКБ «ФОРА-БАНК» в согласовании договоров субаренды, обязать АКБ «ФОРА-БАНК» согласовать договора субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Ресторан Хмельновъ»;

взыскать с АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) в пользу ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» убытки в сумме 3 062 000 руб., ежемесячно с 01.01.2017 г. до фактической передачи объекта аренды и согласования договоров субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Ресторан Хмельновъ» по договору аренды с правом выкупа помещения № 31/10/16 от 31.10.2016 года;

изменить п.5.1 Договора № 31/10/16 от 31.10.2016 года изложив его в следующей редакции: «Выкупная цена за Объект аренды составляет 20 170 250 руб., 00 коп.

В обосновании встречных исковых требований истец указывает что, согласно п. 2.2. договора объект аренды передается арендодателем арендатору в течение 10 дней с момента вступления договора в силу по акту приема-передачи объекта аренды.

Истец 22.12.2016 года направил в адрес ответчика письмо, согласно которому для проверки и принятия помещения в соответствии с договором представителю необходимо представить технический паспорт объекта недвижимости и план БТИ.

Истец также указывает, что письмо от 21.12.2016 года направил ответчику проекты договора субаренды с ООО «Ресторан Хмельнов», ООО «Отдохни-77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Каховка 19».

Вместе с тем условиями договора аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года не предусмотрено обязанности арендодателя предоставлять арендатору технический паспорт объекта недвижимости и план БТИ.

Истцом не представлено доказательств того, что помещение на момент подписания договора не соответствовало требованиям договора.

Пунктом 8.1.16. договора арендатор вправе передавать объект аренды или его часть в субаренду только при условии получения на это предварительного письменного согласия арендодателя которое может быть предоставлено арендодателем после согласования с ним проекта договора субаренды и последующего проставления подписи уполномоченного лица арендодателя, подтверждающей согласование договора субаренды, на всех экземплярах договора субаренды объекта аренды. Срок согласования или направления или направления отказа в согласовании в течение 5 рабочих дней.

В данном случае, исходя из буквального толкования п. 8.1.16. договора предварительное письменное согласие арендодателя на сдачу помещения в субаренды является правом, а не обязанностью ответчика.

Кроме того, поскольку судом установлено, что договор аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года считается расторгнутым с 26.12.2016 года оснований для обязания АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) передать ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» по договору аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года с правом выкупа помещения Объект: помещение, назначение нежилое, площадью 912,9 кв.м., номера на поэтажном плате: подвал помещение I – комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер 77:06:0005013:1065, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1; помещение, назначение нежилое, площадью 299 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а – комната 1, кадастровый (условный) номер: 77:06:000:013:1064, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп. 1, обязать предоставить техническую документацию: технический паспорт и план БТИ; признании необоснованным отказ АКБ «ФОРА-БАНК» в согласовании договоров субаренды, обязать АКБ «ФОРА-БАНК» согласовать договора субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Ресторан Хмельновъ» судом не усматривается, равно как и установлено, что фактически помещениями владел истец по встречному иску, встречные исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.06.2017 года суд назначил совместный осмотр, проводимый представителями АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» помещений: помещение, назначение нежилое: нежилое, площадь 912,9 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение 1 - комната 1; этаж 1, помещение 1- комнаты с 1 по 27, кадастровый (условный) номер: 77:06:0005013:1065, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, г. Москва, ул. Каховка, д. 19, корп.1; помещение, назначение : нежилое, площадь 299 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1а - комната 1, кадастровый (условный): 77:06:0005013:1064, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, г.Москва, ул. Каховка, д. 19, корп.1.

Согласно акту совместного осмотра помещений от 14.06.2017 года установлено, что все лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность выдворены сотрудниками ответчика по встречному иску в связи с не предоставлением документов, подтверждающих право нахождения в помещениях, принадлежащих АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), на момент рассмотрения дела по существу спорные помещения освобождены, указанное обстоятельство послужило основанием для отказа от части исковых требований по первоначальному иску о выселении ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» из спорных помещений.

Договор аренды был заключен 31.10.2016г., письменное предложение ООО «Капитал Инвест» Банку, направить 26.12.2016г. представителя для проверки помещения, и, предоставить план БТИ и Технический паспорт объекта аренды, было получено Банком только 22.12.2016г., т.е. спустя 1,5 месяца после заключения договора аренды. При этом, в указанных числах декабря 2016 года существовал ярко выраженный конфликт между сторонами.

Истец просит взыскать с ответчика убытки в виде упущенной выгоды в размере 3 062 000 руб. ежемесячно с 01.01.2017 г. до фактической передачи объекта аренды и согласования договоров субаренды ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» с ООО «Отдохни77», ООО «Бизнес Проект», ООО «Ресторан Хмельновъ» по договору аренды с правом выкупа помещения № 31/10/16 от 31.10.2016 года выразившиеся не представлением со стороны ответчика письменного согласия на передачу объекта аренды по договору субаренды третьим лицам, исходя из месячной арендной платы установленной в проектах договоров субаренды с третьими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Из материалов дела следует, что воля истца направлена на возмещение реального ущерба, то есть расходов, направленные на восстановление нарушенного права лица.

Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать: факт противоправного поведения нарушителя; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; факт и размер требуемых убытков. Кроме того, лицо, требующее возмещения, должно доказать, что оно не содействовало увеличению убытков и приняло все меры к уменьшению наступивших убытков (пункт 1 статьи 404 ГК РФ).

Возмещение причиненных убытков напрямую зависит от эффективности деятельности потерпевшей стороны по доказыванию понесенных ею убытков. Требование о возмещении убытков накладывает на истца соответствующее бремя доказывания и предполагает активное процессуальное поведение.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно положениям статьи 15 ГК РФ и Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой гражданского кодекса Российской Федерации" 4 (далее - Постановление N 25) по делам о возмещении убытков подлежит доказыванию состав убытков, включающий в себя неправомерность действий ответчика, факт несения убытков, их размер и причинно-следственная связь между действиями ответчика и убытками.

Вместе с тем, поскольку предварительное письменное согласие арендодателя на сдачу помещения в субаренды является правом, а не обязанностью ответчика, договор аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года прекращен с 26.12.2016 года исковые требования в части взыскания убытков заявленном размере удовлетворению не подлежат.

Пунктом 5.1. договора установлено, что выкупная цена за объект аренды составляет 113 361 250 руб.

Истец указывает, что между ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» и Макаровым Э.Н. заключен договор цессии от 31.10.2016 года, согласно условиям, которого Макаровым Э.Н. передал ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» права по ранее уплаченной сумме в счет выкупа объекта аренды в размере 82 909 000 руб. в связи, с чем выкупная стоимость должна быть уменьшена с 113 361 250 руб. и должна составлять 20 170 250 руб.

В подтверждении перечисления ответчику суммы в размере 82 909 000 руб. истцом представлена выписка по счету за период с 18.06.2014 по 01.12.2016 года.

Из содержания представленной выписки следует что, денежные средства в размере 82 909 000 руб. перечислялись Макаровым Э.Н. не в счет оплаты стоимости выкупной цены по договору № 31/10/16 от 31.10.2016 года, а по иным договорам, в частности взнос наличными на счет, открытый по договору № 00092_54RUB4200/14 от 18.06.2014 года, списание просроченных процентов, погашение процентов по договору № 08/10/12-к от 08.10.2012 года.

Таким образом, доказательств подтверждающих перечисленные денежных средств Макаровым Э.Н. в размере 82 909 000 руб. в счет оплаты стоимости выкупной цены по договору № 31/10/16 от 31.10.2016 года истцом по встречному иску в нарушении ст. 65 АПК РФ не представлено, равно как не подлежит удовлетворение требования по п.5.1 Договора, поскольку спорный договор прекращен, внесение изменений в прекращенный договор не предусмотрено, относимость оплаченных платежей в счет исполнения обязательств по договору истцом по встречному иску не представлено. Также, ссылка на договор поручительства необоснованна, поскольку указанный договор расторгнут сторонами.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, первоначальные исковые требования, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истцов по первоначальному и встречному искам в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 606, 614, 450, 450.1 ГК РФ, ст. ст. 49, 65, 110, 167, 170-176 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) о расторжении договора аренды № 31/10/16 от 31.10.2016 года, заключенного между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) и ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» отказать.

Производство по делу в части выселения ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» из помещений, расположенных по адресу г.Москва, ул.Каховка, д.19 корп.1 кадастровый условный номер 77:06:0005013:1065, 77:06:000:013:1064 прекратить.

Возвратить АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) из дохода федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 6 000 руб., уплаченную платежным поручением № 438 от 23.01.2017 года.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О.В. Анциферова