Гражданский кодекс часть 1

ООО «Веснянка» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ЗАО «СТРОЙТЕХИНВЕСТ» на 19/25 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, доля 19/25 (запись о регистрации № 77-77-17/001/2011-840.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 12 марта 2013 г. в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества г. Москвы.

Департамент имущества г. Москвы заявил требования с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ЗАО «Стройтехинвест» на 19/25 долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу ул. ФИО5, вл.11 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.11.2011 № 77-77-17/001/2011-840).

Истец исковые требования поддерживает.

Третье лицо, заявленные самостоятельно требования поддерживает.

Ответчик против удовлетворения исковых требований истца и третьего лица возражает.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «Веснянка» является собственником отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания, общей площадью 322,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается Свидетельством о праве собственности 77 АК 297657 от 26.06.2009 г.

Однако регистрация ЗАО «Стройтехинвест» права собственности на 19/25 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, влечет лишение истца права собственности на 289,2 кв.м. нежилых помещений указанного объекта.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования указало, что за ЗАО «Стройтехинвест» зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 19/25) в объекте незавершенного строительства по адресу: ул. ФИО5, вл.11 на основании Протокола предварительного распределения нежилых помещений и машиномест объекта от 27.05.2008.

Между тем, Правительством Москвы протокол предварительного распределения нежилых помещений и машиномест в указанном объекте от 27.05.2008 никогда не заключался, и в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы указанный протокол не зарегистрирован.

Как усматривается из материалов дела, между ЗАО «Стройтехинвест» и Правительством Москвы 01.07.2003 был заключен Инвестиционный контракт (договор) №6-2140/н-2, Дополнительное соглашение от 12.09.2005 г. и от 15.12.2006 г., по условиям которого, ответчик принял на себя обязательство произвести новое строительство многоэтажного гаража-стоянки с торговым комплексом на строительной площадке по адресу: <...>, общей площадью 7700-8000 кв.м. – наземная часть (2-3) этажа, в том числе 2200-2500 кв.м. – торговый комплекс, 5500 кв.м. – гараж-стоянка (200м/м), 6000-6300 кв.м. – подземная часть (300 м/м). Дата ввода объекта в эксплуатацию в срок до 30.06.2007 г.

03.03.2007 г. между ответчиком и Правительством Москвы был заключен Договор №М-01-514373 аренды земельного участка по адресу: <...> площадью 0,65 га сроком действия до 31.12.2007 г.

27 мая 2008 г. года между Ответчиком и Правительством Москвы был подписан Протокол предварительного распределения нежилых помещений и машиномест объекта, расположенного по адресу: ул. ФИО5, вл. II, в соответствии с условиями Контракта, подписанного между Ответчиком и Правительством Москвы, в котором Стороны констатировали, что фактическая площадь здания по адресу: ФИО5 ул., вл.II составляет 15 266,09 кв.м (без учета площади открытой автостоянки на эксплуатируемой кровле - 1719,34 кв.м), в т.ч. площадь подземно-наземной автостоянки 10 576.80 кв.м.

В пункте 5 Протокола Стороны установили: «5. Помещения общего пользования, инженерного назначения и технические помещения торговых помещений и подземно-наземной автостоянки, являются общей долевой собственностью Администрации. Инвестора и привлеченных им соинвесторов в долях, пропорционально их долям по торговой площади и машино-местам. Итого: в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы оформляется 6/25 долей объекта, то есть 4 076.50 кв.м (с учетом площади открытой автостоянки на эксплуатируемой кровле); в собственность Инвестора оформляется 19/25 долей объекта, то есть 12 908,93 кв.м (с учетом площади открытой автостоянки на эксплуатируемой кровле)». В пунктах 6, 7 Протокола Ответчик и Правительство Москвы предусмотрели, что: «6. Окончательное распределение торговых помещений и машиномест объекта между Администрацией, Инвестором и привлеченными им соинвесторами производится после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту МосгорБТИ, которые изготавливаются но заявке Инвестора на основании натурных обмеров МосгорБТИ, и согласовываются Сторонами. Принятое решение оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 7. Протокол не является основанием для оформления имущественных прав. Оформление прав производится после оформления Акта о результатах реализации инвестиционного проекта».

Пунктом 3.6. Контракта предусмотрено, что оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации инвестиционного контракта производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.

Однако Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на основании протокола и заявления Ответчика было зарегистрировано право общей долевой собственности (19/25 долей) ЗАО «Стройтехинвест» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> (запись о регистрации № 77-77-17/001/2011-840), что подтверждается Выпиской из ЕГРП от «23» октября 2012 года.

В силу положений статьи 24.2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права общей долевой собственности Ответчика на 19/25 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> (запись о регистрации № 77-77-17/001 /2011-840) не могла быть осуществлена до момента завершения строительства указанного объекта недвижимого имущества и без подписания предусмотренного Контрактом (пункты 3.3., 3.4., 3.6.) Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подтверждающего исполнение обязательств по Контракту и распределяющего площадь соответствующего объекта недвижимого имущества между Сторонами Контракта.

Таким образом, по мнению истца и третьего лица, право собственности Ответчика на 19/25 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> (запись о регистрации № 77-77-17/001/2011-840), не подлежало регистрации в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено, что Инвестиционным контрактом от 01.07.2003 № 6-2140/н-2 (реестровый № 13-006876-5001-0012-00001-03), заключенным между Правительством Москвы и ООО «Альянс-Сити» предусмотрено строительство гаража-стоянки с торговым комплексом по адресу: ФИО5, вл.II, со сроком ввода объекта в эксплуатацию - 30.06.2007.

Дополнительным соглашением от 12.09.2005 оформлена уступка прав по инвестиционному контракту от ООО «Альянс Сити» к инвестору ЗАО «Стройтехинвест».

Дополнительным соглашением от 19.10.2012 сроком ввода объекта в эксплуатацию продлен до 01.10.2011.

На момент заключения Контракта объект не был свободен от текущих имущественных обязательств и подлежал освобождению от собственника: ТОО «Веснянка» (289,2 кв.м).Освобождение объекта осуществлено инвестором за счет собственных средств.

Согласно п.3.1. Контракта, на основании условий конкурса, утвержденных решением Координационного совета (протокол от 14 марта 2002 года №28) и решения Конкурсной комиссии (протокол от 19 апреля №30) соотношения раздела недвижимого имущества между сторонами в многоэтажном гараже-стоянке с торговым комплексом на строительной площадке по адресу: <...> устанавливаются в пропорциях: Администрации в лице Департамента имущества города Москвы в собственность: 16% Машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки, 50% общей площади торговых и других встроено-пристроенных нежилых помещений; 100% - общей площади помещений сервисных служб (в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей»).

В соответствии с п.3.2. Контракта, при этом из торговых площадей (п.3.1.), подлежащих разделу, исключается площадь, принадлежащая на праве собственности ТОО «Веснянка».

Согласно п.3.3. Контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами.

Вопросы распределения площадей и оформления имущественных прав сторон разрешаются в акте о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.6 Контракта).

Инвестиционный контракт не предусматривает возможности распределения площадей путём составления предварительного протокола.

Правовое значение протоколов предварительного распределения площадей закреплено в Постановлении Правительства Москвы от 02.12.2003 № 1014-1111 «О дополнительных мерах по повышению эффективности использования городской недвижимости нежилого назначения в ходе инвестиционной деятельности Правительства Москвы». В п. 3.1 данного Постановления указано, что подписанием протокола предварительного раздела нежилых помещений осуществляется лишь предварительное выделение доли города Москвы, подлежащее уточнению при оформлении акта о результатах реализации инвестиционного проекта в установленном порядке.

В соответствии с Приказом Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 № 54 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижи юе имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» акт о результатах реализации инвестиционного контракта,подписанный всеми участниками, является итоговым документом, который отражает раздел долей в натуре и является правоустанавливающим документом,который представляется для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданный в процессе инвестиционной деятельности.

Однако сторонами инвестиционного контракта Акт о результатах реализации инвестиционного проекта не подписан, площади между сторонами не распределены. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что инвестиционный контракт сторонами до настоящего времени не исполнен.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

По смыслу статей 246, 252 ГК РФ протокол предварительного распределения площадей не является соглашением сторон о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, а, следовательно, не может рассматриваться как основание для возникновения права собственности.

Департаментом имущества города Москвы сделан запрос в Департамент города Москвы по конкурентной политике о предоставлении информацию о наличии или отсутствии Протокола предварительного распределения нежилых помещений и машиномест от 27.05.2008.

Письмом от 25.03.2013 № 79-18-2220/3 Департамент города Москвы по конкурентной политике сообщил, что в Единой автоматизированной информационной системе торгов города Москвы (ЕАИСТ) к Инвестиционному контракту от 01.07.2003 г. № 6-2140/н-2 (реестровый № 13-006876-5001-0012-00001-03) по строительству многоэтажного гаража-стоянки с торговым комплексом по адресу: ул. Большая Декабрьская, вл. 11, в редакции Дополнительных соглашений от 12.09.2005 г., от 15.12.2006 г., от 19.10.2012 г. № 3, Протокол предварительного распределения нежилых помещений и машино-мест от 27.05.2008 г. не зарегистрирован,Тендерным комитетом не оформлялся и не представлялся на подпись со стороны Правительства Москвы.

Полагая, что ответчик не приобрел права собственности, а государственная регистрация права собственности проведена в отсутствие права владения ответчиком объектом незавершенного строительства, истец и третье лицо обратились в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности отсутствующим.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, под оспариванием права понимается оспаривание оснований, по которым возникло право.

Правовым основанием для государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект незавершенного строительства являлся Протокол предварительного распределения нежилых помещений и машино-мест от 27.05.2008 г.

Судом установлены фактические обстоятельства дела, исследованы доказательства, из которых суд квалифицирует правоотношения, сложившиеся между ответчиком и Правительством города Москвы, как вытекающие из смешанного договора, содержащего в себе элементы договора простого товарищества и договора подряда.

Суд пришел к выводу о том, что соединив свои вклады, стороны инвестиционного контракта, между тем, не завершили его реализацию.

Согласно пункту 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

По смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицами для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этими лицами. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Поскольку строительство не завершено, цель, для достижения которой был заключен инвестиционный контракт не достигнута, акт о результатах реализации проекта между сторонами, в том числе, между участниками договора простого товарищества и правообладателем земельного участка, на котором строится объект, не подписан, то суд пришел к выводу о том, что право собственности ответчика на спорный объект недвижимости не возникло, а государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося предметом действующего инвестиционного контракта, противоречит условиям контракта, законодательству и является неправомерной.

Довод ответчика о том, что государственная регистрация его права собственности была проведена в соответствии с требования ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отклоняется судом, поскольку само по себе имущественное право, приобретенное ответчиком - право участия в простом товариществе, является самостоятельным объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ), не предусмотренным в качестве основания приобретения права собственности статьей 218 ГК РФ.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов этого лица.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (п.51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При этом истец не является стороной инвестиционного контракта. Истец не доказал факт нарушения ответчиком его прав и законных интересов по заявленным основаниям. Избранный способ защиты права не влечет защиту либо восстановление прав истца.

Исходя из положений статьи 4 АПК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 12 ГК РФ, избранный истцом способ защиты при отсутствии доказательств нарушения его прав и законных интересов не приведет к восстановлению субъективных прав истца и его имущественных интересов, что является самостоятельным основанием для отказа судом истцу в заявленном иске.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности, путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плода и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно нормам Закона РСФСР от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Согласно статье 9 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование.

В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Таким образом, положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возведенное за их счет недвижимое имущество, соинвестор не является участником общей долевой собственности и у него не возникает прав собственника на создаваемый объект.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса.

Контракт не прекращен, строительство спорного объекта не завершено, объект в установленном законом порядке не введен в эксплуатацию, доказательств определения долей между всеми участниками инвестиционного договора в указанном не завершенном строительством объекте не представлено, выдел долей в натуре между участниками инвестиционного договора не произведен.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. При этом согласно сложившейся судебной практике, к объектам, не завершенным строительством, относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Поскольку у ответчика не возникло оснований для регистрации права собственности на спорный объект, и государственная регистрация права собственности ответчика произведена в отсутствие правовых оснований, следовательно, требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ЗАО «Стройтехинвест» на 19/25 долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу ул. ФИО5, вл.11 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.11.2011 № 77-77-17/001/2011-840) являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 4, 27, 49, 65, 71, 75, 121, 123, 102, 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Веснянка» отказать.

Исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ЗАО «СТРОЙТЕХИНВЕСТ» на 19/25 долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 22.112011г. № 7777-17/001/2011-840)

Взыскать с Закрытого акционерного общества «СТРОЙТЕХИНВЕСТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Н. Н. Селиверстова