Гражданский кодекс часть 1

от ответчика – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве – ФИО3 по дов. от 27.03.2014г. № 24/03883

третьи лица

ДГИ г. Москвы – ФИО4 по дов. от 27.12.2013г. № 33-Д-959/13

Правительство Москвы – ФИО4 по дов. от 24.09.2013г. № 4-14-781/3

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Чебиз авто» (129164, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 03.12.2002г.)

к ответчику ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (107078, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: ДГИ г. Москвы, Правительство Москвы

об установлении кадастровой стоимости земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Чебиз авто» (истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве (ответчик) при участии третьих лиц ДГИ г. Москва и Правительства Москвы по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0023003:1002, площадью 2956,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – участки смешанного размещения общественно-деловых объектов различного вида, равной его рыночной стоимости в размере 41 538 000 руб. 00 коп.

Истец полагает, что несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, учитывая порядок исчисления арендной платы в процентном соотношении к кадастровой стоимости, установленной Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», нарушает права истца как арендатора данных земельных участков, в связи с необоснованным повышением арендной платы.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражали. ФГБУ ФКП Росреестра в судебном заседании дал пояснения, из которых следует, что не является надлежащим ответчиком, поскольку не являются заказчиками государственной кадастровой оценки земель города Москвы и не утверждают ее результаты. ФГБУ ФКП Росреестра также указал на то, что арендатор не является собственником участка, не обладает правом распоряжения участком, не вправе требовать по суду установления его рыночной стоимости, не принадлежащего ему земельного участка, а правовые позции ВАС РФ, изложенные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011г. № 913/11, неприменимы к данному делу, поскольку схожие фактические обстоятельства отсутствуют.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьих лиц, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:02:0023003:1002, площадью 2956,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды земельного участка № М-02-018958 от 30.09.2002г.

В соответствии с п. 3.4. договора аренды № М-02-018958 от 30.09.2002г. размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной влати РФ и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендатора об изменении ставок арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений в договор.

Постановлением Правительства Москвы «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» от 27.11.2012г. № 670-ПП утверждены результаты кадастровой оценки стоимости земельного участка – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка установлен в размере 80 005,58 руб. кв. м., итоговая кадастровая оценка стоимости земельного участка составляет 236 496494 руб. 48 коп.

Истец подал заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве,в котором просил пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка и установить стоимость земельного участка в размере 41 538 000 руб. 00 коп. 18.07.2013г. указанная комиссия рассмотрела заявление истца и отклонила его, что подтверждается решением комиссии от 18.07.2013г. № 51-538/2013г.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчет ООО «АКТИВ-ОПТИМ» № 392/02-13 от 18.06.2013г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0023003:1002, расположенного по адресу: <...>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07.03.2012г. составляет 41 538 000 руб. 00 коп.

Нарушение своих прав истец усматривает в том, что завышенная кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение арендных платежей, исчисляемых от кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 25.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из указанной нормы права следует, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Между тем, земельный участок, занятый принадлежащими истцу объектами недвижимости не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка в силу ст. 36 ЗК РФ обязан, при наличии волеизъявления собственника недвижимого имущества, продать участок только одному лицу – собственнику недвижимости. Земельный участок обремененный исключительными правами, предоставленными статьей 36 ЗК РФ собственнику расположенной на участке недвижимости, собственник участка (город Москва) не может представить на открытом рынке посредством публичной оферты.

Истец, как собственник недвижимости, также не вправе продать арендованный им участок, поскольку последний ему не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, в отношении спорного участка имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.

Поскольку правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, следовательно, неправомерно установление рыночной стоимости для этого участка, так как индивидуальной рыночной стоимости данный объект иметь не может, а экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.

Исходя из указанных выводов суд протокольным определением от 27.01.2014г. отказал в проведении судебной экспертизы. Предмет экспертизы в данном случае отсутствует, поскольку государственный земельный участок, обремененный объектом недвижимости, находящейся в частной собственности не может иметь индивидуальной рыночной стоимости.

Требуя установления рыночной стоимости согласно заказанному истцом Отчету об оценке, истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка.

Между тем, в соответствии с п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, на-ходящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Определенные ценовые ограничения установлены Федеральным законом от № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».

Таким образом, цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости является нормативно установленной.

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения применения норм о цене продажи государственной земли. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Представленный истцом Отчет ООО «АКТИВ-ОПТИМ» № 392/02-13 от 18.06.2013г. об оценке не может быть принят судом в качестве доказательства рыночной стоимости по следующим основаниям.

Как указано в ст. 2 Закона «Об оценке» закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Перечень объектов оценки определен статьей 5 Закона.

Согласно ст. 6 Закона Об оценке, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из указанных положений Закона следует, что оценка может быть проведена в отношении «принадлежащих» указанным в статье 6 лицам объектов оценки.

Между тем, истцу принадлежат только права аренды участка, но не сам земельный участок как вещь и объект продажи.

Истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, что прямо вытекает из требований статьи 10 Закона Об оценке.

Согласно норме последнего абзаца статьи 10 Закона, «в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

Истцу право на совершение сделок непосредственно с объектом оценки (земельным участком) законодательством не предоставлено. Истец вправе лишь совершать сделки с правом аренды.

Данное толкование указанной нормы подтверждается судебной практикой, примером которой, в частности, служит Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/12974-10 по делу N А40-151710/09-6-1027.

Следовательно, только для отчетов, составленных в соответствии с нормами Закона Об оценке действует установленное статьей 12 Закона Об оценке правило достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Поскольку истец не является лицом, уполномоченным заказать оценку государственного имущества, в частности, государственного земельного участка, представленный отчет не соответствует требованиям законодательства.

Суд отклоняет ссылки истца на Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11, поскольку отсутствуют схожие фактические обстоятельства.

В рассмотренном Президиумом деле спор об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной возник между собственником участка и органом, проводившим кадастровую оценку. В данном случае иск заявлен арендатором. Кроме того, дело касалось результатов кадастровой оценки, проведенной до вступления в силу изменений в Закон Об оценке, внесенных Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ.

Согласно ст. 24.19 Закона Об оценке в редакции Закона № 167-ФЗ для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, такое основание пересмотра результатов кадастровой стоимости как установление рыночной стоимости указано в законе как основание обращения в комиссию, формируемую в соответствии с Законом Об оценке.

Результаты рассмотрения вопроса комиссией оспариваются в арбитражном суде.

Довод истца о возможности непосредственного установления в судебном порядке рыночной стоимости в качестве кадастровой суд признает необоснованным.

Согласно правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в определении Конституционного Суда РФ от 01.03.11г. № 275-О-О и в определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2011г. № 281-О-О, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Доводы истца о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, отклоняются судом как документально не подтвержденные.

Арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой. Право установления размера арендной платы в силу ст. 65 ЗК РФ в данном случае принадлежит Правительству Москвы.

Истцом не доказано, что размер арендной платы, установленный с 01.01.2013 за арендуемый им участок (1,5% от кадастровой стоимости), существенно превышает размер арендной платы, взимаемой частными собственниками в аналогичных условиях. Кроме того, доказывание указанных обстоятельств должно быть предметом рассмотрения спора об оспаривании самого по себе размера арендной платы, где вопрос необоснованного завышения арендной платы должен рассматриваться в рамках правоотношений арендодателя и арендатора исходя из общих норм определения разумной и экономически обоснованной арендной платы.

Утверждение истца о значительном повышении арендной платы и ухудшении его экономического помещения само по себе не свидетельствует о нарушении его прав.

Истец осуществляет деятельность в столичном регионе, где земля исторически обустроена, создана инфраструктура (инженерная, транспортная, коммунальная) и сложились определенные рыночные отношения, характеризующиеся относительно высоким уровнем цен на товары, недвижимость и услуги.

В этих условиях истец имеет возможность извлекать прибыль от эксплуатации принадлежащей ему коммерческой недвижимости также по ценам, соответствующим высоким ценам в регионе.

Однако, суд в равной степени признает и право собственника земли (в данном случае города Москва) также извлекать в пользу бюджета доход от аренды принадлежащего ему имущества соразмерно ценам в регионе.

В этой связи простое указание на дорогое, с точки зрения истца, землепользование суд не может признать фактором, нарушающим права истца.

Обстоятельства, свидетельствующие о явном произвольном нарушении баланса интересов и прав истца и города, истцом не названы и не доказаны.

Истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных согласно ч.4 ст. 22 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582.

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Данная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, указано, что сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, подлежит применению судами в делах, по которым к моменту опубликования настоящего постановления не вынесено решение судом первой инстанции.

Истец просит определить рыночную стоимости объекта недвижимости вместо его кадастровой стоимости, установленной Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы», которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2012. Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 № 751-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» с 01.01.2014 утверждены результаты оценки по состоянию на 01.01.2013. В отчете, представленном истцом, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012. Постановление Правительства Москвы от 26.11.2013 № 751-ПП действует по состоянию на дату рассмотрения спора по существу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что указанная истцом рыночная стоимость земельного участка определена на дату, которая не соответствует дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка. В связи с чем истец не доказал основание заявленного им требования.

Требование истца о непосредственном судебном принуждении органа кадастрового учета к внесению изменений в Государственный кадастр недвижимости не соответствует нормам законодательства.

Согласно п.5 ст.4 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности», в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку факт неправомерного уклонения учреждения кадастрового учета от внесения изменений сведений о земельном участке в Государственный кадастр недвижимости отсутствуют, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав истца ФГБУ «ФКП Росреестра» и основания судебного принуждения ФГБУ «ФКП Росреестра» внести такие изменения в Государственный кадастр недвижимости.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8,11,12, 301,305, 307-310, ГК РФ, 65,66 ЗК РФ ст.ст. 7, 27, 28, 64-68, 71,75, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180-182 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья В.В. Дудкин