Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным уведомления от 14 августа 2018 года Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости с кадастровые номера 77:07:0012004:2997; 77:07:0012004:3014; 77:07:0012004:3011; 77:07:0012004:3012; 77:07:0012004:3013, расположенных по адресу: <...>, на основании договора об ипотеке от 06.04.2018 г. № 4784-АСРМ/и2,

В судебное заседание явились:

от истца (заявителя): ФИО1, доверенность от 28.04.2018 № 2804;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 29.03.2018 № 5838/2018;

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 12.07.2018 № МБ/5330-Д;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Кондитерская фабрика "Победа" (далее – Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве № 77/007/225/2018-2193,2194,2195,2197,2201 от 14 мая 2018 года о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости с кадастровые номера 77:07:0012004:2997; 77:07:0012004:3014; 77:07:0012004:3011; 77:07:0012004:3012; 77:07:0012004:3013, расположенных по адресу: <...>, на основании договора об ипотеке от 06.04.2018 г. № 4784-АСРМ/и2.

Заявитель в ходе рассмотрения дела представил суду заявление об изменении предмета иска, в котором просит суд признать незаконным ненормативный акт - уведомление от 14 августа 2018 года об отказе в государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> стр.2 (кадастровые номера 77:07:0012004:2997; 77:07:0012004:3014; 77:07:0012004:3011; 77:07:0012004:3012; 77:07:0012004:3013), которое было принято в порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определением суда от 24.09.2018.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Третье лицо поддержало позицию заявителя по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

Как следует из заявления и материалов дела, заявителю принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> (кадастровые номера 77:07:0012004:2997; 77:07:0012004:3014; 77:07:0012004:3011; 77:07:0012004:3012; 77:07:0012004:3013), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серии 77-АО №936482 от 29.05.2013 повторное, взамен свидетельства: серия 77-АН №674614, дата выдачи 22.08.2012, серии 77-АО №748350 от 14.06.2013, серии 77-АО №748348 от 14.06.2013, серии 77-АО №748347 от 14.06.2013, серии 77-АО №748349 от 14.06.2013.

28.04.2018 г., Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлениями №№77/007/225/2018-2193,2194,2195,2197,2201 для регистрации договора №4784-АСРМ/и2 об ипотеке вышеуказанных объектов, заключенного между ООО Кондитерская фабрика «ПОБЕДА» и ПАО «Сбербанк России».

В ответ на заявление ООО Кондитерская фабрика «ПОБЕДА» было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> (кадастровые номера 77:07:0012004:2997; 77:07:0012004:3014; 77:07:0012004:3011; 77:07:0012004:3012; 77:07:0012004:3013 до 14.08.2018 г. на основании п.9 ч.1, ч.3 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости).

В обоснование приостановления ипотеки Управление Росреестра по Москве указало на не предоставление нотариально заверенной доверенности на лицо подписавшее договор и на то, что здание, расположенное по адресу: <...>, в котором находятся спорные нежилые помещения, внесено в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении», которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого использования земельного участка)».

В связи с тем, что срок действия уведомления от 14 мая 2018 года истек 14.08.2018 г., Управление Росреестра по г.Москве на основании п.9 ч.1, ч. 3 ст.26 Закона о недвижимости вынесло уведомление от 14 августа 2018 года об отказе в государственной регистрации ипотеки в отношении вышеуказанных объектов.

Посчитав указанное уведомление незаконным и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 18 Закона о недвижимости регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя и иных лиц, в случае прямого указания закона и прилагаемых к нему документов, необходимых для ее проведения, в том числе и документов о правах на недвижимое имущество (правоустанавливающие), перечень которых установлен ст. 14 Закона о регистрации и также отвечающих требованиям ст. 21 Закона о регистрации недвижимости.

В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, представлен Договор последующей ипотеки № 4784-АСРМ/и2 от 06.04.2018 (далее - Договор), подписанный ООО "КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА "ПОБЕДА" (Залогодатель) и ПАО Сбербанк (Залогодержатель).

Договор со стороны Залогодателя (ООО "КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА "ПОБЕДА") подписан ФИО4, действующим на основании Доверенности № 2005/14 от 20.05.2014.

В силу п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

В силу п. 1 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Между тем, указанная Доверенность № 2005/14 от 20.05.2014 нотариально не удостоверена.

Таким образом, требование заявителя о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Москве от 14 августа 2018 года об отказе в государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> стр.2 (кадастровые номера 77:07:0012004:2997; 77:07:0012004:3014; 77:07:0012004:3011; 77:07:0012004:3012; 77:07:0012004:3013) является необоснованным, поскольку основания для государственной регистрации ипотеки у регистрирующего органа отсутствовали в связи с непредставлением заявителем нотариально удостоверенной доверенности представителя заявителя, подписавшего договор последующей ипотеки со стороны Залогодателя.

Указанная правовая позиция также изложена в определении Верховного суда РФ от 06.04.2017 № 310-КГ17-3641.

Также Управление Росреестра по Москве указывает на то, что в ходе проведения государственным регистратором правовой экспертизы установлено, что в адрес Управления поступило письмо Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, направленное в рамках реализации соглашения «О взаимодействии между Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по контролю за соблюдением требования законодательства Российской Федерации по землепользованию на территории г. Москвы» из которого усматривается, что объект недвижимого имущества по адресу: г.Москва, ул.Рябиновая, д.26, строен.2, возведенный в пределах границ земельного участка, имеющего адресный ориентир : <...> вл.26, заактировано по приложению № 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

В данной связи заинтересованное лицо указывает на то, что согласно п. 1.2 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП, в приложение №2 подлежат включению объекты, недвижимого имущества, созданные на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Суд отмечает, что вышеуказанные доводы регистрирующего органа о том, что спорные помещения расположены в здании, которое является объектом самовольного строительства, не могут являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации ипотеки зарегистрированного права собственности на данные объекты, поскольку вопрос о признании их таковыми разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по котором служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10).

Однако требования заявителя признаются судом не подлежащими удовлетворению в связи с непредставлением заявителем нотариально удостоверенной доверенности представителя заявителя, подписавшего договор последующей ипотеки со стороны Залогодателя, что указывает на отсутствие у ответчика законных оснований для регистрации договора и о законности оспариваемого уведомления.

Доводы заявителя и третьего лица по касающиеся наличия полномочий на подписание договора судом изучены, однако признаны необоснованными, поскольку основаны на ошибочном толковании действующего законодательства.

Остальные доводы сторон судом также изучены и оценены, но с учетом вышеизложенного они не могут свидетельствовать о возможности регистрации и незаконности уведомления.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, расходы по госпошлине в соответствии со ст. 10 АПК РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 115, 150, 167-170, 176, 210-211 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Заявленное ООО "Кондитерская фабрика "Победа" требование – оставить полностью без удовлетворения.

Проверено на соответствие Действующему законодательству РФ.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его вынесения в полном объеме.

Судья А.В. Полукаров