Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: КОО «Колдбриз Инвестментс Лимитед»(далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «ФМСМ» (далее по тексту также – ответчик) 405.597.05 доллара США штрафа.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что поскольку ответчик (арендатор) ухудшил состояние арендуемого объекта таким образом, что документально подтвержденная заключением специалиста ООО ЦНПЭ «ПетроЭксперт» от 19.11.2012 № 12М/94-СТЭ и экспертным заключением ЗАО «Стройэкспертиза» от 01.10.2012 по результатам диагностического обследования офисных помещений, расположенных по адресу: <...>, стоимость восстановительного ремонта составила более рублевого эквивалента 100.000 долларов США, включая НДС по ставке согласно действующему законодательству РФ, по курсу ЦБ РФ на дату составления сметы, то у ответчика возникла обязанность уплатить штраф в сумме равной размеру ежемесячной базовой арендной платы, что составляет 405.597.05 доллара США.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что истцом не доказан факт нарушения ответчиком условий договора аренды нежилых помещений от 10.12.2014 № КД/АР-2/4, не доказан факт ухудшения ответчиком состояния арендуемого объекта в объеме, указанном в исковом заявлении, а также факт наличия причинно-следственной между противоправными действиями ответчика и возникшими у истца убытками. Кроме того, ответчик также указал на то, что им был произведен ремонт арендуемых помещений за выездом до истечения срока действия договора, в связи с чем у него отсутствует обязанность по уплате взыскиваемого штрафа.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по договору аренды нежилых помещений от 10.12.2014 № КД/АР-2/4 с учетом дополнительных соглашений от 21.12.2005 № 1, от 26.09.2006 № 2, от 28.04.2007 № 3 и от 01.06.2011 № 4 к нему (далее по тексту также – договор) истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) по актам от 01.02.2005 и 01.01.2006 во временное пользование нежилые помещения общей площадью 5.394,1 кв.м, расположенные в шестиэтажном здании по адресу: <...>. Договор заключен на срок до 31.01.2016 и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением от 28.12.2015 по делу № А40-57898/14-64-399, являющимся в силу п.2 ст.69 АПК РФ преюдициальным судебным актом по отношению к данному спору, Арбитражным судом города Москвы установлено, что истец, воспользовавшись предоставленным ему п.12.5 договора правом 21.02.2012 уведомил истца об отказе от договора с 21.08.2012. Договор является расторгнутым с 21.08.2012.

Пунктами 6.3.4, 6.3.7 договора установлено, что истец как арендатор обязан осуществлять эксплуатацию и текущий ремонт арендуемых помещений (их полезной площади), оборудования и инженерных систем, расположенных на территории арендуемых помещений.

Под понятием «полезной площади» стороны определили в передаточном акте от 01.02.2005 нежилые помещения на 1-6 этажах общей площадью 4.424,7 кв.м.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязать возвратить арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пунктах 6.3.8 и 6.3.9 договора стороны установили, что истец при прекращении договора обязан произвести «работы по ремонту за выездом» помещений полезной площади. При этом ремонтные работы должны быть произведены до даты подписания акта возврата объекта аренды и включают в себя следующие работы: устранение всех повреждений, имеющихся на поверхностях стен, потолка (подвесного потолка), пола, дверных и оконных проемов, дверей и окон (включая запорные механизмы и ручки), а также санитарно-технического оборудования, расположенного в Зоне эксплуатационной ответственности арендатора или замену любого из перечисленных элементов, если имеющиеся на них повреждения не могут быть устранены другим способом; покраску внутренних поверхностей стен и перегородок, (при этом цвет, в который следует покрасить стены, предварительно должен быть согласован с арендодателем); устранение всех загрязнений, имеющихся на поверхностях потолка (подвесного потолка), дверных и оконных проемов, дверей и окон, а также санитарно-технического оборудования, расположенного в зоне эксплуатационной ответственности арендатора; приведение в надлежащее состояние напольного покрытия, а именно: замену имеющегося на объекте аренды напольного покрытия (при этом новое напольное покрытие должно соответствовать по качеству и потребительским свойствам напольному покрытию, имевшемуся на объекте аренды в момент передачи в аренду), циклевку паркета и покрытие его лаком, полировку каменных и имитирующих камень поверхностей пола, замену поврежденной плитки; восстановление элементов декора (зеркала, стеновые панно и т.д.); замену неисправных стационарных осветительных приборов; ремонт или замену неисправного оборудования, расположенного в зоне эксплуатационной ответственности арендатора и обслуживающего объект аренды.

Согласно п.6.3.9 договора проведение ремонта за выездом должно быть закончено не позднее даты подписания акта возврата и начато арендатором в разумный срок до окончания срока действия настоящего договора с тем, чтобы к моменту возврата объекта аренды арендодателю результаты проведения такого ремонта не были утрачены. Ремонт за выездом производится за счет арендатора. Расходы арендатора на проведение данного ремонта возмещению не подлежат.

При проведении сторонами 21.08.2012 процедуры возврата арендуемых помещений из арендного пользования и их фактического осмотра, был составлен передаточный акт (акт возврата) в котором зафиксированы и отражены ряд замечаний к состоянию помещений, в том числе то, что ответчик передал истцу арендуемые помещения в ненадлежащем виде и состоянии.

Ответчик в обоснование своих доводов ссылается на то, что для целей выполнения обязанности по договору заключил подрядный договор с ООО «Сэффрон», ремонтные работы были проведены в период с 17.08.2012 по 21.08.2012, по акту от 25.02.2013 № 1 ответчиком как заказчиком работы были приняты и оплачены на общую сумму 20.147.651 рубля 22 копеек.

Вместе с тем, поскольку работы выполнялись в интересах истца, то представленный ответчиком акт о приемке выполненных работ правового значения не имеет. А поскольку истцом работы не приняты ввиду выявленных недостатков, то к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст.720 Гражданского кодекса РФ.

Во вступившем в законную силу решении от 28.12.2015 по делу № А40-57898/14-64-399 суд также посчитал, что истец не представил безусловных доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по проведению предусмотренного договором ремонта.

В соответствии с п.9.2 договора в случае, если арендатор ухудшил состояние объекта аренды или его части, или здания таким образом, что документально подтвержденная стоимость восстановительного ремонта будет составлять более рублевого эквивалента 100.000 долларов США, включая НДС по ставке согласно действующему законодательству РФ, по курсу ЦБ РФ на дату составления сметы арендодателем или третьим лицом, привлеченным арендодателем, арендатор обязуется компенсировать документально подтвержденный размер реального ущерба, а также уплатить штраф в сумме равной размеру ежемесячной базовой арендной платы. При этом основанием для уплаты реального ущерба и штрафа является оригинал соответствующего счета, выставленный арендодателем, с приложением акта и сметы, составленных арендодателем или третьим лицом, привлеченным арендодателем, в котором изложено существо нарушения, повлекшее за собой причинение ущерба арендодателю в рамках действия настоящего договора аренды на сумму более рублевого эквивалента 100.000 долларов США, включая НДС по ставке согласно действующему законодательству РФ, по курсу ЦБ РФ на дату составления сметы арендодателем или третьим лицом, привлеченным арендодателем.

С целью документально зафиксировать ухудшение объекта аренды и рассчитать стоимость восстановительного ремонта истцом были привлечены специалисты.

В результате проведенных исследований состояния арендованных помещений ООО ЦНПЭ «ПетроЭксперт» и ЗАО «Стройэкспертиза» были составлены заключения от 19.11.2012 № 12М/94-СТЭ и от 01.10.2012, которыми подтверждено ухудшенное состояние объекта и определена стоимость ремонтно-восстановительных работ в соответствии с требованиями, предъявляемыми к помещениям класса «А», соответственно в размере 28.950.666 рублей 31 копейки и 24.640.758 рублей 94 копеек, что превышает рублевый эквивалент 100.000 долларов США, включая НДС по ставке согласно действующему законодательству РФ, по курсу ЦБ РФ на дату составления заключений (п.9.2 договора).

Доводы ответчика о том, что у него отсутствует обязанность по уплате штрафа в соответствии с п.9.2 договора, поскольку им на основании п.п.6.3.8 и 6.3.9 договора уже был произведен ремонт за выездом посредством подрядной организации ООО «Сэффрон» в период с 17.08.2012 по 21.08.2012 противоречат выводам и содержанию вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 по делу № А40-57898/14-64-399, обстоятельствам настоящего спора и имеющимся в материалах рассматриваемого дела доказательствам из совокупности содержания которых следует, что проведенный ответчиком ремонт не отвечает требованиям надлежащего исполнения последним своих обязательств по проведению предусмотренного договором ремонта.

Доводам ответчика о том, что выявленные ответчиком недостатки ремонтных работ являются незначительными, устранимыми дефектами, которые не оказывают существенного влияния на использование помещения по назначению и его долговечность, а также на то, что, несмотря на наличие недостатков работ, ответчик сдал их в аренду без каких-либо претензий со стороны нового арендатора, уже была дана оценка Девятым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 08.04.2016 по делу № А40-57898/14-64-399, и они были признаны несостоятельными. Так суд указал на то, что перечень работ, которые ответчик обязан выполнить при освобождении арендованных помещений не содержит каких-либо оговорок о возможных отступлениях от объема работ. Вместе с тем, такие отступления ответчиком допущены без установленных законом и договором оснований. Передача помещений ответчиком другому лицу в аренду без претензий со стороны последнего, какого-либо правового значения при рассмотрении данного спора не имеет и не опровергает правомерность действий ответчика.

Представленному ответчиком в материалы дела заключению специалиста ООО «Про.Эксперт» от 09.09.2014 № 553 также была дана правовая оценка Девятым арбитражным апелляционным судом в вышеуказанном постановлении, в котором суд указал на то, что в данном заключении не исследовано и не изучено качество ремонтных работ выполняемых ответчиком, в спорных помещениях в период с 17.08.2012 по 21.08.2015. Кроме того, в представленном ответчиком экспертном заключении не были поставлены вопросы, направленные на установление выполнения или не выполнения ремонтных работ, установления их качества, сроков выполнения, состояния нежилых помещений до начала ремонтных работ, состояния нежилых помещений после окончания выполнения истцом ремонтных работ и т.д., а были поставлены вопросы обоснованности возложения на истца обязательств по выполнению ремонтных работ, что является ненадлежащим, т.к. правовые основы возникновения таких обязательств определяются в соответствии с нормами закона и условиями договора.

Представленное в материалы дела заключение специалиста ООО «Про.Эксперт» от 10.07.2015 № 604 само по себе не подтверждает изложенных в нем выводов, поскольку к данному заключению не приложены акт о приемке выполненных работ, поэтажные планы и смета, которые были представлены специалисту для исследования.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору в части надлежащего проведения работ по ремонту за выездом, а также в связи с возвратом ответчиком имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, то у истца возникло право требовать с ответчика уплаты штрафа, предусмотренного п.9.2 договора в сумме равной размеру ежемесячной базовой арендной платы, что составляет 405.597.05 доллара США.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно п.2 ст.317 Гражданского кодекса РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В данном случае иная дата определения курса установлена договором – на дату списания соответствующей суммы со счета плательщика – день осуществления платежа (п.2.2 раздела 1 договора, п.3.2.2 дополнительного соглашения от 01.06.2011 № 4 к договору), но не менее 25 российских рублей за 1 доллар США, в связи с чем подлежащая уплате сумма должна быть определена в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка РФ, но не менее 25 российских рублей за 1 доллар США на день осуществления платежа.

Данный вывод подтверждается п.п.11, 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно которым при удовлетворении судом требований о взыскании денежных сумм, которые в соответствии с п.2 ст.317 Гражданского кодекса РФ подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, в резолютивной части судебного акта должны содержаться: указание об оплате взыскиваемых сумм в рублях и размер сумм в иностранной валюте (условных денежных единицах) с точным наименованием этой валюты (единицы); ставка процентов и (или) размер неустойки, начисляемых на эту сумму; дата, начиная с которой производится их начисление, и день, по какой они должны начисляться; точное наименование органа (юридического лица), устанавливающего курс, на основании которого должен осуществляться пересчет иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли; указание момента, на который должен определяться курс для пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли.

Определяя курс и дату пересчета, суд указывает курс и дату, установленные законом или соглашением сторон.

При этом суду следует иметь в виду, что стороны вправе в соглашении установить собственный курс пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли или установить порядок определения такого курса.

Из представленного истцом расчета достоверно следует размер предъявляемой к взысканию суммы задолженности, рассчитанной в долларах США, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в данной валюте с указанием на оплату взыскиваемых денежных средств в рублях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу Центрального банка Российской Федерации но не менее 25 российских рублей за 1 доллар США и пересчете на день осуществления платежа.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме в рублях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу Центрального банка Российской Федерации но не менее 25 российских рублей за 1 доллар США и пересчете на день осуществления платежа.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 307, 309, 310, 606-622, Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 4, 9, 64, 65, 67, 68, 70, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Филип Моррис Сэйлз энд Маркетинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано по адресу: 127051, <...>, дата регистрации: 09.02.1999) в пользу Компании с ограниченной ответственностью «Колдбриз Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр) 405.597,05 доллара США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка РФ, но не менее 25 рублей за 1 доллар США на дату исполнения решения суда по настоящему делу, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 158.896 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин