Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным расторжение договора аренды №06-00513/2004 от 26.05.2004 г. нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Шипиловская, д.17, корп.3, на основании уведомления от 13.09.2012 №2978/2

в заседании приняли участие:

от истца – Агафонов Д.Е., генеральный директор, Протокол №23 от 06.09.2012 г. дов .№ б/н от 06.02.2012 г.

от ответчика – Карпенко Н.В., дов. №7 от 18.01.2013 г.

от третьего лица – не явился, извещен

установил:

Иск заявлен о признании недействительным расторжение договора аренды №06-00513/2004 от 26.05.2004 г. нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Шипиловская, д.17, корп.3, на основании уведомления от 13.09.2012 №2978/2 .

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части номера уведомления от 13.09.2012 №2878/12, пояснил, что оспаривает данное уведомление - от 13.09.2012 №2878/12. Ответчик не возражал. Суд определил: удовлетворить ходатайство истца об уточнении требований.

Ответчик требования истца не признал, представил отзыв.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено по всем известным суду адресам, в том числе и юридическому, т.е. в соответствии со ст. 123 АПК РФ надлежащим образом, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Выслушав объяснения истца, ответчика, изучив материалы дела, оценив доказательства, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Заявленные по иску требования истец обосновал следующим.

Истец является арендатором нежилого помещения площадью 115,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д.17, к. 3, 5 этаж на основании договора аренды от 26.05.2004г. Срок аренды по договору определён до 17.04.2013г. Пунктом 8.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Ответчик на основании этого пункта договора 13.09.2012г. направил Истцу уведомление о расторжении договора. Уведомление получено Истцом 20.09.2012г.

Истец полагает расторжение договора недействительным в связи с тем, что отсутствуют основания для досрочного расторжения.

06.09.2012г. комиссией, состоящей из сотрудников Ответчика, в присутствии генерального директора Истца было составлено заключение о выполнении условий заключённого договора аренды. Согласно этому заключению комиссия установила наличие перегородки с дверным проёмом в комнате №37. Как указывает в этом заключении генеральный директор Истца, перегородка существовала, но была демонтирована задолго до составления заключения. Никаких фотоматериалов или чертежей к заключению не прилагалось. Независимых и незаинтересованных специалистов для составления заключения Ответчик не привлекал. Заключение о наличии перегородки на 06.09.2012г. сделано только сотрудниками Ответчика, что с учётом их заинтересованности вызывает сомнения в достоверности этого заключения.

Истец указывает, что договором перепланировка не запрещена, её нужно согласовать с Ответчиком. В силу п.5.4.10 договора согласие должно быть получено в письменном виде. Однако данное положение распространяется на случаи, когда именно арендатор собирается производить перепланировку.

Перегородка в помещении №37, остатки которой 06.09.2012г. обнаружил Ответчик, существовала на момент заключения договора аренды, то есть была сделана до возникновения между истцом и ответчиком арендных отношений. Данное обстоятельство подтверждается следующим: техническим отчётом от 13.09.2012г., согласно которому перегородка устанавливалась до выполнения всей отделки в помещении; планом БТИ по состоянию на 15.11.2000г. из содержания которого следует, что «разрешение на произведённое переоборудование» не предъявлено; предписаниями инспектора Госгоринспекции от 10.12.2004г. и от 12.08.2005г., которым установлено «оборудование дверного проёма в комнате 37»: постановлением административной комиссии от 07.12.2005г., согласно которому «Административная комиссия установила, что переустройство объекта нежилого фонда выявлено ТБТИ Южное 15.11.2000г.», в связи с чем комиссия прекратила производство по делу об административном правонарушении.

Дальнейшее поведение Ответчика свидетельствует о том, что он не считает свои интересы нарушенными данной перепланировкой.

Так первоначальный срок аренды был установлен до 17.04.2008г. а 27.03.2008г. Ответчик составляет акт проверки использования имущества, из содержания которого следует, что имеется перепланировка без оформления разрешительных документов. Далее имеется заключение: «На ближайшем заседании комиссии ГУП «Московское имущество» (Ответчик) решить вопрос об узаконивании имеющихся перепланировок». То есть Ответчик не считал нужным расторгать договор, а намеревался узаконить перепланировку.

Перепланировка не была узаконена, но уже 17.04.2008г. Истец и Ответчик подписывают дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 17.04.2013г. Из этих действий Ответчика следует, что у него сохранился интерес в использовании помещения Истцом и получении от него арендной платы даже в любом состоянии помещения.

После 17.04.2008г. перепланировок не производилось.

С этого момента и до 20.09.2012г. Истец не получал от Ответчика каких-либо претензий по поводу неузаконенных перепланировок.

После составления заключения о наличии перепланировки Истец удалил остатки дверного проёма, о чём известил Ответчика 18.09.2012г. На тот момент ему не было известно, что ещё 13.09.2012г. Ответчик направил уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, поскольку Истец его получил 20.09.2012г.

Ответчик в представленном отзыве и в судебном заседании ссылается на следующее.

В соответствии с п.5.4.10 Арендатор не вправе производит никаких планировок без письменного согласия Арендодателя и решения Межведомственной комиссии.

Пунктом 8.3. предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут Арендодателем (собственником) в одностороннем порядке в случае проведения Арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с Арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

На протяжении всего периода действия договора Арендатором в этой части постоянно допускались нарушения, о чём свидетельствуют документы, представленные самими Арендатором, в которых указано о необходимости устранить произведённые перепланировки занимаемых по договору Аренды помещений Истцом.

Согласно Заключения № 065/1 от 23.07.2012 г. и от 06.09.2012 г. №112/1 были выявлены несанкционированные, в отсутствие разрешения Арендодателя и без предварительного получения согласия межведомственной комиссии, перепланировка и переоборудование помещения, занимаемых Арендатором по договору.

В предоставленный срок Арендатор все замечания не устранил, о чём свидетельствует Заключение от 06.09.2012 г. №112/1, где указано, что на 5 этаже в пом.1 в ком № 37 имеется незаконная перегородка с дверными приёмами в ком.№ 32 к душевым кабинам отсутствует подвод коммуникаций водоснабжения, т.е. оно разукомплектовано. Кроме этого в Заключении № 065/1 от 23.07.2012 г. было зафиксировано, что на 5 этаже в пом. 1 , ком 34 — демонтированы раковина и унитаз, ком.33 - оборудованы незаконно дополнительно унитаз и раковина, ком.31 - демонтированы раковина, ком 32 - демонтированы душевые.

Доказательств, что нарушения договора устранены - на перепланировку и переоборудование получено согласие межведомственной комиссии, не представлено. Помещения не восстановлены в первоначальное состояние согласно планов БТИ.

При передачи помещений Истцу в аренду указанные перепланировка и переоборудование отсутствовали. Доказательств обратного не имеется, на протяжении действия договора Истцу неоднократно направлялись уведомления об устранении нарушений договора в этой части.

В адрес Истца было направлено уведомление от 08.08.2012г. № 2392/12 об устранении нарушений. Однако, в срок до 01.09.2012 г. все нарушения в полном объёме Истцом устранены не были, о чём свидетельствует последующее Заключение о проверке выполнения условий договора.

В связи с этим, уведомлением от 13.09.2012 г. № 2878/12 Арендодатель уведомил Арендатора в установленном порядке по условиям договора, что он расторгает договор в одностороннем порядке, т.к. это право предусмотрено п.8.3 договора аренды.

На основании Распоряжения от 27.09.2012 г. № 3062-р право хозяйственного ведения Ответчика на объект по ул.Шипиловская, 17 корп. 3 прекращено в установленном законом порядке.

Суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Департамента имущества города Москвы от 19.02.01 № 738-р нежилые помещения, площадью 4523,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, 17 корп. 3 передано на баланс ГУП «Городское имущество» на праве хозяйственного ведения, а также на ГУП «Городское имущество» возложена обязанность по приёму объекта на баланс с учётом обеспечения его сохранности и поддержания в состоянии пригодном к эксплуатации, т.е. выполнения функции балансодержателя-заказчика по ремонту, содержанию и эксплуатации указанных нежилых помещений (п. 10 распоряжения).

В отношении нежилых помещений, площадью 115,8 кв.м., расположенных по указанному адресу на 5 этаже здания, с согласия собственника имущества предприятия - Департамента имущества города Москвы (далее - Департамент) был заключён Договор №0-656/2003 от 27.11.2003 г. о передаче в аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), являющегося собственностью города Москвы и закреплённого за предприятием на праве хозяйственного ведения, между ГУП «Городское имущество» и ООО «КРОТ-94» В связи с тем, что срок договора определён с 18.04.2003 г. по 17.04.2008 г., т.е. более года, данный договор прошёл гос. регистрацию в установленном законом порядке, о чём 07.05.2004 г. была сделана запись в реестре прав за №35-365/2004-726. В последующем договор аренды был продлён сроком до 17.04.2013 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 23.03.2004 № 495-РП «О реорганизации Государственного унитарного предприятия города Москвы «Городское имущество» и Государственного унитарного предприятия города Москвы «Объединенный центр информатики», распоряжением Департамента имущества города Москвы от 16.04.2004 № 879-р «О реорганизации Государственного унитарного предприятия города Москвы «Городское имущество» и Государственного унитарного предприятия города Москвы «Объединенный центр информатики» ГУП «Городское имущество» было реорганизовано путем слияния в Государственное унитарное предприятие города Москвы «Московское имущество». В силу ст. 57, п. 1 ст. 58, ст. 59 Гражданского кодекса РФ права и обязанности ГУП «Городское имущество» переходят к ГУП «Московское имущество» (далее - Истец). На основании передаточного акта от 05.07.2004 г. №01 означенные помещения переданы на баланс на праве хоз.ведения ГУП «Московское имущество».

На помещения с учётом уточнения площади 2254,2 кв.м. зарегистрировано право хозяйственного ведения Истца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.04.2009 77 АЖ № 850837.

В соответствии с указанными документами к указанному Договору аренды было подписано Доп.соглашение от 22.06.2006 г. о смене наименования Арендодателя, который в связи с проведённой реорганизацией стал именоваться как ГУП «Московское имущество». Управление зданием, а также обеспечение всего здания коммунальными и эксплуатационными услугами осуществляет Истец. Доп.соглашением от 17.04.2008 г. срок договора продлён по 17.04.2013 г.

Из постановления от 07.12.2005г. по делу № 3907/63827/3к1-05 административной комиссии по рассмотрению правонарушений в сфере учета и использования объектов нежилого фонда г. Москвы следует: ранее проведенной проверкой выявлено, что в занимаемых нежилых помещениях произведено переустройство без оформления разрешительной документации (снесены перегородки между комнатами №№ 34, 35, 36, № 31 и № 32, № 31 и № 30, № 30 и № 32. 12 августа 2005г. ООО «Крот-94» выдано предписание Госгоринспекции № 63239/2к1 которым арендатору предписывалось в срок до 12.10.2005г. получить разрешение на произведенное переустройство, либо привести состояние нежилых помещений в соответствие с технической документацией.

Также согласно постановления от 07.12.2005г. по делу № 3907/63827/3к1-05 административной комиссией установлено, что переустройство нежилого фонда в арендуемых истцом нежилых помещениях было выявлено еще ТБТИ Южное 15 ноября 2000г. о чем свидетельствует штамп в выписке технического паспорта на здание (строение) от 14.04.2002г. № 3670-10.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что переустройство нежилых помещений, на которое ссылается ответчик, имело место на момент заключения договора аренды от 26.05.2004г. между истцом и ответчиком.

Согласно акту проверки от 17.11.2011г. № 9051414 Госинспекции по недвижимости не выявлено каких-либо нарушений, в т.ч. не выявлено фактов невыполнения предписаний Госинспекции по недвижимости.

Согласно заключению № 065/1 от 23.07.2012г. ГУП «Московское имущество» установлены следующие переустройства: 5 этаж пом. 1, ком. № 34 – демонтирована раковина и унитаз; ком. № 33 – оборудованы унитаз и раковина; ком. 31 – демонтирована раковина; ком. № 32 – демонтированы душевые, имеется задолженность по договору КЭО в размере 5 792.84 руб.

ГУП «Московское имущество» своим письмом от 08.08.2012г. исх. № 2392/12 предложил Арендатору устранить указанные нарушения.

Далее, согласно заключению № 112/1 от 06.09.2012г. ГУП «Московское имущество» установлено: 5 этаж, пом. 1 ком. № 37 – установлена перегородка с дверным проемом; ком. № 32 – в душевых кабинах отсутствуют подводка водоснабжения; имеется задолженность по КЭО в размере 7 151.08 руб.

Суд не соглашается с данными доводами ответчика по следующим основаниям. Во-первых, судом было установлено, что не оспорено ответчиком, к переоборудованию, перепланировкам Арендатор отношения не имеет, их не производил, они были произведены до возникновения арендных отношений между истцом и ответчиком; во –вторых, помещения, которые арендует истец, ранее до возникновения арендных отношений, использовались под общежитие, в них находились душевые (чего ответчик не отрицает и не оспаривает), в последующим с целью их передачи в аренду, помещения были переоборудованы, с 2004года помещения используются под офис, наличие душевых и подводка в них воды , если помещения используются под офис, не предусмотрено; в-третьих, судом установлено, что в 2008году Арендатор привел состояние помещений в соответствие с технической документацией. Согласно акту проверки от 17.11.2011г. № 9051414 Госинспекции по недвижимости не выявлено каких-либо нарушений. Согласно письму Госинспекции по недвижимости от 25.10.2012г. исх. № 25-06-15236 «контрольными мероприятиями установлено, что нарушение, выразившиеся в переустройстве помещений, устранены путем приведения помещений в соответствии с поэтажным планом БТИ».

Данный поэтажный план БТИ, справка БТИ о состоянии здания, выписка из технического паспорта на здание истцом представлены в материалы дела (в оригиналах). Красных линий на поэтажном плане не имеется.

Согласно Технического отчета от 13.09.2012г. выполненного ООО «Альтима-р» перегородки в комнате № 37 установлены в одно время до укладки плитки на пол и ламината, а возможно и ранее (фото 3, 4), в результате обследования помещения изменений планировки, снижающих несущую способность и эксплуатационные характеристики здания, не выявлено, перегородки установлены до укладки половой плитки и ламината в одно время или ранее.

То, что распоряжением ДИГМ от 27.09.2012г. № 3062-р прекращено право хозяйственного ведения ответчика на объект нежилого фонда, правового значения не имеет, т.к. уведомление от 13.09.2012г. № 2878/12 ответчик направил в адрес истца будучи Арендодателем.

Из указанного уведомления также не следует, что наличие какой-либо задолженности являлось основание к расторжению договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Арендатором не были допущены существенные нарушения условий договора аренды, что могло явиться основанием к расторжению договора аренды.

Расходы по уплате госпошлины возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 309, 310, 450, 452 ГК РФ, ст. 76, 71, 110, 167-174 АПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным уведомление от 13.09.2012 №2878/12 о расторжение договора аренды №06-00513/2004 от 26.05.2004 г. нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Шипиловская, д.17, корп.3.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия г. Москвы «Московское имущество» (ОГРН 1047727021198, ИНН 7727268885, 12.07.2004) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КРОТ-94» (ОГРН 1027739006900, ИНН 7737030401, 22.07.2002) расходы по госпошлине в размере 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в порядке апелляционного производства. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства.

Судья: Мысак Н.Я.