Гражданский кодекс часть 1

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений АО "ГИПРОМЕЗ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику ООО "ЗАЗЕРКАЛЬЕ" о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 139 339 руб. 25 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 255 731 руб. 78 коп.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва, представил контррасчет, требования признал в части.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Акционерное общество «Гипромез» и Общество с ограниченной ответственностью «Зазеркалье» являются собственниками нежилых помещений, расположенных в нежилом (административном) здании по адресу: <...>, строение 2.

Акционерное общество «Гипромез» является собственником нежилых помещений, расположенных в здании, расположенных по адресу: <...> и стр. 2, общей площадью 27 507,6 кв.м.

ООО «Зазеркалье» является собственником нежилых помещений общей площадью 611,2 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, стр. 2, в котором находятся нежилые помещения, принадлежащие Истцу и Ответчику представляет собой единый хозяйственный и инженерно-технологический комплекс, предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг в котором осуществляется централизовано.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что все инженерные коммуникации и оборудование (энергопринимающее оборудование, тепловые пункты, насосная станция, инженерные системы и сети), расположенные в здании находятся на балансе Истца и обслуживаются им как самостоятельно, так и с привлечением специализированных организаций.

Истец ссылается на то, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 названного Кодекса и ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

В силу ст. 210 ГК РФ собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В с ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Во исполнение требований ч. 3 ст. 39 ЖК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества включает в себя освещение помещений общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного входящего в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в п.п. «а» - «д» п. 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных, предназначенных для «выуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем удержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Истец ссылается на то, что согласно ст. 161 ЖК РФ, применяемой по аналогии в силу п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Также согласно ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения (ч. 1).

Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч. 2).

Эксплуатация зданий и сооружений должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий и сооружений требованиям энергетической эффективности зданий и сооружений и требованиям оснащенности зданий и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий и сооружений (ч. 3).

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к общему имуществу здания относятся в частности помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, к общему имуществу здания относятся: несущие и ограждающие функции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, алы, туалеты и т.п.).

Для надлежащего содержания общего имущества здания, а также для обеспечения безопасности лиц, посещающих здание, Истцом заключены и исполняются договоры с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими ремонты и техническое обслуживание мест общего пользования здания и прилегающей территории.

Содержание здания Истцом подтверждается заключенными договорами с поставщиками коммунальных услуг, актами разграничения ответственности, и договорами, заключенными на эксплуатацию всего здания.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что помещение Ответчика, общей площадью 611,2 кв.м., расположено непосредственно в здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, следовательно, данное помещение не может существовать отдельно от этого здания, и соответственно Ответчик не может не пользоваться такими элементами здания, как крыша, фундамент, места общего пользования, коммуникации и др.

Поскольку собственники совместно владеют и пользуются общим имуществом здания, следовательно, они обязаны совместно нести бремя содержания общего имущества здания соразмерно со своими долями. При этом издержки по содержанию общего имущества относятся на собственников помещений, вне зависимости от их фактического пользования.

Истец ссылается на то, что в силу указанных норм права на Ответчика, как собственника помещения, возлагается обязанность по содержанию своего помещения, а также общего имущества здания (ст.ст. 210, 249 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ).

Договор на возмещение затрат, понесенных Истцом на обеспечение здания коммунальными эксплуатационными услугами, пропорционально занимаемым площадям Ответчика, был расторгнут в ноябре 2013 года.

Новый договор на возмещение коммунальных и предоставление эксплуатационных услуг и оплаты доли расходов на содержание здания между Истцом и Ответчиком не заключался.

Истец ссылается на то, что отсутствие договорных отношений по возмещению затрат, понесенных Истцом на содержание здания не освобождает Ответчика от несения соответствующих расходов, возложенных на него в силу закона.

Истец ссылается на то, что в период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2017 года Истец фактически оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества здания, бремя содержания которых должно распределяться на всех собственников помещений в силу ст. 210, 249 ГК РФ.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ответа РЭК по Москве от 10.04.2015 г. услуги по содержанию и ремонту объектов общего назначения в административных зданиях не подлежат государственному регулированию.

В этой связи, по мнению истца, размер платы на содержание общего имущества и мест общего пользования Здания устанавливается исходя из фактических затрат, понесенных Истцом на содержание Здания, расположенного по адресу: <...>, стр. 2.

В соответствии с п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Согласно п. 29 Правил содержания общего имущества № 491 расходы за содержание и жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных н электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Согласно п. 33 Правил содержания общего имущества № 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного обительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Поскольку Постановлением Правительства Москвы от 29.09.2009 г. № 1030-ПП «О регулировании цен (тарифов) в городе Москве» услуги по содержанию и ремонту общего назначения в административных зданиях не подлежат государственному регулированию, следовательно, размер платы на содержание общего имущества здания, по мнению истца, составляется на основании фактических данных о понесенных расходах на содержание мест общего пользования.

Истец также ссылается на то, что в связи с отсутствием норм права, регулирующих правоотношения по вопросу управления нежилыми зданиями, фактом предоставления эксплуатационных услуг в таких зданиях, подтверждается заключенными и действующими договорами с ресурсоснабжающими организациями, инженерно-эксплуатационными организациями и коммунальными службами, осуществляющими услуги по содержанию здания и территории, прилегающей к зданию. С учетом положений, предусмотренных Правилами содержания общего имущества № 491, стоимость затрат на содержание здания складывается из фактических затрат на управление, эксплуатацию общего имущества здания, расположенного по адресу: <...>, и отражается в смете, утверждаемой Истцом, как балансодержателем здания, на каждый календарный год. Доказательствами, подтверждающими, что Истец является балансодержателем здания, является инвентарная карточка Истца, а также договоры, заключенные с поставщиками коммунальных услуг, акты разграничения по инженерным сетям, и договоры, заключенные Истцом на ремонт и эксплуатацию мест общего пользования здания.

Истец также ссылается на то, что с учетом указанных положений между собственниками помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, сложился порядок согласования и проведения ремонтных работ путем заключения агентского договора с ежегодным подписанием дополнительного соглашения с приложением сметы расходов на обслуживание недвижимого имущества на календарный год. Дополнительно собственники нежилых помещений ежегодно подписывают Соглашение с указанием размера доли затрат на содержание общего имущества, которым утверждается смета на содержание мест общего пользования на каждый следующий календарный год.

Истец указывает на то, что 01 декабря 2015 года собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, стр. 2, подписано Соглашение, в котором утверждена доля затрат на содержание общего имущества здания в месяц на 1 (Один) квадратный метр площади здания на 2016 год в размере 332, 90 рублей. Соглашение от 01.12.2015 г. подписано собственниками помещений, общая площадь которых составляет 30 110,6 кв.м.

Истец указывает на то, что 01 декабря 2016 года собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, стр. 2, подписано Соглашение, в котором утверждена доля затрат на содержание общего имущества здания в месяц на 1 (Один) квадратный площади здания на 2017 год в размере 317, 22 рубля. Соглашение от 01.12.2016 г. подписано собственниками помещений, общая площадь которых составляет 30 110,6 кв.м.

Таким образом, истец считает, что сметная стоимость на содержание мест общего пользования была принята на основании фактических затрат на содержание здания и утверждена собственниками, обладающими в совокупности большей частью нежилых помещений здания.

Согласно п. 31 Правил содержания общего имущества № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом положений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации в порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В обоснование размера платы на содержание общего имущества и мест общего пользования здания, положенного по адресу: <...>, истец ссылается на Соглашения собственников от 01.12.2015 г. и от 01.12.2016 г.

Согласно ст. 5 ГК РФ обычаем признается сложившееся и широко применяемое в кой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

На основании приведенных положений законодательства РФ, по мнению истца, Ответчик обязан нести расходы на содержание общего имущества здания (мест общего пользования здания). Затраты на держание общего имущества Здания включены Истцом в ежемесячные акты и отчеты, направляемые Ответчику на возмещение эксплуатационных услуг.

Истец также указывает на то, что в связи с оказанием услуг по содержанию здания Истец ежемесячно направлял Ответчику счета на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг пропорционально площади, принадлежащей Ответчику с приложением отчетов о стоимости оказанных услуг, актов и счетов-фактур.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчета исковых требований общая сумма расходов на содержание нежилого помещения Ответчика и мест общего пользования, приходящихся на Ответчика за период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2017 года составила 4 183 540 рублей 02 копейки.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что расходы за коммунальные услуги отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, за заявленный истцом период, ответчик оплачивает на основании заключенных ответчиком договоров: Договора энергоснабжения № 49384461 от 11.02.2014 г. с ПАО «Мосэнергосбыт», водоснабжение - по Договору № 5002311 с ПАО «Мосводоканал» от 12.01.2016 г.

Также ответчиком указано на то, что в состав сумм неосновательного обогащения включены суммы, не относящиеся к расходам по содержанию общего имущества в соответствии со ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

Также ответчиком указано на то, что между истцом и ответчиком отсутствуют какие-либо договорные взаимоотношения с 2013 г., когда истец прекратил обеспечение помещений ответчика коммунальными ресурсами и расторг ранее действовавший Агентский договор.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему, неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из названной нормы права следует, что для квалификации заявленных истцом ко взысканию денежных сумм в качестве неосновательного обогащение необходимо отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения таких сумм одним лицом за счет другого, в частности приобретение не должно быть основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Исходя из расчета исковых требований, представленных истцом, ежемесячная сумма «задолженности» истца складывается из отчетов о стоимости коммунальных и эксплуатационных затрат, приходящихся на площади, принадлежащее ООО «Зазеркалье».

Так, отчеты содержат суммы, подлежащие уплате за потребление отопления и горячего водоснабжения; вентиляции, вывоз ТБО, тех.обслуживание лифтов, услуги пультовой охраны, вывоз снега, очистка кровли, обезвреживание ламп, установка пожарной сигнализации.

Суд считает, что истец не вправе заявлять подобные требования, поскольку ответчик не пользуется коммунальными услугами, поступающими через принимающие устройства истца с мая 2013 года по настоящее время.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-47808/17-51-452.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, с 30 апреля 2013 года АО «Гипромез» препятствовал перетоку электроэнергии к помещениям ООО «Зазеркалье», с августа 2013 года - препятствовал перетоку холодной и горячей воды, с ноября 2013 года - препятствовал теплоснабжению.

Данные обстоятельства подтверждаются решением и предписанием УФАС г. Москвы от 19 декабря 2013 года по делу № 1-10-1819/77-13, которым действия АО «Гипромез» были признаны нарушением антимонопольного законодательства, выразившегося в прекращении подачи к помещениям ООО «Зазеркалье» электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 мая 2014 года по делу № А40-31691/2014 решение и предписание УФАС г. Москвы от 19.12.2013 были признаны законными и обоснованными.

АО «Гипромез» было привлечено к административной ответственности на основании ч. 2.2. ст. 19.5. Кодекса РФ об административных правонарушениях - «Невыполнение в установленный срок законного решения, предписания федерального антимонопольного органа, его территориального органа о прекращении злоупотребления хозяйствующим субъектом доминирующим положением на товарном рынке и совершении предусмотренных антимонопольным законодательством Российской Федерации действий, направленных на обеспечение конкуренции». Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016 по делу № А40-222420/2015-92-1796.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

К общему имуществу относятся: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» «по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду».

Таким образом, порядок проведения работ в помещениях общего пользования, а также участие собственников в расходах на содержание общего имущества определяется сособственниками совместно в порядке ст.ст. 44-48 ЖК РФ, то есть в порядке общего собрания сособственников.

Как установлено судом, общего собрания сособственников по вопросам ремонта общего имущества и иных общих расходов не проводилось.

В качестве основания для взыскания задолженности истец представил копии счетов и отчетов о стоимости затрат за период с января 2016 г. по декабрь 2017 г., основанием выставления которых является Агентский договор №С-04/01-11, в котором определялся порядок несения общих расходов.

Между тем, Агентский договор №с-04/01-11 от 01.01.2011 г. был расторгнут по инициативе истца с января 2014 г.

В объяснениях истец подтверждает, что договор между сторонами отсутствует, однако якобы ответчик продолжает пользоваться коммунальными и эксплуатационными услугами, а, следовательно, взаимоотношения истца и ответчика также регулируются расторгнутым агентским договором от 01.01.2011. При этом истец ссылается на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, из которого следует, что «когда потребитель пользуется услугами энергоснабжения, оказываемыми обязанной стороной, однако, от заключения отказывается, арбитражные суда должны иметь в виду, что фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги».

Данные доводы истца судом отклоняются, поскольку ответчик с мая 2013 года не пользуется коммунальными услугами, а с января 2014 года - эксплуатационными услугами посредством АО «Гипромез».

Это подтверждается не только ранее решением Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2014 года по делу № А40-31691/2014, решением и предписанием УФАС г. Москвы от 19.12.2013, а также и решением Арбитражного суда города Москвы от 11 августа 2014 года по делу № А40-43562/14, обязывающим АО «Гипромез» не препятствовать перетоку электроэнергии к помещениям ООО «Зазеркалье».

Так, указанным решением от 11 августа 2014 года с АО «Гипромез» в пользу ООО «Зазеркалье» были взысканы убытки, понесенные ООО «Зазеркалье» в период с февраля по август 2014 года в связи с тем, что АО «Гипромез» препятствовало перетоку электроэнергии к помещениям ООО «Зазеркалье».

Ответчик подключил свои помещения к сетям ресурсоснабжающих организаций по независимой от АО «Гипромез» схеме, в феврале 2014 г. ООО «Зазеркалье» за свой счет выполнило работы по прокладке кабельных линий для подключения к сетям ПАО «МОЭСК» (до этого использовался электрогенератор), в феврале 2015 г. - по прокладке водопровода (до этого ООО «Зазеркалье» было вынуждено закупать воду в ОАО «Мосводоканал» в автоцистернах), в ноябре 2015 года ООО «Зазеркалье» заключило с ПАО «МОЭК» договор на самостоятельное подключение к системам теплоснабжения, а в ноябре 2016 г. - на выполнение строительно-монтажных и пуско-наладочных работ по строительству вторичных тепловых сетей и индивидуального теплового пункта, таким образом, коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, водоотведение электроснабжение) не потреблялись ООО «Зазеркалье» в заявленный период, начисление задолженности неправомерно.

Как следует из представленных ответчиком доказательств, потребленную электроэнергию ООО «Зазеркалье» оплачивает на основании Договора энергоснабжения № 49384461 от 11.02.2014 г. с ПАО «Мосэнергосбыт», водоснабжение - по Договору № 5002311 с ПАО «Мосводоканал» от 12.01.2016 г.

Истцом, помимо неправомерного предъявления требований о взыскании расходов за не потребляемые ответчиком коммунальные услуги, неверно применена аналогия закона при определении порядка несения собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 6. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» «по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду».

Ссылка истца не Соглашения от 01.12.2015 г. и от 01.12.2016 г., подписанные некоторыми собственниками помещений, не может быть принята судом. ООО «Зазеркалье» не является стороной указанного Соглашения и его положения, соответственно, не могут быть применены к данным правоотношениям. Кроме того указанное соглашение не является решением общего собрания сособственников, принимаемым в порядке, предусмотренным ст.ст. 44-48 ЖК РФ, а является гражданско-правовым договором. В Соглашениях установлено, что между указанными собственниками сложился порядок согласования и проведения ремонтных работ путем заключения Агентского договора. По агентскому договору в соответствии со ст. 1005 ГК РФ одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Между истцом и ответчиком отсутствуют какие-либо договорные взаимоотношения с 2013 г., когда истец прекратил обеспечение помещений ответчика коммунальными ресурсами и расторг ранее действовавший Агентский договор.

С указанным мнением согласился Арбитражный суд Московского округа, который проверял в кассационном порядке Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.08.2018 г. по делу № А40-256355/2017 г., которым суд рассмотрел аналогичный спор между истцом и ответчиком о взыскании суммы неосновательного обогащения за 2015 г. Так, суд кассационной инстанции в Постановлении от 29.032019 г. указал, что «ссылка истца на Соглашение собственников от 01.122014 г. была рассмотрена и отклонена, поскольку ответчик не являлся стороной указанного соглашения и данное соглашение не является решением общего собрания сособственников, принимаемым в порядке, предусмотренным ст.ст. 44-48 ЖК РФ».

Кроме того, состав сумм неосновательного обогащения включены суммы, не относящиеся к расходам по содержанию общего имущества в соответствии со ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

Таким образом, такие расходы АО «Гипромез» как вывоз мусора (отчет январь 2016 г., апрель 2016 г., июль 2016 г. за апрель 2017 г и др), услуги пультовой охраны организации (июль 2016 г.. сентябрь 2016 г., октябрь 2016 г. и др.), услуги по замене ковриков на чистые (октябрь 2016 г.) уборка прилегающих территорий, охранная сигнализация, дератизация (февраль 2016 г., апрель 2017 г., январь 2017 г. и др.) обезвреживание люминесцентных ламп (февраль 2016 г.,) и другие в соответствии со ст. 249 ГК РФ не могут рассматриваться как платежи по общему имуществу и не могут быть отнесены к сумме неосновательного обогащения.

Истец сам является потребителем коммунальных и эксплуатационных услуг и, заявляя указанные требования, фактически предпринимает попытку возложить на ответчика свои собственные расходы, возникшие у него в процессе хозяйственной деятельности - сдачи помещений в аренду.

Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалах дела отсутствуют финансовые и иные документы, подтверждающие произведение истцом каких-либо платежей, то есть отсутствуют доказательства несения истцом расходов.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами не был определен объем прав и обязанностей по договору, никакие документы между сторонами не составлялись и не подписывались, выверка (сверка) взаиморасчетов между сторонами не осуществлялась, вознаграждение не определялось.

Таким образом, между истцом и ответчиком отсутствуют как договорные (договор расторгнут и не пролонгирован ни юридически, ни фактически), так и иные обязательственные отношения (протокол решения общего собрания сособственников о проведении ремонта или порядка участия в расходах), на основании которых у ответчика возникла обязанность по уплате заявленных истцом сумм.

Пункт 28 (раздел III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества) Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее - Правила) указывает, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Суд считает, что истец неправомерно ссылается, предлагая применить аналогию закона, на пункт 33 Правил, согласно которому размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Из материалов дела следует, что сособственники нежилых помещений не объединены ни в ТСЖ, ни в ЖСК, ни в какой иной специализированный кооператив, а истец не является органом управления объединения сособственников, поскольку такого решения ими не принималось и полномочия истцу не передавались.

В то же время пункт 32 Правил, который коррелирует с пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, описывает случай непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, при котором размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений. Данная аналогия закона отвечает требованиям ст. 6 ГК РФ, поскольку регулирует сходные, (а не существенно отличающиеся как в случае с п. 33 Правил) правоотношения.

Кроме того, согласно пункту 34 Правил, в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации -городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом.

Пункт 36 Правил содержит аналогичную норму: «В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Часть 4 ст. 158 ЖК РФ гласит: «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Разделом 2 Постановления Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП определена ставка планово-нормативного расхода как показатель, отражающий стоимость расходов по оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в среднем по городу Москве в расчете на 1 кв. метр общей площади жилых помещений в месяц, используемый для расчета суммы (размера) субсидии из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В спорный период в г. Москве с 01 января 2016 г. по 01 июля 2016 г. действовало Постановление Правительства Москвы от 19 мая 2015 г. № 280-ПП, согласно Приложению № 5 к которому был введен следующий тариф для собственников жилых помещений, которыми на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений» (без учета льгот для граждан): 1.2 Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом, без мусоропровода - 20,29 (руб. в месяц за 1 кв. м. общей площади помещения). С 01 июля 2016 г. по 31 декабря 2016 г. тариф был установлен Приложением № 18 к Постановлению Правительства г. Москвы от 15 декабря 2015 г. № 889-ПП: «Ставки планово-нормативного расхода для расчета размера субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, из бюджета г. Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. 2.Жилые дома с лифтом, без мусоропровода - 24, 08 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения). С 01 января 2017 г. по 31 декабря 2017 г. в г. Москве тариф установлен Приложением 5 к Постановлению Правительства Москвы от 13 декабря 2016 г. N 848-ПП. Цены за содержание жилых помещений для граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке не принято решение об установлении размера платы за содержание жилых помещений (цены за содержание жилых помещений) 1.2 Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом, без мусоропровода, на первом этаже 21,95 руб. Примечания: 1. Указанные цены учитывают расходы на оказание услуг, выполнение работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. 3. Плата за содержание жилых помещений с нанимателей и собственников жилых помещений, проживающих в коммунальных квартирах, взимается с 1 кв. м общей площади жилого помещения».

Как следует из материалов дела, общая площадь помещений ООО «Зазеркалье» составляет 611,2 кв.м. Таким образом, согласно тарифам на содержание и ремонт общего имущества, установленных на 2016 год на период с января 2016 г. по 30 июня 2016 г. (6 месяцев), ООО «Зазеркалье» обязано вносить 24, 08 руб. х 611,2 кв.м. х 6 месяцев = 162 713 руб. 65 коп., согласно тарифам на содержание и ремонт общего имущества, установленных на 2017 год на период с января 2017 г. по 31 декабря 2017 г. (12 месяцев), ООО «Зазеркалье» обязано вносить 21,95 руб. х 611,2 кв.м. х 12 месяцев = 160 990 руб. 08 коп.

Таким образом, согласно тарифам на содержание и ремонт общего имущества, установленных на 2016-2017 г.г., размер подлежащих взысканию с ответчика расходов составляет 323 703 руб. 73 коп., в данной части суд признает требования истца подлежащими удовлетворению.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требовании.

Сумма денежных средств, неосновательно сбереженных ответчиком в связи с оказанием за счет истца в отношении всего Здания (всех владельцев нежилых помещений в нем) услуг по содержанию и ремонту общего имущества равна 323 703 руб. 73 коп., что признается ответчиком.

Факт безосновательного удержания ответчиком денежных средств истца в размере 323 703 руб. 73 коп. установлен судом и документально подтвержден, ответчиком не оспорен, и им не представлены доказательства возврата денежных средств или предоставления встречного исполнения, в связи с чем, требование истца о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению в части в размере 323 703 руб. 73 коп.

В остальной части требования истца о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежат.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 255 731,78 руб. за период с 01.03.2018 по 31.12.2018, исходя из ставки банковского процента по вкладам физических лиц, существующей в месте нахождения истца, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды.

Истцом, в обоснование периода расчета процентов за пользование чужими денежными средствами, указано на то, что счета на оплату были направлены ответчику 01.03.2018.

Между тем, доказательств направления данных счетов истцом в материалы дела не представлено, ввиду чего, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами рассчитывается с учетом направления претензии от 29.11.2018, которая была получена ответчиком 05.12.2018, с установленной в ней сроком оплаты 5 дней, с 10.12.2018 по 31.12.2018.

Таким образом, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, начисленных на установленную судом сумму неосновательного обогащения 323 703 руб. 73 коп., за период с 10.12.2018 по 31.12.2018 в размере 1 361 руб. 32 коп.

В остальной части требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 71, 75, 102, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО "ЗАЗЕРКАЛЬЕ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу АО "ГИПРОМЕЗ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) неосновательное обогащение в размере 323 703 руб. 73 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 361 руб. 32 коп., в возмещение судебных расходов 3 308 руб. 46 коп.

В остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова