Гражданский кодекс часть 1

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению Высшего профессионального образования "Российский химико-технологический университет им Д.И.Менделеева" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 23.09.1993, 125047, Москва, площадь Миусская, д.9)

3-е лицо - ТУ Росимущества в городе Москве (ОГРН 1097746349535, ИНН 7708701670, дата регистрации 15.06.2009, 107139, москва, переулок Орликов, д.3, корпус Б)

об обязании зачесть в счет арендной платы расходы на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме 35 182 687ркб.40коп.

при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, ФИО2, дов. от 17.07.2015г.

от ответчика (Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению Высшего профессионального образования "Российский химико-технологический университет им Д.И.Менделеева") – ФИО3, дов. от 05.10.2015г.

от третьего лица (ТУ Росимущества в городе Москве) – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению Высшего профессионального образования "Российский химико-технологический университет им Д.И.Менделеева", ТУ Росимущества в г.Москве, и просит обязать Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский химико-технологический университет имени Д.И. Менделеева», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве зачесть в счет арендной платы расходы Индивидуального предпринимателя ФИО1 на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме 35 182 687, 40 рублей (Тридцать пять миллионов сто восемьдесят две тысячи шестьсот восемьдесят семь рублей сорок копеек).

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. 309, абз. 4 п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующими обстоятельствами.

16 июля 2007 года между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Российский химико-технологический университет имени Д.И. Менделеева» (арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды жилых помещений.

Срок действия договора аренды до 01.01.2033, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 9 июня 2010 года между сторонами договора аренды, с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, подписано Дополнительное соглашение № Д-30/706, также зарегистрированное в установленном законом порядке.

Квартиры по договору аренды переданы 1-ым ответчиком истцу на основании Акта приема-передачи помещений от 16 июля 2007 года.

В связи с необходимостью использования имущества по назначению арендатор самостоятельно произвел капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта составила 35 182 700 рублей, что подтверждают Акты о приемке выполненных работ по ф.КС-2 по договору № 1 от 29 августа с 2007 года.

Истец заявил об отказе от требований к ответчику ТУ Росимущества в городе Москве.

Определением от 03.12.2015 принят отказ Индивидуального предпринимателя ФИО1 от требований к ответчику ТУ Росимущества в городе Москве.

Производство по делу в этой части прекращено.

Ответчик исковые требования не признает, заявил о пропуске срока исковой давности.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования, просит взыскать с ФГБОУ ВПО «РХТУ имени Д.И. Менделеева» в пользу ИП ФИО1 35 182 687, 40 рублей (Тридцать пять миллионов сто восемьдесят две тысячи шестьсот восемьдесят семь рублей сорок копеек) - стоимость капитального ремонта арендованного имущества- квартир: №№. 34, 35, 36, 37, 39. расположенных по адресу по адресу: <...>. переданных в аренду по договору аренды жилых помещений, являющихся федеральной собственностью, от 16 июля 2007 года № 013-кп-07.

Заявление принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

16 июля 2007 года между Государственным образовательным учреждением высшею профессионального образования «Российский химико-технологический университет имени Д.И. Менделеева» (арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) был заключен договор аренды жилых помещений.

В соответствии с п. 2.1.1 договора арендодатель (университет) предоставляет помещения по акту приема-передачи в состоянии, позволяющем осуществлять их нормальную эксплуатацию. Акт приема передачи подписывается сторонами в пятидневный срок с момента подписания договора.

Согласно п.2.2.4 арендатор обязан произвести за свой счет благоустройство жилых помещений, позволяющее использовать их по прямому назначению.

09.06.2010 между ИП ФИО1, ТУ Росимущества и РТХУ им.Д.И.Менделеева подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор, признанный победителем конкурса № А-07 (лот № 013-КП-07) на право аренды объектов федеральной собственности, принадлежащих Арендодателю на праве оперативного управления, принимает во временное владение и пользование, жилые помещения, указанные в приложении № 1, расположенные в здании по адресу: <...>, 36, 37, 39. Площадь передаваемых в аренду помещений - 706,5 кв.м».

В соответствии с п.п. 2.2.4-2.2.6. арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную настоящим Договором или уведомлением Территориального управления; ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю и Территориальному управлению копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и неустойки, установленных настоящим Договором или уведомлением Арендодателя, оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями Договора на оплату услуг.

Согласно п. 2.2.9.арендатор обязан обеспечивать сохранность арендуемых помещений, инженерных коммуникаций и оборудования в арендуемых помещениях, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно п. 2.2.10. арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок арендуемых помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения Арендодателя и Территориального управления.

Согласно п. 2.2.13 арендатор обязан не производить капитальный ремонт объекта, вызванной неотложной необходимостью, в случае, предусмотренном ст. 616 ГК РФ без предварительного письменного разрешения Территориального управления.

В соответствии с актом приема-передачи помещений от 16.07.2007 сдаваемые помещения находятся в следующем техническом состоянии: квартиры находятся в доме-новостройке, ранее не эксплуатировалось, необходимо проводить строительно-отделочные работы, устройство межкомнатных перегородок, монтаж сантехнического и электротехнического оборудования, слаботочной системы, вентиляции и др. Сдаваемые помещения свободны от вещей Университета и пригодны для использования согласно условиям договора.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемых ему в аренду помещений и согласился на принятие во владение и пользование именно такого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом, Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды ) или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Пунктом 2.2.4. Договора аренды №013-кп-07 от 16.07.2007г. (в редакции 2007 года) - Арендатор принял на себя обязательства «произвести за свой счет благоустройство жилых помещений, позволяющее использовать их по прямому назначению».

30.06.2011 истцом и Университетом подписан акт № 1 приема-передачи неотделимых улучшений жилых квартир №№ 34, 35, 36, 37, 39 по договору аренды на сумму 35 182 687 руб. 40 коп.

Перечень работ, неотделимых улучшений указанный акт не содержит.

Указанный акт ТУ Росимущества в г.Москве не подписан, вместе с тем с 09.06.2010 управление является стороной договора.

Письмом РТХУ им.Д.И.Менделеева от 05.07.2011 № НА-17.04/2038 выражает согласие на зачет произведенных затрат на капитальный ремонт в размере 29 815 836 руб. 78 коп. в счет арендной платы по договору аренды.

Письмом от 17.09.2014 РТХУ им.Д.И.Менделеева отзывает свое признание и прием улучшений имущества по акту № 1 от 30.06.2011.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Капитальный ремонт арендуемого имущества по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества, так же как и обязательное участие арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов.

Истец заявленные требования основывает на ст. 616 ГК РФ.

Доказательства согласования проведения капитального ремонта в арендуемых квартирах (сметы, виды и объем работ, их стоимость) с арендодателем суду не представлены.

Ремонт помещений (квартир) был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности в соответствии с п. 2.2.4 договора.

Таким образом, Арендодатель не нарушал обязанности по проведению капитального ремонта, поскольку дом является новостройкой и квартиры не эксплуатировались, следовательно, капитальный ремонт не требуется, а проведение благоустройства квартир отнесено условиями договора к обязанности арендатора.

Истец при заключении договора знал о состоянии квартир и необходимости их благоустройства за свой счет.

В силу условий договора стоимость затрат истца на произведенные улучшения возмещению не подлежит.

Кроме того как следует из материалов дела, истец включил в стоимость капитального ремонта, работы, которые не могут быть отнесены к капитальному ремонту.

Так, в актах о приемке выполненных работ ( т.1 л.д.36,37,38, 39, 40 ) указано – замена приборов отопления (биметалл).

Вместе с тем, как следует из акта приема-передачи помещений, квартиры находятся в доме –новостройке и данная замена оборудования не обоснована.

В актах о приемке выполненных работ ( т. 1 л.д.41-45) в стоимость капитального ремонта включены работы по устройству покрытия пола входного холла.

Входные холлы в квартиры не являются частью квартир, а следовательно, и предметом аренды. Устройство полов входных холлов квартиры не может быть отнесено к капитальному ремонту квартир.

В акте о приемке выполненных работ (т. 1 л.д.46) указано – замена светильников, что также не может относиться к капитальному ремонту.

В актах о приемке выполненных работ (т. 1 л.д.47-51) указано- установка кондиционеров (Panasonic) , что также не может относиться к капитальному ремонту.

В акте (т.1 л.д.46) указано – снятие старой плитки. Данные работы не обоснованы, поскольку дом является новостройкой.

В актах (т. 1 л.д.47-51) указано- замена окон, подоконников, остекление лоджий. Данные работы не обоснованы, поскольку дом является новостройкой.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно представленных Истцом актов приемки выполненных работ, последний акт приемки выполненных работ составлен за 30.04.2008 год.

Следовательно, исковая давность по требованию о взыскании стоимости выполненных работ согласно последнему акту, датированному апрелем 2008 года, начинает течь в соответствии с условиями Договора подряда№1 от 29.08.2007 с 30.04.2008 года.

Требование о зачете расходов в счет арендной платы заявлено Истцом 18.08.2015 года, т.е. за пределами установленного ст. 196 ГК РФ 3-годичного срока исковой давности.

Согласно вышеизложенным положениям ст. 200, 407, 616 ГК РФ момент начала течения срока исковой давности по взысканию стоимости капитального ремонта определяется датой выполнения последних работ, то есть когда у арендатора (как кредитора) возникло право предъявить требование об исполнении обязательства к должнику.

Даже принимая во внимание, якобы признание долга подписанием Ответчиком письма №В.К.-17.04/2527 от 20.09.2011 года, которое может, при определенных условиях свидетельствовать о перерыве течения срока исковой давности в силу ст. 203 ГК РФ, то, срок исковой давности, в любом случае, закончился 20.09.2014 года.

Исковое заявление подано 18.08.2015.

Истцом пропущен срок исковой давности.

При изложенных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 196-200, 307, 309, 310, 606, 611, 616 623 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 123, 156, 167, 170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 198 913руб. (Сто девяносто восемь тысяч девятьсот тринадцать рублей)

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его изготовления в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.И. Никонова