Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Центр Изящных Искусств на Волхонке» обратилось в суд с требованием к ФОНДУ ХРАМА ХРИСТА СПАСИТЕЛЯ (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 27 000 000 руб. 00 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что у ответчика имеется обязанность по компенсации проделанных истцом ремонтных работ в арендуемых помещениях предварительно согласованных с ответчиком.

Ответчик, заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

3-е лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени проведения судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение дела в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя 3-его лица.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В ходе судебного разбирательства установлено, что 20.08.2008 г. между Фондом Храма Христа Спасителя (арендодатель) и ЗАО «Центр изящных искусств на Волхонке» (арендатор) был заключен договор № 42 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает во временное возмездное владение пользование (аренду) нежилое помещения общей площадью 1697,2 кв.м., который расположены в здании, находящиеся по адресу: Москва, ул. Волхонка, д.15, согласно экспликации (п.1.1). Помещения, указанные в п. 1.1. настоящего договора, предназначаются для использования по следующему назначению: нежилое помещение площадью 1697,2 кв.м., - для постоянно действующей выставки-продажи антиквариата музейного уровня. Планы экспликация к планам арендованных помещений указан в приложении № 2 к договору. Техническое состояние арендованных помещений указывается в акте приема-передачи помещений, оформляемом в соответствии с приложением № 3 к договору. Площадь арендованных помещений подсчитана в соответствии с Выпиской их технического паспорта Территориального БТИ Западное № 2 по состоянию на 02 августа 2008 г. (п.1.2.).

Согласно п. 1.4. договора, арендованные помещения предоставляются арендатору в следующем состоянии:

- без внутренний отделки, с возможностью свободной планировки;

- в исправном стоянии и пригодны для эксплуатации после проведения работ, предусмотренных пп. 2.1.4 и 3.2.1 договора;

- системы электроснабжения, пожарной сигнализации, системы охранного видеонаблюдения с регистрацией событий на цифровой носитель, пожаротушения, здания в котором находятся арендованные помещения, предусмотренные проектной документацией, находятся в исправном состоянии, пригодны для эксплуатации. Если иное не предусмотрено настоящим договором, увеличение имеющееся установленной мощности производится за счет арендатора;

- электроснабжение осуществляется по III группе надежности (П.1.4.).

Согласно п. 3.2. договора, арендатор принимает на себя следующие обязательства в связи с ремонтом арендованных помещений:

3.2.1. за свой счет разработать проект перепланировки и отделки помещения для их доведения до соответствия международным стандартам, которым должны отвечать используемые под проект помещения, представить его на согласование арендодателю и после получения одобрения выполнить предусмотренные проектом ремонтно-строительные отделочные работы в течение 3х месяцев со дня получения предусмотренного п. 21..9 и 3.4.1 одобрения от арендодателя. По завершении работ арендатор представить арендодателю копию заключительного акта сдачи-приемки работ (п. 3.2.1.).

Арендованные помещения возвращаются арендодателю освобождёнными от какого-либо имущества, принадлежащего арендатору (п.3.3.2).

Арендатор принимает на себя следующие обязательства в связи с произведёнными им конструктивными или внешними улучшениями и/или изменениями арендованных помещений:

Не вносить в арендованные помещения каких-либо конструктивных изменений без письменного соглашения арендодателя. Согласие арендодателя может выражаться либо в отдельном письме, либо проставлением визы уполномоченного лица и печати арендодателя на плане реконструкции помещений, Уполномоченным лицом арендодателя для целей настоящего пункта является: Исполнительный директор Фонда Храма Христа Спасителя ФИО3 т. 988 66 81 (п.3.4.1.). При прекращении настоящего договора по основаниям, предусмотренным законом или договор, в том числе при условии истечения срока действия настоящего договора, указанного в п. 6.1 договора либо на основании дополнительного соглашения к настоящему договору, передать арендодателю все произведённые арендатором в арендованных помещения улучшения и/или изменения, упомянутые в п. 3.4.1 договора, составляющие принадлежность арендованных помещений и не отделимые без вреда от конструкции помещений. Если иное не предусмотрено настоящим договором, стоимость указанных неотделимых улучшений и/или изменений не подлежит возмещению (п.3.4.2).

01.07.2012 г. сторонами к указанному договору аренды было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым. Стороны внесли изменения в размел 1, предмет договора, указав на площадь помещений 2086,1 кв.м. и состав (п.1.1, 1.2).

В раздел 4 арендные платежи были внесены изменения в редакцию 4.1., 4.1.1., 4.2, 4.2.1, 4.4. договора.

Внесены изменения в раздел 6 срок действия договора определен с момента подписания до 30 мая 2022 г.

Объединены п. 7.2, и 7.3 договора Ответственность сторон по договору, изложи в следующей редакции:

7.2 стороны фиксируют, что неотделимые улучшения в составе арендуемых помещений, произведённые по согласованному между сторонами проекту, эксплуатируются с августа 2008 г. и на 01 апреля 2010 их стоимость составляла 51 234 716 руб.

На 01 июня 2012 г. с учетом произошедшей амортизации и снижением стоимости, стоимость неотделимых улучшений, подлежащие компенсации в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, составляет 30 000 000 руб.

Стороны договорились, что указанная стоимость неотделимых улучшений ежегодно пропорционально уменьшается на 3 000 000 руб. и составляет соответственно

01 июня 2012 года – 30 000 000 рублей

01 июня 2013 года - 27 000 000 рублей

01 июня 2014 года – 24 000 000 рублей

01 июня 2015года – 21 000 000 рублей

01 июня 2016 года 18 000 000 рублей

01 июня 2017 года – 15 000 000 рублей

01 июня 2018 года 12 000 000 рублей

01 июня 2019 года – 9 000 0000 рублей

01 июня 2020 года – 6 000 0000 рублей

01 июня 2012 года – 3 000 0000 рублей

После 01 июня 2022 года компенсация за неотделимые улучшения не предусматривается. В случае, если расторжение договора производится по инициативе арендодателя, в соответствии с п. 6.3 договора № 42 от 20 августа 2008 года, выплата арендатору компенсации за неотделимые улучшения не производится (п. 4 дополнительного соглашения).

К указанному договору аренды были заключены дополнительные соглашения № 2 от 29.09.2009 г., № 3 от 31.08.2010 г., №4 от 11.05.2011 г., от 01.03.2012 г., относительно арендной платы, и ее размера.

15.05.2014 Определением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-34709/14 (шифр судьи: 175-38Б) (дата оглашения резолютивной части) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ФСГ АССТРОЙ» (ОГРН <***> ИНН <***>) в отношении Закрытого акционерного общества «Центр Изящных Искусств на Волхонке» (ОГРН <***> ИНН <***>) введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО4 (фамилия сменена на ФИО5 в соответствии со определением от 15.01.15).

15.10.2015 Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-34709/14 (шифр судьи: 175- 38Б) в отношении Закрытого акционерного общества «Центр Изящных Искусств на Волхонке» (ОГРН <***> ИНН <***>, далее - должник) открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

В обоснование своих требований истец указывает на то, что года Фондом в адрес генерального директора ЗАО «Центр Изящных искусств на Волхонке» направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений №42 в одностороннем порядке в связи с задолженностью по арендной плате.

26.03.2014 года арендатор направил в адрес Фонда письмо о гарантии погашения задолженности по аренде не позднее 24.05.2014 года. При этом Центом Фонду направлен проект соглашения о взаимозачете в порядке ст. 410 ГК РФ с приложением отчета независимого оценщика. Ответа на данное письмо не последовало.

Определением от 03.04.2014 года Арбитражным судом г. Москвы принято заявление ООО «ФСГ АССТРОЙ» о признании ЗАО «Центр изящных искусств на Волхонке» несостоятельным (банкротом).

Расторжение договора аренды нежилых помещений №42 от 20.08.2008 зарегистрировано в Росреестре 25.07.2014г. за №77-77-11/007/2014-461. При этом доступ сотрудников Центра при наличии оставшегося в помещениях имущества арендатора с указанной даты был закрыт.

В помещении, принадлежащем Фонду Храма Христа Спасителя оставались предметы и ценности, принадлежащие арендатору.

Работы, проведенные истцом по согласованию с ответчиком, документально подтверждены, стороны дополнительным соглашением подтвердили факт и сумму произведенных неотделимых улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений на дату расторжения договора согласно дополнительного соглашения от 01.07.2012года составляет 27 000 000 руб.

По мнению истца, зная о своей обязанности по оплате компенсации в согласованном размере и сроки, ответчик данное обязательство проигнорировал, что не соответствует добросовестной модели поведения.

Исходя из положений статьи 450, 450.1 Гражданского кодекса РФ, основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Судом установлено, что в соответствии с п. 6.3., 6.7. договора аренды нежилых помещений № 42 от 20.08.2008 г. в связи с невыполнением арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, 20.02.2014 г. Фондом Храма Христа Спасителя было направлено Уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений № 42 от 20.08.2008 г. в одностороннем порядке, данное уведомление было получено лично генеральным директором ЗАО «Центр изящных искусств на Волхонке» ФИО7, о ем имеется соответствующая подпись на копии уведомления, предоставленной на регистрацию прекращения обременения объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (вх.№ 77-77-11/007/2014-461 от 09.06.2014 г.).

20.05.2014 г. действие договора аренды было прекращено.

В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно статье 421 данного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

В силу требований пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если означенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Согласно вышеуказанной норме при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если буквальное значение условия договора оказывается неясным, то его значение устанавливается путем сопоставления этого условия с другими условиями договора и смыслом договора в целом - логическое толкование договора.

По пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 года N 69 при неясности вербального значения условий договора должно применяться систематическое толкование договора, т.е. контекстное толкование путем сопоставления условий договора со смыслом договора в целом сообразно его характеру, цели, намерению и доброй совести участников соглашения.

В результате систематического и логического толкования совокупности положений договора аренды от нежилых помещений № 42 от 20.08.2008 г. в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2012, и редакции п. 7.2, предусматривающая, что в случае, если расторжение договора приходит по инициативе арендодателя, в соответствии с п. 6.3 договора № 42 от 29 августа 2008 г., выплата арендатору компенсации за неотделимые улучшения не производится, суд приходит к выводу о том, что данная компенсация неотделимых улучшений по имеющемуся графику в сторону уменьшения, исключалась в случае расторжения договора по основаниями п. 6.3. по инициативе арендодателя (т.е. виновного поведения арендатора, выразившего в нарушение сроков, порядке и размере внесения арендных платежей), кроме того, учитывая п. 3.4.2 договора, намерение сторон в случае прекращения договора аренды в том числе и по истечении срока действия, было направлено на установление правила не возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатору, если иное не предусмотрено договором, в данное случае иное предусмотрено дополнительным соглашением от 01.07.2012 не предусматривающего компенсации неотделимых улучшений в случае расторжения договора по инициативе арендодателя/ в случаях, предусмотренных п.6.3 договора, а следовательно, заявленное требование является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд приходит к следующему:

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ). По обязательствам, срок исполнения которых не определен, либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

По мнению ответчика, поскольку договор аренды нежилых помещений № 42 от 20.08.2008г. был расторгнут 20.05.2014г., срок исковой давности истек.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 [1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу правовой позиции, сформулированной в

Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

В данном случае, право на возмещение компенсации в указанной размере, было предусмотрено дополнительным соглашением сторон от 01.07.2012 г., договор расторгнут 20.05.2014 г., при этом истец заявляет о компенсации ему 27.000.000 по состоянию на 01.06.2013 г., следовательно, исходя из положений ст. 190, 314, 431 ГК РФ, право на возмещение стоимости в указанном размере, а значит и право требование ее в указанном размере приходится на 01.06.2013 г.

С настоящими требованиями, истец обратился в суд 22.07.2017 г. согласно штампу почтового отделения связи на конверте по отправке данного иска в суд, следовательно, за пределами трехгодичного срока исковой давности.

Рассматривая возражения истца о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента государственной регистрации расторжения договора аренды, т.е. с 25.07.2014 г. запись о регистрации № 77-77-11/007/2014-461, суд отклоняет их, исходя из вышеизложенного, отмечая при этом, что сам факт государственной регистрации важен применительно правоотношений сторон для третьих лиц, сам факт регистрации/отсутствие регистрации непосредственно для сторон обязательств при исполненном договоре как таковой роли не играет.

Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 N 13 было указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет ее недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12,196, 199, 200, 309, 310, 623ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 180, 181, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ЗАО «Центр Изящных искусств на Волхонке» о взыскании с Фонда Храма Христа Спасителя 27.000.000 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его изготовления в полном объеме.

Судья Е.Н. Янина