Решение № А40-159321/2021-146-1213 от 16.12.2021 АС города Москвы

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Мосстроймеханизация №4» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительными решения Московского УФАС России от 25.06.2021 по делу № 077/01/14.2-14589/2020 и предписания от 13.05.2021 по делу № 08-133.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привечены Соломоненко Л.А., Сыроватко С.С., Сурдина И.Б., Панасюк А.А., Мошков А.В., Николаев В.В., Близнюк Н.Ю., Журавлев Д.А., Бульбас Е.В.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо Соломоненко Л.А. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных пояснений

Третье лицо Сыроватко С.С. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются документы, подтверждающие их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд посчитал возможным рассмотреть дело без участия иных третьих лица в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, явившихся в процесс, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, 13.05.2021 Комиссией Московского УФАС России (далее - антимонопольный орган, заинтересованное лицо) было вынесено Решение по делу № 077/01/14.2-14589/2020 о нарушении антимонопольного законодательства (далее - Решение), которым АО «Мосстроймеханизация №4» (далее - Общество, Застройщик, АО «МСМ №4», заявитель) признано нарушившим пункты 2, 4 ст. 14.2 Федерального закона от 27.06.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции).

Нарушение выразилось во введение в заблуждение неопределенного круга лиц в отношении площадей объектов долевого строительства, их характеристик, уменьшения площадей квартир без соразмерного уменьшения цены договора в Многофункциональном жилом комплексе по адресу: Москва, ВАО, район Гольяново, ул. Амурская, вл. 3 (далее -Объект).

АО «МСМ №4» выдано Предписание от 13.05.2021 № 08-133 о прекращении нарушений антимонопольного законодательства (далее - Предписание).

В соответствии с Предписанием Обществу предписано прекратить введение в заблуждение неопределенного круга лиц в отношении площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения ( как в отношении дома по адресу: г. Москва, ВАО, Амурская ул., вл. 3, так и иных домов/корпусов/строений), а равно устранить последствия введения в заблуждение в отношении площадей объектов долевого строительства, а равно их стоимости.

Согласно Предписанию Обществу надлежит:

- надлежаще и своевременно (до момента заключения договора и (или) оплаты денежных средств) уведомить всех участников долевого строительства о возможном изменении площади квартиры (пункт 1);

- надлежаще и своевременно уведомить всех участников долевого строительства об изменении площади квартир путем предоставления мотивированного обоснования подобного изменения, в том числе вызванного осуществлением отделочных работ, фактически выполненных Застройщиком (пункт 2);

- указанное уведомление и требования должны быть применены как в отношении объекта, строящегося по вышепоименованному адресу, так и в отношении иных объектов долевого строительства, реализуемых АО «Мосстроймеханизация №4» (пункт 3).

Не согласившись с указанными Решением и Предписанием, посчитав, что они не соответствуют требованиям закона, нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на АО «МСМ №4» обязанности, а также считая, что Предписание не соответствует критерию исполнимости, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Для квалификации в действиях нарушения пункта 2 и пункта 4 ст. 14.2 Закона о защите конкуренции необходимо наличие всех признаков недобросовестной конкуренции, установленных в пункте 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции, а именно, то что действия: совершались хозяйствующим субъектом-конкурентом; были направлены на получение преимуществ в предпринимательской деятельности; противоречили положениям действующего законодательства Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости;     причинили или способны причинить убытки другому хозяйствующему субъекту-конкуренту, либо нанести ущерб его деловой репутации.

Таким образом, антимонопольный орган должен доказать совокупность перечисленных признаков, недоказанность хотя бы одного из них исключает признание действий хозяйствующего субъекта актом недобросовестной конкуренции.

Относительно довода Комиссии Московского УФАС России о наличии в действиях АО «МСМ №4» признаков квалификации нарушения по п.п. 2, 4 ст. 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившегося во введение в заблуждение неопределенного круга лиц, суд отмечает следующее.

Из материалов дела следует, что указанный довод основан на материалах по 9 квартирам и, по мнению суда, является необоснованным, поскольку антимонопольным органом не были исследованы все обстоятельства, в частности факт наличия в многоквартирном доме 1047 квартир, в большинстве из которых площадь не изменилась либо изменилась не более, чем на 1 кв.м., однако указанным обстоятельствам антимонопольным органом не была дана соответствующая оценка.

Суд отмечает, что с заявителями Мошковым А.В., Соломоненко Л.А., Николаевым В.В. Обществом заключены соглашения об уточнении количества комнат и общей площади объекта долевого строительства.

Указанные дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью основных договоров, их условия толкуются и подлежат оцениванию с учетом взаимной системной связи (согласно положениям ст.ст. 450, 452, 453 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, суд отмечает, что соответствие переданных указанным заявителям объектов условиям договоров в измененной редакции свидетельствует об отсутствии в объектах отступлений по площади и комнатности.

Правомерность изменения площади и планировки квартир заключением дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве подтверждена сложившейся судебной практикой.

Так, Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.05.2021 по делу № 33-18733/2021 (2-11630/2020) установлено, что при заключении дополнительного соглашения об изменении площади объекта и планировки квартиры по адресу: г. Москва, ул. Амурская, вл. 3, сторона договора (участник долевого строительства) не была введена в заблуждение, не была поставлена в крайне невыгодные условия и не заблуждалась относительно природы данной сделки.

В случае несогласия участников долевого строительства и изменением площади объектов долевого строительства, у них имелась возможность отказаться от выполнения дальнейших обязательств по договору и получить возврат оплаченной стоимости квартиры.

Вместе с тем, указанные в Решении 9 участников долевого строительства не пользовались своим правом на отказ от договоров ДДУ.

Суд отмечает, что в оспариваемом Решении антимонопольным органом определен состав хозяйствующих субъектов, действующих на анализируемом хозяйственном рынке, в который входят АО «ЛСР. Недвижимость-М» (ОГРН 1027739061844), ПАО «Инград» (ОГРН 1027702002943), АО «СЗ «Метромаш» (ОГРН 1027739733284), АО «ГК «Монарх» (ОГРН 5147746270370).

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, антимонопольным органом не были проанализированы договоры участия в долевом строительстве, которые предлагают к заключению перечисленные юридические лица при реализации своих объектов.

Включение в ДДУ условий о согласовании параметров объектов долевого строительства после завершения строительно­-монтажных работ и проведения обмеров помещений является обычной деловой практикой и не нарушает принципов свободной конкуренции.

Так, п. 2.3 типовой формы договора участия в долевом строительстве АО «СЗ «Метромаш» (объект ЖК «Сиреневый парк»), устанавливает, что при заключении Договора Стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах расчетной площади Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к настоящему Договору, определенной в соответствии с Проектной документацией, которая взята Сторонами за основу для расчетов по Договору, и фактической площади Объекта долевого строительства по результатов обмеров Кадастровым инженером.

Согласно п. 3.3. типовой формы договора ПАО «Инград» (объект ЖК «Преображение»), характеристики Объекта долевого строительства, указанные в п. 3.2. настоящего Договора, являются проектными. Фактические характеристики Объекта долевого строительства, в т.ч. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства, определяются после окончания строительства Объекта недвижимости, в соответствии с проектной документацией, на основании экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и указываются в передаточном акте или ином документе о передаче Объекта долевого строительства (далее - Акт приема-передачи или Передаточный акт), заключение Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору не требуется.

В соответствии с  п.п. 3.2.2, 4.4 типовой формы договора АО «ЛСР. Недвижимость-М» (объект ЖК «Зиларт»), Застройщик обязуется сообщать Участнику долевого строительства по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Дома, уведомить Участника долевого строительства в случае внесения изменений в проектную документацию в части Объекта долевого строительства. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Объекта долевого строительства в результате возникновения неизбежной погрешности про проведен строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми при условии, что общая площадь Объекта долевого строительства не меняется, либо меняется в пределах, предусмотренных Договором или законодательством Российской Федерации. При этом изменение размера общей площади Объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5% и менее размера общей площади, указанного в п. 1.1 Договора, не является существенным.

При этом, суд отмечает, что объект ЖК «Богородский» АО «ГК «Монарх» введен в эксплуатацию в сентябре 2012 года (то есть, за пределами временного интервала исследования товарного рынка), проектная документация и типовая форма договора по объекту на официальном сайте АО «ГК «Монарх» и в системе ЕИСЖС не размещены.

Размещенный в общедоступных источниках (на сайте https://level.ru/, а также ЕИСЖС https://наш.дом.рф) типовой проект ДДУ АО «МСМ №4» содержит пункты 1.11 и 1.12, в которых указано, что проектная площадь объекта долевого строительства может не совпадать с общей фактической площадью Объекта долевого строительства по результатам произведенных обмеров органом (организацией) или иным лицом, которое в соответствии с законодательством РФ осуществляет функцию по определению площади зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимого имущества.

Таким образом, условия договоров участия в долевом строительстве, заключенных АО «МСМ №4», об изменении фактической площади квартир по сравнению с проектной площадью объекта аналогичны условиям договоров хозяйствующих субъектов-конкурентов, действующих на анализируемом товарном рынке.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что действия АО «МСМ №4» по заключении таких договоров не причинили и не способны причинить убытки другим хозяйствующим субъектам-конкурентам и нанести вред их деловой репутации, что исключает наличие в действиях Общества всех признаков недобросовестной конкуренции.

Кроме того, суд также считает необходимым отметить, что, учитывая специфику строительства многоквартирных жилых домов, действующим законодательством предусмотрено допустимое изменение площади объекта долевого строительства в пределах 5% от указанной в договоре участия долевого строительства (п. 2 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 6.2. ст. 55 ГрК РФ).

Критерием, на основании которого устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о признании проектной документации экономически эффективной проектной документацией повторного использования является соответствие площади и (или) протяженности проектируемого объекта площади и (или) протяженности объекта капитального строительства (допустимое отклонение значения составляет не более 10%) (п. 3 Приказа Минстроя России от 16.10.2018 № 662/пр).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, недопустимых отклонений не имелось.

При это, положения ст. 51 и ст. 52 ГрК РФ, действующие в системном единстве, определяются условия допустимости отклонения от установленных параметров объекта капитального строительства в процессе строительства.

Так, согласно изменению в проектную декларацию от 26.03.2019, 10.01.2020 общая площадь Объекта уменьшилась на 3 183 кв.м. (1,4%) и составила 226 510 кв.м., что находится в пределах допустимости отклонения.

Суд отмечает, что с учетом того, что проектная площадь и фактическая площадь объекта долевого строительства не являются равнозначными понятиями, то несоответствие показателя фактической площади и показателя проектной площади не может свидетельствовать о нарушении прав участников долевого строительства, а также о том, что Застройщик сознательно вводит покупателей в заблуждение относительно реальных характеристик квартир.

На стадии заключения договора стороны находятся в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью может измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» информация о товарах (работах, услугах) доводится до сведения потребителей способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг).

Для целей информирования участников долевого строительства о проекте строительства ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено составление и раскрытие застройщиком проектной декларации. Проектная декларация раскрывается в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 3.1 указанного Федерального закона).

В соответствии с проектной документацией (направлена в Московское УФАС России письмом исх. МСМ-96-20 от 05.02.2020), прошедшей государственную экспертизу, раздел 3 Архитектурные решения, часть 1 Планировочные решения, том 3.1 шифр П63-16/-П-АР/ТЧ, текстовая часть, подраздел 1.5 (г) «Описание решений по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения»: «Помещения квартир предполагается сдавать в эксплуатацию без чистовой отделки помещений, но с отделкой «под чистовую отделку» (штукатурка/шпаклевка). Внутри квартирные перегородки не возводятся. Помещения апартаментов со 2 по 5 этажи проектом предусматриваются в степени «shell&core», то есть, нечистовая отделка. Наружные стены обеспыливаются (для ж/б конструкций) и штукатурятся (для штучных материалов, таких как пеноблок), включая оконные и дверные откосы; остальные конструкции реализуются - без отделки».

В проектной документации (направлено в Московское УФАС России письмом исх. МСМ-96-20 от 05.02.2020), прошедшей государственную экспертизу, раздел 3 Архитектурные решения, часть 2 Планировочные решения, том 3.2 шифр 17-076-П-КОРР-АР, межкомнатные перегородки показаны условно (квартиры open space) (межкомнатные перегородки не возводятся), а также приведены два показателя площади квартиры/апартамента: по пятну (без перегородок) и сумма всех помещений квартиры/апартамента. При этом проектировщиком в примечании на каждом листе оговорено, что все данные являются предварительными и уточняются на стадии РД.

Приложение № 2 к договору участия в долевом строительстве (направлено в Московское УФАС России письмом исх. МСМ-96-20 от 05.02.2020) - Описание работ по созданию Объекта долевого строительства - также устанавливает, что перегородки в составе Объекта отсутствуют.

В связи с отсутствием в проектной документации решений по устройству внутриквартирных перегородок (перегородки приведены условно), в проектной декларации объекта № 77-000268 (направлено в Московское УФАС России письмом исх. МСМ-96-20 от 05.02.2020) все помещения квартир/апартаментов были приведены с указанием площади по пятну, с указанием количества комнат - 1 (open space).

В соответствии с ч. 2.1 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уполномоченным органом г. Москвы в области долевого строительства - Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - в отношении проектной декларации строящегося объекта выдано заключение от 07.04.2017 № 77-13-37/7 о соответствии застройщика и декларации требованиям указанного Федерального закона (направлено в Московское УФАС России письмом исх. МСМ-96-20 от 05.02.2020).

Согласно материалам дела, участникам долевого строительства предлагалась возможность приобрести как квартиру/апартамент без отделки, так и с отделкой, которую выполнит застройщик.

В первом случае цена договора участия в долевом строительстве формируется исходя из стоимости единицы площади объекта долевого строительства, договором предусматривается проведение между сторонами взаиморасчетов в случае отличия фактической площади построенного объекта от его проектной площади.

Во втором случае договор долевого участия дополняется Приложением № 3, определяющим перечень работ по отделке помещения, цена договора сформирована в качестве твердой без определения цены единицы площади объекта долевого строительства (п.п. 4.1, 4.10 договора), при этом в п. 1.1 договора участник долевого строительства предупреждается о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от его проектной площади.

Выбирая типовой договор с отделкой участники выражали свою согласие Застройщику на возведение межкомнатных перегородок в соответствии со схемой их расположения в проектной документации.

Следовательно, является необоснованным довод о введении в заблуждение участников долевого строительства относительно изменения площади и изменения количества комнат объектов долевого участия.

Материалами дела подтверждено, что типовые договоры участия в долевом строительстве направлены в Московское УФАС России письмом исх. МСМ-96-20 от 05.02.2020.

Поскольку в составе отделочных работ Застройщик возводит межкомнатные стены и другие внутриквартирные перегородки (обозначены на плане объекта долевого строительства в Приложении № 1 к ДДУ пунктирными линиями), выполняет их отделку, возводит короба для коммуникаций, в результате чего количество частей объекта долевого строительства увеличивается, а его площадь изменяется.

Суд отмечает, что, заключая с Застройщиком договор участия в долевом строительстве «с отделкой» участники долевого строительства выразили свое согласие на возведение межкомнатных перегородок, а следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства на площадь возводимых перегородок. Параметры межкомнатных перегородок  указаны  в  проектной  документации,  с  которой  участник  долевого строительства вправе знакомиться в любое время (ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При этом, какие-либо претензии в адрес Застройщика о непредоставлении такой информации участниками не предъявлялись. Доказательств иного суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Застройщик не скрывал факт изменения площади объекта долевого строительства при заключении участником договора «с отделкой» и не распространял информацию, не соответствующую действительности.

Какие-либо достоверные доказательства того, что участники были введены в заблуждение при заключении договора, в материалы дела не предоставлены, а доводы о нарушении прав участников на получение необходимой и достоверной информации являются несостоятельными и не подтверждены документально.

Так, определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2021 по делу № 88-5208/2021 (2-1321/2020) по спору в отношении объекта долевого строительства по адресу: г. Москва, ул. Амурская, вл. 3, установила правомерность условий договора и действий АО «МСМ №4» по изменению площади комнатности объекта в связи с возведением перегородок, проведением отделочных работ. При этом суд принял во внимание, что стоимость объекта не была поставлена в зависимость от стоимости одного квадратного метра, в случае изменения площади объекта, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, квартира принята истцом без замечаний.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 555 ГК РФ случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, суд отмечает, что законодатель позволяет сторонам сформулировать условие о цене недвижимости, в том числе о цене договора долевого участия в строительстве как в твердой сумме, так и исходя из цены единицы площади объекта.

Правомерность условия договора о неизменности цены договора в случае увеличения/уменьшения фактической площади объекта долевого строительства подтверждается сложившейся судебной практикой (Определение ВС РФ от 15.05.2018 № 81- КГ18-3; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2021 по делу № 88-5208/2021; Постановление Президиума Московского городского суда от 07.03.2018 № 85 по делу №44г-49/2018).

Стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией (ст. 421 ГК РФ).

Определение стоимости объекта долевого строительства исходя из его проектной площади по проектной документации не противоречит ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, при вынесении оспариваемых ненормативных актов Комиссия Московского УФАС России пришла к выводу о том, что по состоянию на 13.05.2021 (дата оглашения резолютивной части Решения) строительство Объекта не завершено, Объект не введен в эксплуатацию.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что АО «МСМ №4» в установленном законом порядке получены Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.03.2020 № 77-125000-009439-2020 (1-ый и 2-ой этапы строительства, этап 1.1 - корп. А, Г, этап 1.2 - корп. Б), от 31.12.2020 № 77-125000-009870-2020 (2 этап строительства (корпус В, Д, подземный паркинг)).

Суд приходит к выводу о том, что, поскольку Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству (ст. 55 ГрК РФ), то его получение Обществом подтверждает обстоятельство того, что строительство Объекта осуществлено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

Как следует из материалов дела, 25.05.2020 АО «МСМ №4» было выдано Предупреждение № 08-22 о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, в соответствии с которым Обществу надлежало выполнить требования, аналогичные требованиям Предписания.

Общество направило в адрес Московского УФАС России письмо с приложением документов, согласно которым Обществом в рамках исполнения Предупреждения были совершены следующие действия:

1.Внесены соответствующие изменения в проектную декларацию, согласно которым в проектной декларации представлена информация о количестве комнат (помещений) в каждой квартире или апартаменте, а также указана общая площадь квартиры (помещения) после проведения отделочных работ, которые в том числе включают возведение межкомнатных стен.

2.Внесены соответствующие уточнения в договоры участия в долевом строительстве, согласно которым количество комнат и площадь квартиры при описании предмета договора указаны с учетом проведения соответствующих отделочных работ, которые могут вызвать уменьшение площади.

3.Предусмотрен возврат денежных средств за сокращение площади помещения, обусловленное уточнением конструктивных решений Многофункционального жилого комплекса участникам долевого строительства, заключивших с Обществом соглашения об уточнении количества комнат и общей площади объекта долевого строительства.

4.Направлены уведомления участникам долевого строительства, отказавшимся заключать дополнительные соглашения с Застройщиком в связи с изменением существенных характеристик (комнатности и площади объекта долевого участия).

Вместе с тем, согласно Решению от 13.05.2021 по делу № 077/01/14.2-14589/2020, по мнению Московского УФАС России, вышеуказанные действия не свидетельствуют об исполнении Застройщиком надлежащим образом Предупреждения, что послужило основанием для возбуждения дела о нарушении антимонопольного законодательства на основании ч. 8 ст. 39.1 Закона о защите конкуренции и вынесения Предписания № 08-133.

Кроме того, согласно материалам дела, по состоянию на 13.05.2021 Многофункциональный жилой комплекс по адресу: г. Москва, ВАО, Амурская ул., вл. 3 введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.03.2020 № 77-125000-009439-2020 (1-ый и 2-ой этапы строительства, этап 1.1 - корп. А,Г, этап 1.2 - корп. Б), от 31.12.2020 № 77-125000-009870-2020 (2 этап строительства (корпус В, Д, подземный паркинг)).

В силу положений применимого законодательства договоры участия в долевом строительстве не заключаются в отношении построенного объекта капитального строительства.

При этом, суд отмечает, что квартиры и апартаменты, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, переданы Обществом участникам долевого строительства по передаточным актам, денежные средства оплачены участниками долевого строительства Обществу.

Согласно материалам дела, в ЕГРН отражены сведения об основных характеристиках построенных Обществом объектов недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на дату выдачи предписания Застройщик, не являющийся правообладателем соответствующих объектов, не имеет возможности осуществить какие-либо действия по изменению характеристик объектов, в том числе посредством выполнения отделочных работ, следовательно, пункты 1 и 2 Предписания не соответствуют критерию исполнимости.

Кроме того, по мнению суда, требование пункта 3 Предписания является неисполнимым, поскольку Общество является застройщиком только одного объекта капитального строительства - Многофункционального жилого комплекса по адресу: Москва, ВАО, район Гольяново, ул. Амурская, вл. 3, вследствие чего не может исполнить Предписание в отношении других объектов.

Таким образом, в связи с неясностью и неконкретностью Предписания для АО «МСМ №4» существует реальный риск его неисполнения либо исполнения способом, который впоследствии может быть сочтен Московским УФАС России ненадлежащим, что, в свою очередь, может повлечь риск привлечения Общества к административной ответственности пост. 19.5 КоАП РФ.

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2016 № 305-КГ16-4786 требования об исполнимости предписания, предусмотрены в статье 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ, по смыслу которой предписание должно содержать только законные требования, то есть на юридическое лицо может быть возложена обязанность по устранению лишь тех нарушений, соблюдение которых обязательно для них в силу закона, а сами требования должны быть реально исполнимы. Неопределенность и неисполнимость оспариваемого предписания является самостоятельным основанием для признания его недействительным.

Выданное предписание должно содержать законные требования, быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения. При этом содержащиеся в предупреждении формулировки должны исключать возможность двоякого толкования; изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами (Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2017 №309-КГ17-4669).

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что Предписание не является исполнимым, поскольку из него невозможно установить перечень конкретных действий, которые необходимо совершить Обществу для устранения выявленных Комиссией нарушений.

Указанная позиция нашла свое отражение в судебной практике (дело №А40-172145/2020).

Суд приходит к выводу о том, что при указанных обстоятельствах, решение и предписание антимонопольного органа нарушают положения Закона о конкуренции, а также затрагивает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской (экономической) деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что решение и предписание  Московского УФАС России приняты с нарушением действующего законодательства и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что решение Московского УФАС России от 25.06.2021 по делу № 077/01/14.2-14589/2020 и предписание от 13.05.2021 по делу № 08-133 подлежат признанию недействительными.

Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ и относится на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 1-13, 15, 17, 27, 29, 49, 51, 64-68, 71, 75, 81, 123, 156, 163, 166-170, 176, 180, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными решение Московского УФАС России от 25.06.2021 по делу № 077/01/14.2-14589/2020 и предписание от 13.05.2021 по делу № 08-133.

Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по г. Москве в пользу Акционерного общества «Мосстроймеханизация №4» госпошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:В.А. Яцева