Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сити Файненс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 10.10.2005)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью « Стройсервис»

(ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 27.11.1991)

третьих лиц 1.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, 2.Правительство Москвы

- о признании заключения основного договора между ООО «Сити Файненс» и ООО «Стройсервис» на основании заключенного предварительного договора.

- о признании за ООО «Сити Файненс» право собственности на помещение, расположенное по адресу: <...>, машиноместо № 411,

при участии:

от истца –ФИО1, доверенность от 22.01.2014 г.;

от ответчика – не явился, извещен;

от третьих: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – не явилось, извещено;

от Правительства Москвы – ФИО2, доверенность от 27.12.2013 г. № 4-47-56/3-1;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сити Файненс» обратилось в суд с требованиями к ООО « Стройсервис» о признании заключения основного договора между ООО «Сити Файненс» и ООО «Стройсервис» на основании предварительного договора и о признании за ООО «Сити Файненс» право собственности на помещение, расположенное по адресу: <...>, машиноместо № 411.

Требования мотивированы со ссылкой на ст.ст. 218, 445 ГК РФ, тем, что между сторонами подписан предварительный договор купли-продажи № 18-ЖК, который по факту является основным договором купли-продажи, помещение передано по акту приема-передачи, однако возможности зарегистрировать в установленном порядке истец не имеет.

Ответчик, против удовлетворения заявленных требований не возражал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Третье лицо, Правительства Москвы, в удовлетворении иска просило отказать, согласно представленным письменным пояснениям.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение спора в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, заслушав истца, представителя третьего лица, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям:

В ходе судебного заседания установлено, что 21.01.2000 между Правительством Москвы, ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" и ООО «Стройсервис», заключен инвестиционный контракт № 13-002149-5801-0001-00001-00, предметом которого являлась реализация комплексной реконструкции в 1999- 2004 гг. Карамышевской наб., вл. 2-24 квартала № 74 района «Хорошево- Мневники» включающего снос зданий и новое строительство.

П. 3.2 данного Контракта установлено, что распределение результатов инвестиционной деятельности по каждому конкретному пусковому комплексу осуществляется на основании Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.

Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи в эксплуатацию объекта или пускового комплекса на основании Акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного проекта согласно условиям контракта.

В свою очередь, между ООО «Стройсервис» и ООО «Сити Файненс» был заключен Предварительный договор купли-продажи от 03.07.2008 № 18-ЖК машиноместа № 411 по адресу: <...>.

Полагая, что у ООО «Стройсервис» возникло право собственности на результат инвестиционной деятельности, ООО «Сити Файненс» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании права собственности на машиноместо № 411, расположенное по адресу: <...>.

Как следует из пояснений Правительства Москвы п. 3.2. инвестиционного Контракта предусмотрено, что, по итогам реализации контракта конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность Сторонам по итогам реализации Контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного проекта, подписываемого Сторонами.

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта до настоящего времени сторонами не подписан.

В соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Согласно ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

П. 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По смыслу приведенных норм право собственности на спорное нежилое помещение могло возникнуть лишь с момента государственной регистрации данного права.

В соответствии с Законом РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных инвестиций», инвестиционная деятельность пред-полагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

Согласно пункту 1 указанной статьи имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

К данному спору подлежат применению положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В соответствии с п. 4 и п. 5 данного постановления, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля- продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем, а при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В том же время покупатель по договору праве требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ.)

В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодеком Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права.

Истцом заявлено требование о признании предварительного договора от 03.07.2008г. № 18-ЖК основным договором купли-продажи спорного имущества и признании права собственности на машиноместо.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.

Признание судом предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи машино место, 03.07.2008г. № 18-ЖК не приведет к возникновению у истца вещного права на спорное машиноместо, данное требование не является самостоятельным требованием удовлетворение которого привело бы к восстановлению прав истца и имело бы для него материальный результат поскольку по своей правовой природе данный договор является договор купли-продажи будущей вещи.

Согласно абзацу 2 пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" установлено, что судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Право собственности является вещным правом, которое защищается вещным иском. Следовательно, условием предъявления такого иска является отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком. Поскольку между сторонами существуют обязательственные отношения, то требования истца могут основываться только на нормах права, регулирующих обязательственные отношения.

Истец не является стороной инвестиционного контракта, заключенного между ответчиком и Правительством Москвы.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП. Следовательно, требование о регистрации перехода права собственности должно быть заявлено к правообладателю недвижимого имущества.

В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена. При этом ссылка на акт приема-передачи нежилых помещений от 16.07.2008 г., подписан лишь участниками предварительного договора купли-продажи, и не доказательство возникновения и наличия права собственности ответчика, как стороны инвестиционного контракта.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещение причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, отсутствие оформленных в установленном порядке прав сторон инвестиционного контракта на объект инвестиций, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 218, 429, 445 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 67, 68, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Сити Файненс» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Е.Н. Янина