Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в закрытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (Управление Росреестра по г. Москве) (ОГРН <***>, ИНН <***>)

3-е лицо: ООО «Фарм-Терра»

о признании недействительным решение Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации права собственности ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР»

оформленный сообщением № 22/051/2012-330 от 16.11.2012г и обязании Управление Росреестра по г. Москве осуществить государственную регистрацию права собственности ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЭПИФ Недвижимости «ФРИР» на нежилое помещение общей площадью 48,8 кв.м.1 этаж, пом.II, ком.1-6, кадастровый (или условный) номер: 77-77-12/027/2007-764 расположенное по адресу: <...> Красногвардейская, д.3,

при участии:

от заявитель – ФИО1, доверенность от 10.01.2013 № 03,

от Управления Росреестра – ФИО2, доверенность от 14.11.2012 г. № 19287/2012,

третье лицо — не явилось, извещено;

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» обратилась в суд с требованиями к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (Управление Росреестра по г. Москве), о признании недействительным решение Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации права собственности ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» оформленный сообщением № 22/051/2012-330 от 16.11.2012г и обязании Управление Росреестра по г. Москве осуществить государственную регистрацию права собственности ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» на нежилое помещение общей площадью 48,8 кв.м.1 этаж, пом.II, ком.1-6, кадастровый (или условный) номер: 77-77-12/027/2007-764 расположенное по адресу: <...> Красногвардейская, д.3.

Свои требования заявитель мотивирует тем, что отказывая в регистрации, регистрирующий орган нарушает его права и законные интересы.

Управление Росреестра по Москве заявленные требования не признало по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Третье лицо, просило требования ООО УК «ДД Калита» Д.Н. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» удовлетворить, изложило свою позицию в письменном отзыве, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения спора извещено надлежащим образом, просило о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение спора в отсутствие неявившегося представителя третьего лица в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В ходе судебного заседания установлено, что 16.11.2012 г. сообщением 22/051/2012-330 Управлением Росреестра по Москве было отказано в государственной регистрации права собственности ООО «Деловой Дом Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.

В обоснование вышеуказанного отказа в государственной регистрации права собственности регистрирующий орган указал, что документы, указывающие о проведении оценки недвижимого имущества при его приобретении согласно п. 4 ст. 37 ФЗ от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» заявителем не представлены, а также не представлен список владельцев инвестиционных паев «Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» под управлением ООО «Деловой Дом Калита».

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействия) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По мнению заявителя, общество предоставило все необходимые документы для государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права собственности) на недвижимое имущество, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 28.09.2012г. запись № 323; распиской в получении документов на государственную регистрацию от 28.09.2012г. запись № 330; распиской в получении документов на государственную регистрацию от 31.10.2012г. запись № 760; распиской в получении документов па государственную регистрацию от 31.10.2012г. запись № 762.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации прав и основаниях принятия такого решения. Заявитель вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав. В уведомлении от 03.10.2012г. № 22/051/2012-330 о приостановлении государственной регистрации права собственности Управлением не указано такое основание для приостановления государственной регистрации права, как непредставление заявителем списка владельцев инвестиционных паев. В то время, как в сообщении Управления от 16.11.2012г. № 22/051/2012-330 об отказе в государственной регистрации права собственности одним из оснований отказа в государственной регистрации права собственности явилось непредставление заявителем списка владельцев инвестиционных паев. Тем самым, по этому основанию отказа в государственной регистрации прав заявитель не имел возможности в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации своевременно представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.

В этой связи заявитель считает, что регистрирующего органа не имелось оснований к отказу в государственной регистрации права собственности, в связи с чем, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Суд считает данный отказ регистрирующего органа, оформленный сообщением от 03.10.2012 г. № 22/051/2012-330 несоответствующим нормам действующего законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя ввиду следующего:

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Суд, анализируя представленные по делу документы, оценивая их по правилам ст. 71 АПК РФ приходит к следующим выводам:

03.10.2012г. уведомлением № 22/051/2012-330 Управление приостановило государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества на срок до 02.11.2012г.

Основания для приостановления послужило несоблюдение заявителем положений п.4 ст.24 и п.5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: непредставление заявителем оригиналов Правил доверительного управления ЗПИФН «ФРИР» с изменениями и дополнениями и Договора о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом; а также непредставление Заявителем оценки приобретаемого по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.09.2012 № FR/MSK объекта недвижимости, которую Заявитель, по мнению Управления, должен представить «исходя из п.4 ст.37 Федерального закона от 29.11.2001г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», согласно п.1 ст.18 Закона о регистрации».

31.10.2012г. Заявителем поданы дополнительные документы - оригиналы Правил доверительного управления ЗПИФН «ФРИР» с изменениями и дополнениями и Договора о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом (расписка в получении документов на государственную регистрацию запись № 760).

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

ООО УК «Деловой Дом Калита» осуществляет доверительное управление ЗПИФН «Фонд «Реконструкция и Развитие» на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом от 13.11.2008 года, изменений и дополнений в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» зарегистрированных ФСФР России 27.03.2009 года за №0465-93297027-3).

25 сентября 2012г. между ООО «Фарм-Терра» (Продавец) и ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № FR/MSK.

В соответствии с п. 1.1 Договора, Продавец обязуется передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Фонда недвижимое имущество, в том числе помещения, назначение: нежилое, площадью: 48,8 кв.м., этаж 1 пом. II ком. 1-6, кадастровый (или условный) номер: 77-77-12/027/2007-764, по адресу: <...>. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности.

Покупатель обязуется принять Недвижимое имущество в состав Фонда и уплатить за него денежную сумму (цену) на условиях Договора.

В соответствии с п. 1.2 Договора, приобретаемое по Договору Недвижимое имущество поступает в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Фонда.

Право собственности на Недвижимое имущество возникает у владельцев инвестиционных паев Фонда с момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество от Продавца к владельцам инвестиционных паев Фонда в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В соответствии с п.2.1 Договора, цена продаваемого Недвижимого имущества составляет сумму в размере 1 335 199 руб. 90 коп., в том числе НДС 18% - 203 674 руб. 56 коп.

В соответствии с п.7.1 Договора, Продавец не является владельцем инвестиционных паев ЗПИФН «Фонд «Реконструкция и Развитие» и гарантирует, что до полного исполнения настоящего Договора Продавец не станет владельцем инвестиционных паев ЗПИФН «Фонд «Реконструкция и Развитие». Продавец не является участником ООО УК «Деловой Дом Калита», основным и преобладающим хозяйственным обществом участника, дочерним и зависимым обществом ООО УК «Деловой Дом Калита», и гарантирует, что до полного исполнения настоящего Договора не станет участником, основным и преобладающим хозяйственным обществом участника, дочерним и зависимым обществом ООО УК «Деловой Дом Калита».

Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации перехода права собственности на помещение площадью 48,8 кв.м. по ул. 3-я Красногвардейская, д. 3, Москва (по договору купли-продажи недвижимого имущества №FR/MSK от 25.09.2012) ввиду непредставления: 1) сведений об оценке имущества оценщиком; 2) списка владельцев инвестиционных паев.

В соответствии с п.2 ст.37 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об инвестиционных фондах", оценка недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, осуществляется оценщиком, указанным в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

В соответствии с п.4 ст.37 Закона об инвестиционных фондах, оценка имущества, предусмотренного п.2 настоящей статьи, должна осуществляться при его приобретении.

Таким образом, ст. 37 ФЗ «Об инвестиционных фондах» предусматривает оценку имущества, составляющих фонд, т.е собственных активов фонда. Однако, до настоящего времени, спорное помещение находится в собственности продавца - ООО «Фарм-Терра». Закон не предусматривает государственную регистрацию договора, а предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности. С момента заключения договора до перехода права собственности проходит существенное количество времени. В соответствии с п. 40.3. Положения, утв. Приказом ФСФР России от 15.06.2005 N 05-21/пз-н, стоимость чистых активов ЗПИФ производится ежемесячно на последний рабочий день календарного месяца. При этом сведения о стоимости чистых активов являются публичными и предоставляются всем заинтересованным лицам (ст. 52 Федерального закона «Об инвестиционных фондах»). Оценка приобретаемого имущества производится при приобретении имущества, т.е. непосредственно после перехода права собственности. Производить оценку с привлечением независимого оценщика до заключения сделки и непосредственно после приобретения перехода права собственности противоречит принципу разумности ввиду следующего:

- такая оценка приводит к необоснованным затратам;

- у управляющей компании отсутствует обязанность покупать недвижимое имущество не выше рыночной цены или на уровне рыночной цены; у управляющей компании существует обязанность действовать разумно и добросовестно, нарушение правил о добросовестности влечет обязанность возместить убытки, но не влечет недействительность сделки (ст. 1022 ГК РФ).

Если привлечение оценщика до заключения сделки требовалось бы, то даже в
этом случае у Росреестра отсутствуют полномочия на истребование доказательств проведения оценки, а непроведение такой оценки не влечет недействительности сделки.

В соответствии с п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» «Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы».

В силу с п.1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявитель должен представить документы, являющиеся основанием для возникновения перехода права собственности. В силу п. 2 ст. 17 указанного Федерального закона «Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации». Представленные документы соответствуют требования ст. 18 (отражают информацию, необходимую для государственной регистрации прав; отсутствуют приписки и иные неоговоренные исправления). Наличие или отсутствие отчета оценщика не влияет на законность сделки, обязанность предоставлять такой отчет госрегистратору отсутствует.

Отсутствие права регистрирующего органа требовать для государственной регистрации представления отчета об оценке подтверждается сложившейся судебно-арбитражной практикой по аналогичным делам (решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.02.2013 по делу № А40-131762/12, решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.12.2012 по делу № А40-134966/12, решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2012 по делу № А40-53976/12, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2013 N 09АП-37538/2012 по делу N А40-84872/12-155-776, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 N 09АП-21173/2012-АК по делу N А40-53976/12-85-36, постановлением ФАС Московского округа от 21.11.2012 по делу N А40-53976/12-85-36, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 по делу N А46-5521/2010, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.02.2011 по делу N А46-5521/2010, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2006 N Ф08-4778/2006 по делу N А63-21853/2005-С4).

Таким образом, Управление Росреестра по Москве не вправе было требовать у заявителя отчета об оценке.

В отношении требования о предоставлении списка владельцев инвестиционных паев, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с п.2 ст. 15 Закона об инвестиционных фондах, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, после завершения (окончания) формирования паевого инвестиционного фонда вправе требовать от лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные указанным Федеральным законом. Указанное лицо обязано представить этот список не позднее пяти рабочих дней с даты получения требования.

В соответствии с п.2 ст.47 Закона об инвестиционных фондах, ведение реестра владельцев инвестиционных паев вправе осуществлять только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, или специализированный депозитарий этого паевого инвестиционного фонда.

В соответствии с представленной на государственную регистрацию Выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов, что подтверждается распиской расписка в получении документов на государственную регистрацию от 28.09.2012, запись №323, п.11, лицом осуществляющим деятельность по ведению реестра паевых инвестиционных паев заявителя, является ОАО «Объединенный специализированный депозитарий».

Таким образом, ООО «УК «ДД Калита» Д.У. Недвижимости «ФРИР» не ведет реестр владельцев паев.

Согласие ОАО «Объединенный специализированный депозитарий» на совершение сделки по Договору купли-продажи недвижимого имущества № FR/MSK от 25.09.2012г. было получено Заявителем (исх.№591-Ф от 19.09.2012г.).

Оригинал указанного согласия представлен в комплекте документов, поданных Заявителем в Управление, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 28.09.2012г. запись № 323, п.14.

Выписка из реестра паевых инвестиционных фондов была получена Заявителем у специализированного депозитария, осуществляющего ведение реестра инвестиционных паев ЗПИФН «Фонд «Реконструкция и Развитие», - у ОАО «Объединенный специализированный депозитарий» (№ 73-ВК-12/50912 от 25.09.2012г.) и была представлена в комплекте документов, поданных Заявителем в Управление согласно расписки в получении документов на государственную регистрацию от 28.09.2012г. запись № 323, п.11.

В силу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации указывается, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Согласно п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением, предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отве6чают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Представленные документы соответствуют требования ст. 18 Закона о регистрации (отражают информацию, необходимую для государственной регистрации права, отсутствуют приписки и иные неоговоренные исправления).

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании вышеизложенного, учитывая, что заявителем были представлены необходимые документы для госрегистрации, а Управление Росреестра по Москве, вышло за пределы своих полномочий, затребовав у ООО «УК «ДД Калита» Д.Н. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» документы, которые не требуются для государственной регистрации права, суд считает, чтоотказ Управления является незаконным, и нарушающим законные права и интересы Заявителя.

Госпошлина распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, и подлежит возврату истцу из федерального бюджета, поскольку в силу пп. 1.1., п. 1 ст. 333.37 НК РФ, ответчик освобожден от уплаты госпошлины.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным сообщение Управления Росреестра по Москве от 16.11.2012 г. № 22/051/2012-330 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилое помещение II ком. 1-6, площадью 48,8 кв.м., расположенного по адресу: Москва, 3-ая Красногвардейская, д. 3.

Обязать Управление Росреестра по Москве осуществить регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение II комнаты 1-6, 1 этаж, площадью 48,8 кв.м., расположенное по адресу: Москва, 3-ая Красногвардейская, д. 3.

Возвратить ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» из дохода федерального бюджета 2.000 (две тысячи) руб.

Проверено на соответствие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Н. Янина