Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным регистрации договора о залоге недвижимости от 04.12.2015г. № 15/12/04-1 и обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

третьи лица: ООО «БАСТИОН», АО «ЭМПАЙР ТРАСТ»,

при участии представителей заявителей и Управления Росреестра по Москве согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ХРУСТАЛЬНЫЙ" и ИП ФИО1 обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным регистрации договора о залоге недвижимости от 04.12.2015г. № 15/12/04-1 и обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов. Требования по иску мотивированы тем, что указанный договор пописан неуполномоченными лицами.

Заявители в судебное заседание явились, просили заявление удовлетворить в полном объеме.

Заинтересованное лицо в судебное заседание явилось, просило в удовлетворении заявления отказать.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается в отсутствие надлежащим образом третьих лиц в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).

Как следует из материалов дела и установлено судом, обществу «Хрустальный» принадлежит доля 1308/10000 в праве общей долевой собственности на нежилое 4-х этажное здание общей площадью 3 585 кв.м., инв. № 3102/10, расположенное по адресу: <...>, условный номер 30387, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АО 214889 от 11.03.2013 г.

Доля 8692/10000 в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание принадлежит ФИО1; свидетельство о государственной регистрации права 11-АО 214888 от 11.03.2013 г.

Из заявления и объяснений заявителей следует, что Управлением Росреестра зарегистрирована Закладная от 04.12.2015 г. подписана должником ООО «БАСТИОН» и истцами.

Согласно п. 6.1.1. и п. 6.2.1. Закладной обеспечением исполнения обязательств Должника (ООО БАСТИОН») перед Первоначальным залогодержателем (АО «Эмпайр Траст») по кредитным договорам, является ипотека недвижимого имущества - здание по адресу: г. Москва, ул. Большая Новодмитровская, д. 36, строен. 12, принадлежащее Обществу и ФИО1

Однако, по утверждениям заявителей, они указанную закладную не подписывали, в обоснование чего представили заключение специалиста №44/08с-16 от 08.08.2016.

Решение регистрирующего органа о государственной регистрации ипотеки в отношении Здания по мнению заявителей является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, так как, Общество и ФИО1 не произвольно лишены возможности распоряжаться и в полной, мере владеть принадлежащим им имуществом, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Заявители полагают, что регистрирующим органом в нарушение требований закона не проведена правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию договора о залоге недвижимости (об ипотеке) между АО «Эмнайр Траст» (залогодержатель) и ООО «Хрустальный» (залогодатель), не были предприняты меры как для выяснения достоверности указанных в представленных па регистрацию документах сведений, так и для устранения имеющихся в них противоречий, а именно: не проверено наличие согласия собственника на обременение Здания; не истребован документ, подтверждающий полномочия генерального директора ООО «Хрустальный»; не истребован протокол Общего собрания Участников об одобрении сделки -договора залога; не проверен факт заключения договора залога; не проверен факт выдачи залогодателями соответствующих доверенностей для представления интересов в регистрирующем органе; не произведены действия по проверке факта нотариального удостоверения доверенности, якобы выданной залогодателями своим представителям; не проверены полномочия представителя залогодателя на подачу заявления с регистрации ипотеки.

Из материалов дела следует, что собственником заложенного имущества согласно сведениям ЕГРП является ООО «Хрустальный».

Представленный на государственную регистрацию Договор о залог недвижимости (об ипотеке) от 04.12.2015 №15/12/04-1 и закладная подписана представителем ООО «Хрустальный» - генеральным директором, т.е. лицом, имеющим право действовать без доверенности. При этом, в подтверждении полномочий генерального директора представлена копия устава, заверенная ИФНС России №15 по г. Москве, а кроме того, данная информация является общедоступной, размещенной на официальном сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации http://egrul.nalog.ru.

Документы на государственную регистрацию представлены и заявление о государственной регистрации договора ипотеки подписано лицом, действующим от имени ООО «Хрустальный» на основании нотариально удостоверенной доверенности. Указанная доверенность прямо предусматривает право на подачу документов для государственной регистрации Договора о залоге недвижимости (об ипотеке) от 04.12.2015 №15/12/04-1. Кроме того, она имеет все необходимые реквизиты, подписи и оттиски печатей, в связи с чем сомневаться в ее подлинности оснований не имеется. Исходя из этого, полномочия представителя залогодателя подтверждены.

Таким образом, у государственного регистратора не могло возникнуть сомнений в намерениях собственника на заключение данного договора, факта заключения договора и согласия собственника на обременение Здания ипотекой. Закон не предусматривает необходимость каких-либо иных форм согласия собственника кроме подписания документа (договора, закладной).

Протокол Общего собрания Участников об одобрении сделки - договора залога, не мог быть истребован, поскольку Устав ООО «Хрустальный» не предусматривает необходимость такого согласования. В Уставе нет положений о том, что все сделки с недвижимостью требуют одобрения участников. Оснований считать данную сделку крупной также не имелось, поскольку понятие крупной сделки определяется на основании данных бухгалтерской отчетности. При этом, в данном случае была представлена справка ООО «Хрустальный» исх. №б/н от 10.12.2015, подписанная генеральным директором общества, о том что сделка по Договору о залоге недвижимости (об ипотеке) от 04.12.2015 №15/12/04-1 не является крупной сделкой.

Кроме того, регистрирующий орган не имеет права отказать в государственной регистрации в связи с отсутствием одобрения крупной сделки, поскольку в силу п. 5 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» данная сделка является оспоримой. При этом, в государственной регистрации может быть отказано только по основаниям ничтожности сделки.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав по договору аренды зданий (сооружений, помещений), и требования к ним предусмотренные законодательством Российской Федерации установлены ст.ст. 16, 17, 18, и. 3 ст. 26 Закона о регистрации.

В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно указанным нормам права, а также Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184 (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого решения), решение по сделке не входит в перечень документов, обязательных к представлению при регистрации.

Как разъяснено в письме Росреестра от 28.08.2013 №14-исх/07892-ГЕ/13, помимо оценки законности сделки государственный регистратор удостоверяется в том, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц; тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием мест их нахождения; фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью; в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных в них исправлений; документы не исполнены карандашом; документы не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.

Никаких указанных дефектов юридической силы представленных на государственную регистрацию документов не имелось.

Доводы Заявителей о несоответствии печатей также являются несостоятельными, поскольку оттиски печатей ООО «Хрустальный» на всех представленных в дело №77-77/002-77/002/065/2015-492/1 документах визуально идентичны.

Суд также соглашается с доводом заинтересованного лица о то, что государственный регистратор не может проверить подлинность печатей, поскольку не обладает специальными знаниями, навыками и средствами для проведения соответствующей экспертизы.

Довод о несоответствии реквизитов паспорта, данных о месте жительства, дате рождения ФИО1, указанных в Закладной, данным, имеющимся в ЕГРП, также является несостоятельным, поскольку такие данные в Закладной, представленной на государственную регистрацию, не содержатся.

Оснований сомневаться в реквизитах паспорта, указанных в Согласии от 30.12.2015 на заключение договора залога также не имелось, поскольку данный документ нотариально удостоверен. Кроме того, паспорт указанный в Согласии датирован более поздней датой, в связи с чем он может являться выданным ФИО1 позднее. В базе утерянных или недействительных паспортов он также не числится.

Более того, ФИО1 не является стороной по Договору о залоге недвижимости (об ипотеке) от 04.12.2015 №15/12/04-1, ипотекой обременяется доля 1308/10000 в праве общей долевой собственности, принадлежащая ООО «Хрустальный».

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 18, пункта 2 статьи 19, пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", абзаца 4 пункта 36 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив, что заинтересованное лицо действовало в полном соответствии со своими полномочиями и в соответствии с нормами действующего законодательства, то суд в иске отказывает.

Кроме того, суд считает, что истцы также выбрали ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что также является самостоятельным основанием для оставления иска без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) в соответствии с гг 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с п.53 Постановления №10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

В силу п. 56 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению но правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Аналогичная позиция отражена в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2013 № 608-0, где указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество, в частности право залога, не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Учитывая, что Заявителями оспаривается запись об ипотеке, т.е. право третьего лица в отношении данного имущества, суд полагает, что ими избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Данные требования должны быть предъявлены в исковом порядке к лицу, за которым зарегистрирована ипотека. Данные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Государственная пошлина распределяется между сторонами на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО "ХРУСТАЛЬНЫЙ" и ИП ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов