Решение № А40-165569/13 от 18.03.2015 АС города Москвы

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Риэлторская фирма «Кольчуга-Realty» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества  Москвы о признании незаконными решения, изложенного в письме от 03.09.2013г № 33-5-241823/13-/0/-1, обязании совершить действие.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2014г., оставленного без изменений постановлением от 01.07.2014г. Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2014г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2014г. и постановление от 28.05.2014г. Девятого арбитражного апелляционного суда отменены полностью.

Дело в части вопроса об устранении нарушений прав Закрытого акционерного общества Риэлторская фирма «Кольчуга-Realty»направлено на новое рассмотрение.

Признавая недействительным решение Департамента городского имущества г. Москвы, изложенного в письме от 03.09.2013г № 33-5-241823/13-/0/-1, и направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал на неподтверждение имеющимися в деле доказательствами право собственности г.Москвы на спорные помещения, в том числе, отсутствие выписки из  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним, подтверждающей регистрацию права собственности города Москвы на памятник федерального значения - здание Гостиного двора и арендуемые обществом помещения, что привело к невозможности сделать бесспорный вывод о наличии у ДИГМ правомочий на распоряжение спорным помещением; вопроса согласования выкупа помещения с Мосгорнаследием. Суд кассационной инстанции также указал на непредставление ответчиком документов, подтверждающих статус спорного объекта, исходя из положений законодательства об объектах культурного наследия и проведенной реконструкции, его охраняемой части согласно охранному свидетельству (единый комплекс или его отдельные части), а также факта вхождения нежилого помещения, о выкупе которого заявило общество, в состав памятника культуры. Указано также на необходимость проверки вопросов, продавались ли нежилые помещения в спорном здании Гостиного двора и в каком порядке, возможности продажи памятника по частям.

На основании изложенного, в части обязания Департамента городского имущества г.Москвы устранить нарушение прав общества дело №А40-165569/2013 (145-1511) рассматривается повторно в общем порядке, предусмотренном АПК РФ.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, дал пояснения по заявленным требованиям, считает, что решение заинтересованного лица нарушает его права. Просит суд требования удовлетворить.

Представитель ответчика требование заявителя не признал, по основаниям, указанным в письменном отзыве на заявление, просил отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица – Правительство Москвы, ГБКУ г. Москвы «Музейно-выставочное объединение «Манеж» – явились в судебное заседание.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствии ответчика в порядке ст. 123 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Согласно ст.13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительными обжалуемых заявителем решения ДГИМ необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие их закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.10.2009 № 1572-р утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения, которые необходимы для обеспечения г. Москвой установленных федеральными законами полномочий и в отношении которых должно быть оформлено право собственности г. Москвы.

Указанный перечень (пункт 22) содержит здание Гостиного двора, конец ул. Куйбышева, д. ул. Ильинка, XVIIIb., арх. Д. Кваренги.

Город Москва является собственником нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела 23.07.1996 между Комитетом по управлению имуществом города Москвы и ОАО «Гостиный двор» заключен договор о передаче в доверительное управление здания Гостиный двор, расположенного в квартале № 14 микрорайона № 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., д.2, Хрустальный пер., д.1, ул.Варварка, <...>. (далее - здание Гостиный двор).

Договор был заключен сроком на 5 лет, с возможностью последующего его продления на тот же срок и на тех же условиях (11.2) с целью осуществления доверительным управляющим деятельности по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества с целью обеспечения его сохранности и дальнейшего развития уникального исторического  объекта от своего имени и в интересах выгодоприобретателя (п.4.1).

Согласно письма Мосгорнаследие от 26.02.2013г. № и16-09-248/3-2 на запрос ДГИМ, представленного суду, объект – «Старый Гостиный двор», конец XVIII в., по проекту арх.Д.Кваренги, строил арх.С.Карин:

- является памятником культурного наследия федерального значения, документ об охранном статусе – Постановление Совета Министров РСФСР № 1327 от 30.08.1060 года;

- объект расположен в охранной (объединенной охранной) зоне № 002, утвержденной постановлением Правительства Москвы № 881 от 16.12.1997;

- расположен в охранной зоне охраняемого культурного слоя № 001, в зоне строгого регулирования застройки № 001, зоне регулирования застройки № 001, утвержденных Постановлением Правительства Москвы № 545 от 07.07.1998.

Согласноп.4.1., п.7.1.9. дополнительного соглашения № 5 к договору от 23.07.1996г. № 1/251-р о передаче в доверительное управление здания Гостиный Двор, расположенного в квартале № 14 микрорайона № 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., д.2/Хрустальный пер., д.1/, ул.Варварка, д.3/ул.Ильинка, д.4 управляющий осуществляет деятельность по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества. Управление имуществом включает, в том числе, его содержание и эксплуатацию, а также содержание и эксплуатацию оборудования и инженерных систем.

Согласно условиям договора, управляющий осуществляет поиск пользователей коммерческих площадей, находящихся в здании, готовит и подписывает договоры аренды с третьими лицами (п.4.2.1);  управляющий не вправе отчуждать переданное в доверительное управление имущество, а также передавать его в залог;  управляющий не имеет права отвечать по своим долгам имуществом, находящимся у него в доверительном управлении.

Пунктом 5.1. указанного договора учредитель передает все полномочия по сдаче в аренду (пользование) площадей управляющему.  Учредитель обязуется не заключать агентских договоров в отношении имущества с третьими лицами, как с российскими, так и иностранными, на весь срок действия настоящего договора.

Стороны определили, что договоры аренды подписываются управляющим и третьими лицами (п.5.3); платежи по договорам аренды должны поступать на отдельный счет управляющего, открытый для деятельности связанной с доверительным управлением (п.5.4.)

Между ОАО «Гостиный двор» и ЗАО Риэлторски фирма «Кольчуга-Realty» заключен договору аренды нежилого помещения от 28.05.1998г. № 56/а, и от 03.08.2004 №192/а площадью 216,7 кв.м. и 19.3 кв.м., расположенных по адресу: <...>. согласно условиям которых:

- по договору от 28.05.1998г. № 56/а - во временное пользование арендатору было предоставлено помещение по адресу: ул.Варварка, д.3 (подвал – секции 60-70, 1 эт. – секции 55-66, 2 эт. Секции 60-66, антресоль – секции 60-62) общей площадью 2323 кв.м, в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором (п.2.1);

- во временное пользование арендатору было предоставлено помещение по адресу: ул.Варварка, д.3/ пер.Хрустальный, д.1/ ул.Ильинка, д.4/ пер.Рыбный, д.2, - помещение 55-60, комната 4, помещение 19,3 кв.м, в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором (п.2.1);

- внесение арендной платы производится арендатором на расчетный счет арендодателя (п.3.2.).

Согласно Выписке из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы ЗАО Риэлторская фирма «Кольчуга-Realty» внесено в Реестр 05.09.2013 реестровый номер № 7708-412854.

На основании изложенного и в связи с заключением договоров аренды с доверительным управляющим ОАО «Гостиный двор», ЗАО Риэлторская фирма «Кольчуга-Realty» обратилось в Департамент городского имущества г.Москвы с заявлением о выкупе данного имущества.

Письмом от 03.09.2013г № 33-5-24182/13-/0/-1 Департамент городского имущества г.Москвы отказал заявителю в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, указав на отсутствие договорных отношений между Департаментом и заявителем, а соответственно, и оснований для реализации последним преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Не согласившись с указанным решением, изложенным в письме от 03.09.2013г № 33-5-241823/13-/0/-1 и полагая, что заключение договора аренды не с собственником имущества, а с доверительным управляющим, само по себе не является препятствием для льготного выкупа спорного объекта в предусмотренным Федеральным законом № 159-ФЗ порядке, заявитель обратился в суд с заявлением о признании его незаконным и обязании ответчика направить проект договора купли-продажи нежилого помещения.

В п.4 ст.9 Закона № 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим законом или другими федеральными законами.

Такого ограничения приватизации, как нахождение недвижимого имущества, являющегося собственностью субъекта Российской Федерации, в доверительном управлении действующее законодательство не содержит.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо иные не предусмотренные законодательством ограничения либо дополнительные условия реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Согласно положениям ч.2 ст.1012  ГК РФ права и обязанности арендодателя по договорам аренды, заключенным доверительным управляющим в отношении имущества, переданного в доверительное управление, принадлежат учредителю доверительного управления - собственнику имущества (в рассматриваемом случае - городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы).

Поэтому наличие доверительного управления в отношении имущества, на которое субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право преимущественного выкупа, не влияет на реализацию норм Закона № 159-ФЗ.

Предоставив доверительному управляющему право арендодателя на переданное в доверительное управление недвижимое имущество (статья 5 дополнительного соглашения № 5 к договору доверительного управления) и право осуществлять поиск пользователей коммерческих площадей, готовить и подписывать договоры аренды с третьими лицами (пункт 4.2.1. дополнительного соглашения № 5), собственник имущества изначально выразил свое согласие на заключение доверительным управляющим договоров аренды с любыми третьими лицами, в том числе и с обществом.

Согласно абз.6 ч.1 ст.1024 ГК РФ учредитель доверительного управления может в любое время отказаться от договора доверительного управления как полностью, так и частично, изменив состав переданного в доверительное управление имущества.

На основании изложенного, отказ Департамента в представлении обществу государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу <...> был признан Арбитражным судом Московского округа незаконным.

Суд принимает во внимание, что ответчиком не представлены документы, указанные в постановлении АС МО, подтверждающие право собственности г.Москвы, статус объекта недвижимости в качестве объекта культурного наследия, согласования вопросов приватизации с Мосгорнаследием и т.д.

С учетом распределения в силу АПК РФ бремени доказывания по спорам в порядке Главы 24 АПК РФ в пользу заявителя и возложении доказывания законности обоснованности принятого решения на государственный орган, в данном случае Департамент городского имущества г.Москвы, в связи с неисполнением указания суда о представлении доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении требований заявителя в части обязания устранить нарушение его прав и законных интересов, как это указано в ст.201 АПК РФ.

В то же время, суд полагает невозможным в настоящее время указать на устранение нарушения прав заявителя в  заявленном им в заявлении в суд виде, с учетом наличия полномочий по принятию решения о приватизации спорного помещения у собственника.

При этом, суд также учитывает наличие в настоящее время зарегистрированного в установленном порядке права оперативного управления ГБУК г.Москвы «Музейно-выставочное объединение «Манеж».

В этой связи, суд полагает необходимым обязать Департамент городского имущества г.Москвы устранить нарушение прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на ответчика.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.16, 29, 65, 75, 123, 156, 104, 167-170, 198-201 АПК

РЕШИЛ:

Обязать Департамента городского имущества города Москвы устранить нарушения прав и законных интересов ЗАО  Риэлторская фирма «Кольчуга-Realty»  в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня принятия.

Судья:                                                                                                         Д.Г.Вигдорчик