Гражданский кодекс часть 1

при участии: от истца – ФИО2 по доверенности от 25.11.2014, ФИО3 по доверенности от 25.11.2014, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 30.12.2014 № 33-Д-868/14

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратился предприниматель ФИО1 с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в отказе от договоров аренды от 14.04.2000 № 02-00203/00, от 09.02.2000 № 02-90/2000, и понуждении к заключению договоров купли-продажи помещений общей площадью 109,1 кв.м и 145,2 кв.м по адресу: <...>, за цену 7 181 809 руб. и 9 545 076 руб. на условиях прилагаемых проектов с рассрочкой на три года.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

25 июня 2014 г. истец обратился с заявлением о выкупе арендуемого имущества, с приложением отчетов об оценке рыночной стоимости помещений и проектов договоров купли-продажи.

25 сентября 2014 г. Департамент сообщил, что помещения не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, однако за неделю до данного письма истец получил письмо Департамента от 29.08.2014 № ДГИ-И-17941/14 об отказе от договора аренды от 14.04.2000 № 02-203/2000 в связи с существенными нарушениями условий договора: оборудование саун, бассейна и спальных комнат.

Как указывает истец, переоборудование помещений произведено при наличии необходимых разрешений.

Ссылаясь на правовую позицию ВАС, выраженную в постановлении Президиума от 05.10.2010 № 5153/10, отказ арендодателя от договора на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса при условии, что если до такого отказа арендатор заявил о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества является злоупотреблением права.

Определением от 12.12.2014 исковые требования о понуждении Департамента к заключению договоров купли-продажи выделены в отдельное производство.

В настоящем деле рассматриваются требования о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в отказе от договоров аренды от 14.04.2000 № 02-00203/00, от 09.02.2000 № 02-90/2000.

Ответчик в отзыве возразил, что отказался от договора аренды от 09.02.2000 № 02-00090/00 в 2006 году на основании ст. 610 Гражданского кодекса, в настоящее время арендные платежи не поступают, 19 августа 2013 г. заявитель обратился в Департамент с заявлением о продлении срока договора аренды путем его переоформления, рассмотрев которое Департамент в письме от 10.09.2013 № ДГИ-1-90310/13-1 отказа в заключении дополнительного соглашения в связи с прекращением договора в одностороннем порядке путем направления уведомления об отказе от договора от 26.12.2006.

Таким образом, заявителем пропущен срок давности на подачу заявления об оспаривании действий Департамента.

В отношении договора аренды от 14.04.2000 № 02-00203/00 ответчик сообщает, что в ходе проведенного 2 июля 2014 г. осмотра арендуемого помещения установил, что в помещении произведено переустройство, а именно, между комнатами 3 и 6 выполнен дверной проем без согласования с арендодателем и соответствующего распоряжения Мосжилинспекции, помещение используется не по назначению, в помещении обустроены сауна, бассейн, спальные места, пилон, что нарушает п. 1.1 договора и п. 7 дополнительного соглашения и не допускается п. 3.56 постановления Правительства Москвы от 02.10.2001 № 894-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) «Жилые здания».

Так как указанные нарушения являются существенными, Департамент в письме от от 29.08.2014 № ДГИ-И-17941/14 уведомил заявителя об отказе от договора аренды от 14.04.2000 № 02-203/2000.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда от 09.02.2000 № 02-90/2000, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование за плату передано помещение общей площадью 109,1 кв.м по адресу: <...>, для размещения оздоровительного комплекса на срок с 11.01.2000 по 11.01.2005.

После окончания срока действия договора Департамент порядке ст. 610 Гражданского кодекса отказался от договора, о чем уведомил арендатора в письме от 26.12.2006 № 06/02-4011.

19 августа 2013 г. арендатор обратился в Департамент с заявлением об оформлении дополнительного соглашения. Рассмотрев заявление, Департамент, в письме от 10.09.2013 № ДГИ-1-90310/13-1 сообщил об отсутствии оснований для передачи помещения в аренду на бесконкурсной основе, так как договор аренды был прекращен в связи с окончанием срока действия в одностороннем порядке с 30 сентября 2007 г.

Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действий Департамента, выразившихся в одностороннем расторжении договора аренды от 09.02.2000 № 02-90/2000.

Суд признает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса заявление о признании решения государственного органа недействительным может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Предусмотренный п. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании действий по отказу от договора аренды от 09.02.2000 № 02-90/2000 заявителем пропущен, что является основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда от 14.04.2000 № 02-203/2000, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование за плату передано помещение общей площадью 154,4 кв.м (техническое подполье, пом. IV ком. 1-13, пом. VI ком. 5) по адресу: <...>, для размещения кафе, ведения физкультурно-оздоровительной деятельности, на срок с 1 февраля 2000 г. по 6 марта 2014 г.

В связи с перепланировкой помещений техподполья дополнительным соглашением от 16.07.2001 площадь помещений изменена на 145 кв.м.

25 августа 2008 г. и 11 февраля 2009 г. арендатор обращался в Департамент с просьбой согласовать переустройства части подвальных помещений и проведенную в арендуемом помещении перепланировку. Департамент в ответе (письмо от 21.04.2009 № 09/02-1538) сообщил о том, что не возражает против согласования перепланировки, проведенной в помещениях подвала (пом. IV, V, VIа) при условии ее согласования на Межведомственной комиссии.

Проект перепланировки, изготовленный ООО «Алекон-Оптим», согласован в Управлении по САО ГУ МЧС России по г. Москве (письмо от 09.07.2008 № 1658-3/2-1), Роспотребнадзором (заключение от 15.07.2008 № 6-14-10/262), ГУП «Мосжилниипроект» (заключение от 19.08.2008 № 1887).

Из экспликации, поэтажного плана и выписки из технического паспорта, выданного 21 апреля 2008 г. по состоянию на 31 марта 2008 г. следует, что разрешение на переоборудование не представлено.

27 апреля 2008 г. арендатор обратился в Государственную жилищную инспекцию города Москвы с заявлением о разрешении ранее выполненного в период с мая по август 2000 г. переустройства.

Дополнительным соглашением от 13.07.2009 внесены изменения в договор аренды в т.ч. части состава и площади помещения, вместо техническое подполье, пом. IV ком. 1-13, пом. VI ком. 5 площадью 145 кв.м, стало подвал, пом. IV ком. 1-13, пом. VIа ком. 1 площадью 145,2 кв.м.

Также стороны согласовали условие, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по основанию использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки без согласования арендодателя и решения межведомственной комиссии (п. 7).

После окончания срока аренды арендатор продолжил пользоваться помещением при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

25 июня 2014 г. истец обратился в службу “одного окна” Департамента с заявлением о возмездном отчуждении арендуемого имущества.

2 июля 2014 г. Департаментом проведен осмотр арендованных нежилых помещений, в ходе которого установлено, что помещение используется для размещения сауны, бассейна, бильярда, выявлена перепланировка помещений – сделан дверной проем между ком. 3 и 6.

29 августа 2014 г. Департамент отказался от договора аренды от 14.04.2000 № 02-00203/00 в связи с нарушением арендатором существенных условий договора: оборудование саун, бассейна, спальных комнат, и потребовал освободить помещение по истечении трехмесячного срока после отправления уведомления (письмо от 29.08.2014 № ДГИ-И-17941/14).

Арендатор обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действий Департамента, выразившихся в одностороннем расторжении договора аренды от 14.04.2000 № 02-00203/00.

Суд признает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, а именно, не соответствие оспариваемого акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом, решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе (ст. 307 Гражданского кодекса).

Правовое положение участников гражданского оборота, договорные и иные обязательства, определяются гражданским законодательством, основанном на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст. 2 Гражданского кодекса).

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В данном случае отношения сторон урегулированы гражданско-правовым договором, следовательно, находятся в сфере регулирования норм частного права. При этом участие субъекта Российской Федерации в частно-правовых отношениях в сфере возмездного предоставления за плату имущества, свободного от выполнения возложенных на субъект Российской Федерации государственных функций, не является реализацией им административных властно-распорядительных функций государственного органа, решения, действия и бездействия которого в сфере административных отношений могут быть обжалованы по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса). Защита гражданских прав осуществляется предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса способами .

Заявитель оспаривает отказ от договора аренды, следовательно у стороны договора имеется спор о недействительности односторонней сделки.

Правоотношения сторон по прекращению договора относятся к гражданским правоотношениям, регулируемым общими положениями Гражданского кодекса об обязательствах и аренде.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (ст. 124 Гражданского кодекса)

Ведение городом Москвой предпринимательской деятельности в виде предоставления в аренду принадлежащей городу собственности осуществляется в рамках общих положений Гражданского кодекса об участии государства в хозяйственных отношениях (ст. 2, 124 Гражданского кодекса), при этом отношения сторон регулируются условиями заключенного договора, определяемыми по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства, допускается односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 7 дополнительного соглашения от 13.07.2009 к договору аренды от 14.04.2000 № 02-00203/00 арендодатель вправе отказаться от договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; стороны свободны в заключении договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 Гражданского кодекса).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, исходя из принципов равноправия сторон гражданских отношений и свободы договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания решения арендодателя об отказе от договора не соответствующим закону.

Возникший спор по вопросу прекращения договора аренды решается с применением предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса способов защиты гражданских прав.

При отказе в удовлетворении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса относятся на истца.

Руководствуясь ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконными действий Департамента городского имущества города Москвы, выразившихся в отказе от договоров аренды от 14.04.2000 № 02-00203/00, от 09.02.2000 № 02-90/2000, отказать с отнесением судебных расходов на заявителя.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.