Гражданский кодекс часть 1

по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФЕССИОНАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес места нахождения: 123001, <...>, СТР.9, дата регистрации: 14.10.2002)

к ИДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

Обществу с ограниченной ответственностью «Мега-М»

о признании права собственности, истребовании имущества

третьи лица Департамент городского имущества города Москвы (125009, <...>), ООО «Мега-М» (125047, <...>, пом. V), ФИО2.

при участии:

от истца – ФИО3, протокол №1 от 02.03.2005

от ответчика ИДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 – ФИО4, доверенность №3 от 01.03.2018

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Мега-М» – представитель не явился

от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы – представитель не явился

от третьего лица ФИО2– ФИО4, доверенность от 17.12.2018

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФЕССИОНАЛ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ИДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 и Обществу с ограниченной ответственностью «Мега-М» (далее – ответчики) о признании права общей долевой собственности собственников помещений на нежилое помещение – комнату «А», расположенную по адресу: <...> и истребовать из чужого незаконного владения ИДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 нежилого помещения – комнату «А», расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Мега-М».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, ФИО2.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей ответчика - ООО «Мега-М» и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Представитель третьего лица - ФИО2 возражала против удовлетворения заявленного иска, представила письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 620 кв.м. (3 этаж комн. А.Б., помещение I комн. 1-9, 4 этаж комн. А, Б, помещение I комн. 1-5, помещение II комн. 1-9, помещение III комн. 1-11) в здании по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 27.04.2016 года № 77-77/011-77/011/002/2016-883/2.

Основанием возникновения права собственности истца на указанные помещения является договор купли-продажи от 04.04.2016 № 59-3172, заключенный с Департаментом городского имущества города Москвы.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости за собственниками помещений в указанном здании также являются ИП ФИО1 (2 этаж комн. А, помещение II комн. 1-11) площадью 137,7 кв.м., ООО «Мега-М» (1 этаж комн. а, А, помещение I комн. 1-3, помещение II комн. 1) площадью 286 кв.м., город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы (2 этаж комн. Б, помещение I комн. 1-6) площадью 71,6 кв.м и ФИО2 (2 этаж помещение III комн. 1-6) площадью 89 кв.м.

Согласно экспликации ТБТИ Сокольническое комната «А» является лестницей, проходящей с первого по четвертый этажи здания по адресу: <...>.

Как указывает истец, для доступа в помещение истец использовал лестницу «А» - на поэтажном плане здания, проходящую с первого на второй, третий и четвертый этажи здания. Данная лестница, находится в собственности ИП ФИО1, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 2612.2016 г. № 77/100/387/2016-1807.

Исковые требования Истец мотивирует тем, что спорное помещение является общим имуществом всех собственников помещений, обеспечивающим проход для доступа в помещения. Однако, учитывая, что данная лестница, находится в индивидуальный собственности ИП ФИО1, ответчиком установлена металлическая дверь на лестничной площадке между вторым и третьим этажами здания, в связи с чем, истец лишен возможности доступа к помещениям 3 и 4 этажей.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений нежилого здания по адресу: <...>.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалы дела по запросу суда представлены документы БТИ на здание, в котором находится спорное помещение.

Согласно характеристике комнат и помещений, указанной в экспликации ГБУ Московское городское бюро технической инвентаризации, комната № А является лестницей.

Истцом также представлено техническое заключение ООО «Консалтинговая группа Праймаудит» № 60/2018-К от 06 июля 2018 года, согласно которому спорное помещение является лестничной клеткой, обеспечивающей доступ в помещения с номерами на поэтажном плане: этаж 3, пом. I, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 39, 9а, 9б, 9в, 9г, 10.

Целевое назначение и технические характеристики спорных нежилых помещений (лестница лестничная площадка) свидетельствуют об относимости данных помещений к местам общего пользования и необходимости их эксплуатации не только истцом и собственникам иных помещений в здании, но и неопределенным кругом лиц.

Кроме того, суд учитывает, что спорные лестничные клетки являются путями эвакуации при возникновении аварийных ситуаций, что исключает их принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений здания.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости). Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Таким образом, спорное помещение в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ принадлежат собственникам помещений здания на праве общей долевой собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

Заявленное истцами требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на спорные помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Следовательно, истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Как разъяснено в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Согласно ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 установлен порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с п. 157 которого допускается в отсутствие в представленных на государственную регистрацию документах сведений о размере доли, указание в реестре как «доля в праве общей долевой собственности пропорциональная размеру общей площади».

Истцом заявлен иск в целях изменения вида собственности и установления режима общей долевой собственности на спорные помещения. Учитывая возможность соединения требований о признании права общей долевой собственности и требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также, что законом прямо не установлено определение размера долей в праве общей долевой собственности и предъявление иска одним из собственников помещений в здании при указанных по делу обстоятельствах не нарушает права других собственников помещений.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 310-ЭС14-8248.

Из пункта 16 постановления N 10/22 следует, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Участник общей долевой собственности не получает право собственности в силу приобретательной давности на часть общего имущества только на основании того, что он пользовался этой частью (Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2002 N 22-В02-7).

Поскольку спорные помещения (лестница) относятся к общему долевому имуществу собственников помещений нежилого дома, расположенного по адресу: <...>, на указанные помещения не могут распространяться правила приобретения права собственности в силу приобретательной давности, в связи с чем доводы отзыва ответчика суд считает необоснованными.

Доводы ответчика о добросовестности приобретения спорного помещения, судом также отклоняются, исходя из следующего.

Согласно 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Состав общего имущества указан и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Лестничные клетки, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. п. а, ж п. 2 Правил утвержденных постановлением правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г. "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" относятся к общему имуществу здания и принадлежат на праве общедолевой собственности собственникам помещений в здании.

При этом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Вопрос о возможности возникновении права общедолевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.

Так, материалами дела подтверждено, что спорное помещение в соответствии с представленной документацией изначально предназначалось для прохода в помещения второго, третьего, четвертого этажей здания.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что право собственности истца на нежилые помещения в здании по адресу: <...> зарегистрировано 27.04.2016 года. До указанной даты истец осуществлял пользование помещениями на условиях аренды.

Учитывая изложенное, доступ истца в помещение (проход по лестнице) мог быть ограничен не ранее 2016 года, в связи с чем, в отсутствие иных доказательств, суд приходит к выводу, что начало течения срока исковой давности подлежит исчислению с 27.04.2016г.

Таким образом, на момент обращения с настоящим иском в суд 19.07.2018, срок исковой давности по требованиям об истребовании имущества не истек.

На вопрос суда, препятствует ли ответчик – ООО «Мега-М» пользованию спорным помещением, истец пояснил, что не препятствует.

Поскольку судом установлен факт принадлежности спорных помещений к общему имуществу собственников помещений нежилого здания, и требования об истребовании помещения заявлены в пределах срока исковой давности при наличии доказательств ограничения ответчиком ИП ФИО1 доступа истцу, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 289, 290, 291, 304 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать право общей долевой собственности собственников помещений на нежилое помещение – комнату «А», расположенную по адресу: <...>.

Истребовать из чужого незаконного владения ИДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 нежилое помещение – комнату «А», расположенную по адресу: <...>.

Взыскать с ИДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФЕССИОНАЛ" расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мега-М» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФЕССИОНАЛ" расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФЕССИОНАЛ" из федерального бюджета госпошлину в размере 22 159 руб. №101 от 17.07.2018 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова