Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 110,3 кв. м., расположенной по адресу: <...>, (этаж 1, пом. XIIIа, 7а, 8, 8а, 8б, 9-12, 12а, 12б, 13, 13а, 14, 14а, 14б)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 15.09.2015;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 07.12.2015;

эксперт ФИО3 – личность удостоверена

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «САЛОН-АИДА» (далее – ООО «САЛОН-АИДА», общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 110,3 кв. м., расположенной по адресу: <...>, (этаж 1, пом. XIIIа, 7а, 8, 8а, 8б, 9-12, 12а, 12б, 13, 13а, 14, 14а, 14б).

Отзыв на исковое заявление в порядке, предусмотренном статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), департаментом не направлен.

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования.

Представитель департамента объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в исковом заявлении, поскольку эти доводы несостоятельны.

Как следует из материалов дела между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «САЛОН-АИДА» (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 14.11.2007 № 07-00910/07, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж 1, пом. ХIIIа, комн. 7а, 8, 8а, 8б, 9-12, 12а, 12б, 13, 13а, 14, 14а, 14б.

Согласно п.2.1. договора, срок его действия устанавливается с 01.07.2007 по 31.05.2008.

В соответствии с дополнительным соглашением от 05.05.2009 срок аренды установлен до 30.06.2010.

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.06.2010 срок аренды установлен до 30.06.2015.

Договор аренды и дополнительные соглашения в установленном порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имущества города Москвы», утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 № 559-ПП, департамент являлся органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представлял имущественные интересы города.

На основании пункта 1 постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 № 49-ПП «О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утративших силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы» Департамент имущества города Москвы реорганизован в форме присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. На основании пункта 3 названного постановления наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы было изменено на Департамент городского имущества города Москвы.

Письмом от 19.02.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Департамент 21.07.2014 направил в адрес истца письмо о подписании договора купли-продажи, в соответствии с которым департамент представляет обществу государственную услугу «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», а так же прикладывает проект договора купли-продажи нежилого помещения, цена договора составляет 17 172 000 рубля в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 30.05.2014 №738Г/335, выполненного экспертом ООО «АНБ-Консалт» и положительным экспертным заключением от 09.06.2014 № 613/С-1, подготовленным НП СРО «СВОД».

Проект договора купли-продажи арендатору направлен и подписан обществом с учетом разногласий и внесения поправок в проект договора купли-продажи и по цене 9 851 000 руб.

Поскольку стороны не достигли согласия по цене выкупаемого объекта общество, обратилось арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий между сторонами.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика, явившихся в судебное заседание, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

ООО «САЛОН-АИДА» является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Письмом от 20.08.2014 истец отправил в адрес департамента подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий к нему, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31.07.2014 №1407311, выполненного ООО «НПО-КОНСАЛТ» о корректировке п.3.1. проекта договора купли-продажи нежилого помещения с указанием данного пункта новой редакции п.3.1., в соответствии с которой цена нежилого помещения составляет 9 851 000 руб., а также обоснование данной редакции – значительное завышение рыночной стоимости объекта.

Департамент представил ответ в виде письма № 33-5-5975/14-(4)-1 с сообщением о несогласии с предложенным обществом условием в части изменения цены выкупного нежилого помещения.

До настоящего времени договор не подписан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В направленном ответчику проекте договора, цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенной ООО «НПО-КОНСАЛТ», рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 9 851 000 руб. (по состоянию на 19.02.2014).

Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта и представил в судебное заседание отчет от 09.06.2014 об оценке рыночной стоимости помещений, проведенной ООО «АБН-Консалт» № 613/С-1 предложив указать цену объекта 17 172 000 руб. без учета НДС (по состоянию на 19.02.2014).

В связи с наличием спора по отчетам истец и ответчик согласились на проведение судебной экспертизы.

Определением 30.04.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр оценки собственности», экспертом назначен ФИО3, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 19.02.2014 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов).

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость помещения по состоянию на 19.02.2014 составила 10 297 000 руб. без учета НДС.

В судебном заседании представитель департамента заявил о существенных нарушения законодательства об оценочной деятельности: нарушения законодательства об оценочной деятельности, вводит в заблуждение пользователей экспертизы, содержит математические ошибки и допускает неоднозначное толкование; нарушение ФСО № 1 в части достоверности (информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета делать правильные выводы. При проведении оценки оценщик долженпровести анализ достаточности и достоверности информации, используя все доступные ему для этого средства и методы); нарушение ФСО№3 в части принципа однозначности (пункт 4); нарушение ФСО № 1 в части недопустимости использования информации, полученной после даты оценки; нарушение ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 в части принципа проверяемости и обоснованности.

При этом пояснил, что в рамках сравнительного подхода Эксперт использует аналоги, к которым применяет корректировку на этаж, поскольку почти все они расположены в подвале, в то время как объект исследования - на 1м этаже. В рамках доходного подхода Эксперт использует аналоги, к которым применяет корректировку на этаж, поскольку почти все они расположены в подвалах или цоколях, в то время как объект исследования - на 1м этаже.

При этом корректировки на этаж Эксперт обосновывает «Справочником оценщика» ФИО4, 2012 года. То есть в своих расчетах использует неактуальные заниженные значения корректировок на этаж (не 2014 год, а 2012 год), не цены предложений, а ставки аренды (что некорректно для сравнительного подхода). Неверное применение корректировок на этаж приводит к некорректным расчетам и занижению стоимости объекта исследования. Корректировка на состояние составит 1/0,74 - 1 = 35,14%.

При обосновании корректировок на торг, а также корректировок на изменение стоимости в период между датами сделок и датой оценки Эксперт для обоснования использует Справочник расчетных данных, №14, 2014 год, под ред. ФИО5 (какие-либо копии данной информации или принт-скрины отсутствуют в Заключении, в связи чем выявлено нарушение ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 в части принципа проверяемости и обоснованности). Датой определения стоимости является 19.02.2014. Дата издания вышеуказанного справочника - 14.05.2014.

Некорректное обоснование корректировок на торг, на дату предложения, на этаж, на состояние, применение устаревших аналитических материалов для расчетов, а также использовании информации после даты оценки в Заключении, по мнению департамента, нельзя признать обоснованными, что приводит к искажению итогового результата оценки и занижению рыночной стоимости.

Экспертом в ответ даны следующие пояснения.

При сравнительном подходе и при доходном подходе сборник «Справочник оценщика недвижимости» Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», 2014 г., под ред. ФИО4, не содержит данных для внесения корректировки на состояние отделки помещений, для целей соблюдения единой базы корректировок.

В Заключении эксперта использовались коэффициенты на этаж расположения по сборнику «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 2012 г., под ред. ФИО4 (далее по тексту - Справочник оценщика 2012). Данный выбор, по мнению эксперта, вполне допустим также в связи с тем, что средние величины коэффициентов корректировки на этаж из Справочника оценщика 2012, использованные экспертом, находятся в пределах расширенного интервала данных коэффициентов (причем, в середине этого интервала), приведенного в Справочнике оценщика 2014.

Эксперт посчитал необходимым пояснить отличие доверительного интервала от расширенного интервала. Данное пояснение дано автором справочников ФИО4 в Справочнике оценщика 2014. Доверительный интервал отражает границы, в которых с высокой степенью вероятности (95%) находится среднее арифметическое всех возможных значений коэффициента. Расширенный интервал, в отличие от доверительного, показывает границы, в которых находится 89% всех значений коэффициента при условии нормального (по Гауссу) распределения значений. То есть середина расширенного интервала, по сути, отражает медианное (наиболее часто встречающееся) значение коэффициента. Копии соответствующих страниц из Справочника оценщика 2014 приложены к настоящим пояснениям. Использование коэффициентов, отражающих зависимость стоимости от этажа расположения объекта, по ставке аренды для сравнительного подхода обусловлено, во-первых, тем, что они практически не отличаются, что показано на рис 2 и выкопировке ниже (рис. 3), а, во-вторых, сложившейся практикой оценки и экспертизы.

Так как в Справочнике оценщика 2012 отсутствуют корректировки стоимости для второго этажа и выше, а для ставок аренды такие корректировки приведены экспертом используются корректировки по арендным ставкам. Это вполне допустимо, так как стоимость недвижимости и ставка аренды связаны между собой прямой пропорциональностью через валовый рентный мультипликатор (ВРМ).

Таким образом, ни использование Справочника оценщика 2012 г., ни использование корректирующих коэффициентов на этаж по арендным ставкам в сравнительном подходе не искажает результат определения стоимости. 2. В Справочнике оценщика 2014 приведены корректирующие коэффициенты, учитывающие состояние здания, в котором находится объект (помещение), то есть состояние конструктивных (в том числе несущих: фундамент, стены, перекрытия) элементов, что видно из приведенных в данном справочнике формулировок.

В то время как Справочник оценщика 2012 г. дает информацию о корректировках именно на состояние отделки помещений. Таким образом, применение корректирующих коэффициентов на состояние отделки помещений из Справочника оценщика 2012 г. уместно и оправданно.

Ссылка департамента на нарушение статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ в части несоблюдения принципа проверяемости и обоснованности некорректна. Частью 2 указанной статьи гласит:, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В заключении эксперта указан источник информации о корректировке на торг, а именно: Справочник расчетных данных № 14, 2014 г. под ред. ФИО5, Таблица № 1.4.1. Данный источник является общедоступным, что подтверждается, в том числе, копией последней страницы данного издания, приведенной в замечаниях ответчика. То есть, по информации, указанной в заключении эксперта, ответчик нашел данное издание и имел возможность проверить достоверность использованных экспертом данных.

Относительно использования информации после даты оценки. Часть вторая ст. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» гласит: «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки». Во-первых, строгий запрет на использование такой информации отсутствует, а во-вторых, речь идет не об информации, ставшей доступной после даты оценки, а о событиях, произошедших после даты оценки. Таким образом, ФСО № 1 не запрещает использовать информацию о событиях, произошедших до даты оценки, независимо от того, когда такая информация стала доступной - до или после даты оценки.

Департаментом указано, что дата издания (дата подписания в печать) оспариваемого справочника - 14.05.2014. Между тем дате подписания предшествует (перечислено в обратном порядке): корректура текста, верстка текста, проведение необходимых расчетов, обработка информации, сбор информации.

Эксперт полагает, что с учетом всех перечисленных процедур, рыночная информация о скидках на уторгование, опубликованная в Справочнике расчетных данных № 14, как раз и охватывает период, включающий в себя дату определения стоимости - 19.02.2014.

Помимо указанных выше причин, использование именно данного справочника необходимо в силу того, что предыдущий Справочник расчетных данных № 13 был подписан в печать 01.11.2013 г. и отражает ситуацию первого полугодия 2013 года (максимум - девять месяцев 2013 г.). Согласно обзорам рынка за этот период и данным, опубликованным в Ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене RWAY, в течение 2013 года никаких существенных изменений на рынке недвижимости Москвы не происходил, тогда как уже конец 2013 года и начало 2014 года отмечены начавшимися движениями на рынке коммерческой недвижимости, в том числе - увеличением доли вакантных помещений, что является следствием снижения спроса и влечет за собой изменений размеров скидок на уторгование.

В связи с изложенным, использование Справочника расчетных данных № 14 является более корректным, так как отражает состояние рынка на дату определения стоимости. Дополнительно необходимо отметить, что скидка на торг при продаже помещений свободного назначения, определяемая по офисным и торговым помещениям и использованная экспертом (10,25%), не выходит за границы диапазона таких скидок (от 6 до 11%), опубликованных в предыдущем Справочнике расчетных данных № 13.

При Доходном подходедополнительно необходимо отметить, что скидка на торг при аренде помещений свободного назначения, определяемая по офисным и торговым помещениям и использованная экспертом (7 %), не выходит за границы диапазона таких скидок (от 3 до 10%), опубликованных в предыдущем Справочнике расчетных данных № 13.

Кроме того, эксперта сослался на то, что утверждение департамента относительно наличия в заключении эксперта математических ошибок не соответствует действительности и не доказано департаментом, так как все исправления расчетов, приведенные в замечаниях, основаны не на выявленных математических ошибках, а на мнении ответчика относительно использованных исходных данных. Мнение эксперта по вопросу обоснованности использованных в расчетах данных уже приведено выше по тексту.

Суд, руководствуясь положениями статьи 82 АПК РФ и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», назначил проведение экспертизы при соблюдении установленного порядка.

Департамент не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту.

Назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.

Таким образом, суд находит оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной.

Истец уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта выше суммы, установленной в первом отчете об оценке рыночной стоимости, в связи с чем иск об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 10 297 000 руб. без НДС на условиях, направленного ответчику проекта договора купли-продажи с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет, подлежит удовлетворению.

Однако суд не считает подлежащим удовлетворению изменение пункта 3.2 договора об оплате по договору в рассрочку в течении пяти лет со дня его заключения, поскольку спорные отношения относятся к периоду до вступление в силу изменений в Федеральный закон № 159-ФЗ, положения которого обратной силы не имеют.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, пунктом 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», распределяет судебные расходы по государственной пошлине и оплате экспертизы в порядке, изложенном в них.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «САЛОН-АИДА» (г. Москва. ОГРН 1027739708831, ИНН 7728253602) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) , возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 110,3 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, (этаж 1, пом. XIIIа, 7а, 8, 8а, 8б, 9-12, 12а, 12б, 13, 13а, 14, 14а, 14б), изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:

«3.1 Цена объекта составляет 10 297 000 (десять миллионов двести девяносто семь миллионов) руб. в соответствии с заключением эксперта от 11.09.2015, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2015 по делу № А40-171958/14, выполненного ФИО3, экспертом ООО «Центр Оценки собственности».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 286 027 (двести восемьдесят шесть тысяч 27 семь) руб.78 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «САЛОН-АИДА» (г. Москва. ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 руб.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «САЛОН-АИДА» (г. Москва. ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы денежные средства в размере 30 000 руб., излишне уплаченные по платежным поручениям от 20.01.2015 № 15, от 27.04.2015 № 99.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Павлюк Ю.Б.