Решение № А40-172145/20-146-1258 от 22.03.2021 АС города Москвы

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Корпорация ТЭН» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительными решения Московского УФАС России от 17.06.2020 по делу № 077/01/14.2-17313/2019 и предписания Московского УФАС России от 17.06.2020  № 131.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются документы, подтверждающие их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд посчитал возможным рассмотреть дело без участия иных третьих лица в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, явившихся в процесс, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, Управлением Федеральной антимонопольной службы г. Москве вынесено Решение по делу №077/01/14.2-17313/2019 о нарушении антимонопольного законодательства от 17.06.2020 (далее - Решение), которым АО «Корпорация ТЭН» признано нарушившим пункты 2,4 ст. 14.2 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции).

АО «Корпорация ТЭН» выдано Предписание № 131 о прекращении нарушений антимонопольного законодательства от 17.06.2020 (далее - Предписание).

В соответствии с указанным Решением Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы г. Москве (далее – Комиссия, антимонопольный орган, заинтересованное лицо) на основании заявлений 12 физических лиц установило, что в действиях АО «Корпорация ТЭН» содержатся все необходимые признаки квалификации нарушения по пунктам 2,4 ст. ст. 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившегося во введении в заблуждение неопределенного круга лиц в отношении площадей объектов долевого строительства, их стоимости в многофункциональном комплексе по адресу: <...>.

Посчитав указанные решение и предписание незаконными и нарушающими его права и законные интересы, Заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Как установлено положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такой договор, в частности, должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 указанного закона).

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы обшей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ст. 5 указанного закона).

Императивных норм, устанавливающих иной порядок определения и изменения цены договора, для данного вида договоров не имеется.

В договорах участия в долевом строительстве, заключаемых АО «Корпорация ТЭН», общая площадь объектов долевого строительства указана в соответствии с утвержденной проектной документацией объекта и уточняется сторонами в Акте приема-передачи объекта долевого участия.

Таким образом, между сторонами договора участия в долевом строительстве достигаются соглашения о допустимости расхождения между согласованной сторонами в договоре общей проектной площадью и общей площадью жилого помещения, установленной договором, в результате технической инвентаризации объекта.

Соответствующие положения договора не противоречат положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», соответствуют положениям ст. 421 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, антимонопольный орган, указывая на то, что цена договора может быть уменьшена после его заключения, но только если договором предусмотрена соответствующая возможность и исключительно по соглашению сторон (стр. 11-12 Решения), не приняла во внимание тот факт, что условиями договоров участия в долевом строительстве, заключенных АО «Корпорация ТЭН», предусмотрено, что цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена в случае, если в результате проведения обмеров кадастровым инженером на основании данных организации, осуществляющей кадастровый и технический учет, общая площадь Объекта долевого строительства превысит расчетную площадь Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., либо в случае, если площадь Объекта долевого строительства окажется меньше расчетной площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.

Выводы антимонопольного органа относительно того, что по завершению строительства участникам долевого строительства было сообщено о дополнительных условиях получения объектов недвижимости, что в полной мере противоречило их ожиданиям (стр. 12 Решения) – суд отклоняет, как не соответствующие фактическим обстоятельствам, поскольку в п.2.4 договоров ДДУ (последний абзац) сторонами особо выделено условие о том, что передача Объекта недвижимости по Акту приема-передачи осуществляется только после полного исполнения пунктов 3.3.1, 3.3.2, 3.4 Договора, определяющих сроки и порядок оплаты полной стоимости Объекта недвижимости, то есть в том числе после осуществления доплаты в случае увеличение площади Объекта. А также, как указано выше, договоры ДДУ содержали условия о том, что цена договора может быть изменена по результатам проведения обмеров кадастровым инженером.

Стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

При этом, определение стоимости объекта долевого строительства исходя из его проектной площади не противоречит п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора и проектной документации, а также требованиям технических и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, т.е. вправе указывать площадь объекта долевого строительства исходя из проектной документации.

Суд отмечает, что на стадии заключения договора стороны находятся в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью может измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.

Участникам долевого строительства передаются помещения, соответствующие проектной документации в соответствии с условиями договора. Расхождение проектной площади помещений с площадью, указанной по результатам технической инвентаризации, связано с разными методиками подсчета, указанные величины не являются равнозначными, а потому расхождение фактической площади квартиры с проектной - не свидетельствует об их несоответствии.

По мнению суда, с учетом того, что проектная площадь и фактическая площадь не являются равнозначными понятиями, то несоответствие показателя фактической площади помещений и показателя проектной площади не может свидетельствовать о нарушении прав участников долевого строительства, а также о том, что Застройщик сознательно вводит покупателей в заблуждение относительно реальных площадей квартир.

Согласно Договору ДДУ Застройщик имеет законную возможность изменить стоимость квартиры, в силу изменения площади, при этом антимонопольным органом не было установлено ни одного обстоятельства того, что Застройщик сознательно злоупотребил своим правом.

Как указано выше, Комиссией Управления Федеральной антимонопольной службы г. Москве на основании заявлений 12 физических лиц сделан вывод о наличии в действиях АО «Корпорация ТЭН» признаков квалификации нарушения по пунктам 2,4 ст. ст. 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившегося во введении в заблуждение неопределенного круга лиц в отношении площадей объектов долевого строительства, их стоимости в многофункциональном комплексе по адресу: <...>.

Указанный вывод, основанный на материалах по 12 квартирам, является необоснованным, поскольку антимонопольным органом не были исследованы все обстоятельства, в частности факт наличия в многоквартирном доме 1511 квартир, в большинстве из которых площадь увеличилась не более, чем 1 кв.м., в части квартир площадь уменьшилась, однако указанным обстоятельствам не была дана соответствующая оценка.

Таким образом, по мнению суда, указанные в Решении обстоятельства не имеют отношение ко всему кругу участников долевого строительства в многоквартирном доме по адресу <...>, в связи чем АО «Корпорация ТЭН» не может быть признано нарушившим пункты 2,4 ст. 14.2 Закона о защите конкуренции.

При этом, суд принимает во внимание, что, как следует из материалов дела, увеличение площади не составило более пяти процентов от указанной в Договоре ДДУ площади.

Согласно п. 2 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

В случае несогласия участников долевого строительства с увеличением площади квартиры, у них имелась возможность отказаться от выполнения дальнейших обязательств по договору и получить возврат оплаченной стоимости квартиры.

Вместе с тем, указанные в Решении 12 покупателей не пользовались своим правом на отказ от Договоров ДДУ.

Доводы антимонопольного органа относительного того, что фактическая площадь квартир не соответствует замерам, проведенным по заказу застройщика и отличается в меньшую сторону, не подтверждены документально относимыми и допустимыми доказательствами.

Информация относительно фактических площадей квартир подтверждается техническими планами и экспликациями к поэтажному плану здания, представленному в материалы дела, на основании которых осуществлена государственная регистрация прав собственности на квартиры в здании.

По мнению суда, указание антимонопольного органа на то, что в Выписке из ЕГРН указана иная площадь (меньшая), нежели указывает Застройщик (стр. 14 Решения), основано на неверном понимании норм действующего жилищного законодательства.

Так, согласно п. 5 Жилищного Кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в выписке ЕГРН не указана площадь лоджии в силу п. 5 Жилищного Кодекса РФ, а также учитывая разъяснения, установленные Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».

В связи с изложенным, доводы антимонопольного органа относительно того, что фактическая площадь квартир не соответствует замерам, не обоснованы.

Относительно доводов антимонопольного органа об отсутствии объективных причины изменения проектной документации (стр. 12 решения), суд отмечает следующее.

Как следует из материалов дела, изменения в проектную декларацию от 18.12.2018 касались корпусов 4-6, а не корпусов 1-3, в которых расположены квартиры 12 покупателей.

В силу п. 3 Приказа Минстроя России от 16.10.2018 № 662/пр «Об утверждении критериев, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о признании проектной документации экономически эффективной проектной документацией повторного использования» (Зарегистрировано в Минюсте России 13.02.2019 № 53773) площадь и (или) протяженность проектируемого объекта соответствует площади и (или) протяженности объекта капитального строительства (допустимое отклонение значения составляет не более 10%).

Как усматривается из заявления, недопустимых отклонений не имелось, доказательств иного суду не представлено.

При этом положения статей 51 и 52 Градостроительного кодекса РФ, действующие в системном единстве, определяют условия допустимости отклонения от установленных параметров объекта капитального строительства в процессе строительства.

Суд отмечает, что, как следует из материалов дела, АО «Корпорация ТЭН» в установленном законом порядке получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории).

Изложенное подтверждает обстоятельство того, что строительство многоквартирного дома по адресу: <...>, осуществлено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

Относительно доводов антимонопольного органа о том, что АО «Корпорация ТЭН» не уведомляло покупателей об изменениях в проектную документацию, суд отмечает, что, согласно материалам дела, в соответствии с требованиями п. 3 ч. 2 ст. 3.1. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщиком обеспечен свободный доступ к информации, предусмотренной указанным Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, а также на сайте Застройщика.

Для квалификации в действиях Застройщика части 2 и 4 статьи 14.2 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» необходимо наличие всех признаков недобросовестной конкуренции, а именно, то что действия:

- совершались хозяйствующим субъектом - конкурентом;

- были направлены на получение преимуществ в предпринимательской деятельности;

- противоречили положениям действующего законодательства, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости;

- причинили или способны причинить убытки другому хозяйствующему субъекту конкуренту, либо нанести ущерб его деловой репутации.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что совокупности таких обстоятельств в настоящем случае не имеется.

В предписании указано, что заявитель своими действиями (бездействиями) ввело в заблуждение в отношении площадей объектов долевого строительства, их стоимости, нарушив пункты 2 и 4 ст. 14.2 Федерального закона о защите конкуренции.

В соответствии с данными пунктами не допускается недобросовестная конкуренция путем введения в заблуждение, в том числе в отношении:

2) количества товара, предлагаемого к продаже, наличия такого товара на рынке, возможности его приобретения на определенных условиях, фактического размера спроса на такой товар;

4) условий, на которых товар предлагается к продаже, в частности цены такого товара.

В соответствии с п.9.2. письма ФАС России от 24.12.2015 № ИА/74666/15 О применении  «Четвертого  антимонопольного пакета»,  введение в заблуждение является следствием распространения не негативной информации, как в дискредитации, а позитивной, и ее содержание касается деятельности самого распространителя и (или) его товара. Однако, как в том, так и в рассматриваемом случае, распространяемая информация для признания действий актом недобросовестной конкуренции должна не соответствовать действительности.

Таким образом, антимонопольный орган  должен доказать, что распространялась позитивная информация о товаре, которая не соответствует действительности.

Вместе с тем, размещенный на сайте застройщика проект ДЦУ https://park-legends.com/wp-content/uploads/2018/12/project_dogovora_uchastia.pdf содержит информацию о расчетной стоимости, а также пункты 3.5.1 и 3.5.2 в которых указано, что если расчетная площадь объекта увеличится/уменьшится более чем на 1м2, то соответствующая сторона договора осуществляет доплату.

Таким образом, застройщик не скрывал факт возможного изменения площади объекта, не распространял информацию, несоответствующую действительности.

Также, на страницах 9-10 Решения антимонопольным органом определен состав хозяйствующих субъектов, действующих на анализируемом хозяйственном рынке, в который входят АО «ЛСР Недвижимость-М», ПАО «ИНГРАД», Группа компаний «Монарх».

Вместе с тем, суд отмечает, что антимонопольным органом не были проанализированы Договоры долевого участия, которые предлагают к заключению вышеуказанные юридические лица при реализации своих объектов. Включение в ДДУ условий о согласовании окончательной цены Договора после завершения строительно-монтажных работ и проведения обмеров помещений, является обычной деловой практикой и не нарушает принципов свободной конкуренции.

Суд приходит к выводу о том, что при указанных обстоятельствах, решение и предписание антимонопольного органа нарушают положения Закона о конкуренции, а также затрагивает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской (экономической) деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что решение и предписание  Московского УФАС России приняты с нарушением действующего законодательства и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что решение Московского УФАС России от 17.06.2020 по делу № 077/01/14.2-17313/2019 и предписание от 17.06.2020  № 131 подлежат признанию недействительными.

Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ и относится на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 1-13, 15, 17, 27, 29, 49, 51, 64-68, 71, 75, 81, 123, 156, 163, 166-170, 176, 180, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными решение Московского УФАС России от 17.06.2020 по делу № 077/01/14.2-17313/2019 и предписание от 17.06.2020  № 131.

Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по г. Москве в пользу Акционерного общества «Корпорация ТЭН» госпошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:В.А. Яцева