Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М-ТОРУС" (127549, МОСКВА ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ДОМ 13, ПОДВАЛ ПОМ. I КАБ. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2003, ИНН: <***>, КПП: 771501001, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР: ФИО2)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третьи лица – 1) ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

2) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЭС-ГРУПП" (127549, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БИБИРЕВО ВН.ТЕР.Г., ФИО1 УЛ., Д. 13, ЭТАЖ ПОДВАЛ, ПОМЕЩ. I КАБ. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.07.2021, ИНН: <***>, КПП: 771501001)

об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного в уведомлении №КУВД-001-2021-47142765/17 от 01.06.2022 г.

при участии:

от истца (заявителя): ФИО3 паспорт, доверенность 14.09.2022

от заинтересованного лица: ФИО4 удост № 066934,доверенность Д-25/2022 от 17.01.2022

третье лицо: не явились, уведомлены

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М-ТОРУС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного в уведомлении №КУВД-001-2021-47142765/17 от 01.06.2022 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЭС-ГРУПП".

Представитель заявителя в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, возражал против заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются документы, подтверждающие их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд посчитал возможным рассмотреть дело без участия третьих лиц в порядке, предусмотренном ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «М-ТОРУС», являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Федерального закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Договор купли-продажи № 59-6049 от 02.07.2019 объекта недвижимости: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002011:10212, общей площадью 168,7 кв. м. (подвал, пом. I, комн. 1-12) зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав сделана регистрационная запись.

После проведения государственной регистрации права, реализовав преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, действие Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ больше не распространяется на стороны договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2.5. Договора купли-продажи № 59-6049 от 02.07.2019 объекта недвижимости: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002011:10212, общей площадью 168,7 кв. м. (подвал, пом. I, комн. 1-12), Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта, передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со статьей 392 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору (как основному долгу, так и процентов, а так же неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу.

Статья 392.3 Гражданского кодекса предусматривает, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила б уступке требования о переводе долга.

Общество с ограниченной ответственностью «М-ТОРУС», совместно с Обществом с ограниченной ответственностью «РЭС-Групп» согласовали переход права собственности, предусмотренный как право по Договор купли-продажи № 59-6049 от 02.07.2019 с Департаментом городского имущества города Москвы, в подтверждение чего, предоставил согласие в материалы регистрационного дела.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «М-ТОРУС» и Обществом с ограниченной ответственностью «РЭС-Групп» заключена и представлена в Департамент городского имущества города Москвы и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Независимая гарантия от 05.08.2021, по которой ООО «М-ТОРУС» выступает Гарантом за ООО «РЭС- Групп» которое является Принципалом.

Подписанная сторонами независимая гарантия обеспечивает исполнение Принципалом обязательств по оплате по договору купли-продажи недвижимости № 59-6049 от 02.07.2019, заключенному с Департаментом городского имущества города Москвы на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора об отчуждении объекта недвижимости, а также процентов за предоставленную рассрочку и штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по Договору на объект недвижимости, общей площадью 168,7 с кадастровым номером 77:07:0002011:10212, расположенный по адресу: <...>, подвал, помещение I, комн. 1-12 .

Гарант принял на себя обязательство уплатить Департаменту городского имущества города Москвы Сумму гарантии независимо от действительности Основного обязательства, а Сумма гарантии на момент ее составления составила 8 885 995,71 (восемь миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 71 копеек.

Указанная независимая гарантия разработана Департаментом городского имущества города Москвы и ее форма размещена на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет https://www.mos.ru/dgi в разделе «Образцы документов» и согласована в установленном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы.

В материалы регистрационного дела представлено согласие Департамента городского имущества города Москвы, которым ДГИгМ согласовал переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «М-ТОРУС» к Обществу с ограниченной ответственностью «РЭС -Групп» с сохранением условий Договора в части порядка оплаты, указав что в соответствии с условиями Договора № 59-6049 от 02.07.2019 и статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «М-ТОРУС» вправе передать новому покупателю права и обязанности по Договору с согласия продавца.

По заключенному между ООО «М-ТОРУС» и ООО «РЭС-Групп» Договору передачи договора купли-продажи недвижимости № 59-6049 от 02.07.2019, ООО «М-ТОРУС» выступило Поручителем за ООО «РЭС Трупп» по внесению ежемесячных платежей по договору купли-продажи № 59-6049 от 02.07.2019 заключенного между Принципалом и Бенефициаром, недвижимости общей площадью 168,7 с кадастровым номером 77:07:0002011:10212, расположенный по адресу: <...>, подвал , помещение I, комн. 1-12.

Сумма поручительства составила 8 885 995,71 (восемь миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 71 копеек, что является стоимостью объекта по договору купли- продажи № 59-6049 от 02.07.2019.

Указанный договор так же разработан Департаментом городского имущества города Москвы и ее форма размещена на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет https://www.mos.ru/dgi в разделе «Образцы документов» и согласован в установленном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы.

Воспользовавшись правом, предусмотренным п. 2.5 Договора купли-продажи № 59-6049 от 02.07.2019, ООО «М-ТОРУС» не произвело уступку по п. 7 ст. ФЗ № 159, как считает регистратор ФИО5, а произвело отчуждение Объекта, передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со статьей 392 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору (как основному долгу, так и процентов, а так же неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу, предусмотренное Договором купли-продажи № 59-6049 от 02.07.2019.

ООО «М-ТОРУС» остается поручителем за нового покупателя на оставшуюся сумму основного долга, процентов и неустойки включая иные начисления по договору, а также выдает за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму.

Таким образом, в виду того, что действие Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ больше не распространяется на стороны договора купли-продажи, и между ООО «М-ТОРУС» и ООО «РЭС-Групп» заключен договор передачи договора купли-продажи недвижимости (с поручительством) Департамент городского имущества города Москвы предоставил свое согласие, а ООО «М-ТОРУС» предоставило независимую гарантию на оставшуюся сумму основного долга по договору № 59-6049 от 02.07.2019 (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора об отчуждении объекта недвижимости, а также процентов за предоставленную рассрочку и штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по Договору на объект недвижимости, общей площадью 168,7 кв. м., расположенный по адресу: <...> - в соответствии с соответствии с условиями Договора № 59-6049 от 02.07.2019 и статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, действия ООО «М-ТОРУС» не являются переуступкой.

10.11.2021 г. ООО «М-ТОРУС» совместно с ООО «РЭС-Групп» обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - «Росреестр»).

Росреестр 19.11.2021 г. направил Обществу Уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности № MFC-0558/2021-1790944-1.

Обществом были устранены основания приостановления государственной регистрации и было направлено сопроводительное письмо.

Однако 13.01.2021 г. Росреестр направил Обществу Уведомление об отказе в возобновление регистрационных действий.

01.06.2022 г. Росреестр направил Обществу Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001-2021-47142765/17 (далее - «Отказ»), с ссылаясь на то, что п. 7, ст. 4 ФЗ-№159 напрямую установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ввиду чего третье лицо не может выступать покупателями по Договору купли-продажи, заключенному в порядке, установленном ФЗ-№ 159, устанавливающему специальный субъектный состав сторон такой сделки.

Посчитав, что основания, указанные в оспариваемом отказе, не соответствуют закону, нарушают его права и законные интересы, заявитель обратился с настоящим заявлении в суд.

Срок на обжалование, установленный ч.4 ст. 198 АПК РФ, Заявителем соблюден.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Суд отмечает, что после проведения государственной регистрации права, реализовав преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, действие Закона №159-ФЗ больше не распространяется на стороны Договора купли-продажи.

В соответствии с п. 7 ст. 4 Закона №159-ФЗ уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Как следует из материалов дела, Общество, заключив с Департаментом Договор купли-продажи, реализовало свое преимущественное право на приобретение нежилого помещения и данное помещение с момента государственной регистрации Договора купли-продажи является собственностью Общества и не являются государственной или муниципальной собственностью.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Управление Росреестра по Москве в своем отказе также ссылается на ст. 408 ГК РФ, в силу которой надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Вместе с тем, суд отмечает, что данное основание противоречит п.2 ст. 328 ГК РФ, в соответствии с которым, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», (далее - Закон №102-ФЗ) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона №102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

После проведения государственной регистрации права, реализовав преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, действие ФЗ-№159 больше не распространяется на стороны Договора купли-продажи.

В соответствии с п. 7 ст. 4 ФЗ-№159 уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Общество заключив с ДГИ г. Москвы Договор купли-продажи реализовало свое преимущественное право на приобретение нежилого помещения и данное помещение с момента государственной регистрации Договора купли-продажи является собственностью Общества и не являются государственной или муниципальной собственностью.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу действия части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В целях устранения нарушения прав и законных интересов заявителя, суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в месячный срок с момента вступления суда в законную силу устранить допущенные нарушения законных прав и интересов ООО "М-ТОРУС" путём осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ООО "М-ТОРУС" на ООО «РЭС-Групп» на объект недвижимости <...>, с кадастровым номером 77:07:0002011:10212, общей площадбю 168, 7 кв. м. (подвал, пом. 1, комн. 1-12) на основании договора 05.08.2021 г. передачи договора купли-продажи недвижимости от 02.07.20219 г. № 59-6049 ( с поручительством).

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 4, 51, 64-68, 71, 75, 81, 110, 123, 137, 156, 166-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, оформленное уведомление от 01.06.2022 №КУВД-001-2021-47142765/17 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в месячный срок с момента вступления суда в законную силу устранить допущенные нарушения законных прав и интересов ООО "М-ТОРУС" путём осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ООО "М-ТОРУС" на ООО «РЭС-Групп» на объект недвижимости <...>, с кадастровым номером 77:07:0002011:10212, общей площадбю 168, 7 кв. м. (подвал, пом. 1, комн. 1-12) на основании договора 05.08.2021 г. передачи договора купли-продажи недвижимости от 02.07.20219 г. № 59-6049 ( с поручительством)

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в пользу ООО М-ТОРУС" расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (трех тысяч) руб.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.О. Харламов