Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «РусБизнес Холдинг» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 17.04.2009) к ответчику федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 10.11.2002) о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, обязании не чинить препятствия, третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН <***> ИНН <***> дата г. р. 15.06.2009), при участии: от истца – ФИО1 по доверенности от 22.01.2014, ФИО2 ген. директор по приказу от 23.10.2014 № 7, от ответчика – не явился, извещен, от третьего лица – не явился, извещен

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось общество «РусБизнес Холдинг»с иском к ответчику ФГБОУ ВПО МГУП имени Ивана Федорова о признании недействительной совершенной ответчиком односторонней сделки по отказу от исполнения договора аренды от 12.01.2011 № Д-30/9, признании договора действующим, обязании не чинить препятствий в пользовании помещениями.

Истец сообщает, что ответчик вручил ему уведомление от 02.09.2014 о расторжении договора и акт проверки, запретил допуск истцу в помещение, вскрыл помещение и сменил замки, однако от разрешения возникшего спора путем переговоров уклонился.

По мнению истца, основания для расторжения договора отсутствуют, уведомление не содержит указаний на то, какие обязательства нарушены истцом. Истец не получал уведомления о проведении проверки. Договор исполняется около 4-х лет и за весь период от руководства ответчика, не поступало претензий по вопросу использования имущества. В отношении арендатора ответчиком ранее было инициировано исковое производство о признании договора аренды недействительным, в удовлетворении которого было отказано (дело № А40-98128/2013), при этом университет не заявлял о самозахвате имущества. В период с 30.01.2014 по 26.02.2014 допуск арендатора в помещение не осуществлялся, была произведена опись оборудования.

Истец не производил перепланировки , ответчиком не доказан факт перепланировки, требующей изменений в технический паспорт БТИ. Истец подписывал договор и принимал помещения по договору без предоставления поэтажного плана БТИ, в том виде, как они есть в настоящее время, и предполагал, что арендодатель действует добросовестно и помещение соответствует плану БТИ и никаких перепланировок арендодателем сделано не было. В настоящее время истец также лишен возможности проверить, соответствует ли его помещение поэтажному плану БТИ, полученному 9 сентября 2014 г., т.к. доступ в арендуемое помещение ему запрещен.

Истец сообщает, что не арендует помещения 1и 1А, в которых установлен кондиционер и стены обшиты панелями ПВХ. В отношении арендатора нарушений мер пожарной безопасности не выявлено. Истец не имеет задолженности по арендной плате.

Ответчик иск не признал, возразив в отзыве, что 1 сентября 2014 г. уведомил истца о проведении проверки, 2 сентября 2014 г. в отсутствие надлежащим образом уведомленного арендатора проверил соблюдение арендатором требований договора, в ходе которой выявил следующие недостатки: арендатор произвел самозахват имущества, арендатором в отсутствие согласия арендодателя произведена перепланировка помещений, в помещении 1Б удалена стена, отсутствует оконный проем, нанесенные на план БТИ, в помещениях 1 и 1а установлен стационарный кондиционер, стены помещения обиты ПВХ, что относится к неотделимым улучшениям; нарушены правила пожарной безопасности, в т.ч. отсутствуют инструкция о мерах пожарной безопасности, журнал инструктажей по мерам пожарной безопасности, инструкция о действиях персонала по эвакуации посетителей при пожаре, подтверждающие документы по проведению практических тренировок лиц, осуществляющих деятельность на объекте, знаки пожарной безопасности на путях эвакуации, допускается эксплуатация светильников со снятыми рассеивателями, огнетушителей, не имеющих порядкового номера, не опломбированных одноразовыми пломбами и без паспортов, отсутствует журнал учета огнетушителей, исправность и периодичность осмотра документально не подтверждены, не представлен сертификат соответствия на панели ПВХ, для отделки путей эвакуации применяются горючие материалы.

Истец отказался от требований о нечинении препятствий, отказ принят арбитражным судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, в соответствии со ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 12.01.2011 № Д-30/9, в соответствии с которым арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 19,8 кв.м (этаж 2 пом. I ком. 1б зал обеденный площадью 11,8 кв.м, 21в буфет площадью 8 кв.м) по адресу: <...>, для использования под буфет на срок до 31 декабря 2011 г. Дополнительным соглашением от 12.01.2011 срок договора продлен до 31 декабря 2015 г.

Изменение условий договора за исключением условия о величине арендной платы, и его досрочное расторжение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 7.2, 7.3 и 7.4, допускаются по соглашению сторон (п. 7.1).

В соответствии с п. 7.3 договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию арендодателя при неисполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.16, 3.2.17 договора, согласно которым арендатор обязался заключить договор на возмещение эксплуатационных и коммунальных услуг, принято помещения от арендодателя по акту, оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, извещать арендодателя о повреждениях имущества, обеспечивать беспрепятственный доступ арендодателю для проведения проверок соблюдения арендатором условий договора, предоставлять необходимую документацию, застраховать помещения или компенсировать затраты арендодателя на страхование.

Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора без обращения в суд при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа (п. 7.4.1), при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.15 договора (п. 7.4.2), при принятии собственником здания решения о сносе (п. 7.4.3).

Согласно указанным пунктам арендатор обязался: использовать помещения в соответствии с целями аренды, условиями договора, нормами и правилами использования зданий (помещений) в т.ч. санитарными нормами и правилами пожарной безопасности (п. 3.2.3); соблюдать в арендуемых помещениях требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, правовые акты, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности (п. 3.2.8); обеспечивать сохранность арендуемых помещений, инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (п. 3.2.9); не производить переустройства или перепланировки помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя (п. 3.2.10); не препятствовать в проведении капитального ремонта здания (п. 3.2.11); принимать долевое участие в финансировании капитального ремонта (п. 3.2.12); не производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, без предварительного письменного разрешения собственника (п. 3.2.13); сдавать помещения в субаренду или иным образом обременять имущественные права только с письменного разрешения собственника и арендодателя (п. 3.2.14); обеспечить соблюдение субарендатором условий договора (п. 3.2.15).

Уведомление об отказе от исполнения договора по основаниям, предусмотренным в п. 7.4, составляется в трех экземплярах, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления (п. 7.6).

2 сентября 2014 г. арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды с ноля часов 7 сентября 2014 г. на основании п. 7.4.2 договора. Из уведомления следует, что 2 сентября 2014 г. в результате проведения проверки переданного в аренду федерального имущества были установлены факты нарушения п. 3.2.8 и 3.2.10 договора.

Вместе с уведомлением был передан акт проверки, согласно которому в ходе проверки было установлено, что арендатором фактически используется 80,7 кв.м, в результате самовольного захвата 60,9 кв.м; произведена перепланировка в помещении 1б, удалена стена, отсутствуют оконные проемы, в помещениях 1 и 1а установлен стационарный кондиционер и стены обшиты панелями ПВХ, не обеспечено соблюдение мер пожарной безопасности (п. 5.4.3 ФЗ от 22.07.2008 № 123, п. 2, 3, 12, 33, 42, 475, 476, 478 постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 330, п. 6.25 СНиП 21-01-97).

8 февраля 2014 г. арендодатель запретил доступ арендатору в помещения.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании отказа от договора аренды недействительным, признании договора действующим.

Требования о признании недействительной сделки по отказу от договора и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора действующим суд признает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства, допускается односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 7.4.2 договора арендодатель вправе отказаться от договора в случае, если арендатор не соблюдает в арендуемых помещениях требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора (п. 3.2.8), произвел переустройство или перепланировку помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя (п. 3.2.10).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса).

В подтверждение допущенных арендатором нарушений арендодатель составил акт проверки от 02.09.2014, проведенной в отсутствие арендатора.

Проверкой установлен факт нарушения мер пожарной безопасности (п. 5.4.3 ФЗ от 22.07.2008 № 123, п. 2, 3, 12, 33, 42, 475, 476, 478 постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 330, п. 6.25 СНиП 21-01-97). Из отзыва ответчика следует, что у арендатора отсутствуют инструкция о мерах пожарной безопасности, журнал инструктажей по мерам пожарной безопасности, инструкция о действиях персонала по эвакуации посетителей при пожаре, подтверждающие документы по проведению практических тренировок лиц, осуществляющих деятельность на объекте, знаки пожарной безопасности на путях эвакуации, допускается эксплуатация светильников со снятыми рассеивателями, огнетушителей, не имеющих порядкового номера, не опломбированных одноразовыми пломбами и без паспортов, отсутствует журнал учета огнетушителей, исправность и периодичность осмотра документально не подтверждены, не представлен сертификат соответствия на панели ПВХ, для отделки путей эвакуации применяются горючие материалы.

Вместе с тем, указанные нарушения могли быть устранены арендатором в относительно короткий срок при предъявлении соответствующего требования арендодателя. Примененная арендодателем санкция не соответствует допущенному нарушению и нарушает баланс интересов сторон. В данном случае, право арендодателя на соблюдение арендатором правил пожарной безопасности может быть защищено требованием об устранении недостатков, и лишь в случае отказа от устранения или не устранения их в установленный срок для защиты права арендодателя требуется отказ от договора.

Несмотря на наличие у арендодателя инспектора по пожарной безопасности, принимавшего участие в проверке, и наличия возможности проведения проверок, арендодатель в течение четырех лет действия договора не предъявлял требований об устранении обнаруженных недостатков, что указывает на то, что арендодатель не придавал существенного значения вопросу соблюдения арендатором требований пожарной безопасности.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в арендуемых помещениях пути эвакуации отсутствуют.

Также проверкой установлено, что арендатором фактически используются помещения площадью 80,7 кв.м, в результате самовольного захвата помещений площадью 60,9 кв.м.

Изучив поэтажный план БТИ и фотографии буфета суд установил следующее.

Арендуемые комнаты 21в и 1б расположены в подаудиторном пространстве, комната 1б не имеет самостоятельного выхода, который осуществляется через комнату 21в. Согласно поэтажному плану комната 1б имеет проемы в перегородке, отделяющей ее от соседней комнаты 1а.

Истцом представлены фотографии спорных помещений, изготовленные после прекращения доступа в помещения. Из фотографий усматривается, что на границе комнат 1б и 1а расположены торговое оборудование, витрины, стойка, с которых ведется торговля продуктами питания с посетителями, находящимися в комнате 1а, в которой, в свою очередь, находятся столики для приема пищи. По сообщению истца, деятельность в помещениях им осуществлялась в таком же порядке.

Иных способов осуществления торговли из арендованных помещений не усматривается, размещение посетителей, товаров и ведение торговли непосредственно в арендуемых комнатах не представляется возможным в силу их размера и подаудиторого размещения комнаты 1б. Наличие проемов в перегородке в комнате 1б, отраженных на поэтажном плане, расположение комнат, указывают на то, что комнаты 1 и 1а по своему функциональному назначению предназначались для размещения посетителей буфета, а комнаты 21в и 1б для ведения торговли, т.е. размещения товаров, торгового оборудования.

Передав в аренду комнаты 21в и 1б без передачи комнат 1 и 1а, арендодатель изначально принял решение, что арендатор не будет оплачивать пользование соседними комнатами, занимаемыми посетителями буфета, следовательно у арендодателя не имеется оснований для вывода о том, что функционирование буфета осуществляется на основании самозахвата помещений.

Таким образом, за состояние комнат 1 и 1а, в том числе примененные отделочные материалы и оборудование, несет ответственность арендодатель, а не арендатор.

Что касается обнаруженной перепланировки, то суд принимает во внимание, что в договоре отсутствует приложение в виде поэтажного плана арендуемых помещений или схемы, в связи с чем суд признает недоказанным довод ответчика о том, что перепланировку произвел истец в период действия спорного договора.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что отказ от договора необоснован, обстоятельства, послужившие основанием для отказа от договора, не подтверждены. Необоснованно отказавшись от договора, ответчик злоупотребил правом на отказ, что является основанием для признания сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания сделки недействительной и не влекущей юридических последствий, и удовлетворяет исковые требования в указанной части на основании ст. 10, 167, 168, 310 Гражданского кодекса.

Так как отказ от договора признан недействительным, договор признается действующим.

Защита гражданских прав осуществляется судом предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса и законом способами. Вывод о действительности договора вытекает из п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса. В данном случае последствием недействительности сделки является отсутствие юридических последствий в виде прекращения действия договора. Способ защиты в виде признания договора действующим как применение последствий недействительности законом не установлен и не требуется.

Расходы по оплате государственной пошлины согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «РусБизнес Холдинг» от иска к ответчику федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова» в части обязания не чинить препятствия во временном владении и пользовании помещением, производство в указанной части прекратить.

Иск общества с ограниченной ответственностью «РусБизнес Холдинг» к ответчику федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворить.

Признать недействительной сделкой уведомление федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова» от 02.09.2014 об отказе от договора аренды от 12.01.2011 № Д-30/9, не влекущей юридических последствий в виде расторжения указанного договора.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова» в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусБизнес Холдинг» 8 000 (восемь тысяч) руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «РусБизнес Холдинг» из федерального бюджета 4 000 руб. 00 коп. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению от 16.10.2014 № 103.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.