Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (125167, <...>, пом. III, ком. 9, подвал, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2019, ИНН: <***>)

третье лицо: Департамент города Москвы по конкурентной политике (105062, <...>, ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности № 33-Д-1374/20 от 18.12.2020 г.

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.01.2021 г.

от третьего лица: представитель не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Фестиваль" об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Фестиваль" при заключении договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,7 кв.м., изложив п. 1.3 договора аренды в следующей редакции: «1.3. Объект аренды передается в аренду для использования в целях: мультисервис, общепит, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, мастерская, кальянная, оптика, антикафе, охранная деятельность, коворкинг, комиссионный магазин» (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент города Москвы по конкурентной политике.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2020 по делу № А40- 17426/20 иск оставлен без рассмотрения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 №09АП-66528/2020 определение Арбитражного суда от 02.10.2020 по делу № А40- 17426/20 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Отменяя судебный акт и направляя дело на новое рассмотрение, суд апелляционной инстанции согласился с позицией истца о том, что действующее законодательство не содержит требований к содержанию и форме протокола разногласий, а направление Департаментом акцепта на иных условиях, оформленного досудебной претензией, не противоречит п.1 ст. 445 ГК РФ.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, с учетом принятого судом уточнения.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, мотивы изложены в письменных отзывах.

Третье лицо в заседание суда не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Суд в порядке ч. 4 ст. 121, ч. 1, 4 ст. 123, ч.ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.02.2019 Департаментом города Москвы по конкурентной политике (далее -Тендерный комитет) проведен аукцион в электронной форме № SBR012-18112170018 на право заключения договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,7 кв.м.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 23.11.2018 № 39672 (далее - Распоряжение) о проведении вышеуказанного аукциона, функциональное назначение помещения, предназначенного для передачи в аренду, определено как свободное.

С учетом того, что Распоряжением функциональное назначение объекта аренды определено как свободное, цели использования помещения при подписании договора аренды победитель аукциона определяет самостоятельно.

Победителем электронного аукциона № SBR012-18112170018 признано ООО «Фестиваль» (как единственный участник) на основании протокола от 28.02.2019 №SBR012-18112170018.

Тендерным комитетом в адрес ООО «Фестиваль» направлен проект договора аренды для подписания с незаполненным полем 1.3. «...объект аренды передается в аренду для использования в целях:…».

Как следует из материалов дела, ООО «Фестиваль» представило подписанный проект договора аренды, в пункте 1.3. (цели использования объекта аренды) которого в том числе указаны аббревиатуры, не дающие однозначного понятия о цели использования объекта, а именно: «и пр.», что предусматривает оставление за победителем аукциона права использования объекта аренды в целях, не предусмотренных пунктом 1.3 договора и «ЧОП» - аббревиатура не предусмотренная действующим законодательством.

Закон РФ от 11.03.1992 № 2487-1 «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации» использует понятие «частная охранная организация», которое подразумевает специально учреждение для оказания охранных услуг, зарегистрированное в установленном законом порядке и имеющее лицензию на осуществление частной охранной деятельности.

Из материалов дела следует, что Департамент городского имущества города Москвы не согласился с представленной ООО «Фестиваль» редакцией пункта 1.3. договора, о чем Тендерный комитет направил соответствующий протокол разногласии, в котором просил в срок до 30 августа 2019 года подписать и предоставить в Тендерный комитет проект договора, изложив пункт 1.3. договора в следующей редакции:

«1.3. Объект аренды передается в аренду для использования в целях: мультисервис, общепит, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, мастерская, кальянная. оптика, антикафе, охранная деятельность, коворкинг, комиссионный магазин, хостел».

ООО «Фестиваль» в установленный срок подписанные экземпляры договора аренды в указанной редакции не представило, ответ о принятии либо отклонении протокола разногласий не направило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с чем, учитывая положения статьи 209, пункта 4 статьи 421 ГК РФ собственник вправе установить запреты осуществления арендатором в арендуемых помещениях определенных видов деятельности, в том числе не предусмотренных законодательными нормами.

Приказами Департамента от 13.09.2019 № 221 и от 06.12.2019 № 321 были утверждены новые типовые формы договоров аренды, заключаемых по итогам торгов, согласно которым в договорах аренды, оформляемых Департаментом после 13.09.2019 содержится запрет на использование помещения под размещение гостиницы, хостела и иных мест временного проживания в случае, если помещения расположены в многоквартирном жилом доме, а в договорах аренды, оформляемых Департаментом после 06.12.2019 для помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, дополнительно добавлены запреты на использование: под размещение бань, саун, бассейнов; под размещение рюмочных, закусочных и других заведений, предназначенных под реализацию алкогольных напитков в розлив и на вынос, а также пива и напитков, изготавливаемых на его основе, за исключением предприятий общественного питания площадью свыше 50 кв.м., относящихся к категории кафе, ресторанов, столовых с полным обслуживанием; под организацию производства, экологически шумной и вредной деятельности, хранения пожароопасных и отравляющих веществ.

Поскольку, согласно технической документации БТИ, объект нежилого фонда расположен в многоквартирном жилом доме использование его под временное размещение (хостел, гостиница, отель, временное проживание) и производство не пускается.

Таким образом, Истец полагает, что п. 1.3 договора аренды надлежит изложить в следующей редакции: «1.3. Объект аренды передается в аренду для использования в целях: мультисервис, общепит, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, мастерская, кальянная, оптика, антикафе, охранная деятельность, коворкинг, комиссионный магазин», в связи с чем обратился с настоящим иском в суд.

Согласно ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора для лица, выигравшего торги, является обязательным в силу п. 6 ст. 448 ГК РФ, а также пп. 97,150 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 432), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, к существенным условиям договора аренды, в данном случае, относится условие о целях использования объекта аренды, поскольку сторона договора заявила о необходимости достижения соглашения по указанному условию.

По данному условию согласие между сторонами достигнуто не было.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГКРФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено п. 2.1.4 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 29,06.2010 № 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы») - (далее – Положение)) назначение объекта нежилого фонда определяется с учетом необходимости соблюдения санитарных норм, обеспечения охраны окружающей среды, соблюдения требований действующего законодательства и отражается в договоре с пользователем объекта нежилого фонда.

В договоре с пользователем объекта нежилого фонда Департаментом могут быть конкретизированы виды деятельности пользователя в рамках установленного назначения объекта нежилого фонда (п. 2.1.6 Положения).

Представленная ООО «Фестиваль» редакция пункта 1.3. договора не соответствует требованиям законодательства, поскольку использует аббревиатуры, не предусмотренные действующим законодательством («ЧОП»), а также использует сокращение «и пр.» что не позволяет однозначно идентифицировать под какую конкретную цель будет использоваться передаваемый в аренду объект нежилого фонда и допускает возможность использования объекта аренды, в целях не согласованных сторонами.

Необходимость согласования конкретных целей использования объекта аренды предусмотрена действующими нормативно правовыми актами.

Так, в силу постановления Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» (п. 3.3.1.10. положения) и постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» (п.4(2).) арендодатель обязан осуществлять контроль за использованием объекта аренды, что не представляется возможным как при отсутствии конкретного перечисления целей использования объекта аренды, так и при использовании аббревиатур, не предусмотренных действующим законодательством и соответственно не имеющих конкретного правового смысла.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора подлежат удовлетворению в редакции истца.

При этом, отклоняя возражения ответчика, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как установлено частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу п. 2 ст. 8 АПК РФ, суд обеспечивает сторонам равные права на представление доказательств. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

По смыслу положений ст. 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции.

Суд отмечает, что ответчиком в материалы дела был представлен отзыв от 22.05.2020, в котором ответчик просил суд рассмотреть спор по существу и урегулировать разногласия, но в редакции ответчика.

Таким образом, заявление ответчика от 24.02.2021 об отзыве согласия на рассмотрение спора по существу в связи с пропуском истцом срока на урегулирование разногласий суд не удовлетворяет, поскольку нормами действующего законодательства такое процессуальное действие не предусмотрено.

Вместе с тем, рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока на урегулирование разногласий, суд отмечает следующее.

Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В первом отзыве, представленным в суд Ответчик выразил свое согласие на рассмотрение спора по существу и просил урегулировать разногласия в его редакции.

30.07.2020 Ответчик заявил возражения против рассмотрения спора.

Вместе с тем, действующим законодательством отзыв ранее выраженного согласия на рассмотрение спора по существу не предусмотрен.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу принципа эстоппеля лицо утрачивает права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения противоречат его предшествующему поведению (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2019 № Ф05-23798/2018 по делу № А40-229310/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2018 № Ф05-20559/2018 по делу № А40-237107/2017).

Шестимесячный срок на передачу разногласий на рассмотрение суда Департаментом не нарушен.

В соответствии с положениями статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (пункт 1 статьи 433 Кодекса)

Согласно статье 438 Кодекса акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 ст. 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В соответствии с буквальным текстом указанной нормы разногласия передаются на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения.

При этом моментом возникновения разногласий следует считать дату получения стороной, направившей оферту, соответствующего протокола разногласий (или акцепта оферты на иных условиях) от адресата оферты (для случая, когда заключение договора обязательно для стороны, которой направлена оферта (проект договора), - п. 1 ст. 445 ГК) либо дату получения извещения о принятии договора в редакции контрагента либо об отклонении протокола разногласий контрагента (для случая, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, -п. 2 ст. 445 ГК) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2018 N Ф05-2922/2018 по делу № А40-50256/2017).

Таким образом, шестимесячный срок подлежит исчислению с момента получения ООО «Фестиваль» протокола разногласий, то есть не ранее чем с 03.08.2019.

Исковое заявление подано в суд 03.02.2020, соответственно установленный законом шестимесячный срок для передачи разногласий на рассмотрение суда не был пропущен.

Таким образом, возражения ответчика, изложенные в отзыве на иск, суд отклоняет как необоснованные и не подтвержденные документально.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.

Расходы по госпошлине распределены в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 445 ГК РФ, ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Фестиваль" при заключении договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,7 кв.м., изложив п. 1.3 договора аренды в следующей редакции:

«1.3. Объект аренды передается в аренду для использования в целях: мультисервис, общепит, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, мастерская, кальянная, оптика, антикафе, охранная деятельность, коворкинг, комиссионный магазин.»

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фестиваль" в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А. Васильева